01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 843 logements dont 8 108 résidences principales, 4 004 résidences secondaires et 732 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 108 | 63,1 % |
| Résidences secondaires | 4 004 | 31,2 % |
| Logements vacants | 732 | 5,7 % |
Sur les 12 843 logements recensés, 63 % sont occupés à l'année, 31 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 327 | 4,1 % |
| 1919-1945 | 211 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 804 | 10,1 % |
| 1971-1990 | 3 602 | 45,3 % |
| 1991-2005 | 1 797 | 22,6 % |
| 2006-2019 | 1 218 | 15,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 45 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 592 | 7,3 % |
| 2 pièces | 1 441 | 17,8 % |
| 3 pièces | 1 379 | 17,0 % |
| 4 pièces | 2 174 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 521 | 31,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (31 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 472 | 12 501 | 12 843 |
| Rés. principales | 7 647 | 8 218 | 8 108 |
| Rés. secondaires | 3 486 | 3 790 | 4 004 |
| Vacants | 338 | 493 | 732 |
À Mèze, commune similaire à 39 km, la part de propriétaires est de 46,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 950 | 61,1 % |
| Locataires (privé) | 2 413 | 29,8 % |
| Locataires HLM | 499 | 6,2 % |
| Logés gratuitement | 245 | 3,0 % |
Occupation des résidences principales — 61,1 % appartiennent à leurs occupants, 35,9 % sont louées, avec 6 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 982 | 24,4 % |
| Fioul | 295 | 3,6 % |
| Électricité | 5 308 | 65,5 % |
| Gaz bouteille | 45 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 477 | 5,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 65 % au électricité, 24 % pour gaz de ville, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 909 |
| 2 à 4 ans | 1 638 |
| 5 à 9 ans | 1 448 |
| 10 ans ou plus | 4 112 |
| Total ménages | 8 108 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 055 |
| Sous-occupation modérée | 1 954 |
| Sous-occupation accentuée | 1 590 |
| Suroccupation modérée | 732 |
| Suroccupation accentuée | 19 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 769 | 9,5 % |
| 1 voiture | 4 251 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 3 089 | 38,1 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 38 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 943 | 1 191 | 381 | 371 |
| 1975 | 3 894 | 1 796 | 1 115 | 983 |
| 1982 | 6 564 | 3 140 | 3 106 | 318 |
| 1990 | 8 978 | 4 078 | 3 202 | 1 698 |
| 1999 | 10 389 | 6 096 | 3 517 | 776 |
| 2006 | 11 058 | 6 941 | 3 846 | 272 |
| 2011 | 11 472 | 7 647 | 3 486 | 338 |
| 2016 | 12 501 | 8 218 | 3 790 | 493 |
| 2022 | 12 843 | 8 108 | 4 004 | 732 |
Trajectoire de long terme: 1 943 logements en 1968, 12 843 en 2022 (+561 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 236 | 1 757 | 1 144 | 1 124 | 968 | 645 |
| Dont vacants > 2 ans | 186 | 282 | 250 | 98 | 134 | 252 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 200 | 5,1 % |
| Classe B | 616 | 15,7 % |
| Classe C | 1 997 | 51,0 % |
| Classe D | 787 | 20,1 % |
| Classe E | 245 | 6,3 % |
| Classe F | 60 | 1,5 % |
| Classe G | 9 | 0,2 % |
Distribution DPE sur 3 914 diagnostics: la majorité se situe en classe C (51 %), avec 72 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 804 | 46,1 % |
| Classe B | 821 | 21,0 % |
| Classe C | 918 | 23,5 % |
| Classe D | 285 | 7,3 % |
| Classe E | 66 | 1,7 % |
| Classe F | 17 | 0,4 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (46 %), et 91 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 196 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 167 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 198 kWh/m²/an, contre 73 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 126 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 152 |
| Classe B | 219 | 397 |
| Classe C | 516 | 1 481 |
| Classe D | 230 | 557 |
| Classe E | 85 | 160 |
| Classe F | 31 | 29 |
| Classe G | 3 | 6 |
Côté maisons, la dominante est C (152 kWh/m²/an); côté appartements, C (156).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 120 |
| T2 | 119 |
| T3 | 185 |
| T4 | 161 |
| T5+ | 13 |
Faut-il investir à Mauguio en 2026 ?
