Le m² médian dans le 20e arrondissement de Paris atteint 8 288 € en 2024, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 7 273 à 9 440 €/m².
Sur la période 2020-2024, le m² médian du 20e arrondissement de Paris se replie de -14,7 %. 9 591 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,2 % — un retournement à surveiller.
L'appartement domine nettement le marché du 20e arrondissement de Paris (99,3 % des ventes), avec un prix médian de 8 286 €/m². Un bien type de 73 m² revient à environ 857 020 €, soit 36,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce du 20e arrondissement de Paris avoisinent 28,6 €/m² pour les appartements et 24,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 3,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 1 035 logements autorisés au permis de construire dans le 20e arrondissement de Paris — un rythme moyen de 207 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (77 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Paris 20e est dans la géographie dense de la région capitale. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 65 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
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Faut-il investir dans le 20e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire et densément peuplé de la capitale, le 20e affiche une dynamique immobilière paradoxale en 2024. Malgré une forte demande locative, les prix connaissent une correction sensible, tandis que les indicateurs socio-économiques révèlent des fragilités. Faut-il y voir une opportunité d'investissement ?
Avec un prix médian en recul de 15 % depuis son pic de 2020, le 20e offre désormais une fenêtre d'entrée plus accessible sur la capitale, malgré une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative classique sur le moyen terme, en acceptant une faible plus-value et un parc nécessitant parfois des travaux.
Points clés
- ✓ Correction de -15 % depuis 2020 : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut de 4,1 % : correct pour Paris
- ✓ Marché liquide : près de 1 900 transactions annuelles
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique élevée : chômage à 13 %
- ⚠ Parc ancien : 32,4 % des logements antérieurs à 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 95 % des communes françaises.
- Inférieur de plus de 15 % à la médiane parisienne du dernier pic.
- Rendement locatif légèrement supérieur à la moyenne des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers du 20e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : l'écart entre prix et revenus médians locaux (36,4 ans de revenu pour une maison) exclut la demande locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : l'écart entre prix et revenus médians locaux (36,4 ans de revenu pour une maison) exclut la demande locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est solide, portée par une population jeune et un taux de propriétaires faible (28,7 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est solide, portée par une population jeune et un taux de propriétaires faible (28,7 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : le marché locatif est quasi exclusivement annuel, sans effet saisonnier notable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : le marché locatif est quasi exclusivement annuel, sans effet saisonnier notable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer dans le 20e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Acheter dans le 20e arrondissement de Paris, c'est choisir un quartier vivant et populaire, à l'identité marquée par ses ruelles, ses artisans et ses 19 monuments historiques. Avec un prix au m² médian de 8 288 €, il représente une porte d'entrée relativement plus accessible dans la capitale. Ce marché s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs acceptant de vivre dans des surfaces modestes (38 m² en médiane) pour devenir propriétaires à Paris.
Tout savoir pour acheter et vivre dans le 20e arrondissement de ParisInvestir dans le 20e arrondissement de Paris : passer à l'action
Le diagnostic des chiffres est posé, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identifier le bon bien, négocier au juste prix, anticiper les travaux. Un professionnel maîtrisant les micro-secteurs du 20e est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition rentable.
Ces données dessinent un profil de marché précis. Son potentiel réel dépend du bien choisi et de sa localisation exacte.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 20e arrondissement de Paris
Quel est le prix au m² à Paris 20e en 2024 ?
Le prix médian est de 8 288 €/m², avec une fourchette centrale (50% des ventes) comprise entre 7 273 et 9 440 €/m². Le prix moyen, tiré par les biens plus chers, s'élève à 9 055 €/m².
Le 20e est-il un bon arrondissement pour investir en locatif ?
Oui, pour le locatif annuel. Le rendement brut de 4,1% pour les appartements est correct pour Paris, et la demande locative est soutenue par une population jeune et un faible taux de propriétaires (28,7%). Privilégiez les petites surfaces.
Pourquoi les prix baissent-ils dans le 20e arrondissement ?
Les prix ont baissé de 15% depuis 2020, corrigeant une précédente surchauffe. Cette baisse s'explique par le resserrement du crédit, un pouvoir d'achat local limité (revenu médian à 23 570 €) et une fragilité économique (taux de chômage à 13%).
Quels sont les quartiers les plus prisés du 20e ?
Les quartiers Gambetta, Jourdain et les alentours du Père-Lachaise sont historiquement demandés. Les prix et la dynamique peuvent varier sensiblement d'une rue à l'autre, d'où l'importance d'une connaissance fine du terrain.
Faut-il craindre les passoires thermiques dans le 20e ?
Oui, 12,3% du parc est classé F ou G (passoire thermique). Acquérir un tel bien implique des travaux de rénovation énergétique obligatoires pour continuer à le louer, selon le calendrier de la loi Climat et Résilience.
Communes limitrophes du 20e arrondissement de Paris
Paris 20e est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :