01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 410 logements dont 4 970 résidences principales, 87 résidences secondaires et 353 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 970 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 87 | 1,6 % |
| Logements vacants | 353 | 6,5 % |
Parmi les 5 410 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 113 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 188 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 1 274 | 26,2 % |
| 1971-1990 | 1 872 | 38,5 % |
| 1991-2005 | 709 | 14,6 % |
| 2006-2019 | 703 | 14,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (39 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 191 | 3,8 % |
| 2 pièces | 911 | 18,3 % |
| 3 pièces | 1 254 | 25,2 % |
| 4 pièces | 1 267 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 347 | 27,1 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 22 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 936 | 5 272 | 5 410 |
| Rés. principales | 4 681 | 4 935 | 4 970 |
| Rés. secondaires | 15 | 45 | 87 |
| Vacants | 240 | 292 | 353 |
Commune voisine de taille comparable, Nogent-Le-Rotrou (50 km) affiche 43,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 145 | 43,2 % |
| Locataires (privé) | 952 | 19,2 % |
| Locataires HLM | 1 828 | 36,8 % |
| Logés gratuitement | 44 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 43,2 % appartiennent à leurs occupants, 55,9 % sont louées, avec 37 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 218 | 64,7 % |
| Fioul | 312 | 6,3 % |
| Électricité | 1 296 | 26,1 % |
| Gaz bouteille | 34 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 111 | 2,2 % |
Le gaz de ville équipe 65 % des résidences principales, devant électricité (26 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 656 |
| 2 à 4 ans | 1 131 |
| 5 à 9 ans | 978 |
| 10 ans ou plus | 2 204 |
| Total ménages | 4 970 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 426 |
| Sous-occupation modérée | 1 369 |
| Sous-occupation accentuée | 839 |
| Suroccupation modérée | 510 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 073 | 21,6 % |
| 1 voiture | 2 623 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 274 | 25,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 22 % sans voiture, 53 % à une voiture et 26 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 67,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 826 | 1 784 | 9 | 33 |
| 1975 | 2 819 | 2 696 | 54 | 69 |
| 1982 | 3 808 | 3 672 | 29 | 107 |
| 1990 | 4 010 | 3 864 | 57 | 89 |
| 1999 | 4 462 | 4 216 | 83 | 163 |
| 2006 | 4 818 | 4 534 | 57 | 227 |
| 2011 | 4 936 | 4 681 | 15 | 240 |
| 2016 | 5 272 | 4 935 | 45 | 292 |
| 2022 | 5 410 | 4 970 | 87 | 353 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 826 à 5 410, soit +196 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 234 | 263 | 278 | 299 | 277 | 198 |
| Dont vacants > 2 ans | 30 | 45 | 40 | 50 | 57 | 68 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0,4 % |
| Classe B | 41 | 1,2 % |
| Classe C | 1 041 | 30,2 % |
| Classe D | 1 630 | 47,3 % |
| Classe E | 527 | 15,3 % |
| Classe F | 116 | 3,4 % |
| Classe G | 75 | 2,2 % |
Le graphique décompose les 3 445 diagnostics par étiquette énergétique: 47 % en D, 32 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 195 | 5,7 % |
| Classe B | 424 | 12,3 % |
| Classe C | 861 | 25,0 % |
| Classe D | 1 372 | 39,8 % |
| Classe E | 454 | 13,2 % |
| Classe F | 93 | 2,7 % |
| Classe G | 46 | 1,3 % |
Répartition climat du parc: D concentre 40 % des diagnostics et 43 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 298 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 298 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 98 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0 |
| Classe B | 16 | 25 |
| Classe C | 119 | 922 |
| Classe D | 315 | 1 315 |
| Classe E | 136 | 391 |
| Classe F | 48 | 68 |
| Classe G | 28 | 47 |
Performance comparée: maisons classées D (219), appartements classés D (191), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 70 |
| T2 | 509 |
| T3 | 727 |
| T4 | 500 |
| T5+ | 155 |
Faut-il investir à Mainvilliers en 2026 ?
