01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 967 logements dont 9 844 résidences principales, 245 résidences secondaires et 879 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 844 | 89,8 % |
| Résidences secondaires | 245 | 2,2 % |
| Logements vacants | 879 | 8,0 % |
Le graphique détaille la structure des 10 967 logements: 90 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 756 | 7,8 % |
| 1919-1945 | 807 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 2 688 | 27,8 % |
| 1971-1990 | 2 791 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 1 312 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 1 315 | 13,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 864 | 8,8 % |
| 2 pièces | 1 682 | 17,1 % |
| 3 pièces | 2 552 | 25,9 % |
| 4 pièces | 2 180 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 566 | 26,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (26 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 428 | 9 974 | 10 967 |
| Rés. principales | 8 691 | 9 078 | 9 844 |
| Rés. secondaires | 137 | 163 | 245 |
| Vacants | 600 | 734 | 879 |
Le Plessis-Trévise, commune de taille similaire à 12 km, affiche 51,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 394 | 54,8 % |
| Locataires (privé) | 2 750 | 27,9 % |
| Locataires HLM | 1 539 | 15,6 % |
| Logés gratuitement | 160 | 1,6 % |
La répartition du parc occupé: 54,8 % de propriétaires, 43,6 % de locataires, dont 16 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 715 | 58,1 % |
| Fioul | 426 | 4,3 % |
| Électricité | 3 419 | 34,7 % |
| Gaz bouteille | 44 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 239 | 2,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (58 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 211 |
| 2 à 4 ans | 2 259 |
| 5 à 9 ans | 1 833 |
| 10 ans ou plus | 4 541 |
| Total ménages | 9 844 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 672 |
| Sous-occupation modérée | 2 504 |
| Sous-occupation accentuée | 1 590 |
| Suroccupation modérée | 1 304 |
| Suroccupation accentuée | 131 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 001 | 20,3 % |
| 1 voiture | 4 981 | 50,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 862 | 29,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 20 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 66,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 589 | 4 879 | 454 | 256 |
| 1975 | 6 007 | 5 443 | 290 | 274 |
| 1982 | 7 117 | 6 436 | 305 | 376 |
| 1990 | 7 523 | 6 855 | 268 | 400 |
| 1999 | 8 530 | 7 776 | 195 | 559 |
| 2006 | 9 110 | 8 579 | 111 | 420 |
| 2011 | 9 428 | 8 691 | 137 | 600 |
| 2016 | 9 974 | 9 078 | 163 | 734 |
| 2022 | 10 967 | 9 844 | 245 | 879 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 5 589 logements à l'origine, 10 967 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 048 | 1 002 | 896 | 1 017 | 1 012 | 527 |
| Dont vacants > 2 ans | 135 | 125 | 134 | 125 | 172 | 259 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,4 % |
| Classe B | 44 | 1,0 % |
| Classe C | 1 554 | 35,0 % |
| Classe D | 1 565 | 35,3 % |
| Classe E | 721 | 16,3 % |
| Classe F | 318 | 7,2 % |
| Classe G | 213 | 4,8 % |
Le graphique décompose les 4 434 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en D, 36 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 527 | 11,9 % |
| Classe B | 1 028 | 23,2 % |
| Classe C | 1 198 | 27,0 % |
| Classe D | 970 | 21,9 % |
| Classe E | 398 | 9,0 % |
| Classe F | 229 | 5,2 % |
| Classe G | 84 | 1,9 % |
Répartition climat du parc: C concentre 27 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 291 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 247 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 113 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 291 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 113 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 9 |
| Classe B | 22 | 22 |
| Classe C | 163 | 1 391 |
| Classe D | 261 | 1 304 |
| Classe E | 188 | 533 |
| Classe F | 96 | 222 |
| Classe G | 86 | 127 |
Les maisons affichent une classe dominante D (251 kWh/m²/an), les appartements C (211) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 85 |
| T2 | 359 |
| T3 | 922 |
| T4 | 568 |
| T5+ | 185 |
Faut-il investir à Lagny-sur-Marne en 2026 ?
Chef-lieu de canton en Seine-et-Marne, Lagny-sur-Marne bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'un cadre de vie très équipé. Son marché immobilier, après un pic spéculatif, est entré dans une phase de correction. Cette analyse décrypte les opportunités et les risques pour un investissement en 2026.
