01 Le parc de logements
Le parc comprend 26 457 logements dont 15 292 résidences principales, 10 606 résidences secondaires et 559 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 292 | 57,8 % |
| Résidences secondaires | 10 606 | 40,1 % |
| Logements vacants | 559 | 2,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 58 % de résidences principales, 40 % de secondaires et 2 % de vacants pour un total de 26 457 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 723 | 11,3 % |
| 1919-1945 | 2 298 | 15,1 % |
| 1946-1970 | 4 403 | 29,0 % |
| 1971-1990 | 4 068 | 26,8 % |
| 1991-2005 | 1 591 | 10,5 % |
| 2006-2020 | 1 116 | 7,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (7 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 171 | 7,7 % |
| 2 pièces | 3 145 | 20,6 % |
| 3 pièces | 4 248 | 27,8 % |
| 4 pièces | 3 347 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 3 381 | 22,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 22 % du parc, contre 28 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 25 370 | 25 762 | 26 457 |
| Rés. principales | 14 280 | 14 497 | 15 292 |
| Rés. secondaires | 10 160 | 10 743 | 10 606 |
| Vacants | 930 | 522 | 559 |
À Mont-de-Marsan (97 km, 31 592 hab.), la part de propriétaires s'élève à 48,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 210 | 53,7 % |
| Locataires (privé) | 4 722 | 30,9 % |
| Locataires HLM | 1 820 | 11,9 % |
| Logés gratuitement | 539 | 3,5 % |
La répartition du parc occupé: 53,7 % de propriétaires, 42,8 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 081 | 65,9 % |
| Fioul | 179 | 1,2 % |
| Électricité | 4 709 | 30,8 % |
| Gaz bouteille | 117 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 205 | 1,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (66 %), 31 % pour électricité et 1 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 912 |
| 2 à 4 ans | 3 077 |
| 5 à 9 ans | 2 844 |
| 10 ans ou plus | 7 459 |
| Total ménages | 15 292 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 204 |
| Sous-occupation modérée | 4 236 |
| Sous-occupation accentuée | 2 737 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 708 |
| Suroccupation modérée | 1 411 |
| Suroccupation accentuée | 39 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 198 | 20,9 % |
| 1 voiture | 8 819 | 57,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 275 | 21,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 58 % à une voiture, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 770 | 9 497 | 2 449 | 824 |
| 1975 | 15 465 | 10 937 | 3 310 | 1 218 |
| 1982 | 18 272 | 11 905 | 4 636 | 1 731 |
| 1990 | 20 560 | 13 061 | 6 143 | 1 356 |
| 1999 | 22 956 | 14 745 | 6 834 | 1 377 |
| 2007 | 23 979 | 14 256 | 9 299 | 424 |
| 2012 | 25 370 | 14 280 | 10 160 | 930 |
| 2017 | 25 762 | 14 497 | 10 743 | 522 |
| 2023 | 26 457 | 15 292 | 10 606 | 559 |
Trajectoire de long terme: 12 770 logements en 1968, 26 457 en 2023 (+107 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 632 | 2 478 | 2 048 | 2 123 | 2 063 | 1 351 | 1 947 |
| Dont vacants > 2 ans | 303 | 341 | 355 | 283 | 351 | 561 | 457 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 78 | 0,7 % |
| Classe B | 257 | 2,4 % |
| Classe C | 3 504 | 32,3 % |
| Classe D | 3 912 | 36,1 % |
| Classe E | 2 024 | 18,7 % |
| Classe F | 766 | 7,1 % |
| Classe G | 297 | 2,7 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 35 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 216 | 11,2 % |
| Classe B | 2 225 | 20,5 % |
| Classe C | 3 201 | 29,5 % |
| Classe D | 2 527 | 23,3 % |
| Classe E | 1 205 | 11,1 % |
| Classe F | 410 | 3,8 % |
| Classe G | 54 | 0,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 61 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 254 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 91 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 254 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 21 |
| Classe B | 67 | 190 |
| Classe C | 329 | 3 175 |
| Classe D | 428 | 3 484 |
| Classe E | 296 | 1 728 |
| Classe F | 154 | 612 |
| Classe G | 45 | 252 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 215 kWh/m²/an côté maisons, D à 211 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 83 |
| T2 | 473 |
| T3 | 614 |
| T4 | 371 |
| T5+ | 94 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Biarritz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Biarritz se classe 4e ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé de France. (sur 340 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants)
- Biarritz se classe 5e ville moyenne ayant le plus de résidences secondaires de France. (sur 349 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2023, 40,1 % du parc de Biarritz sont des résidences secondaires (10 606 unités sur 26 457). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 78,9 % contre 21,1 %. Le cadre local de Biarritz est une commune du Pays basque ou du Béarn, à 4 km du rivage, sur le littoral basque.