Voisine immédiate de Chartres, Mainvilliers jouit d'une desserte ferroviaire exceptionnelle mais affiche des indicateurs socio-économiques préoccupants : chômage à 18,1 % et recul démographique. Dans ce contexte dual, l'investissement immobilier en 2026 requiert une analyse fine pour distinguer le potentiel locatif du risque territorial.
Avec un rendement locatif brut de 8,7 % pour les appartements, Mainvilliers affiche un potentiel de cash-flow supérieur à la moyenne régionale, malgré un marché local fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige de privilégier les petits appartements pour leur rendement et de s'accommoder d'un contexte socio-économique dégradé.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel sur les appartements (8,7 %)
- ✓ Correction récente de -2,6 % : opportunité d'entrée
- ✓ Proximité immédiate de la gare de Chartres (1,3 km)
- ⚠ Taux de chômage élevé (18,1 %) : solvabilité limitée
- ⚠ Démographie en recul (-4,1 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 227 €/m², le prix médian est inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
- Le prix dépasse de 35 % ceux de Châteaudun ou Nogent-Le-Rotrou, voisines de même catégorie.
- Le rendement locatif brut des appartements (8,7 %) double presque celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Mainvilliers
Le marché immobilier de Mainvilliers affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Mainvilliers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6/10) confirme un marché actif, porté par la proximité de Chartres, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6/10) confirme un marché actif, porté par la proximité de Chartres, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,4/10) indique que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,2/10) indique une demande locative réelle mais limitée, à confirmer par une étude de secteur précise.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,2/10) indique une demande locative réelle mais limitée, à confirmer par une étude de secteur précise.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique quasi nulle (1,2/10) écarte totalement la stratégie de location saisonnière ou touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique quasi nulle (1,2/10) écarte totalement la stratégie de location saisonnière ou touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2247,1 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,1 — Percentile dept : 22/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 885,8 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,6 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,8 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,1 — Percentile dept : 22/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2247,1 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 47/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 885,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mainvilliers : opportunités et risques
Investir à Mainvilliers en 2026 se justifie quasi exclusivement par la stratégie de location annuelle en appartement, portée par un rendement brut de 8,7 %. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, est remarquable pour la région. Il s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative soutenue par la proximité de Chartres, notamment auprès d'étudiants ou de jeunes actifs.
Néanmoins, cet investissement n'est pas sans risque. Le taux de chômage local de 18,1 % pèse sur la solvabilité des locataires et la pérennité de la demande. La taxe foncière, à 64,04 %, grève significativement le rendement net, estimé à 4,2 % après charges. Enfin, le recul démographique récent (-4,1 %) interroge sur la soutenabilité de la demande à moyen terme.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler des appartements compacts, bien situés près de la gare ou des commerces, pour minimiser le risque de vacance et maximiser le cash-flow. La dynamique de construction neuve importante (153 logements autorisés en 2024) impose aussi de privilégier le parc ancien rénové pour éviter la concurrence directe.
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Données du marché immobilier à Mainvilliers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Mainvilliers s'établit à 2 227 €/m² en 2024, en léger retrait de 2,6 % sur un an selon les données DVF. Cette stagnation masque en réalité une profonde correction après le pic spéculatif de 2022, qui avait vu les prix frôler les 4 000 €/m². Le marché s'est depuis recentré sur sa véritable assise : une commune périurbaine bien desservie mais confrontée à une fragilité économique marquée.
Comparé aux communes voisines, Mainvilliers se positionne en intermédiaire. Son prix au m² est 10 % plus élevé que celui de Vernouillet mais 35 % au-dessus de Châteaudun, illustrant un premium lié à son intégration à Chartres Métropole. Cet écart crée un effet de levier pour l'investisseur visant les appartements, dont le rendement brut y est particulièrement attractif.
