Logement & immobilier

Le logement à Mantes-la-Jolie

78200 Yvelines 43 526 hab.
Fiche complète

Le parc de logements de Mantes-la-Jolie s'élève à 18 324 unités, à dominante collective (81,2 % d'appartements, 3,2 pièces en moyenne).

Résidences principales 94%
Logements vacants 5,0%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

18 324Logements au total
83 %Appartements i
30,9 %Propriétaires
0,5 %Rés. secondaires
42 %Logements sociaux i
5,0 %Logements vacants i-18% vs dept · -38% vs France
+3,4 %Évolution 2016–2022
2 036 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 18 324 logements dont 17 316 résidences principales, 96 résidences secondaires et 911 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 18 324 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 36 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (14 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements16 47517 72018 324
Rés. principales15 57016 64117 316
Rés. secondaires10512796
Vacants800952911

39,0 % de part de propriétaires à Bezons, commune de population comparable à 39 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 30,9 % de propriétaires occupants, 67,4 % de locataires et 37 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 33 %, fioul 2 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 067
2 à 4 ans4 036
5 à 9 ans3 416
10 ans ou plus7 797
Total ménages17 316
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale6 307
Sous-occupation modérée3 946
Sous-occupation accentuée1 980
Suroccupation modérée3 137
Suroccupation accentuée763
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 32 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 16 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

18 324Logements en 2022
+104 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 8 980 logements en 1968, 18 324 en 2022 (+104 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 366 1 529 1 417 1 588 1 648 1 041
Dont vacants > 2 ans 328 324 366 375 422 522

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
213kWh/m²/an en moyenne
14,0 %Passoires (F+G) i
13 312Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
213 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 764 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 13 312 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 40 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 66 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 293 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 122 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (285 kWh/m²/an), les appartements C (208) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+4 kWh/m²/an
Consommation vs France+10 kWh/m²/an
Passoires vs département+3,9 pts
Passoires vs France+4,1 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

48,1 %Taux logements sociaux i
7 541Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,25 €Loyer moyen /m² i
1,3 %Taux de vacance i
169dont PLAI i
221dont PLS i
5 411En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1315
T21 444
T32 474
T42 210
T5+751

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Mantes-la-Jolie comprend 18 324 logements, dont l'essentiel (94,5 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 83,2 % contre 16,8 %. Côté cadre local, Mantes-la-Jolie est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine.

Le poids du locatif à Mantes-la-Jolie est caractéristique des communes urbaines denses (67,4 %). Côté logement social, 37,2 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au-dessus du seuil SRU, Mantes-la-Jolie affiche 48,1 % de logements sociaux (cible 25,0 %).

Le parc mêle bâti ancien (6,5 % avant 1919) et constructions récentes (14,3 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 213 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 14,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (62,9 % des résidences principales).

Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,4 % à son parc résidentiel. 31,6 % des ménages de Mantes-la-Jolie ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Le contexte naturel (à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Mantes-la-Jolie en 2026 ?

Deuxième ville des Yvelines, Mantes-La-Jolie cumule une décroissance démographique et un taux de chômage élevé. Pourtant, son marché immobilier, très accessible comparé à ses voisines, affiche un rendement locatif brut attractif. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.

2 546 €/m² prix médian
-2,1 % sur un an
308 transactions 2026

Avec un prix médian inférieur de 87 % à celui de Sartrouville et un rendement brut de 7,1 %, Mantes-La-Jolie est un marché à fort effet de levier, mais risqué.