Les deux statuts se partagent le parc de Biarritz: 53,7 % en propriété occupante, 42,8 % en location. Le parc social représente 11,9 % des résidences principales. Biarritz fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 11,2 % contre une obligation de 25,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (11,3 % avant 1919) et constructions récentes (7,3 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 212 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (65,9 % des résidences principales).
Biarritz conserve un parc à l'équilibre entre 2017 et 2023 (+2,7 %). La motorisation des ménages est classique: 20,9 % sans voiture et 21,4 % avec deux voitures ou plus.
Biarritz est une commune du Pays basque ou du Béarn, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Biarritz est à 4 km du rivage, sur le littoral basque, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 19,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 19,7 années de revenu médian pour 70 m²
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- Prix au m² dans le top 0 % du Pyrénées-Atlantiques
Analyse du marché immobilier à Biarritz
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Données du marché immobilier à Biarritz
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Biarritz s'établit à 7 208 €, sur la base de 758 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Biarritz se positionne dans le top 0 % des communes les plus chères du Pyrénées-Atlantiques.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Biarritz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Biarritz
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Biarritz évolue de +3,0 %, passant de 7 000 à 7 208 €/m²; 758 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
18,6 % de maisons et 81,4 % d'appartements parmi les 758 transactions enregistrées.
Sur 758 transactions enregistrées, 18,6 % portent sur des maisons (8 333 €/m²) et 81,4 % sur des appartements (7 071 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 758 | 141 | 617 |
| Prix médian/m² | 7 208 € | 8 333 € | 7 071 € |
| Prix moyen/m² | 7 946 € | ||
| Surface médiane | – | 111 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 911 | 7 000 € |
| 2022 | 785 | 8 000 € |
| 2023 | 629 | 8 034 € |
| 2024 | 606 | 7 436 € |
| 2025 | 758 | 7 208 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 318 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 376 sur 2013 — soit -15,4 %.
Vacance longue durée à Biarritz
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Biarritz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Biarritz: 444 logements autorisés sur 5 ans, 159 pour la dernière année (-37 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Biarritz
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Biarritz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Biarritz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 838 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Biarritz: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Biarritz
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S'installer à Biarritz : cadre de vie et logement
Biarritz compte 26 206 habitants sur 11,66 km². Le climat local affiche 14,5 °C de moyenne annuelle et 1 474 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 12 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 528 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Biarritz
Biarritz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Biarritz
Composition du parc immobilier à Biarritz
26 457 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 78,8 % d'appartements, 21,2 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Biarritz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 198 logements).
- Avant 1919 11,3 % 1 723 logts
- 1919-1945 15,1 % 2 298 logts
- 1946-1970 29,0 % 4 403 logts
- 1971-1990 26,8 % 4 068 logts
- 1991-2005 10,5 % 1 591 logts
- 2006-2020 7,3 % 1 116 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Biarritz
2 528 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Biarritz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Biarritz
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
800 088 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Biarritz
Quel est le prix de l'immobilier à Biarritz ?
Le prix médian au m² à Biarritz est de 7 208 € (données DVF, 758 transactions). Pour une maison de 111 m² (surface médiane locale), compter environ 925 000 €.
Comment Biarritz se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Biarritz se classe au 2ᵉ rang sur 461 communes du Pyrénées-Atlantiques — dans le top 0 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Biarritz ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Biarritz est de 2,6 % (loyer de 17,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Biarritz prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Biarritz ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Biarritz.
Résumé
Côté prix, Biarritz est un marché d'exception — 7 208 €/m² sur 758 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Pyrénées-Atlantiques. Dans les Pyrénées-Atlantiques, Biarritz appartient au top 0 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Biarritz a augmenté de +3,0 %. Au total, 3 689 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de 3,1 % du prix médian.
Le marché est principalement collectif: 81,4 % des ventes portent sur des appartements, à 7 071 €/m² pour 55 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Biarritz, un logement de 111 m² (924 963 €) représente 31,7 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,4 €/m² pour un appartement et 17,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,8 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 40,1 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les flux de permis restent élevés: 444 logements autorisés et 127 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 59 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Biarritz s'interprète dans un contexte plus large — Biarritz est une commune du Pays basque ou du Béarn, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à 4 km du rivage, sur le littoral basque.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).