Ancree entre les etangs et la metropole montpellieraine, Mauguio beneficie d'une situation geographique strategique qui attire une population mixte, entre residents permanents et detenteurs de residences secondaires. Son parc immobilier, marque par une part importante de logements anciens, est cependant confronte a une legere baisse demographique. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des indicateurs apporte une reponse nuancee.
Malgre une correction de -4,5 % en 2024, le marche reste sous tension avec un prix median global stable au-dessus des 4 600 €/m².
Verdict
➤ Marche reserve aux investisseurs aguerris, a privilegier en strategie mixte (annuel et saisonnier) sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct (4,3 % brut)
- ✓ Correction recente offre un point d'entree
- ✓ Proximite immediate de Montpellier et de l'aeroport
- ⚠ Accessibilite tres faible pour les locaux
- ⚠ Dependance au tourisme et residences secondaires
- ⚠ Territoire vieillissant (indice 248)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur a la moyenne nationale pour une commune de cette taille
- Se positionne dans le haut du panier des communes de l'Herault en termes de prix au metre carre
- Plus abordable que le cœur de Montpellier tout en beneficiant de la proximite littorale
Analyse du marché immobilier à Mauguio
Le marché de Mauguio est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Mauguio
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobiliere tres elevee (7,8/10). Le marche est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien places.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobiliere tres elevee (7,8/10). Le marche est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien places.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite tres faible (1,1/10). Les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par la demande exterieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite tres faible (1,1/10). Les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par la demande exterieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee (5/10). La demande locative existe, mais les rendements nets sont rognes par les charges et la taxe fonciere.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee (5/10). La demande locative existe, mais les rendements nets sont rognes par les charges et la taxe fonciere.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique moderee (5,4/10). Potentiel pour de la location saisonniere, notamment a Carnon, mais concurrence et saisonnalite marquee.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique moderee (5,4/10). Potentiel pour de la location saisonniere, notamment a Carnon, mais concurrence et saisonnalite marquee.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4654,7 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 79/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 18/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 214,6 — Percentile dept : 73/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,9 — Percentile dept : 89/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 79/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4654,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 79/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 214,6 — Percentile dept : 27/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mauguio : opportunités et risques
Investir a Mauguio en 2026 releve d'une strategie ciblee, plus adaptee a un profil mixte qu'a un locatif strictement annuel. Les rendements bruts (4,3 % pour les appartements, 3,9 % pour les maisons) sont corrects mais sont severement rognes au net par plusieurs facteurs : une taxe fonciere elevee a 42,21 %, la necessite de provisionner pour la gestion (estimee a 12 %) et un taux de vacance locative non negligeable (8 %). Le rendement net approximatif tombe ainsi autour de 2,6 %, un niveau qui exige une selection rigoureuse du bien pour degager une rentabilite.
La strategie la plus coherente parait etre un mix entre location saisonniere a Carnon, pour beneficier de la pression touristique moderee (IPTI a 5,4/10), et location annuelle dans le bourg central, mieux connecte aux services et a la vie residentielle. Toutefois, cette approche est conditionnee par l'etat du bien : le DPE dominant de classe C est un atout, mais il faut absolument eviter les logements classes F ou G, dont la location sera interdite a court terme.
Enfin, l'horizon d'investissement doit etre envisage au moyen ou long terme. Les indicateurs de plus-value immediate sont faibles (IOT a 3/10), en lien avec une demographie en leger declin et un tissu economique local marque par un taux de chomage de 12 %. La valorisation future dependra donc principalement de la capacite de Mauguio a capter la croissance de Montpellier et a maintenir l'attractivite de son littoral.
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Données du marché immobilier à Mauguio
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier mauguioen presente un visage dual, partage entre l'influence de la metropole montpellieraine et l'attractivite propre de son littoral a Carnon. Selon les donnees DVF 2024, cette dualite se lit dans les prix : les appartements, majoritaires dans les transactions, affichent un median a 4 623 €/m², desormais superieur a celui des maisons (4 246 €/m²). Ce phenomene, rare dans les petites villes, traduit une forte demande pour les petites surfaces, souvent orientees vers l'investissement locatif (annuel ou saisonnier) et portee par la proximite de l'aeroport et du TGV.
L'evolution recente marque un tournant avec une correction de -4,5 % du prix median global en 2024. Cette baisse, qui suit quatre annees de hausse continue, correspond a un tassement observe a l'echelle regionale. Elle n'efface pas pour autant les gains passes : le prix median reste 15 % plus eleve qu'en 2020. Cette inflexion pourrait offrir une fenetre de negociation aux acheteurs, dans un contexte ou la pression immobiliere reste qualifiee de "tres elevee" par les indices composites.
Le parc immobilier, avec 31,2 % de residences secondaires et seulement 6 % de logements sociaux, confirme l'orientation touristique et la relative fermeture du marche aux menages modestes. La part importante de logements anciens (moins de 15 % construits apres 2006) implique par ailleurs un besoin de renovation, d'autant que la loi Climat et Resilience va progressivement interdire la location des passoires thermiques, qui representent encore 1,9 % du parc diagnostique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mauguio Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Mauguio sur les cinq dernieres annees revele une trajectoire ascendante marquee, avec une hausse du prix median de plus de 20 % entre 2020 et 2023, pour atteindre un pic a 4 820 €/m². L'annee 2024 enregistre une correction de -4,5 %, ramenant le median a 4 602 €/m². Cette inflexion, observee egalement dans nombre de communes de la region, pourrait signaler un tassement du marche apres une periode de surchauffe. Neanmoins, les prix restent nettement superieurs a ceux de 2020, confirmant l'ancrage de Mauguio dans la cour des communes perimetropolitaines cotees. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique recente invite a la prudence dans les negociations, tout en ouvrant potentiellement une fenetre d'opportunite par rapport aux sommets de 2023.
Évolution du marché immobilier de Mauguio
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 197 €/m² à 4 461 €/m² (+6,3 %), pour 396 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financieres pour Mauguio mettent en lumiere un effort d'acces important. L'achat d'une maison mediane (89 m² a 4 408 €/m²) represente un investissement de pres de 400 000 €, soit l'equivalent de 15,6 annees de revenu median local. Le loyer median estime pour une maison (14,4 €/m²/mois) couvrirait seulement une partie de la mensualite d'un emprunt, laissant un effort residuel net consequent a la charge de l'investisseur. Pour les appartements, le ticket d'entree est plus bas (environ 153 000 € pour 32 m²) et le rendement brut legerement superieur (4,3 %), mais le rendement net est reduit a environ 2,6 % apres deduction des charges et de la taxe fonciere elevee (42,21 %). Ces elements indiquent un montage financier exigeant, avec une rentabilite qui se construira sur le temps long.
Acheter vs Louer — appartement 38 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marche de Mauguio a enregistre 396 transactions, un volume en leger retrait par rapport aux annees precedentes mais qui temoigne d'une activite soutenue. La repartition est significative : les appartements dominent avec 248 ventes (soit deux tiers du marche), contre 148 ventes de maisons. Cette predominance du collectif reflete le caractere urbain et touristique de certains secteurs, notamment Carnon. Le prix median des appartements (4 623 €/m²) depasse desormais celui des maisons (4 246 €/m²), un phenomene qui souligne l'attractivite des petites surfaces pour l'investissement locatif, potentiellement saisonnier. La surface mediane vendue est de 32 m² pour les appartements et 89 m² pour les maisons, dessinant un marche bipolaire entre investisseurs et menages cherchant un pied-a-terre ou une residence principale. La baisse du volume transactionnel par rapport au pic de 2021 pourrait indiquer un marche en phase de consolidation.
Répartition des ventes
37,4 % de maisons et 62,6 % d'appartements parmi les 396 transactions enregistrées.