Verdict

➤ Investir ici impose une stratégie locative sélective, réservée aux acteurs acceptant un risque modéré pour un rendement correct.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement brut attractif (7,1 %)
  • ✓ Point d’entrée bas dans les Yvelines
  • ✓ Dynamique de construction neuve soutenue
  • ⚠ Fragilité socio-économique élevée
  • ⚠ Correction des prix en cours (-6 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Moins chère que 90 % des villes françaises de taille comparable
  • Inférieure de plus de 50 % à la moyenne des Yvelines (environ 5 500 €/m²)
  • Rendement locatif bien supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Mantes-la-Jolie

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Mantes-la-Jolie

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,0

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression immobilière modérée. Le marché n'est ni tendu ni atone, laissant une marge de négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
17
Années de revenu pour acheter 70 m²
85
% de résidences secondaires
1
Croissance démographique (5 ans)
22
Densité de population
97
3,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible. Les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est largement portée par l'extérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
15
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée. Une demande locative existe, notamment pour les petits appartements, sans être explosive.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
1
Croissance démographique (5 ans)
22
Capacité touristique / population
7
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
83
0,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique négligeable. La stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
1
Capacité touristique / population
7
% de logements vacants
30
Faible densité (proxy isolement touristique)
3

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2728,2 — Percentile dept : 17/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 85/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,6 — Percentile dept : 22/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 4836,2 — Percentile dept : 97/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 15/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 29,2 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 35,1 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 69,1 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,6 — Percentile dept : 22/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2728,2 — Percentile dept : 83/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 30/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 4836,2 — Percentile dept : 3/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Mantes-la-Jolie : opportunités et risques

Le principal argument est le rendement brut, élevé à 7,1 % pour les appartements. Néanmoins, la taxe foncière locale à 37,71 % et un taux de vacance potentiel lié au profil socio-économique rognent significativement ce rendement, le ramenant autour de 4,4 % net. La stratégie doit intégrer ce réel effort financier.

Le risque rénovation est à surveiller : 14 % du parc est classé passoire thermique (F/G). La loi climat étant déjà en vigueur, l'acquisition d'un bien énergivore impose un plan de travaux immédiat pour rester louable, ce qui alourdit la facture. Privilégier les biens déjà aux normes ou les programmes récents (14,3 % du parc est postérieur à 2006) est une précaution nécessaire.

Enfin, la forte dynamique de construction neuve (+116 % d'autorisations) peut, à moyen terme, créer une concurrence sur le segment locatif et exercer une pression à la baisse sur les loyers de l'ancien. L'horizon d'investissement doit donc être moyen terme, le temps que le renouvellement urbain porté par la CU Grand Paris Seine et Oise consolide l'attractivité globale.

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➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans un appartement type de 57 m² nécessite un effort mensuel de crédit d'environ 650 €, largement couvert par un loyer estimé à 906 €, avec un rendement brut de 7,1 %.

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Données du marché immobilier à Mantes-la-Jolie

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a reculé de 6 % en 2024, selon les données DVF, une correction plus marquée que dans bon nombre de communes françiliennes. Cette baisse ramène les valeurs sous la barre des 3 000 €/m², un niveau qui place Mantes-La-Jolie en position de outsider prix dans un département où la moyenne avoisine les 5 500 €.

Le marché est structuré autour de la location : avec 42 % de logements sociaux et seulement 31 % de propriétaires, la demande locative est structurellement forte. Les 226 ventes d'appartements en 2024, pour une surface médiane de 57 m², confirment que l'essentiel de l'activité est porté par les petits biens, cibles des investisseurs.

Cette dynamique doit être nuancée par les signaux territoriaux. La fragilité économique, avec un taux de chômage de 18,8 %, limite la solvabilité de la demande locale. L'attractivité dépend donc largement des navetteurs travaillant à l'extérieur, facilités par la présence de la gare de Mantes-Station.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Mantes-la-Jolie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les prix médians à Mantes-La-Jolie ont oscillé entre 2 852 et 2 977 €/m² entre 2020 et 2023, avant une correction nette à 2 720 €/m² en 2024 (-6 %). Cette baisse, la plus marquée sur la période, contraste avec la stabilité relative des années précédentes et pourrait signaler un ajustement après la flambée nationale. Comparé aux voisines comme Houilles ou Sartrouville qui ont maintenu leur valorisation, l'écart s'est considérablement creusé. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une fenêtre d'opportunité, à condition que la ville parvienne à stabiliser ses indicateurs économiques.

