Acheter à Mauguio, c'est opter pour le calme d'une petite ville de 16 522 habitants à l'identité camarguaise marquée, tout en profitant d'une proximité exceptionnelle de Montpellier (via la gare TGV à 7,2 km). Le marché immobilier, avec 342 transactions annuelles, offre des opportunités dans un parc diversifié (42,5 % de maisons). L'âge médian de 49,6 ans et la part de 61,1 % de propriétaires en font une commune ancrée, au caractère résidentiel affirmé.
Carte du marché immobilier à Mauguio
Mauguio et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Mauguio
12 843 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (42,5 %) et collectif (57,5 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Mauguio est marqué par une forte proportion de propriétaires (61,1 %) et de résidences secondaires (31,2 %), signe d'une forte attractivité résidentielle et touristique. Les maisons individuelles représentent 42,5 % du parc, un taux inférieur à la moyenne des petites villes, traduisant une certaine densité. Le faible taux de logements sociaux (6 %) et le taux de vacance modéré (5,7 %) indiquent un marché tendu, où la demande locative est soutenue par la proximité de l'aéroport et de Montpellier.
Évolution démographique à Mauguio
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Mauguio
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Mauguio
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 33,0 %
- Employés 15,5 %
- Professions intermédiaires 15,4 %
- Autres sans activité professionnelle 13,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,2 %
- Ouvriers 7,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,0 %
- Agriculteurs exploitants 0,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Mauguio
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Mauguio
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 958 logements).
- Avant 1919 4,1 % 327 logts
- 1919-1945 2,7 % 211 logts
- 1946-1970 10,1 % 804 logts
- 1971-1990 45,3 % 3 602 logts
- 1991-2005 22,6 % 1 797 logts
- 2006-2019 15,3 % 1 218 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mauguio
1 198 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Mauguio
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Mauguio
Pour une maison type de 89 m² (au prix médian de 4 408 €/m²), le budget s'élève à environ 392 312 €. Cela représente 15,6 années du revenu médian local (25 140 €). Avec un apport de 10 %, soit 39 231 €, et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 2 700 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Mauguio
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Ne pas faire vérifier l'assurabilité du bien.
- Sous-estimer les coûts de rénovation énergétique.
- Oublier les frais de notaire (8 % environ dans l'ancien).
Le saviez-vous ?
- Mauguio abrite 2 monuments historiques protégés.
- 71,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport Montpellier-Méditerranée est à seulement 5,7 km.
Performance énergétique du parc à Mauguio
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 590 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mauguio: la classe C domine, 1,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Mauguio présente une performance énergétique correcte, avec une classe DPE dominante C (156 kWh/m²/an). Seulement 1,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Cela réduit le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2028 pour les F/G, 2034 pour les E). C'est un atout pour la valeur patrimoniale.
Risques naturels et géorisques à Mauguio
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Mauguio PPRN Approuvé approuvé le 05/03/2025
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié à Mauguio est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du PPR en mairie, qui délimite les zones constructibles sous conditions. Cette étape est cruciale pour l'assurabilité du bien et éviter de futurs travaux de mise en conformité coûteux.
Cadre de vie à Mauguio
Bénéficiant d'un climat méditerranéen (15,5°C de moyenne, 639 mm de pluie), Mauguio allie un patrimoine historique (2 monuments protégés) à une nature préservée autour de l'étang de l'Or. La commune est très bien équipée avec 1 198 services et commerces, 13 établissements scolaires et une bonne couverture fibre (71,2 %). L'accès est optimal : aéroport à 5,7 km, gare TGV à 7,2 km. Toutefois, le territoire est exposé à un risque d'inondation (PPRI actif) et le vieillissement de la population est notable (indice 248,1).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter à Mauguio, prévoyez un budget médian de 150 000 € pour un appartement type de 32 m² (4 778 €/m²) et environ 392 000 € pour une maison de 89 m² (4 408 €/m²). Le marché est légèrement plus accessible que dans la voisine Lattes (4 670 €/m²). Les délais de vente ne sont pas instantanés dans un contexte de baisse des prix (-4,5 %), laissant une marge de négociation aux acheteurs bien financés.
À qui s'adresse Mauguio ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités en recherche d'espace (42,5 % de maisons) et de tranquillité, tout en restant connectés à Montpellier. Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements. Les amateurs de nature et de patrimoine y trouveront aussi leur compte. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou un marché immobilier très dynamique en forte croissance seront moins servis.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier et de son aéroport (5,7 km)
- Cadre de vie nature avec l'étang de l'Or et climat doux
- Équipements et services nombreux (1 198 au total)
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE dominant C)
- Marché légèrement plus accessible que certaines communes voisines
− À prendre en compte
- Exposition au risque d'inondation (PPRI actif)
- Démographie vieillissante (âge médian 49,6 ans)
- Prix immobiliers en légère baisse (-4,5% sur un an)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Mauguio est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Mauguio
- Climat méditerranéen : 15,5°C de moyenne et 639 mm de pluie.
- 61,1 % de propriétaires, marché résidentiel stable.
- DPE majoritairement classe C, très peu de passoires (1,9 %).
- Proximité immédiate de l'aéroport Montpellier-Méditerranée (5,7 km).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Mauguio
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Mauguio ?
Le budget médian pour une maison à Mauguio est d'environ 392 000 €, sur la base d'un prix au m² de 4 408 € et d'une surface médiane de 89 m² (données DVF 2024).
Mauguio est-elle adaptée aux familles ?
Oui, Mauguio est adaptée aux familles avec 13 établissements scolaires, 42,5% de maisons et de nombreux équipements de services (673). La connexion à Montpellier est facile pour les activités extrascolaires ou professionnelles.
Quels sont les risques naturels à Mauguio ?
Le principal risque naturel à Mauguio est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPRI) actif. La commune a également enregistré 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont très faibles.
Vous envisagez d'acheter à Mauguio ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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