01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 686 logements dont 3 042 résidences principales, 68 résidences secondaires et 576 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 042 | 82,5 % |
| Résidences secondaires | 68 | 1,8 % |
| Logements vacants | 576 | 15,6 % |
Sur les 3 686 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 16 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 158 | 5,2 % |
| 1919-1945 | 327 | 10,8 % |
| 1946-1970 | 1 039 | 34,2 % |
| 1971-1990 | 940 | 31,0 % |
| 1991-2005 | 273 | 9,0 % |
| 2006-2020 | 297 | 9,8 % |
La période 1946-1970 concentre 34 % du parc, tandis que 5 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 61 | 2,0 % |
| 2 pièces | 322 | 10,6 % |
| 3 pièces | 916 | 30,1 % |
| 4 pièces | 866 | 28,5 % |
| 5 pièces ou plus | 877 | 28,8 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 29 %, les T1-T2 13 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 574 | 3 547 | 3 686 |
| Rés. principales | 2 977 | 3 089 | 3 042 |
| Rés. secondaires | 46 | 25 | 68 |
| Vacants | 551 | 433 | 576 |
À Saint-Julien-les-Villas, commune similaire à 54 km, la part de propriétaires est de 58,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 619 | 53,2 % |
| Locataires (privé) | 632 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 716 | 23,5 % |
| Logés gratuitement | 75 | 2,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 53,2 % de propriétaires face à 44,3 % de locataires (dont 24 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 935 | 63,6 % |
| Fioul | 136 | 4,5 % |
| Électricité | 667 | 21,9 % |
| Gaz bouteille | 33 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 271 | 8,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (22 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 316 |
| 2 à 4 ans | 659 |
| 5 à 9 ans | 569 |
| 10 ans ou plus | 1 498 |
| Total ménages | 3 042 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 588 |
| Sous-occupation modérée | 946 |
| Sous-occupation accentuée | 668 |
| Sous-occupation très accentuée | 618 |
| Suroccupation modérée | 154 |
| Suroccupation accentuée | 50 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 644 | 21,2 % |
| 1 voiture | 1 606 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 792 | 26,0 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 60,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 541 | 2 341 | 59 | 141 |
| 1975 | 3 027 | 2 725 | 102 | 200 |
| 1982 | 3 313 | 2 825 | 157 | 331 |
| 1990 | 3 434 | 3 034 | 139 | 261 |
| 1999 | 3 484 | 3 214 | 78 | 192 |
| 2007 | 3 572 | 3 048 | 121 | 403 |
| 2012 | 3 574 | 2 977 | 46 | 551 |
| 2017 | 3 547 | 3 089 | 25 | 433 |
| 2023 | 3 686 | 3 042 | 68 | 576 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 541 logements, le total atteint 3 686 en 2023 (+45 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 446 | 391 | 365 | 383 | 380 | 302 | 362 |
| Dont vacants > 2 ans | 173 | 190 | 176 | 166 | 168 | 173 | 155 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 8 | 0,4 % |
| Classe C | 757 | 38,1 % |
| Classe D | 585 | 29,4 % |
| Classe E | 326 | 16,4 % |
| Classe F | 173 | 8,7 % |
| Classe G | 136 | 6,8 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 39 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 1,9 % |
| Classe B | 194 | 9,8 % |
| Classe C | 827 | 41,6 % |
| Classe D | 480 | 24,2 % |
| Classe E | 245 | 12,3 % |
| Classe F | 137 | 6,9 % |
| Classe G | 67 | 3,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 42 %, 53 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 251 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 251 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 119 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 4 | 4 |
| Classe C | 98 | 659 |
| Classe D | 222 | 363 |
| Classe E | 148 | 178 |
| Classe F | 112 | 61 |
| Classe G | 92 | 44 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (270 kWh/m²/an) et appartements en classe C (191).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 17 |
| T2 | 187 |
| T3 | 374 |
| T4 | 248 |
| T5+ | 83 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Migennes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Migennes est la petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Yonne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants)
- Migennes est la petite ville ayant le moins de logements vacants du département Yonne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Migennes est la petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Yonne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Migennes compte 3 686 logements, dont 576 sont vacants (15,6 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. 60,3 % de maisons pour 39,7 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. À l'échelle locale, Migennes est caractéristique des communes de Bourgogne — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (53,2 %) et locataires (44,3 %). Le parc HLM pèse 23,5 % de l'offre de résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 5,2 % du parc date d'avant 1919, 9,8 % d'après 2006. DPE: classe C en tête et 218 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 15,6 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (63,6 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,9 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 21,2 % sans voiture et 26,0 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Migennes est caractéristique des communes de Bourgogne — éclaire les choix d'habitat localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 15,0 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Yonne (207ᵉ rang sur 418 communes)
Analyse du marché immobilier à Migennes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 15,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Migennes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Migennes s'établit à 1 237 €, sur la base de 80 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Migennes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Migennes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 80 transactions en 2025 et affiche une évolution de -0,2 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 1 237 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
78,8 % de maisons et 21,3 % d'appartements parmi les 80 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 78,8 % de maisons et 21,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 80 | 63 | 17 |
| Prix médian/m² | 1 237 € | 1 400 € | 793 € |
| Prix moyen/m² | 1 274 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 106 | 1 240 € |
| 2022 | 96 | 1 214 € |
| 2023 | 75 | 1 208 € |
| 2024 | 68 | 1 308 € |
| 2025 | 80 | 1 237 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 6 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit -50,0 %.
Vacance longue durée à Migennes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Migennes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Migennes totalise 20 logements sur 5 ans, soit -75 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Migennes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Migennes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Migennes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 987 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Migennes est C, avec 15,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Migennes
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S'installer à Migennes : cadre de vie et logement
Migennes compte 6 688 habitants sur 16,58 km². Le climat local affiche 11,8 °C de moyenne annuelle et 697 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 259 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Migennes
Migennes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Migennes
Composition du parc immobilier à Migennes
3 686 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Migennes combine 60,5 % de maisons et 39,5 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Migennes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 034 logements).
- Avant 1919 5,2 % 158 logts
- 1919-1945 10,8 % 327 logts
- 1946-1970 34,2 % 1 039 logts
- 1971-1990 31,0 % 940 logts
- 1991-2005 9,0 % 273 logts
- 2006-2020 9,8 % 297 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Migennes
259 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Migennes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I_Armançon (Migennes-Cheny) PPRN Approuvé approuvé le 26/11/2004
- PPRN-I -Yonne PPRN Approuvé approuvé le 26/11/2004
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Migennes
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
95 249 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Migennes
Quel est le prix de l'immobilier à Migennes ?
Le prix médian au m² à Migennes est de 1 237 € (données DVF, 80 transactions). Pour une maison de 77 m² (surface médiane locale), compter environ 108 000 €.
Comment Migennes se situe-t-elle dans le Yonne ?
Migennes se situe au 207ᵉ rang du Yonne sur 418 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Migennes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Migennes est de 7,6 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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Résumé
Le prix médian au m² à Migennes s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 237 €/m², soit -49,4 % par rapport à la médiane nationale (2 446 €/m²).
Le prix médian de Migennes reste globalement stable sur la période 2021-2025. 425 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (2024-2025): -5,4 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 78,8 % des ventes concernent des maisons, à 1 400 €/m² en médiane. Un bien type de 77 m² revient à environ 107 800 €, soit 5,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Migennes avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 8,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 15,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (20 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 90 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Migennes est caractéristique des communes de Bourgogne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).