Évolution du marché immobilier de Mantes-la-Jolie

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Mantes-la-Jolie évolue de -8,1 %, passant de 2 771 à 2 546 €/m²; 308 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 931 €/m²
Surface médiane 84 m²
Transactions 82
Appartements
Prix médian 2 408 €/m²
Surface médiane 59 m²
Transactions 226

Indicateurs clés du marché

-2,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,9 %
Rendement locatif apparts ?
5,7 %
Rendement locatif maisons ?
64,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

246 204 €
Maison 84 m² ?
Mensualité ~1 428 €/mois (20 ans, 3,5 %)
142 072 €
Appartement 59 m² ?
Mensualité ~824 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'un appartement type de 57 m² à 153 501 €, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, génère une mensualité d'environ 650 €. Le loyer médian de 15,9 €/m²/mois rapporte 906 €, couvrant largement la charge et dégageant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut s'établit à 7,1 %, mais le net tombe autour de 4,4 % après déduction de la taxe foncière (37,71 %), des frais de gestion et d'une provision pour vacance locative. L'effort financier initial est donc très limité, masquant une rentabilité réelle modérée par les charges.

Acheter vs Louer — appartement 59 m²

824 €/mois
Mensualité crédit ?
935 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 111 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

14,2 ans
Pour une maison ?
8,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

15,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
13,5 - 18,7 €/m²
13,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
10,8 - 18,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 308 transactions en 2024, le volume d'échanges à Mantes-La-Jolie est en retrait par rapport au pic de 2021 (517 ventes) mais se stabilise. Le marché est massivement dominé par les appartements (226 ventes, soit 83 % du total), d'une surface médiane de 57 m². Les maisons, moins nombreuses (82 ventes), sont plus spacieuses (83 m² médians). Ce profil trahit un marché porté par des investisseurs et des primo-accédants à budget contraint, avec une liquidité correcte pour les petits biens. La baisse des prix et le volume d'échanges soutenu dessinent un marché d'acheteurs, où la négociation est de mise, particulièrement sur les biens moins liquides.

Répartition des ventes

26,6 % de maisons et 73,4 % d'appartements parmi les 308 transactions enregistrées.

Sur 308 transactions enregistrées, 26,6 % portent sur des maisons (2 931 €/m²) et 73,4 % sur des appartements (2 408 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 308 82 226
Prix médian/m² 2 546 € 2 931 € 2 408 €
Prix moyen/m² 2 993 €
Surface médiane – 84 m² 59 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 471 2 771 €
2022 461 2 894 €
2023 340 2 854 €
2024 300 2 601 €
2025 308 2 546 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La construction neuve connaît une forte accélération à Mantes-La-Jolie, avec 1 369 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance à +116 % par rapport à la période quinquennale précédente. Rien qu'en 2024, 335 permis ont été délivrés. Cette dynamique, portée par la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, témoigne d'une volonté de renouvellement urbain et répond partiellement à une demande. Néanmoins, dans un contexte de légère décroissance démographique (-1,6 % sur 5 ans), elle pourrait à terme exercer une pression baissière sur les prix de l'ancien si l'offre dépasse la demande effective. Les investisseurs doivent donc porter une attention particulière à la localisation de ces programmes neufs.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 1 068 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 356 autorisations pour 3 472 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Mantes-la-Jolie

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 041 logements vacants au total
522 vacants depuis plus de 2 ans 50,1 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Mantes-la-Jolie (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Mantes-la-Jolie: 1 519 logements autorisés sur 5 ans, 534 pour la dernière année (+70 %).

