01 Le parc de logements
Le parc comprend 644 logements dont 522 résidences principales, 80 résidences secondaires et 42 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 522 | 81,1 % |
| Résidences secondaires | 80 | 12,4 % |
| Logements vacants | 42 | 6,5 % |
Le graphique détaille la structure des 644 logements: 81 % sont habités en permanence, 12 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 16,7 % |
| 1919-1945 | 16 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 29 | 5,6 % |
| 1971-1990 | 78 | 14,9 % |
| 1991-2005 | 124 | 23,8 % |
| 2006-2019 | 188 | 36,0 % |
Structure du bâti par époque: 17 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (36 %), 36 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 9 | 1,7 % |
| 3 pièces | 82 | 15,7 % |
| 4 pièces | 186 | 35,6 % |
| 5 pièces ou plus | 245 | 46,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 47 % du parc, contre 2 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 566 | 611 | 644 |
| Rés. principales | 460 | 494 | 522 |
| Rés. secondaires | 65 | 75 | 80 |
| Vacants | 41 | 42 | 42 |
À Saint-Augustin, commune similaire à 10 km, la part de propriétaires est de 47,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 392 | 75,1 % |
| Locataires (privé) | 116 | 22,2 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,4 % |
| Logés gratuitement | 12 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 75,2 % de propriétaires face à 22,6 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 | 3,1 % |
| Fioul | 49 | 9,4 % |
| Électricité | 301 | 57,7 % |
| Gaz bouteille | 11 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 145 | 27,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (58 %), 28 % pour autres sources (bois notamment) et 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 70 |
| 2 à 4 ans | 100 |
| 5 à 9 ans | 74 |
| 10 ans ou plus | 279 |
| Total ménages | 522 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 166 |
| Sous-occupation accentuée | 179 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 4,6 % |
| 1 voiture | 228 | 43,7 % |
| 2 voitures ou plus | 270 | 51,7 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 44 % avec une voiture et 52 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 84,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 232 | 182 | 14 | 36 |
| 1975 | 243 | 191 | 21 | 31 |
| 1982 | 269 | 198 | 43 | 28 |
| 1990 | 258 | 195 | 46 | 17 |
| 1999 | 320 | 252 | 56 | 12 |
| 2006 | 376 | 302 | 52 | 21 |
| 2011 | 566 | 460 | 65 | 41 |
| 2016 | 611 | 494 | 75 | 42 |
| 2022 | 644 | 522 | 80 | 42 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 232 logements à l'origine, 644 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 48 | 44 | 46 | 50 | 52 | 34 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 11 | 12 | 14 | 20 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 2,5 % |
| Classe B | 13 | 8,3 % |
| Classe C | 57 | 36,3 % |
| Classe D | 49 | 31,2 % |
| Classe E | 19 | 12,1 % |
| Classe F | 10 | 6,4 % |
| Classe G | 5 | 3,2 % |
Le graphique décompose les 157 diagnostics par étiquette énergétique: 36 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 30,6 % |
| Classe B | 69 | 43,9 % |
| Classe C | 19 | 12,1 % |
| Classe D | 8 | 5,1 % |
| Classe E | 7 | 4,5 % |
| Classe F | 4 | 2,5 % |
| Classe G | 2 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 44 %, 87 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 225 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 225 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 63 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 13 | 0 |
| Classe C | 54 | 3 |
| Classe D | 45 | 4 |
| Classe E | 19 | 0 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 4 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (194), appartements classés D (230), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 1 |
| T3 | 0 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nieulle-sur-Seudre (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Parc mixte à Nieulle-sur-Seudre: sur 644 logements, 81,1 % sont des résidences principales, 12,4 % secondaires, 6,5 % vacants. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (96,9 %). Ce contexte résidentiel — Nieulle-sur-Seudre est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 12 m), dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 20 km — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 75,2 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Le parc mêle bâti ancien (16,7 % avant 1919) et constructions récentes (36,0 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 196 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (57,7 % des résidences principales).
Croissance modérée du parc de Nieulle-sur-Seudre entre 2016 et 2022 (+5,4 %). 51,7 % des ménages de Nieulle-sur-Seudre disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, Nieulle-sur-Seudre se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 12 m), dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 20 km, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 522 résidences principales de Nieulle-sur-Seudre et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Nieulle-sur-Seudre : -6,0 % en un an, dans un contexte de seulement 19 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime (125ᵉ rang sur 460 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Nieulle-sur-Seudre
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Nieulle-sur-Seudre
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nieulle-sur-Seudre s'établit à 2 170 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nieulle-sur-Seudre Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Nieulle-sur-Seudre
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 868 €/m² → 2 170 €/m² (+16,2 %), volume annuel actuel 19 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 19 |
| Prix médian/m² | 2 170 € | 2 170 € |
| Prix moyen/m² | 2 105 € | |
| Surface médiane | – | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 29 | 1 868 € |
| 2022 | 27 | 2 379 € |
| 2023 | 17 | 2 269 € |
| 2024 | 13 | 2 308 € |
| 2025 | 19 | 2 170 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 184 logements ont été autorisés et 98 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 53 %.
Vacance longue durée à Nieulle-sur-Seudre
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nieulle-sur-Seudre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Nieulle-sur-Seudre: 47 logements autorisés sur 5 ans, 19 pour la dernière année (+96 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Nieulle-sur-Seudre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nieulle-sur-Seudre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Nieulle-sur-Seudre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 157 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Nieulle-sur-Seudre: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Nieulle-sur-Seudre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nieulle-sur-Seudre : cadre de vie et logement
Nieulle-sur-Seudre, commune de 1 220 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 1 m d'altitude.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 52 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nieulle-sur-Seudre
Nieulle-sur-Seudre et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nieulle-sur-Seudre
Composition du parc immobilier à Nieulle-sur-Seudre
644 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Nieulle-sur-Seudre: 97,8 % de maisons, 2,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Nieulle-sur-Seudre
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 522 logements).
- Avant 1919 16,7 % 87 logts
- 1919-1945 3,1 % 16 logts
- 1946-1970 5,6 % 29 logts
- 1971-1990 14,9 % 78 logts
- 1991-2005 23,8 % 124 logts
- 2006-2019 36,0 % 188 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Nieulle-sur-Seudre
52 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nieulle-sur-Seudre
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nieulle-sur-Seudre
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
217 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nieulle-sur-Seudre
Quel est le prix de l'immobilier à Nieulle-sur-Seudre ?
Le prix médian au m² à Nieulle-sur-Seudre est de 2 170 € (données DVF, 19 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 217 000 €.
Comment Nieulle-sur-Seudre se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Nieulle-sur-Seudre se situe au 125ᵉ rang du Charente-Maritime sur 460 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Nieulle-sur-Seudre ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nieulle-sur-Seudre est de 5,7 % (loyer de 10,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Nieulle-sur-Seudre
Nieulle-sur-Seudre est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Nieulle-sur-Seudre s'établit à 2 170 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Charente-Maritime.
Dynamique haussière marquée: +16,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Nieulle-sur-Seudre. Au total, 105 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,0 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 170 €/m² pour 100 m². Rapporté au revenu médian de Nieulle-sur-Seudre, un logement de 100 m² (217 000 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,3 €/m² pour un appartement et 10,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 12,4 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les permis de construire autorisent 9 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Nieulle-sur-Seudre est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 20 km, en contexte de plaine (altitude moyenne: 12 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.