Avec un marché en correction de -8,5 % et un rendement locatif brut de 5,5 %, Lagny-sur-Marne offre une fenêtre d'opportunité en Île-de-France.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie de rendement net en moyenne terme, en ciblant des biens rénovés pour limiter la vacance.
Points clés
- ✓ Correction de -8,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut locatif au-dessus de 5 %
- ✓ Pression immobilière élevée : marché actif
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Risque de vacance à 8 % sur parc ancien
- ⚠ Taux de chômage à 12 % : solvabilité locale limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian de 3 924 €/m², légèrement supérieur à la médiane nationale.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Rendement locatif brut plus élevé que dans les grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Lagny-sur-Marne
Le marché de Lagny-sur-Marne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Lagny-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Un score de 7,2/10 indique un marché très actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUn score de 7,2/10 indique un marché très actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (0,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (0,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
La demande locative est modérée (4,6/10), nécessitant de sélectionner rigoureusement le bien et son emplacement.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLa demande locative est modérée (4,6/10), nécessitant de sélectionner rigoureusement le bien et son emplacement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique est faible (2,8/10), ce qui limite les opportunités en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique est faible (2,8/10), ce qui limite les opportunités en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3837,0 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 32/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 39/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3576,8 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,2 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,2 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 32/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 39/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3837,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 32/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 66/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3576,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Lagny-sur-Marne : opportunités et risques
Avec un rendement locatif brut de 5,5 % pour les appartements, Lagny-sur-Marne se situe au-dessus de la moyenne régionale. Ce taux, calculé d'après la carte des loyers du ministère, doit être nuancé par la réalité du terrain : une taxe foncière élevée (50,41 %) et un taux de vacance de 8 % rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3 %. L'investisseur doit donc viser un horizon de détention d'au moins dix ans pour absorber les frais et espérer une plus-value.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue sur l'état du parc. 11,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G), un taux non négligeable qui expose à des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme. Cibler un bien déjà rénové ou disposant d'un DPE A, B ou C devient un impératif pour sécuriser son investissement locatif.
La dynamique de construction neuve ralentit (-22 % sur cinq ans), ce qui limite l'offre et peut soutenir les prix à terme. Cependant, l'absence de pression touristique (IPTI à 2,8/10) et la demande locative modérée (IOL à 4,6/10) orientent clairement la stratégie vers du locatif annuel classique, en privilégiant les biens bien desservis et de petite surface pour capter la demande étudiante ou de jeunes actifs.
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Données du marché immobilier à Lagny-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Lagny-sur-Marne s'établit à 3 924 €/m², en recul de -8,5 % sur un an selon les transactions DVF 2024. Cette correction, la plus forte de la période récente, fait suite à un pic spéculatif en 2021 et replace la commune dans une fourchette de prix plus en phase avec sa périphérie. La différence entre maisons et appartements est ténue, une caractéristique des marchés matures d'Île-de-France où la localisation et l'état du bien priment sur la typologie.
La commune se distingue par son indice de confort de services (8,8/10), exceptionnel pour une ville de cette taille, avec 927 équipements recensés. Cet atout, couplé à la gare de Lagny-Thorigny à 500 mètres, explique en partie la surcote immobilière par rapport à des voisines comme Mitry-Mory. Toutefois, l'accessibilité financière est très dégradée, avec un indice IAI à 0,8/10.