37,4 % maisons, 62,6 % appartements sur 396 ventes: le collectif pèse 62,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 396 | 148 | 248 |
| Prix médian/m² | 4 461 € | 4 246 € | 4 623 € |
| Prix moyen/m² | 4 697 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 38 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 477 | 4 197 € |
| 2022 | 463 | 4 455 € |
| 2023 | 372 | 4 766 € |
| 2024 | 326 | 4 581 € |
| 2025 | 396 | 4 461 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Mauguio est tres active, avec 1 109 logements autorises sur les cinq dernieres annees et une tendance a la hausse de +102 % par rapport a la periode quinquennale precedente. Ce chiffre eleve, pour une commune de cette taille, indique une forte attractivite et une reponse a la demande, notamment dans les secteurs en developpement ou renouvellement urbain. Neanmoins, cette acceleration de l'offre nouvelle doit etre mise en regard d'une evolution demographique legerement negative (-1,3 % sur 5 ans). A moyen terme, ce decalage pourrait moderer la tension sur les prix de l'ancien, voire creer une sur-offre relative dans certains segments. Pour l'investisseur, il est crucial de distinguer les programmes neufs bien situes, souvent vendus avec une decote a la revente, des biens anciens dans des quartiers etablis et moins exposes a cette concurrence nouvelle.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 638 autorisations et 2 334 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 64 %.
Vacance longue durée à Mauguio
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mauguio (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 917 logements autorisés à à Mauguio, dont 92 en 2025 (+30 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mauguio
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mauguio
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des coûts réels. À Mauguio, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,21 %. Il faut y ajouter les charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance locative et travaux. Sur un rendement brut de 4,3 % pour les appartements, cela représente une ponction d'environ 1,7 point, ramenant le rendement net autour de 2,6 %. Un calcul précis est indispensable.
Performance énergétique du parc à Mauguio
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 914 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Mauguio: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Mauguio présente une performance énergétique correcte, avec une classe DPE dominante C (156 kWh/m²/an). Seulement 1,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Cela réduit le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2028 pour les F/G, 2034 pour les E). C'est un atout pour la valeur patrimoniale.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T1/T2, surface médiane 32 m²) sont les plus liquides (248 ventes en 2024) et offrent la meilleure rentabilité brute (4,3 %). Le parc ancien domine, mais le neuf se développe (15,3 % du parc post-2006). Attention, seulement 1,9 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), mais la classe dominante C (156 kWh/m²/an) peut imposer des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme aux futures réglementations.
Quelles zones cibler à Mauguio ?
Le centre-bourg historique, avec ses commerces et services (1 198 équipements), attire les locatifs résidentiels stables. Les secteurs proches de l'étang de l'Or et du camping sont plus saisonniers. La périphérie, bien desservie (gare de Baillargues à 4 km), convient aux familles cherchant une maison. La dynamique de construction neuve (tendance +102 % sur 5 ans) crée des opportunités en VEFA, mais avec un risque de sur-offre à terme.
Calculateur de rendement à Mauguio
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Risques à connaître avant d'investir à Mauguio
Le risque de vacance locative est modéré (taux de logements vacants 5,7 %) mais saisonnier. La taxe foncière (42,21 %) grève significativement le rendement net. Le principal aléa est la dépendance à l'économie montpelliéraine et touristique. Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI), pouvant impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Cas pratique : un investissement type à Mauguio
Pour un appartement type de 32 m² (au prix médian de 4 778 €/m²), comptez environ 152 900 € à l'achat. Il se louera autour de 554 € par mois (17,3 €/m²), générant un rendement brut de 4,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois pour ce bien), des charges et de la provision pour vacance, l'effort net mensuel pourrait être de l'ordre de 150 € en début de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Mauguio
- Négliger la taxe foncière à Mauguio (42,21 %).
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Ne pas vérifier la conformité du DPE avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Mauguio-Carnon connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, avec des acheteurs souhaitant finaliser avant l'été. L'été voit une forte activité locative courte durée, qui peut stimuler l'intérêt des investisseurs. La vente de résidences secondaires est plus dynamique en automne, après la saison estivale. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer la trésorerie d'un vendeur.
Le saviez-vous ?
- Mauguio abrite 2 monuments historiques protégés.
- 71,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport Montpellier-Méditerranée est à seulement 5,7 km.
