Côté prix, Fontenay-sous-Bois est un marché d'exception — 6 200 €/m² sur 531 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Val-de-Marne. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 4 833 et 7 900 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Le prix médian au m² à Fontenay-sous-Bois est stable entre 2020 et 2024 (-1,4 %). 2 977 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -7,0 % du prix médian.
Marché mixte à Fontenay-sous-Bois: maisons à 6 905 €/m² et appartements à 6 000 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (94 m² à 649 070 €) équivaut à 25,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fontenay-sous-Bois avoisinent 22,9 €/m² pour les appartements et 19,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Fontenay-sous-Bois (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Fontenay-sous-Bois: l'équivalent de 354 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fontenay-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 77 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
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Faut-il investir à Fontenay-sous-Bois en 2026 ?
Ville dense du Val-de-Marne intégrée à la Métropole du Grand Paris, Fontenay-sous-Bois a connu une forte appréciation immobilière avant une correction nette en 2024. Son attractivité repose sur une accessibilité ferroviaire exceptionnelle et une démographie dynamique (+2,9 % en 5 ans). Nous examinons si cette correction ouvre une fenêtre pour les investisseurs.
Avec une correction de -7 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible pour un investissement en proche banlieue parisienne.
Verdict
➤ Investir ici exige de sélectionner un bien rénové et bien situé pour espérer un rendement net correct, dans une optique de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,6 % (appartements)
- ✓ Accessibilité exceptionnelle (gare Val de Fontenay)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 25 750 €)
- ⚠ Parc ancien avec 11,6 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 200 €/m², Fontenay-sous-Bois dépasse largement la moyenne nationale, caractéristique d'une commune très bien reliée à Paris.
- Son prix au mètre carré se situe au-dessus de la médiane du Val-de-Marne, confirmant son statut de ville attractive de proche banlieue.
- Son rendement locatif brut de 4,6 % pour les appartements est supérieur à celui de nombreuses grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
Le marché immobilier de Fontenay-sous-Bois affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Fontenay-sous-Bois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, un contexte plutôt favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, un contexte plutôt favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité faible (3,3/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut compliquer la revente sans acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité faible (3,3/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut compliquer la revente sans acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,7/10) indique une demande locative présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects mais non exceptionnels.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,7/10) indique une demande locative présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects mais non exceptionnels.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4,3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, peu propice à un investissement saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4,3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, peu propice à un investissement saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Fontenay-sous-Bois : cadre de vie et logement
Fontenay-sous-Bois séduit les Franciliens en quête d'une ville accessible, à moins de 10 km de Paris, mais avec une identité propre. Le cadre de vie, marqué par une altitude moyenne de 77 mètres et un climat doux (12,5 °C en moyenne), y est agréable. Avec un prix médian de 6 200 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable qu'à Paris, mais elle demande un budget sérieux, surtout pour une maison.
Tout savoir pour acheter et vivre à Fontenay-sous-BoisInvestir à Fontenay-sous-Bois : passer à l'action
Identifier une opportunité dans les données est une chose. La concrétiser par l'acquisition du bon bien, au bon prix, en est une autre. Un professionnel local est indispensable pour naviguer ce marché en transition.
Les chiffres dressent un état des lieux. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Fontenay-sous-Bois grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontenay-sous-Bois
Quel est le prix moyen d'un appartement à Fontenay-sous-Bois ?
Le prix médian des appartements s'élève à 6 000 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 50 m², le prix total approche les 300 000 €.
Le marché immobilier à Fontenay-sous-Bois est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une correction de 7 % du prix médian global en 2024. Après un pic en 2021-2022, le marché se réajuste, offrant des opportunités d'achat.
Fontenay-sous-Bois est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Fontenay-sous-Bois est significativement plus chère. Son prix au m² est par exemple 50 % plus élevé qu'à Corbeil-Essonnes ou Sarcelles, en raison de sa desserte exceptionnelle et de sa localisation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fontenay-sous-Bois ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 4,6 %, selon la carte des loyers. Après charges (taxe foncière, gestion), le rendement net est d'environ 2,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il est conseillé de cibler les secteurs les plus proches de la gare de Val de Fontenay et du RER, ainsi que les rues commerçantes du centre, où la demande locative est la plus forte et la plus stable.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré un prix au m² 50 % supérieur à celui de Corbeil-Essonnes ou Sarcelles, Fontenay-sous-Bois bénéficie de indicateurs bien plus solides (transports, équipements), offrant un effet de levier certain pour les investisseurs acceptant ce premium.
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