1 519 logements autorisés sur 5 ans
534 en 2025 dernière année connue
+70 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Mantes-la-Jolie

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 13,5 €/m²
Médian 15,9 €/m²
Haut 18,7 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 10,8 €/m²
Médian 13,9 €/m²
Haut 18,0 €/m²
Écart de 7,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Mantes-la-Jolie

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (59 m²)
~2 116 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (84 m²)
~2 645 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 37,71 % Moyenne dept : 33,07 % +4,64 pt Moyenne France : 43,01 % -5,30 pt
Taxe d'habitation (rappel) 25,46 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

32,71 % 2021
38,67 % 2022
38,71 % 2023
37,71 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (37,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Mantes-la-Jolie est de 37,71 %, un taux relativement élevé qui grève la rentabilité. Il faut aussi provisionner la vacance locative (5 % de logements vacants) et les frais de gestion. Pour les appartements, souvent en copropriété, ajoutez les charges courantes et un fonds de travaux pour les bâtiments dont 13,4 % sont antérieurs à 1945. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (7,1 %) et le net estimé (4,4 %).

Performance énergétique du parc à Mantes-la-Jolie

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 312 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Mantes-la-Jolie: majorité classée C, part de passoires thermiques à 14,0 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 14,0 % F + G
Conso moyenne 213 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique dominante C (214 kWh/m²/an) place le parc de Mantes-la-Jolie dans une moyenne plutôt favorable. Cependant, 14 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire : interdiction de location pour les pires passoires dès 2025, extension en 2028 et 2034. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation, un coût à intégrer dans le budget. C'est un point de vigilance essentiel pour les investisseurs et les occupants.

Calculateur de rendement à Mantes-la-Jolie

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Cas pratique : un investissement type à Mantes-la-Jolie

Pour un appartement type de 57 m² (d'après le prix total médian de 153 501 €), l'investisseur peut compter sur un loyer mensuel aux alentours de 906 € (15,9 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans au taux moyen, la mensualité pourrait avoisiner 800 €, laissant un effort résiduel faible, voire négatif une fois les charges déduites. Le rendement brut serait de 7,1 %, mais le net tomberait près de 4,4 %, soulignant l'importance d'un apport personnel conséquent.

Erreurs à éviter quand on investit à Mantes-la-Jolie

  • Négliger la taxe foncière élevée (37,71 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Sous-estimer les coûts de travaux dans un parc ancien (13,4 % d'avant 1945).
  • Oublier de vérifier le classement DPE et les interdictions de location à venir.
  • Tabler sur une augmentation des loyers sans considérer le revenu médian bas.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Mantes-la-Jolie suit le rythme francilien, avec une reprise d'activité nette à partir de mars et un pic jusqu'en juin. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde fenêtre dynamique avant le ralentissement hivernal. Pour les vendeurs, mettre son bien en mars permet de capter les acheteurs motivés avant l'été. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. Aucune affluence touristique notable ne vient perturber ce calendrier.

Le saviez-vous ?

  • Mantes-la-Jolie compte 11 monuments historiques protégés.
  • La fibre est déployée à 87,6 % des habitants.
  • L'âge médian de 34,6 ans en fait une ville plus jeune que la moyenne nationale.

S'installer à Mantes-la-Jolie : cadre de vie et logement

Avec plus de 1 630 équipements recensés par l'INSEE, dont 222 commerces et 414 établissements de santé, Mantes-La-Jolie bénéficie d'une armature urbaine complète, ce qui en fait un pôle de services pour son bassin de vie. La connexion ferroviaire via la gare de Mantes-Station et un taux de couverture fibre de 87,6 % sont des atouts concrets pour les actifs.

Le profil démographique est jeune (âge médian de 34,6 ans) et la part des moins de 30 ans est importante (43,6 %). Cela se traduit par une demande locative dynamique, mais aussi par des enjeux sociaux. L'indice de fragilité territoriale élevé (6,9/10) rappelle que ce cadre de vie reste marqué par des difficultés économiques, ce qui influence le marché immobilier.