Le volume de transactions (279 ventes) témoigne d'un marché actif, bien que moins frénétique qu'en 2021. La répartition (62 % d'appartements) et les surfaces médianes vendues (51 m²) dessinent un profil d'acheteur plutôt orienté vers l'investissement locatif ou les petites surfaces en résidence principale. La part de logements vacants (8 %) et le taux de chômage (12 %) constituent néanmoins des signaux d'alerte sur la fragilité économique d'une partie de la population.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lagny-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Lagny-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 924 €/m² de prix médian pour 281 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +0,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort d'accession important. Pour acquérir une maison médiane de 99 m² à 377 300 €, un ménage au revenu médian local devrait y consacrer 15 années de salaire intégral. En investissement locatif, le loyer perçu sur un appartement type couvre une part significative de la mensualité d'emprunt, mais le rendement net estimé à 3 % après charges et taxe foncière (à 50,41 %) reste modeste. La viabilité d'un montage repose donc sur un apport personnel substantiel et un horizon de détention suffisant pour amortir les frais.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
37,0 % de maisons et 63,0 % d'appartements parmi les 281 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (63,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 967 €/m² pour les maisons et 3 900 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 281 | 104 | 177 |
| Prix médian/m² | 3 924 € | 3 967 € | 3 900 € |
| Prix moyen/m² | 4 176 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 379 | 3 889 € |
| 2022 | 375 | 4 114 € |
| 2023 | 278 | 4 105 € |
| 2024 | 249 | 3 788 € |
| 2025 | 281 | 3 924 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lagny-sur-Marne montre un net ralentissement. Seulement 242 logements ont été autorisés en 2024, dans un parc où 13,6 % des logements datent d'après 2006. Cette tendance à la baisse (-22 % sur cinq ans) limite les risques de sur-offre à court terme et contribue à soutenir les prix de l'ancien. Elle indique également une difficulté à répondre à la pression démographique, modérée mais positive (+0,5 % sur cinq ans). Pour un investisseur, le neuf reste une option rare, concentrée sur quelques opérations, tandis que la rénovation du parc existant, dont 11,9 % sont des passoires énergétiques, représente un enjeu et une potentielle source de plus-value.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 420 logements autorisés cumulés, 3 470 commencés: la dynamique récente affiche 184 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Lagny-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lagny-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 786 logements ont été autorisés à à Lagny-sur-Marne, -22 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Lagny-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lagny-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 5,5 % au net de 3,0 % pour un appartement signifie déduire près de la moitié du revenu. À Lagny-sur-Marne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,41 %, soit environ 1,5 % de la valeur locative cadastrale. Ajoutez les charges de copropriété (variable), les frais de gestion locative (5 % à 8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 8,0 %) et pour travaux. Un rendement net à 3 % correspond à une rentabilité réelle faible, qui mise sur la plus-value.
Performance énergétique du parc à Lagny-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 434 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Lagny-sur-Marne: classe D en tête, 12,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D domine le parc, avec une consommation moyenne de 218 kWh/m²/an. Près de 12 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui concerne encore environ 1 300 biens. Ces passoires sont visées par les interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, un bien classé E ou pire implique des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme, avec un coût estimé entre 15 000 et 50 000 € selon l'état.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane vendue de 51 m²) sont les plus liquides et adaptés à la demande locative majoritaire. Les studios et T2 en bon état, bien situés près de la gare Lagny-Thorigny ou du centre-bourg, trouveront preneurs rapidement. Attention, 11,9 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G) : ces biens devront être rénovés avant 2028 pour rester louables, ce qui représente un surcoût à anticiper.
Quelles zones cibler à Lagny-sur-Marne ?
Le centre-ville historique, commerçant et proche de la gare, offre la meilleure attractivité locative. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour des locations familiales. La présence de 820 logements autorisés sur les 5 dernières années, mais avec une tendance à la baisse (-22 %), limite le risque de sur-offre neuve à court terme. La connexion fibre à 94,8 % est un atout majeur pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Lagny-sur-Marne
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Risques à connaître avant d'investir à Lagny-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,0 % qui indique une possible difficulté à louer. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 12,0 %, est un facteur de fragilité. Enfin, la contrainte réglementaire sur les passoires thermiques est réelle : près de 12 % du parc est concerné et nécessitera des travaux de rénovation énergétique coûteux.
Erreurs à éviter quand on investit à Lagny-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière élevée (50,41 % du bâti).
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,0 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (17,5 €/m² en moyenne).
- Investir sans vérifier le classement DPE du bien (risque d'interdiction de location).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Lagny-sur-Marne suit le rythme francilien : une reprise en février-mars après l'hiver, un ralentissement estival en juillet-août, et une seconde vague à la rentrée de septembre. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Lagny-sur-Marne compte 9 monuments historiques protégés, dont l'église Notre-Dame-des-Ardents.
- La gare de Lagny - Thorigny n'est qu'à 500 mètres du centre-ville.
- 94,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique (score numérique 9/100).