S'installer à Mauguio : cadre de vie et logement
S'installer a Mauguio, c'est choisir un territoire aux multiples facettes, du centre historique melgorien a la station balneaire de Carnon. La commune offre un tres haut niveau d'equipements et de services (ICS 8/10), avec pres de 1 200 commerces, services et etablissements de sante, ce qui assure une autonomie quotidienne appreciable. Cette profusion de services, combinee a une desserte routiere et ferroviaire excellente (aeroport a 6 km, gare TGV a 7 km), explique en grande partie l'attractivite residentielle du secteur.
Le cadre de vie est cependant nuance par certaines realites territoriales. La commune est soumise a un Plan de Prevention des Risques Inondation (PPR) actif, heritage de sa situation entre etangs et mer. Cette contrainte, bien que gerree, impacte les possibilities de construction et peut influer sur les assurances. Par ailleurs, le profil demographique est marque par un vieillissement important (indice de vieillissement a 248), ce qui donne une atmosphere paisible mais peut limiter l'animation hors saison estivale, particulierement a Carnon.
Carte du marché immobilier à Mauguio
Mauguio et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mauguio
Le climat méditerranéen de Mauguio, avec une température moyenne de 15,5 °C et seulement 639 mm de précipitations annuelles, offre un cadre de vie doux et ensoleillé. L'altitude de 5 m et la proximité de l'étang et de la mer adoucissent encore les températures. Ce profil, avec des hivers doux et des étés chauds, attire particulièrement les actifs travaillant dans la métropole montpelliéraine et les retraités en recherche d'un ensoleillement garanti.
À qui s'adresse Mauguio ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités en recherche d'espace (42,5 % de maisons) et de tranquillité, tout en restant connectés à Montpellier. Les primo-accédants peuvent viser les petits appartements. Les amateurs de nature et de patrimoine y trouveront aussi leur compte. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou un marché immobilier très dynamique en forte croissance seront moins servis.
Avantages et limites à Mauguio
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier et de son aéroport (5,7 km)
- Cadre de vie nature avec l'étang de l'Or et climat doux
- Équipements et services nombreux (1 198 au total)
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE dominant C)
- Marché légèrement plus accessible que certaines communes voisines
− À prendre en compte
- Exposition au risque d'inondation (PPRI actif)
- Démographie vieillissante (âge médian 49,6 ans)
- Prix immobiliers en légère baisse (-4,5% sur un an)
Composition du parc immobilier à Mauguio
12 843 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (42,5 %) et collectif (57,5 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Mauguio est marqué par une forte proportion de propriétaires (61,1 %) et de résidences secondaires (31,2 %), signe d'une forte attractivité résidentielle et touristique. Les maisons individuelles représentent 42,5 % du parc, un taux inférieur à la moyenne des petites villes, traduisant une certaine densité. Le faible taux de logements sociaux (6 %) et le taux de vacance modéré (5,7 %) indiquent un marché tendu, où la demande locative est soutenue par la proximité de l'aéroport et de Montpellier.
Ancienneté du parc à Mauguio
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 958 logements).
- Avant 1919 4,1 % 327 logts
- 1919-1945 2,7 % 211 logts
- 1946-1970 10,1 % 804 logts
- 1971-1990 45,3 % 3 602 logts
- 1991-2005 22,6 % 1 797 logts
- 2006-2019 15,3 % 1 218 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mauguio
1 198 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mauguio
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié à Mauguio est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du PPR en mairie, qui délimite les zones constructibles sous conditions. Cette étape est cruciale pour l'assurabilité du bien et éviter de futurs travaux de mise en conformité coûteux.
Cas pratique : un achat type à Mauguio
Pour une maison type de 89 m² (au prix médian de 4 408 €/m²), le budget s'élève à environ 392 312 €. Cela représente 15,6 années du revenu médian local (25 140 €). Avec un apport de 10 %, soit 39 231 €, et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 2 700 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Mauguio
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Ne pas faire vérifier l'assurabilité du bien.
- Sous-estimer les coûts de rénovation énergétique.
- Oublier les frais de notaire (8 % environ dans l'ancien).
Points clés à retenir à Mauguio
- Prix médian à 4 602 €/m², en baisse de 4,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,3 % (appart) et 3,9 % (maison).
- Climat méditerranéen : 15,5°C de moyenne et 639 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : 4 246 €/m² vs 4 623 €/m².
- Rendement net estimé autour de 2,6 % après charges et taxe.