Carte du marché immobilier à Mantes-la-Jolie

Mantes-la-Jolie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Mantes-la-Jolie

11,6 °C
Température moyenne ?
639 mm
Précipitations ?
40 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 11,6 °C et 639 mm de précipitations, le climat de Mantes-la-Jolie est tempéré, sans extrêmes. L'altitude moyenne de 26 m et la proximité de la Seine atténuent les gelées sévères. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat d'Île-de-France classique, sans les rigueurs montagnardes ou l'humidité excessive du littoral. Les précipitations, légèrement inférieures à la moyenne nationale, limitent les contraintes d'entretien extérieur.

Composition du parc immobilier à Mantes-la-Jolie

18 324 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 82,9 % d'appartements, 17,1 % de maisons — profil urbain marqué.

94,5 % Résidences principales 17 316 logements
0,5 % Résidences secondaires 96 logements
5,0 % Logements vacants 911 logements
30,9 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est majoritairement composé d'appartements, avec seulement 17,1 % de maisons individuelles. La part de propriétaires occupants (30,9 %) est faible, tandis que les logements sociaux représentent 42 % du parc. Cette structure indique un marché locatif très présent et une population plutôt locataire, jeune (âge médian 34,6 ans). La faible part de résidences secondaires (0,5 %) indique une ville vivante à l'année. La stabilité des prix est liée à cette demande locative soutenue, mais aussi aux politiques de l'habitat social.

Ancienneté du parc à Mantes-la-Jolie

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 126 logements).

  • Avant 1919 6,5 % 1 108 logts
  • 1919-1945 6,9 % 1 180 logts
  • 1946-1970 35,6 % 6 103 logts
  • 1971-1990 27,5 % 4 718 logts
  • 1991-2005 9,1 % 1 561 logts
  • 2006-2019 14,3 % 2 457 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Mantes-la-Jolie

1 630 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

222 Commerces
732 Services
414 Santé
93 Sports et loisirs
57 Enseignement
14 Tourisme
98 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Mantes-la-Jolie

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 2 catastrophes naturelles déclarées

Le risque d'inondation est le principal aléa naturel, avec un PPRI couvrant la Seine et l'Oise. Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. La commune est aussi concernée par un risque de cavités souterraines (R111.3). La sismicité est très faible et le radon faible. Pour tout achat, la consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie est indispensable, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité, notamment pour les biens en zone inondable.

Cas pratique : un achat type à Mantes-la-Jolie

Une maison type de 83 m² (d'après le prix total médian de 240 285 €) représente un investissement de près de 14 années de revenu médian local (17 310 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¢000 €. Cela nécessite un revenu stable bien supérieur à la médiane locale, orientant ce segment vers les ménages bi-actifs ou les transfuges de l'Île-de-France.

Erreurs à éviter quand on achète à Mantes-la-Jolie

  • Omettre de consulter le PPRI pour les risques d'inondation.
  • Ne pas budgéter des travaux de rénovation énergétique sur une passoire.
  • Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 17 310 €.
  • Négliger l'impact des 42 % de logements sociaux sur l'environnement du bien.

Points clés à retenir à Mantes-la-Jolie

  • Prix médian à 2 720 €/m², en baisse de 6,0 % sur un an.
  • Rendement brut locatif attractif à 7,1 % pour les appartements.
  • Classe énergétique dominante C, meilleure que la moyenne nationale.
  • Écart modéré entre maisons (2 931 €/m²) et appartements (2 408 €/m²).
  • Rendement net estimé à 4,4 % après charges et taxe foncière.
  • Parc locatif très présent (42 % de logements sociaux).
  • La proximité de la gare (0,6 km) est un important facteur de valeur.
  • Revenu médian local de 17 310 €, le plus bas des Yvelines.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mantes-la-Jolie ?

À Mantes-la-Jolie, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise par rapport aux 1 630 équipements et services, notamment la gare à 0,6 km, les 53 établissements scolaires et les 222 commerces. La performance énergétique (DPE) est un critère de plus en plus valorisant ou pénalisant. Pour un appartement, l'étage, la vue, l'état de la copropriété et la présence d'un ascenseur pèsent. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont clés. L'état général du bâti, surtout pour les 13,4 % de logements d'avant 1945, influence directement le prix au m², bien au-delà de la simple moyenne.

