01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 823 logements dont 7 408 résidences principales, 148 résidences secondaires et 267 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 408 | 94,7 % |
| Résidences secondaires | 148 | 1,9 % |
| Logements vacants | 267 | 3,4 % |
Parmi les 7 823 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 388 | 5,3 % |
| 1919-1945 | 251 | 3,5 % |
| 1946-1970 | 994 | 13,7 % |
| 1971-1990 | 2 376 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 1 631 | 22,4 % |
| 2006-2019 | 1 632 | 22,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 252 | 3,4 % |
| 2 pièces | 544 | 7,3 % |
| 3 pièces | 1 297 | 17,5 % |
| 4 pièces | 1 949 | 26,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 365 | 45,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 706 | 7 190 | 7 823 |
| Rés. principales | 6 297 | 6 827 | 7 408 |
| Rés. secondaires | 92 | 101 | 148 |
| Vacants | 317 | 262 | 267 |
66,4 % de part de propriétaires à Mauges-sur-Loire, commune de population comparable à 54 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 918 | 66,4 % |
| Locataires (privé) | 1 935 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 502 | 6,8 % |
| Logés gratuitement | 53 | 0,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,4 %, locataires 32,9 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 577 | 34,8 % |
| Fioul | 994 | 13,4 % |
| Électricité | 2 706 | 36,5 % |
| Gaz bouteille | 46 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 1 085 | 14,6 % |
Le électricité équipe 37 % des résidences principales, devant gaz de ville (35 %) et autres sources (bois notamment) (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 898 |
| 2 à 4 ans | 1 570 |
| 5 à 9 ans | 1 221 |
| 10 ans ou plus | 3 719 |
| Total ménages | 7 408 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 008 |
| Sous-occupation modérée | 1 705 |
| Sous-occupation accentuée | 1 881 |
| Suroccupation modérée | 305 |
| Suroccupation accentuée | 17 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 493 | 6,7 % |
| 1 voiture | 3 540 | 47,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 375 | 45,6 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 46 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 82,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 267 | 2 170 | 33 | 64 |
| 1975 | 3 019 | 2 919 | 29 | 71 |
| 1982 | 3 899 | 3 654 | 55 | 190 |
| 1990 | 4 602 | 4 358 | 118 | 126 |
| 1999 | 5 377 | 5 106 | 94 | 177 |
| 2006 | 6 182 | 5 933 | 62 | 187 |
| 2011 | 6 706 | 6 297 | 92 | 317 |
| 2016 | 7 190 | 6 827 | 101 | 262 |
| 2022 | 7 823 | 7 408 | 148 | 267 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 267 logements, le total atteint 7 823 en 2022 (+245 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 452 | 444 | 443 | 413 | 512 | 263 |
| Dont vacants > 2 ans | 83 | 78 | 70 | 69 | 78 | 105 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 0,9 % |
| Classe B | 86 | 3,2 % |
| Classe C | 945 | 35,3 % |
| Classe D | 1 170 | 43,7 % |
| Classe E | 281 | 10,5 % |
| Classe F | 130 | 4,9 % |
| Classe G | 42 | 1,6 % |
La classe D domine avec 44 % des diagnostics, et 39 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 461 | 17,2 % |
| Classe B | 711 | 26,5 % |
| Classe C | 642 | 24,0 % |
| Classe D | 625 | 23,3 % |
| Classe E | 135 | 5,0 % |
| Classe F | 82 | 3,1 % |
| Classe G | 22 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (27 %), et 68 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 233 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 95 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 5 |
| Classe B | 61 | 25 |
| Classe C | 561 | 384 |
| Classe D | 512 | 658 |
| Classe E | 213 | 68 |
| Classe F | 114 | 16 |
| Classe G | 38 | 4 |
Les maisons affichent une classe dominante C (193 kWh/m²/an), les appartements D (194) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 46 |
| T2 | 95 |
| T3 | 396 |
| T4 | 236 |
| T5+ | 25 |
Faut-il investir aux Herbiers en 2026 ?