La structure des transactions en 2024 (72 maisons, 67 appartements) révèle un parc mixte, avec une part de logements sociaux conséquente (42 %). Le parc est relativement récent (14,5 % construit après 2006) et peu énergivore (classe D dominante), un atout face aux nouvelles réglementations.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mainvilliers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'historique des prix à Mainvilliers est marqué par une volatilité extrême, avec un pic à 3 947 €/m² en 2022 suivi d'une chute de près de 44 % l'année suivante. Cette correction spectaculaire, bien supérieure aux ajustements nationaux, ramène les prix en 2024 à un niveau proche de 2021 (2 227 €/m²). Elle indique une surchauffe passée liée à la frénésie post-Covid et un retour à une valorisation plus en phase avec les indicateurs économiques locaux, nettement plus faibles que ceux de communes périurbaines comme Dourdan. Pour un acheteur en 2026, cette évolution dessine un point d'entrée potentiellement bas, mais dans un marché ayant perdu toute dynamique de plus-value à court terme.
Évolution du marché immobilier de Mainvilliers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 122 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 300 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent deux marchés distincts. L'appartement type (56 m² à 115 192 €) génère un loyer mensuel estimé à 834 €, permettant de couvrir une large part d'une mensualité de crédit et d'afficher un rendement brut de 8,7 %. Toutefois, les charges (taxe foncière à 64,04 %, gestion, vacance) rognent ce rendement pour aboutir à un net estimé à 4,2 %. La maison type (85 m² à 206 040 €) offre un rendement brut moindre (5,6 %) et demande un effort financier initial plus lourd, équivalent à 10 années de revenu médian local. La viabilité d'un investissement repose donc clairement sur la sélection de petits appartements.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 122 transactions en 2024, le marché de Mainvilliers montre une activité stable, en légère hausse par rapport à 2023. La répartition est équilibrée entre maisons (74 ventes, surface médiane 85 m²) et appartements (48 ventes, surface médiane 56 m²). Les prix médians reflètent cette segmentation : 2 300 €/m² pour les maisons contre 2 300 €/m² pour les appartements. La fourchette des prix (1 793 - 2 629 €/m²) est large, indiquant un parc hétérogène. Ce volume d'échanges, couplé à un taux de vacance de 6,5 %, suggère un marché liquide mais sans tension particulière, où la négociation retrouve ses droits après la période de surenchère.
Répartition des ventes
60,7 % de maisons et 39,3 % d'appartements parmi les 122 transactions enregistrées.
Sur 122 transactions enregistrées, 60,7 % portent sur des maisons (2 300 €/m²) et 39,3 % sur des appartements (2 300 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 122 | 74 | 48 |
| Prix médian/m² | 2 300 € | 2 300 € | 2 300 € |
| Prix moyen/m² | 2 654 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 177 | 2 258 € |
| 2022 | 154 | 2 345 € |
| 2023 | 101 | 2 284 € |
| 2024 | 136 | 2 217 € |
| 2025 | 122 | 2 300 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mainvilliers est vigoureuse, avec 415 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 59 %. La seule année 2024 compte 153 autorisations, un volume important pour une commune de cette taille. Cette accélération traduit la pression résidentielle exercée par la proximité de Chartres et répond à des objectifs de renouvellement du parc. Cependant, elle survient dans un contexte de recul démographique (-4,1 % sur 5 ans), ce qui pourrait, à moyen terme, créer un déséquilibre entre l'offre et la demande réelle et peser sur la valorisation du parc ancien. L'investisseur doit donc être attentif à la localisation de ces programmes neufs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 406 logements autorisés cumulés, 1 018 commencés: la dynamique récente affiche 20 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Mainvilliers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mainvilliers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Mainvilliers totalise 283 logements sur 5 ans, soit -4 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Mainvilliers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mainvilliers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (64,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut, affiché à 8,7 % pour les appartements, est une vue théorique. Pour obtenir le net, déduisez systématiquement la taxe foncière (64,04 % du revenu cadastral à Mainvilliers en 2024), les frais de gestion (environ 5-8 %), une provision pour travaux (1 % du prix du bien par an) et la vacance locative (le taux local de logements vacants est de 6,5 %). L'entretien du parc, avec une performance énergétique moyenne de 196 kWh/m²/an (classe D), peut aussi générer des coûts. Ces charges expliquent l'écart entre le brut et un net estimé à 4,2 %. Source INSEE, DGFiP.