S'installer à Lagny-sur-Marne : cadre de vie et logement
Avec 927 équipements sur à peine 6 km², Lagny-sur-Marne offre une densité de services rare, des commerces aux établissements de santé. Ce maillage, associé à neuf monuments historiques et aux bords de Marne, forge un cadre de vie urbain et agréable, à 30 minutes en train de Paris. La connectivité est excellente, avec un déploiement de la fibre à 94,8 %.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 39,9 ans, même si l'indice de vieillissement (130,1) indique une population légèrement plus âgée que la moyenne nationale. La commune est intégrée à la Communauté d'Agglomération Marne et Gondoire, ce qui lui permet de mutualiser les projets d'aménagement. Les risques naturels, notamment d'inondation (PPRI actif), concernent certains secteurs et doivent être vérifiés lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Lagny-sur-Marne
Lagny-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lagny-sur-Marne
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 716 mm de précipitations, Lagny-sur-Marne offre un climat océanique dégradé proche de l'Île-de-France. Les hivers sont modérés, les étés assez doux. Ce profil convient aux habitants recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, idéal pour les activités de plein air en bord de Marne. L'altitude basse (71 m) et l'absence de relief exposé limitent les phénomènes de gel intense. Un climat adapté aux familles et aux seniors.
À qui s'adresse Lagny-sur-Marne ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un accès facilité à l'Île-de-France via le RER, et aux familles attirées par la vie locale (20 écoles) et le patrimoine. Les retraités (23,3 % de la population) y trouvent également des services de proximité. Le revenu médian local de 25 220 € implique qu'un achat demande souvent un apport conséquent ou un double revenu.
Avantages et limites à Lagny-sur-Marne
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente (gare à 500 m, TGV à 5,7 km)
- Patrimoine historique riche avec 9 monuments classés
- Équipements et services nombreux (927 commerces et services)
- Connexion numérique très bonne (fibre 94,8 %, THD 100 %)
- Dynamisme démographique (+0,5 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-8,5 %), risque de moins-value à court terme
- Soumis à des risques naturels (inondation, sécheresse - PPRI actif)
- Taux de chômage local élevé (12,0 %), impactant le tissu économique
Composition du parc immobilier à Lagny-sur-Marne
10 967 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 724 maisons et 7 090 appartements à à Lagny-sur-Marne.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 10 967 logements est majoritairement composé de résidences principales (89,0 %), signe d'un marché ancré dans le quotidien. La part des propriétaires (54,8 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, indiquant une stabilité relative. Les maisons individuelles représentent 34,4 % du parc, un chiffre notable pour une ville de 6 km², témoignant d'une mixité de formes urbaines. Un taux de vacance de 8,0 % et seulement 2,2 % de résidences secondaires suggèrent un marché orienté vers la consommation courante plutôt que la spéculation.
Ancienneté du parc à Lagny-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 668 logements).
- Avant 1919 7,8 % 756 logts
- 1919-1945 8,3 % 807 logts
- 1946-1970 27,8 % 2 688 logts
- 1971-1990 28,9 % 2 791 logts
- 1991-2005 13,6 % 1 312 logts
- 2006-2019 13,6 % 1 315 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lagny-sur-Marne
927 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lagny-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lagny-sur-Marne est soumise à un PPRI pour le risque inondation (Marne et ses affluents) et à un PPR sécheresse. La commune a connu 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consultez le zonage du PPRI sur le site Géorisques pour vérifier si le bien est en zone rouge (inconstructible) ou bleue (constructible sous conditions). Cette vérification est obligatoire pour obtenir un prêt.
Cas pratique : un achat type à Lagny-sur-Marne
Une maison de 100 m² au prix médian (3 811 €/m²) coûte environ 381 100 €. Avec les frais de notaire (8 %), l'investissement total dépasse 410 000 €, soit plus de 16 années du revenu médian local (25 220 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 050 €, un effort conséquent pour un foyer local.
Erreurs à éviter quand on achète à Lagny-sur-Marne
- Omettre de consulter le PPRI Marne pour le risque inondation.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget travaux.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 25 220 €.
- Négliger la proximité des équipements (écoles, commerces) dans son choix.
Points clés à retenir à Lagny-sur-Marne
- Prix médian au m² : 3 924 €, en baisse de 8,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,5 % pour les appartements, 5,3 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne annuelle, 716 mm de pluie.
- Écart maison/appartement minime : 3 967 €/m² vs 3 900 €/m².
- Rendement net estimé après charges : seulement 3,0 %.
- 54,8 % des habitants sont propriétaires de leur logement.
- La proximité de la gare (0,5 km) est un fort valorisant.
- Coût total d'un bien type : 377 289 € pour une maison, 196 503 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lagny-sur-Marne ?
À Lagny-sur-Marne, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare de Lagny - Thorigny (0,5 km du centre) ou des commerces (124 équipements) peut majorer le prix de 5 à 10 %. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd : une passoire thermique (F/G) se vend en moyenne 15 % moins cher qu'un bien rénové. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont clés. Un appartement avec vue dégagée ou un étage élevé dans un immeuble ancien peut aussi valoriser. Enfin, la copropriété : des charges raisonnables et un fonds de travaux constitué rassurent l'acheteur.
Estimation indicative d'une maison à Lagny-sur-Marne
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
400 248 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, surévaluer son bien conduit à une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte sèche. Une estimation professionnelle, s'appuyant sur les comparables de vente récents (279 transactions annuelles) et les spécificités énergétiques (DPE dominant D), permet de se positionner justement. Elle est indispensable pour définir un prix d'entrée attractif et négocier en toute connaissance de cause, surtout avec un taux de logements vacants de 8 % qui indique une certaine sélectivité de l'acheteur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un quartier près de la Marne et un autre près de la gare TGV à 5,7 km. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur le m² moyen (3 821 €/m²). Son expertise est cruciale pour les biens atypiques (monuments historiques, lofts) ou nécessitant des travaux. Il peut aussi auditer le DPE et anticiper les coûts de mise aux normes. Enfin, il filtre les acheteurs sérieux et négocie avec professionnalisme, sécurisant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m² (3 821 €/m²), très agrégé.
- Oublier de mettre à jour le DPE avant la mise en vente.
- Sous-estimer l'impact des 20 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
- Négliger l'état de la copropriété (charges, travaux votés).
Investir à Lagny-sur-Marne : passer à l'action
Identifier un bien au juste prix à Lagny-sur-Marne nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de l'état du parc. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Ces données dessinent un potentiel, mais l'équation réelle dépend du bien, de sa localisation et du taux d'emprunt.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Lagny-sur-Marne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 279 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique de correction
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lagny-sur-Marne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Lagny-sur-Marne ?
Le prix médian est de 3 924 €/m², avec un prix moyen plus élevé à 4 814 €/m². Une maison de 100 m² coûte environ 377 000 €, un appartement de 50 m² autour de 196 500 €.
Les prix sont-ils en baisse à Lagny-sur-Marne ?
Oui, le prix médian a baissé de -8,5 % entre 2023 et 2024. Après un pic en 2021, le marché est en phase de correction, ce qui peut représenter une opportunité d'achat.
Lagny-sur-Marne est-elle chère par rapport à ses voisines ?
Elle est effectivement plus chère que plusieurs communes comparables comme Torcy ou Mitry-Mory, avec un écart de +6 % à +9 %. Cet écart se justifie par une offre de services et une attractivité territoriale supérieures.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Lagny-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,5 % pour un appartement, ce qui est correct en Île-de-France. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé aux alentours de 3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Lagny-Thorigny pour la demande locative, et les zones rénovées pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 11,9 % du parc. Le centre-ville historique est également très prisé.
Marché immobilier des communes voisines
À 3 821 €/m², Lagny-sur-Marne affiche un premium de +6 % à +9 % par rapport à Torcy ou Mitry-Mory, un écart qui se justifie par son attractivité territoriale supérieure et son offre de services exceptionnelle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lagny-sur-Marne.
Communes limitrophes de Lagny-sur-Marne
Lagny-sur-Marne est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Lagny-sur-Marne atteint 3 924 € sur 281 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Au classement départemental, Lagny-sur-Marne se place dans les 8 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.
Marché en palier: +0,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 562 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,6 %.
La ventilation des ventes associe 37,0 % de maisons et 63,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Lagny-sur-Marne, un logement de 102 m² (404 634 €) représente 16,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Lagny-sur-Marne: 17,5 €/m²/mois pour un appartement, 16,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Lagny-sur-Marne: l'équivalent de 157 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Lagny-sur-Marne est une commune périurbaine francilienne. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 43 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.