Pôle économique de la Vendée avec un taux de chômage contenu à 7,5 %, Les Herbiers affiche une attractivité résidentielle réelle. Cette vitalité se lit dans les 944 logements autorisés en cinq ans. Pourtant, le marché immobilier local atteint un palier, obligeant à reconsidérer les stratégies d'investissement pour 2026.
Son parc de logements neufs et sa démographie dynamique soutiennent les prix, mais l'accessibilité est devenue un frein majeur pour les acquéreurs locaux.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler une maison pour un rendement locatif modeste, en acceptant une plus-value lente et un marché moins liquide que la moyenne régionale.
Points clés
- ✓ Démographie positive : +2,4 % sur 5 ans
- ✓ Rendement brut des maisons correct à 4,5 %
- ✓ Pression immobilière élevée et stable
- ⚠ Correction de -3,2 % en 2024
- ⚠ Accessibilité faible, prix déconnectés du revenu local
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian se situe 30 % en dessous de la moyenne nationale, un positionnement abordable.
- Il surclasse de 20 % à 34 % les petites villes vendéennes comparables comme Bressuire ou Fontenay-le-Comte.
- Son rendement locatif pour les maisons dépasse celui des grandes métropoles, mais reste inférieur au littoral.
Analyse du marché immobilier aux Herbiers
Le marché immobilier des Herbiers affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers des Herbiers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Un score de 6,5/10 indique un marché sous tension, où la demande locale et extérieure soutient les transactions.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUn score de 6,5/10 indique un marché sous tension, où la demande locale et extérieure soutient les transactions.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
À 1,9/10, l'accessibilité est très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, un signal d'alarme pour la liquidité future.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenÀ 1,9/10, l'accessibilité est très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, un signal d'alarme pour la liquidité future.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,3/10) : le loyer couvre partiellement le crédit, exigeant un effort financier résiduel de l'investisseur.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,3/10) : le loyer couvre partiellement le crédit, exigeant un effort financier résiduel de l'investisseur.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,1/10) : le marché est porté par la résidence principale, pas par la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,1/10) : le marché est porté par la résidence principale, pas par la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2808,0 — Percentile dept : 88/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 38/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 185,6 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 62,9 — Percentile dept : 32/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 33,6 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 38/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2808,0 — Percentile dept : 12/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 11/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 12/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 185,6 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir aux Herbiers : opportunités et risques
Investir aux Herbiers en 2026 exige de privilégier la stratégie du locatif annuel sur maison. Le rendement brut de 4,5 % pour les maisons est le seul qui présente un intérêt, même s'il faut en déduire une taxe foncière notable (36,17 %) et les charges de gestion. D'après la carte des loyers du ministère, le loyer médian d'une maison (8,8 €/m²) couvre une partie significative, mais rarement la totalité, d'une mensualité de crédit actuelle.
Le risque de vacance locative semble contenu (3,4 % de logements vacants), et la demande est étayée par le profil démographique équilibré. Toutefois, la faible part de logements sociaux (10 %) et le parc plutôt récent limitent les opportunités de rénovation à forte plus-value. Il faut absolument éviter les passoires thermiques (6,3 % du parc), dont la valeur et la louabilité vont se dégrader rapidement avec la loi Climat.
Enfin, l'indice d'accessibilité très faible (1,9/10) est un signal d'alarme pour la revente. Un investissement ne peut compter uniquement sur une plus-value rapide ; il doit être rentable par les loyers, dans une perspective de moyen ou long terme. La construction neuve soutenue (944 autorisations en cinq ans) pourrait aussi capter une partie de la demande au détriment de l'ancien.
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Données du marché immobilier aux Herbiers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier des Herbiers révèle une double réalité. D'un côté, une dynamique démographique positive (+2,4 % en cinq ans) et un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale soutiennent la demande. De l'autre, les prix ont décroché des revenus locaux : il faut 9,2 années de salaire médian pour acheter une maison, un niveau tendu. Selon les données DVF 2024, la baisse de 3,2 % du prix médian agit comme un régulateur après des années de forte appréciation.
Cette correction profite surtout aux maisons, qui constituent l'épine dorsale du marché avec 82 % du parc. Le segment des appartements, marginal (10 % du parc), affiche des prix au m² très élevés (2 978 €), tirés par le neuf et une offre rare. Cette distorsion reflète une demande ciblée, probablement de jeunes actifs ou de retraités en quête de simplicité, mais elle ne représente pas un débouché locatif massif.
La commune bénéficie d'un tissu économique actif (1 654 entreprises) et d'une gamme de services exceptionnelle pour une ville de 16 000 habitants (score ICS à 7,8/10). Néanmoins, la dépendance à la voiture reste forte, la gare TGV la plus proche étant à 39 km. Ce contexte territorial solide mais non métropolitain explique à la fois la résilience des prix et leurs limites.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Herbiers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians aux Herbiers ont progressé de près de 20 %, passant de 2 102 à 2 421 €/m², avant une correction de -3,2 % en 2024. Cette baisse, la première en cinq ans, intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit et marque probablement la fin d'un cycle haussier. Le marché des appartements, très étroit (22 transactions), affiche un prix médian anormalement haut à 2 978 €/m², tiré par des biens neufs ou récents. Comparé aux communes voisines, le niveau de prix reste élevé, ce qui pourrait limiter la reprise à court terme. Un acheteur en 2026 hérite d'un marché en phase de consolidation, où la négociation reprend ses droits.
Évolution du marché immobilier des Herbiers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 179 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 323 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 179 transactions en 2024, l'activité est en retrait par rapport aux pics de 2021-2022 (près de 300 ventes), mais reste soutenue pour une ville de cette taille. Le marché est très majoritairement porté par les maisons individuelles (157 ventes), qui représentent l'écrasante majorité du parc. Le profil type du bien vendu est une maison de 90 m², sans doute construite après 2006 (22,4 % du parc). La surface médiane des appartements vendus est faible (46 m²), signe d'une demande étudiante ou de primo-accédants. Ce volume stable, couplé à un stock de logements vacants limité (3,4 %), indique un marché liquide mais qui n'est plus en surchauffe, laissant plus de temps pour la décision.
Répartition des ventes
87,7 % de maisons et 12,3 % d'appartements parmi les 179 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 87,7 % de maisons et 12,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 179 | 157 | 22 |
| Prix médian/m² | 2 323 € | 2 262 € | 2 978 € |
| Prix moyen/m² | 2 597 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 229 | 2 210 € |
| 2022 | 185 | 2 361 € |
| 2023 | 193 | 2 400 € |
| 2024 | 169 | 2 350 € |
| 2025 | 179 | 2 323 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction est robuste, avec 944 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 52 %. Cette vigueur répond à une pression démographique constante (+2,4 % sur cinq ans) et traduit la confiance des promoteurs. Cependant, cet afflux de neuf, couplé à la correction des prix sur l'ancien, pourrait créer une pression à la baisse sur les valeurs des biens les plus anciens, surtout ceux avec un mauvais DPE. La faible part de passoires thermiques (6,3 %) est rassurante. L'enjeu pour un investisseur est d'éviter les biens énergivores, dont la valeur va se dégrader, et de privilégier les quartiers en renouvellement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 676 logements autorisés cumulés, 3 118 commencés: la dynamique récente affiche 398 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée aux Herbiers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Herbiers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 022 logements autorisés à aux Herbiers, dont 199 en 2025 (+56 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Herbiers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Herbiers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net nécessite de soustraire toutes les charges récurrentes. À Les Herbiers, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,17 %. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux (copropriété ou entretien maison), l'assurance propriétaire non-occupant et une provision pour vacance locative. Ce dernier point est moins critique ici, avec seulement 3,4 % de logements vacants. Ces charges, non affichées dans le rendement brut, en réduisent significativement la performance.