Performance énergétique du parc à Mainvilliers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 445 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Mainvilliers est D, avec 5,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une classe énergétique D dominante, avec une consommation moyenne de 196 kWh/m²/an. Seulement 5,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation lourds, mais pas à zéro. Attention aux échéances réglementaires : les logements classés F ou G seront interdits à la location en 2025 (bail renouvelé) et 2028 (tous les baux). Un bien en D peut nécessiter des améliorations pour rester valorisable. Source ADEME.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements compacts, type T2 ou T3, correspondant à la surface médiane de 56 m² et à la demande locative principale. Le parc ancien domine (seulement 14,5 % de constructions post-2006), ce qui implique une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique. Les maisons, moins rentables, peuvent convenir pour une location familiale de plus longue durée, mais avec un rendement net faible (2,7 %). Le neuf, en développement, pourrait offrir des produits plus faciles à louer mais avec une rentabilité initiale moindre.
Quelles zones cibler à Mainvilliers ?
La localisation est cruciale. Les secteurs les plus proches de la gare de Chartres (1,3 km) et du centre-bourg, bien desservis par les transports et les 329 équipements de services, seront les plus faciles à louer. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux maisons. Aucune zone en forte requalification n'est signalée, mais le dynamisme de la construction neuve (153 logements autorisés en 2024) mérite surveillance pour éviter une sur-offre locative à terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Mainvilliers
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,5 % déjà observé. La taxe foncière est élevée (64,04 %), grévant la rentabilité nette. Le parc énergétique, de classe D en moyenne avec 5,5 % de passoires (DPE F/G), expose à des travaux de rénovation obligatoires dès 2025 pour les plus mauvaises performances. Enfin, la dépendance économique à Chartres et un taux de chômage élevé (18,1 %) rendent la demande locative sensible aux conjonctures locales.
Erreurs à éviter quand on investit à Mainvilliers
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée ici (64,04 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance (6,5 %).
- Oublier les travaux de mise aux normes sur un parc vieillissant.
- Surévaluer les loyers face au pouvoir d'achat local contraint.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mainvilliers suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus importante et des acheteurs motivés avant l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle, mais peut être ralenti par le paiement de la taxe foncière en septembre, qui refroidit les ardeurs des investisseurs. L'hiver est plus calme, propice aux négociations pour les biens non vendus. Aucune affluence touristique ne perturbe le cycle.
Le saviez-vous ?
- La fibre est déployée pour 80,5 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 38,6 ans, assez jeune.
- La commune compte 329 équipements, dont 151 relatifs à la santé.
S'installer à Mainvilliers : cadre de vie et logement
S'installer à Mainvilliers, c'est opter pour le calme d'une petite ville tout en bénéficiant de la proximité immédiate de Chartres, accessible en moins de cinq minutes en voiture ou via la gare située à 1,3 km. La commune dispose d'une offre d'équipements conséquente pour sa taille (329 équipements BPE), avec une forte densité de services de santé, facilitant la vie quotidienne.
Le profil démographique est relativement jeune (âge médian de 38,6 ans) et la connectivité numérique est bonne (fibre à 80,5 %). Le cadre de vie est cependant tempéré par des indicateurs sociaux difficiles, comme un revenu médian modeste (20 670 €) et un taux de pauvreté classé dans le bas du département. Le parc de logements, composé à 39,8 % de maisons, attire des familles, mais l'attractivité résidentielle reste limitée par la conjoncture économique locale.
Carte du marché immobilier à Mainvilliers
Mainvilliers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mainvilliers
Avec une température moyenne annuelle de 11,4 °C et des précipitations modérées (606 mm/an), Mainvilliers offre un climat océanique atténué, similaire à celui de la région chartraine. Les hivers sont frais sans excès, les étés tempérés. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une transition en douceur depuis l'Île-de-France, sans chaleur estivale écrasante ni froid rigoureux persistant. L'altitude de 157 m atténue les phénomènes de brouillard bas. Un atout pour un cadre de vie apaisé.
À qui s'adresse Mainvilliers ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes ménages travaillant à Chartres, attirés par des prix inférieurs de 10 à 15 % à ceux du centre-ville. Les investisseurs locatifs y trouvent aussi des opportunités pour des petits logements. Les familles peuvent être séduites par la part de maisons (39,8 %) et la présence de 5 établissements scolaires, mais devront composer avec une offre de loisirs limitée (32 équipements sportifs et de loisirs).
Avantages et limites à Mainvilliers
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Chartres (gare à 1,3 km)
- Prix au m² inférieur à d'autres pôles du département
- Couverture fibre correcte (80,5 % des logements)
- Diversité d'équipements et services de proximité (329 au total)
- Risques naturels très limités (sismicité faible, radon faible)
− À prendre en compte
- Taux de chômage local élevé (18,1 %)
- Baisse démographique récente (-4,1 % sur 5 ans)
- Taxe foncière sur le bâti élevée (64,04 %)
Composition du parc immobilier à Mainvilliers
5 410 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Mainvilliers combine 39,8 % de maisons et 60,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par une forte proportion de logements sociaux (42 %), ce qui influe sur la dynamique des prix et le profil des habitants. Seulement 39,8 % sont des maisons individuelles, un taux inférieur à la moyenne des petites villes. Le taux de propriétaires-occupants (43,2 %) est modeste, tandis que la vacance (6,5 %) et les résidences secondaires (1,6 %) restent faibles. Ce mix indique un marché locatif social important et une population plutôt locataire, avec une stabilité relative mais un pouvoir d'achat contraint. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Mainvilliers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 859 logements).
- Avant 1919 2,3 % 113 logts
- 1919-1945 3,9 % 188 logts
- 1946-1970 26,2 % 1 274 logts
- 1971-1990 38,5 % 1 872 logts
- 1991-2005 14,6 % 709 logts
- 2006-2019 14,5 % 703 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mainvilliers
329 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mainvilliers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est en zone de sismicité très faible et d'exposition faible au radon. Huit risques naturels sont recensés (mouvements de terrain, inondations...), ayant donné lieu à neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cela implique pour l'acheteur de consulter le plan de prévention des risques (PPR) et l'état des risques et pollutions (ERP). Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité, le coût des travaux ou même l'octroi d'un prêt. Une vérification systématique est indispensable, sans alarmisme excessif. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Mainvilliers
Une maison médiane de 85 m² (au prix de 2 424 €/m²) représente un investissement de 206 040 €. Cela équivaut à près de 10 années du revenu médian local (20 670 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 400 €. Un taux d'endettement de 33 % nécessiterait donc un revenu mensuel stable d'environ 4 245 € pour un couple, au-delà des ressources médianes de la commune.
Erreurs à éviter quand on achète à Mainvilliers
- Oublier de vérifier le DPE et son impact sur le budget travaux.
- Négliger la consultation obligatoire de l'état des risques (ERP).
- Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire (7-8 %).
- Ignorer la composition du quartier (forte part de logements sociaux).
Points clés à retenir à Mainvilliers
- Prix médian à 2 227 €/m², en baisse de 2,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif à 8,7 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,4 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (2 300 €/m²) et appartements (2 300 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 4,2 % après charges.
- Parc immobilier : 39,8 % de maisons, 42 % de logements sociaux.
- Facteur clé de valeur : proximité de la gare et des commerces.
- Taux de chômage élevé à 18,1 %, pesant sur le pouvoir d'achat.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mainvilliers ?
À Mainvilliers, la valeur d'un bien dépend moins de sa surface brute que de sa localisation précise et de son état énergétique. La proximité de la gare de Chartres (1,3 km) et des 35 commerces recensés est un atout majeur. Un DPE dégradé (classe E ou pire) peut déprécier le bien de 5 à 15 % face à une réglementation de plus en plus stricte. Pour une maison, la taille du terrain compte, mais son entretien aussi. L'exposition et l'étage ont un impact modéré. Enfin, dans un parc avec 42 % de logements sociaux, l'adresse exacte et l'environnement immédiat créent des micro-marchés aux prix très variables.
Estimation indicative d'une maison à Mainvilliers
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas la réalité des micro-marchés de Mainvilliers, où coexistent quartiers sociaux et secteurs plus résidentiels. Un professionnel local intègre l'état exact du bien, la qualité de la copropriété (si applicable), l'exposition aux nuisances ou la vue. Il connaît aussi la demande réelle : les acheteurs sont-ils des familles recherchant le calme ou des investisseurs visant la rentabilité ? Son estimation sert de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, en justifiant le prix par des arguments concrets que les algorithmes ignorent. Source DVF locale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable.
- Comparer un bien rénové avec des passoires thermiques.
- Oublier de valoriser un atout comme la proximité de la gare.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-2,6 %).
Investir à Mainvilliers : passer à l'action
La réussite d'un investissement à Mainvilliers ne dépend pas seulement des chiffres médians, mais de la capacité à identifier le bon bien dans le bon secteur. Un professionnel local peut vous guider à travers les nuances d'un marché où le rendement attractif compense une fragilité économique avérée.
Les données DVF tracent une trajectoire, mais l'opportunité réelle se niche dans la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mainvilliers grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Mainvilliers
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mainvilliers
Quel est le prix immobilier moyen à Mainvilliers ?
Le prix médian global est de 2 227 €/m² en 2024. Il se décompose en 2 300 €/m² pour les maisons et 2 300 €/m² pour les appartements, selon les données DVF.
Mainvilliers est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mainvilliers est 35 % plus chère que Châteaudun ou Nogent-Le-Rotrou, mais 10 % moins chère que Vernouillet. Elle reste bien en deçà de Dourdan (+30 %).
Quel rendement locatif espérer à Mainvilliers ?
Le rendement locatif brut est de 8,7 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé pour un appartement est d'environ 4,2 %.
Est-ce le bon moment pour investir à Mainvilliers ?
Le marché a connu une forte correction depuis 2022, offrant un point d'entrée potentiellement bas. L'investissement est pertinent pour le rendement locatif des appartements, mais le contexte socio-économique local impose de la prudence.
Quels sont les quartiers à privilégier à Mainvilliers ?
Les secteurs les plus demandés pour la location sont généralement ceux proches de la gare de Chartres et du centre-ville, bénéficiant de la meilleure accessibilité aux transports et aux commerces.
Marché immobilier des communes voisines
Mainvilliers présente un écart de valorisation significatif avec Dourdan (+30 %) mais conserve des indicateurs locatifs supérieurs à Châteaudun (-35 %), offrant un effet de levier intéressant pour qui cible les petits biens.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mainvilliers.
Communes limitrophes de Mainvilliers
Mainvilliers est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 300 €/m² à Mainvilliers contre 1 938 €/m² pour l'Eure-et-Loir.
Le prix médian au m² à Mainvilliers est stable entre 2021 et 2025 (+1,9 %). 690 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,7 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 60,7 % de maisons et 39,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (85 m² à 195 500 €) équivaut à 9,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Mainvilliers avoisinent 14,9 €/m² pour les appartements et 11,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Mainvilliers (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 57 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Mainvilliers est dans la tradition ligérienne du Centre. Sur le plan physique, la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 155 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).