01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 302 logements dont 498 résidences principales, 757 résidences secondaires et 47 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 498 | 38,2 % |
| Résidences secondaires | 757 | 58,1 % |
| Logements vacants | 47 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 38 % d'habitat permanent, 58 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 1 302.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 16 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 17 | 3,7 % |
| 1946-1970 | 32 | 7,0 % |
| 1971-1990 | 110 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 166 | 36,4 % |
| 2006-2019 | 115 | 25,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,8 % |
| 2 pièces | 20 | 4,0 % |
| 3 pièces | 64 | 12,9 % |
| 4 pièces | 158 | 31,8 % |
| 5 pièces ou plus | 251 | 50,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (51 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 152 | 1 208 | 1 302 |
| Rés. principales | 433 | 448 | 498 |
| Rés. secondaires | 685 | 721 | 757 |
| Vacants | 34 | 39 | 47 |
La part de propriétaires atteint 36,7 % à Vielle-Saint-Girons, commune de 1 518 hab. à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 365 | 73,3 % |
| Locataires (privé) | 103 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 29 | 5,8 % |
Occupation des résidences principales — 73,3 % appartiennent à leurs occupants, 20,8 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,4 % |
| Fioul | 16 | 3,2 % |
| Électricité | 290 | 58,4 % |
| Gaz bouteille | 18 | 3,6 % |
| Autre (bois…) | 171 | 34,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (58 %), 34 % pour autres sources (bois notamment) et 4 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 45 |
| 2 à 4 ans | 99 |
| 5 à 9 ans | 89 |
| 10 ans ou plus | 265 |
| Total ménages | 498 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 45 |
| Sous-occupation modérée | 114 |
| Sous-occupation accentuée | 163 |
| Suroccupation modérée | 4 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 3,2 % |
| 1 voiture | 228 | 45,8 % |
| 2 voitures ou plus | 254 | 51,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 51 % multi-motorisés. Par ailleurs, 86,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 163 | 103 | 50 | 10 |
| 1975 | 243 | 125 | 108 | 10 |
| 1982 | 285 | 171 | 103 | 11 |
| 1990 | 788 | 204 | 577 | 7 |
| 1999 | 788 | 261 | 456 | 71 |
| 2006 | 1 026 | 384 | 632 | 10 |
| 2011 | 1 152 | 433 | 685 | 34 |
| 2016 | 1 208 | 448 | 721 | 39 |
| 2022 | 1 302 | 498 | 757 | 47 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 163 logements à l'origine, 1 302 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 175 | 162 | 195 | 206 | 169 | 52 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 23 | 24 | 32 | 27 | 36 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 5,8 % |
| Classe B | 16 | 6,6 % |
| Classe C | 91 | 37,4 % |
| Classe D | 69 | 28,4 % |
| Classe E | 42 | 17,3 % |
| Classe F | 7 | 2,9 % |
| Classe G | 4 | 1,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (37 %), 50 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 31,3 % |
| Classe B | 122 | 50,2 % |
| Classe C | 31 | 12,8 % |
| Classe D | 7 | 2,9 % |
| Classe E | 7 | 2,9 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 50 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 304 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 225 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 212 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 97 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 304 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 1 |
| Classe B | 13 | 3 |
| Classe C | 72 | 19 |
| Classe D | 40 | 29 |
| Classe E | 35 | 7 |
| Classe F | 5 | 2 |
| Classe G | 3 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (186 kWh/m²/an), les appartements D (210) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 0 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Messanges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Messanges présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 58,1 % de résidences secondaires, soit 757 logements sur 1 302 au total. La maison individuelle reste largement majoritaire (80,9 % du parc contre 19,1 % d'appartements). À l'échelle locale, Messanges est dans le tissu communal du littoral atlantique, à 46 m d'altitude, sur un relief peu marqué, dans l'arrière-pays du littoral landais, à 21 km environ — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (73,3 %), le locatif étant minoritaire (20,8 %).
Construction récente dynamique: 25,2 % des logements de Messanges ont été bâtis depuis 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 192 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté énergie, le électricité chauffe 58,4 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Messanges a augmenté de +7,8 %. Profil fortement motorisé: 51,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Messanges est dans le tissu communal du littoral atlantique. Topographie et environnement: à 46 m d'altitude, sur un relief peu marqué, dans l'arrière-pays du littoral landais, à 21 km environ — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (498 résidences principales de Messanges) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 325 communes du Landes, Messanges se place dans le top 2 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 14,1 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,3 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Landes
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +10,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Messanges
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Messanges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Messanges s'établit à 5 049 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Messanges se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Landes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Messanges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Messanges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 049 €/m² de prix médian pour 25 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +7,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,0 % de maisons et 8,0 % d'appartements parmi les 25 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (92,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 060 €/m² pour les maisons et 4 679 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 23 | 2 |
| Prix médian/m² | 5 049 € | 5 060 € | 4 679 € |
| Prix moyen/m² | 4 820 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 33 | 4 688 € |
| 2022 | 26 | 5 254 € |
| 2023 | 17 | 4 826 € |
| 2024 | 12 | 4 566 € |
| 2025 | 25 | 5 049 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 230 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 16 sur 2013 — soit +1337,5 %.
Vacance longue durée à Messanges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Messanges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 305 logements ont été autorisés à à Messanges, +146 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Messanges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Messanges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Messanges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 243 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Messanges: classe C en tête, 4,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Messanges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Messanges : cadre de vie et logement
Messanges compte 1 086 habitants, à 18 m d'altitude. Le climat local affiche 14,2 °C de moyenne annuelle et 1 329 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 106 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Messanges
Messanges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Messanges
Composition du parc immobilier à Messanges
1 302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 053 maisons pour 243 appartements: le parc à Messanges est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Messanges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 457 logements).
- Avant 1919 3,5 % 16 logts
- 1919-1945 3,7 % 17 logts
- 1946-1970 7,0 % 32 logts
- 1971-1990 24,1 % 110 logts
- 1991-2005 36,3 % 166 logts
- 2006-2019 25,2 % 115 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Messanges
106 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Messanges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Messanges
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
454 410 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Messanges
Quel est le prix de l'immobilier à Messanges ?
Le prix médian au m² à Messanges est de 5 049 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 455 000 €.
Comment Messanges se situe-t-elle dans le Landes ?
Messanges se classe au 6ᵉ rang sur 325 communes du Landes — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Messanges ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Messanges est de 2,7 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Messanges prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Messanges
Messanges est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Messanges font ressortir un médian à 5 049 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. Au classement départemental, Messanges se place dans les 2 % de communes les plus chères des Landes.
Progression modérée: ++7,7 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 113 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +10,6 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 92,0 % des ventes concernent des maisons, à 5 060 €/m² en médiane. Le bien médian (90 m² à 455 400 €) équivaut à 18,1 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Messanges: 12,9 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 3,3 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Le parc local comporte 58,1 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les flux de permis restent élevés: 305 logements autorisés et 80 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (66 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Messanges est dans le tissu communal du littoral atlantique. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral landais, à 21 km environ, à 46 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.