Performance énergétique du parc aux Herbiers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 678 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Herbiers: la classe D domine, 6,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D dominante et une consommation moyenne de 193 kWh/m²/an indiquent un parc assez énergivore, héritage d'une construction majoritairement antérieure aux normes thermiques strictes. Seuls 6,3 % sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale, limitant le risque immédiat d'indécence. Attention cependant : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés F et G à partir de 2025. Vérifier le DPE est donc crucial pour tout projet d'investissement locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 3 ou 4 pièces, typiques du parc local, qui correspondent à la demande des familles. Les appartements, peu nombreux, visent une clientèle plus restreinte (jeunes actifs, séniors) et offrent une rentabilité faible. Le neuf représente 22,4 % du parc construit après 2006, mais attention à la sur-offre potentielle (189 logements autorisés en 2024 seul). L'ancien doit être scruté sur le DPE : 6,3 % de passoires thermiques (F/G) imposent des travaux avant 2028.
Quelles zones cibler aux Herbiers ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords immédiats, proches des 307 services et 162 commerces. La proximité de la gare TGV de La Roche-sur-Yon (à 39 km) n'a qu'un impact limité sur la valorisation locative. Les zones en développement, où la construction neuve est active, peuvent générer une offre concurrente. La taxe foncière, à 36,17 %, grève significativement le rendement net et doit être intégrée au calcul.
Calculateur de rendement aux Herbiers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir aux Herbiers
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants structurel est de 3,4 %. La dépendance à l'économie locale (1 654 entreprises) expose aux cycles économiques. Surtout, la future réglementation sur les passoires thermiques concerne 6,3 % du parc. Enfin, la sismicité modérée et le risque radon significatif peuvent impacter les assurances et la valorisation.
Cas pratique : un investissement type aux Herbiers
Pour un appartement type de 46 m² (d'après le prix total médian et le prix au m²), comptez environ 262 890 €. Au loyer médian de 11,6 €/m², cela génère 533 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 2,4 %. Après charges (taxe foncière, gestion, provision travaux), le rendement net tombe autour de 1,5 %, nécessitant un complément de trésorerie si le crédit n'est pas remboursé par les loyers.
Erreurs à éviter quand on investit aux Herbiers
- Négliger la taxe foncière, élevée à 36,17 % aux Herbiers.
- Comparer uniquement le rendement brut, trompeur.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Surestimer les loyers dans un marché locatif étroit.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier des Herbiers suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La rentrée scolaire et les beaux jours stimulent les visites. Vendre en avril-mai peut maximiser l'exposition. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) offre parfois des opportunités de négociation, les vendeurs pressés pouvant être plus flexibles. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payée en septembre par le propriétaire au 1er janvier, peut influer sur les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- 7 monuments historiques protégés animent le patrimoine local.
- Le taux d'emploi de 75,1 % dépasse largement les moyennes nationales.
- L'âge médian est de 42 ans, équilibre entre jeunesse et seniors.
S'installer aux Herbiers : cadre de vie et logement
S'installer aux Herbiers, c'est choisir le cadre d'une petite ville autonome et bien équipée. Avec 745 équipements recensés par l'INSEE, dont 178 dans la santé et 162 commerces, la commune offre un niveau de services rare pour une ville de cette taille. Le réseau de fibre est bien déployé (75,2 % des logements), un atout pour le télétravail.
Le territoire, vaste (89 km²) et à l'altitude modérée, présente un risque radon significatif et une sismicité modérée, des contraintes à intégrer dans le choix du bien. Le climat est doux (12,3°C de moyenne) et pluvieux (889 mm/an), typique du bocage vendéen. La présence de 7 monuments historiques et d'un tissu associatif actif, couplée à une fiscalité locale modérée (dette de 525 €/habitant), dessine le portrait d'un cadre de vie agréable et familial.
Carte du marché immobilier aux Herbiers
Les Herbiers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Herbiers
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 889 mm de précipitations, le climat des Herbiers est océanique doux, sans excès. Les hivers sont modérés, les étés agréables, idéal pour un cadre de vie paisible sans stress climatique majeur. Ce profil convient parfaitement aux familles et aux retraités recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et une douceur générale. L'altitude de 124 m apporte un air plus vif que sur le littoral, bénéfique pour ceux qui supportent mal l'humidité marine.