- 61,1 % de propriétaires, marché résidentiel stable.
- Facteur clé de valeur : localisation intra-commune et état DPE.
- Prix d'un bien type : 152 896 € (appart) et 392 312 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mauguio ?
À Mauguio, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation au sein de la commune : la proximité du centre historique, des commerces (167 commerces sur la commune) et des écoles (13 établissements) prime. Pour une maison, la taille du terrain et la vue pèsent lourd. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont des critères de plus en plus valorisés ou pénalisants. L'exposition sud et la proximité des transports (gare de Baillargues à 4 km) sont également des atouts valorisables. Un bien rénové se vendra avec une décote moindre.
Estimation indicative d'une maison à Mauguio
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
419 334 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien à Mauguio, dans un marché en baisse, entraîne une vacance prolongée. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros, notamment sur les maisons où l'enjeu financier est important (médiane 392 000 €). Une estimation professionnelle, ancrée sur les 342 transactions récentes et les spécificités territoriales (comme la taxe foncière à 42,21 % ou le % de résidences secondaires), permet de se positionner stratégiquement pour une vente réussie dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique se base sur des moyennes, comme le prix médian de 4 602 €/m². Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la valeur diffère entre le centre de Mauguio, Carnon et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'état réel, l'exposition, les nuisances potentielles et l'impact du DPE. Son réseau lui permet aussi de juger de l'appétence actuelle des acheteurs et de conseiller sur un prix de vente optimisé pour une négociation rapide avec des acquéreurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² communal.
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la saisonnalité du marché.
- Oublier les spécificités du quartier (Carnon vs centre).
Investir à Mauguio : passer à l'action
Les chiffres dressent un tableau, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bon bien, negociation, connaissance des micro-secteurs. Notre reseau de professionnels sur le Pays de l'Or peut vous aider a transformer cette analyse en operation concrete, en saisissant potentiellement les opportunites offertes par la correction recente des prix.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mauguio
Quel est le prix immobilier moyen a Mauguio ?
En 2024, le prix median a Mauguio est de 4 602 €/m². Le prix moyen, sensible aux ventes de prestige, est légèrement supérieur, a 5 230 €/m². Les appartements (4 623 €/m²) sont en moyenne plus chers au mètre carré que les maisons (4 246 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir a Mauguio ?
Le marché connaît une correction de -4,5 % en 2024, ce qui peut représenter un point d'entrîe opportun. Néanmoins, l'investissement reste exigeant financièrement et convient surtout à des stratégies mixtes (locatif annuel et saisonnier) sur le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Mauguio est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mauguio est sensiblement au même niveau que Lattes (+1 %) et légèrement plus chère que Saint-Jean-de-Védas (+9 %). Elle est en revanche nettement plus chère que des communes comme Mèze ou Juvignac (+24 %), bénéficiant de sa proximité immédiate avec Montpellier et de son accès direct au littoral.
Quel rendement locatif espérer a Mauguio ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,3 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière élevée à 42,21 %), le rendement net estimé est d'environ 2,6 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers a privilégier a Mauguio ?
Le choix dépend du projet : le centre-bourg de Mauguio offre calme et services pour une résidence principale, tandis que le secteur de Carnon est idéal pour un investissement locatif saisonnier. Il est crucial de vérifier la zone du PPR Inondation et l'état du DPE avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation de -24 % par rapport a Juvingnac et seulement +1 % face a Lattes, Mauguio presente un effet de levier interessant pour capturer une partie de l'attractivite de la metropole montpellieraine a un cout moindre.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mauguio.
Communes limitrophes de Mauguio
Mauguio est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Mauguio est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 461 €/m² en 2026, soit +28,0 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 485 €/m²). Au classement départemental, Mauguio se place dans les 6 % de communes les plus chères de l'Hérault.
Le prix médian de Mauguio gagne +6,3 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 2 034 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (37,4 % des transactions, 4 246 €/m²) et les appartements (62,6 %, 4 623 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mauguio, un logement de 94 m² (399 124 €) représente 15,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,3 € (appartements) et 14,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,5 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (31,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Mauguio: l'équivalent de 183 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Mauguio est dans le tissu communal du Languedoc historique. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (1 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).