Estimation indicative d'une maison à Mantes-la-Jolie

Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

213 864 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Une estimation automatique se base sur des moyennes qui ne capturent pas les micro-marchés de Mantes-la-Jolie. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre un quartier proche de la gare, un autre près des monuments historiques, ou un secteur plus éloigné. Il évalue concrètement l'état du bien, l'impact d'un DPE F ou G, et les atouts invisibles (calme, ensoleillement). Son expertise permet aussi de cibler le prix optimal pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, en tenant compte de la dynamique actuelle du marché et des projets de la CU Grand Paris Seine et Oise.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
  • Oublier de valoriser les atouts proximité (gare, commerces, écoles).
  • Ne pas actualiser le prix au regard de la baisse récente du marché (-6,0 %).
  • Négliger l'état réel du bien et son DPE dans l'estimation finale.

Investir à Mantes-la-Jolie : passer à l'action

Les données posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue dans le détail des rues et des copropriétés. Dans un contexte aussi contrasté, l'expertise d'un professionnel implanté est indispensable pour transformer cette analyse en opération sûre.

Les chiffres dessinent un marché sous-valorisé et risqué. Identifier le bon bien exige une connaissance pointue du terrain.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Mantes-la-Jolie

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Mantes-La-Jolie ?

    Le prix médian d'un appartement à Mantes-La-Jolie est de 2 408 €/m² selon les transactions DVF 2024. Pour un appartement type de 57 m², le coût total est d'environ 153 500 €.

    Le marché immobilier à Mantes-La-Jolie est-il en baisse ?

    Oui, les données DVF montrent une correction de 6 % du prix médian global entre 2023 et 2024, le faisant passer de 2 893 à 2 720 €/m². C'est le niveau le plus bas observé depuis 2020.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Mantes-La-Jolie ?

    Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est de 7,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,4 %.

    Mantes-La-Jolie est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?

    Elle présente un profil contrasté. L'attrait réside dans son prix bas et son bon rendement brut, mais la fragilité économique locale (taux de chômage à 18,8 %) et la part élevée de passoires thermiques en font un marché à risque modéré, réservé aux investisseurs avertis.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Mantes-La-Jolie ?

    Il est crucial de cibler les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare) et les programmes récents ou rénovés pour éviter les passoires énergétiques. L'analyse fine des transactions DVF par secteur, avec un expert local, est indispensable pour ce choix.

    Marché immobilier des communes voisines

    Mantes-La-Jolie affiche un prix au mètre carré inférieur de 2 367 € à Sartrouville et de 2 770 € à Houilles, creusant un écart de valorisation qui représente un effet de levier puissant, mais sur des indicateurs économiques nettement plus fragiles.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mantes-la-Jolie.

    Communes limitrophes de Mantes-la-Jolie

    Mantes-la-Jolie est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 546 €/m² Prix médian à Mantes-la-Jolie
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Mantes-la-Jolie s'établit à 2 546 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Yvelines. Sur 259 communes classées dans les Yvelines, Mantes-la-Jolie figure parmi les 20 % les moins chères au m².

    Le prix médian au m² à Mantes-la-Jolie diminue de -8,1 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 880 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Les maisons (26,6 % des transactions, 2 931 €/m²) et les appartements (73,4 %, 2 408 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mantes-la-Jolie, un logement de 84 m² (246 204 €) représente 14,2 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,9 €/m² pour un appartement et 13,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,9 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Mantes-la-Jolie (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 519 logements autorisés, soit 304/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Mantes-la-Jolie est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Mantes-la-Jolie est à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Mantes-la-Jolie

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    Communes voisines

    Mantes-La-Ville 78711 22 332 hab. 1,2 km Limay 78520 17 885 hab. 1,6 km Buchelay 78200 3 360 hab. 3,3 km Follainville-Dennemont 78520 2 184 hab. 3,7 km