À qui s'adresse Les Herbiers ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux actifs stables, attirés par la qualité des services et le prix de l'immobilier, plus accessible qu'en bord de mer. Les retraités (26,5 % des habitants) y trouvent aussi un cadre paisible et bien doté. En revanche, les jeunes diplômés en quête d'emplois très spécialisés ou de vie nocturne animée pourront être attirés par des pôles urbains plus importants.
Avantages et limites aux Herbiers
✓ Points forts
- Dynamisme démographique et économique (+2,4% en 5 ans).
- Autonomie exceptionnelle avec 745 équipements de proximité.
- Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles (82,2%).
- Environnement préservé avec un accès rapide à la nature.
- Forte communauté de propriétaires-occupants (66,4%), signe d'attachement.
− À prendre en compte
- Risques naturels à vérifier (radon, inondations PPRi, sismicité).
- Dépendance à la voiture pour les liaisons régionales.
- Rendement locatif faible si revente anticipée nécessaire.
Composition du parc immobilier aux Herbiers
7 823 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 82,2 % du parc aux Herbiers, 17,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Un parc immobilier à 82,2 % de maisons et 66,4 % de propriétaires occupants dessine un marché stable, ancré dans une dynamique d'accession à la propriété. La faible part de résidences secondaires (1,9 %) et de logements vacants (3,4 %) indique une pression sur l'offre limitée et une demande tournée vers l'habitat principal. Ce paysage est typique d'une petite ville vendéenne attractive, où l'acheteur type est une famille ou un couple souhaitant s'installer durablement, plutôt qu'un investisseur pur.
Ancienneté du parc aux Herbiers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 272 logements).
- Avant 1919 5,3 % 388 logts
- 1919-1945 3,5 % 251 logts
- 1946-1970 13,7 % 994 logts
- 1971-1990 32,7 % 2 376 logts
- 1991-2005 22,4 % 1 631 logts
- 2006-2019 22,4 % 1 632 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Herbiers
745 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Herbiers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier géorisque local mentionne un aléa radon significatif et une sismicité modérée, deux facteurs à intégrer lors d'un achat. La présence d'un PPRi (Plan de Prévention des Risques Inondation) actif sur le Lay Amont impose des contraintes constructives et peut affecter l'assurabilité dans les zones exposées. Consulter le cadastre des risques en mairie ou sur Géorisques est une étape obligatoire. Ces risques, bien que gérés, doivent être connus pour éviter toute mauvaise surprise sur la viabilité ou le coût des travaux.
Cas pratique : un achat type aux Herbiers
Pour une maison de 90 m² (sur la base du prix médian au m²), le budget avoisine 210 060 € hors frais de notaire. Cela représente environ 9,2 années du revenu médian local (22 930 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 885 €, un effort soutenu mais accessible pour un foyer bimodal.
Erreurs à éviter quand on achète aux Herbiers
- Omettre de consulter le cadastre des risques (radon, PPRi).
- Ne pas vérifier le DPE avant une offre ferme.
- Ignorer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Choisir un bien sans tenir compte des 745 équipements de proximité.
Points clés à retenir aux Herbiers
- Prix médian à 2 323 €/m², en baisse de 3,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 4,5 % pour les maisons, 2,4 % pour les appartements.
- Climat océanique doux : 12,3 °C de moyenne et 889 mm de pluie.
- Écart majeur : maisons à 2 262 €/m² vs appartements à 2 978 €/m².
- Taxe foncière élevée : 36,17 % sur le bâti en 2024.
- 82,2 % de maisons, marché très orienté maison individuelle.
- Construction neuve en forte hausse (+52 % d'autorisations).
- Prix total type : 210 060 € pour une maison, 262 890 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Herbiers ?
Aux Herbiers, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-communale : proximité du centre-ville et de ses 162 commerces, des 22 établissements scolaires, ou des axes routiers. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général (notamment la performance énergétique) pèsent lourd. Un DPE A ou B devient un argument valorisant face à la classe D moyenne. Pour un appartement, l'étage, la présence d'ascenseur et les charges de copropriété sont scrutés. La vue, l'ensoleillement et le calme du quartier sont des atouts subjectifs mais vendeurs.
Estimation indicative d'une maison aux Herbiers
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
211 393 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous coûter cher. Un prix trop haut prolonge la vente indûment, tandis qu'un prix trop bas vous prive de milliers d'euros. À Les Herbiers, où la fourchette de prix est large (de 1 962 à 3 157 €/m²), seules les données récentes et une analyse fine du bien (état, exposition, risques) permettent de se positionner juste. L'augmentation de la construction neuve (+52 % d'autorisations en 5 ans) crée une offre concurrente qu'il faut anticiper. Une estimation professionnelle vous donne un argument solide pour négocier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près du complexe sportif n'est pas celle d'un écrin proche du patrimoine historique. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur le simple prix au m². Son réseau lui permet de jauger la demande actuelle et de cibler les acheteurs sérieux, accélérant la vente. Enfin, il maîtrise les arguments spécifiques au territoire, comme la dynamique économique portée par 1 654 entreprises, pour justifier le prix auprès d'acquéreurs extérieurs.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², trop global.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Sous-estimer la valeur d'un terrain de belle taille.
- Oublier de comparer avec le neuf, très actif localement.
Investir aux Herbiers : passer à l'action
Analyser les chiffres est une chose, identifier le bon bien en est une autre. Avec une taxe foncière à 36,17 % et un parc vieillissant, le rendement net se joue sur des détails que seuls les professionnels du terrain maîtrisent.
Les données DVF tracent un portrait, mais la valeur réelle d'un bien se négocie rue par rue. Une expertise hyperlocale est indispensable.
Déterminez la valeur marchande réelle d'un bien aux Herbiers grâce à l'analyse fine des 214 transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles enregistrées
- Évaluation du potentiel locatif ou de revente
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Herbiers
Quel est le prix moyen de l'immobilier aux Herbiers ?
Le prix médian global est de 2 323 €/m² en 2024. Une maison de 90 m² coûte environ 210 060 €, tandis qu'un appartement de 46 m² atteint 262 890 € en médiane, un prix élevé tiré par des biens récents.
Les Herbiers est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est 20 % à 34 % plus élevé que des communes vendéennes comparables comme Bressuire (1 601 €/m²) ou Fontenay-le-Comte (1 683 €/m²), selon les données DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour acheter aux Herbiers ?
Le marché est en correction (-3,2 % en 2024), ce qui ouvre des possibilités de négociation. Cependant, l'accessibilité reste très faible pour les acheteurs locaux, nécessitant un apport personnel conséquent.
Quel rendement locatif peut-on espérer aux Herbiers ?
Le rendement brut est de 4,5 % pour les maisons et seulement 2,4 % pour les appartements. Le rendement net est inférieur, amputé par la taxe foncière (36,17 %) et les charges de gestion.
Quels sont les risques naturels aux Herbiers ?
La commune est concernée par un plan de prévention des inondations (PPRi) sur le Lay Amont, un risque radon significatif et une sismicité modérée. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Bressuire (-34 %) ou Montrevault-sur-Èvre (-32 %) est considérable pour des indicateurs similaires, indiquant une surcote qui limite l'effet de levier et la marge de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Herbiers.
Communes limitrophes des Herbiers
Les Herbiers est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² aux Herbiers ressort à 2 323 € (source DVF, 179 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Vendée.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² aux Herbiers a augmenté de +5,1 %. Sur l'ensemble de la période, 955 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie largement pavillonnaire aux Herbiers: 87,7 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 262 €/m². Un bien type de 91 m² revient à environ 205 842 €, soit 9,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,6 € (appartements) et 8,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,7 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active aux Herbiers: l'équivalent de 204 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 63 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Les Herbiers est une commune de la façade atlantique française. Le cadre géographique (à basse altitude (100 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).