Logement & immobilier

Le logement à Oullins-Pierre-Bénite

69600 Rhône 38 168 hab.
Fiche complète

L'habitat d'Oullins-Pierre-Bénite regroupe 19 575 logements, à dominante collective (79,5 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 91%
Logements vacants 7,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

19 575Logements au total
80 %Appartements i
49,1 %Propriétaires
1,6 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
7,2 %Logements vacants i-6% vs dept · -10% vs France
+5,4 %Évolution 2016–2022
4 894 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 19 575 logements dont 17 854 résidences principales, 320 résidences secondaires et 1 401 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 19 575 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (20 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements17 21218 57319 575
Rés. principales15 76616 83217 854
Rés. secondaires159317320
Vacants1 2871 4241 401

En comparaison, Vienne (à 22 km) enregistre 36,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 49,1 %, locataires 49,3 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (68 %), suivi par électricité (26 %) et fioul (4 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 397
2 à 4 ans4 186
5 à 9 ans3 517
10 ans ou plus7 753
Total ménages17 854
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale5 384
Sous-occupation modérée4 989
Sous-occupation accentuée3 337
Suroccupation modérée2 180
Suroccupation accentuée135
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 24 % sans voiture, 55 % à une voiture et 21 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

19 575Logements en 2022
+62 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 12 094 logements à l'origine, 19 575 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 660 1 467 1 367 1 564 1 563 895
Dont vacants > 2 ans 254 260 187 159 300 361

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
209kWh/m²/an en moyenne
9,1 %Passoires (F+G) i
8 618Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
209 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 121 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 8 618 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 59 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 255 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (246 kWh/m²/an); côté appartements, C (206).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+14 kWh/m²/an
Consommation vs France+6 kWh/m²/an
Passoires vs département+2,1 pts
Passoires vs France-0,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
22,2 %Taux logements sociaux i
3 904Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,97 €Loyer moyen /m² i
1,7 %Taux de vacance i
182dont PLAI i
435dont PLS i
1 182En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1288
T2733
T31 275
T4885
T5+290

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Avec 19 575 logements dont 91,2 % de résidences principales, Oullins-Pierre-Bénite présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le collectif l'emporte très largement: 80,4 % d'appartements pour 19,6 % de maisons. À l'échelle locale, Oullins-Pierre-Bénite est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 290 m — contexte utile pour lire le parc.

Structure d'occupation mixte à Oullins-Pierre-Bénite: 49,1 % de propriétaires, 49,3 % de locataires. Part du parc social: 14,6 % des résidences principales. Oullins-Pierre-Bénite est en deçà des obligations SRU — 22,2 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.

Le bâti d'Oullins-Pierre-Bénite s'étend d'un noyau historique (5,6 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,5 % après 2006). Bilan énergétique médian: classe C et consommation moyenne (209 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (67,6 % des résidences principales).

Croissance observée du parc résidentiel d'Oullins-Pierre-Bénite: +5,4 % entre 2016 et 2022. 23,9 % des ménages d'Oullins-Pierre-Bénite n'ont pas de voiture, 21,2 % en possèdent au moins deux.

Oullins-Pierre-Bénite est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique en contexte de collines, à une altitude moyenne de 290 m nuance les caractéristiques du parc local.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Oullins-Pierre-Bénite en 2026 ?

Au cœur de la métropole lyonnaise, Oullins-Pierre-Bénite bénéficie d'une desserte exceptionnelle et d'une démographie dynamique (+3 % en 5 ans). Ce territoire très dense, où les appartements représentent 80 % des transactions, a connu une forte appréciation immobilière avant une correction en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement pour 2026 ?

3 319 €/m² prix médian
-0,1 % sur un an
484 transactions 2026

Le marché local subit une correction de 13,2 % en 2024, offrant une fenêtre d'entrée après des années de hausse continue.

Verdict

➤ À réserver aux investisseurs locatifs aguerris, prêts à assumer un effort financier pour capter un rendement correct dans un marché en correction.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction récente de 13,2 %
  • ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
  • ✓ Attractivité territoriale élevée
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible
  • ⚠ Fragilité territoriale notable
  • ⚠ Taxe foncière à 38,75 %

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian du mètre carré reste supérieur à celui de 85 % des communes françaises.
  • Il dépasse de plus de 8 % la médiane des communes comparables du Rhône comme Vienne.
  • Son rendement locatif brut est supérieur à celui observé dans les centres-villes des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Oullins-Pierre-Bénite

Le marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Oullins-Pierre-Bénite

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,3

Indice de Pression Immobilière

Élevé

La pression immobilière reste élevée, confirmant une demande solide malgré la correction des prix.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
62
Années de revenu pour acheter 70 m²
82
% de résidences secondaires
31
Croissance démographique (5 ans)
51
Densité de population
99
3,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

L'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, portés par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
18
% de propriétaires
9
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
16
5,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

L'opportunité locative est réelle, avec une demande locative soutenue et des loyers relativement élevés.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
92
% résidences secondaires (demande saisonnière)
31
Croissance démographique (5 ans)
51
Capacité touristique / population
22
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
39
2,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

La pression touristique est faible, ce n'est pas un marché pour de la location saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
31
Capacité touristique / population
22
% de logements vacants
56
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3571,4 — Percentile dept : 62/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 82/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 31/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 51/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 9542,0 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,4 — Percentile dept : 18/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 44,8 — Percentile dept : 9/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 13,3 — Percentile dept : 16/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 50,9 — Percentile dept : 92/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 31/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 51/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3571,4 — Percentile dept : 39/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 31/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 56/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 9542,0 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Oullins-Pierre-Bénite : opportunités et risques

Investir à Oullins-Pierre-Bénite en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, pour un rendement brut de 5,5 %. La taxe foncière, à 38,75 %, pèse directement sur la rentabilité nette, estimée autour de 3,4 % après toutes charges. La part modeste de passoires thermiques (9,1 %) limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience, un atout par rapport à des communes au parc plus ancien.

La stratégie de plus-value à moyen terme est plus incertaine. Si la correction de 2024 offre un prix d'entrée plus bas, la reprise dépendra de la capacité du marché lyonnais à redémarrer. L'investisseur doit privilégier les biens bien situés, à proximité des transports ou des 617 services recensés, pour garantir une liquidité à la revente.

Le faible taux de logements sociaux (17 %) et un parc locatif privé dynamique confirment la pertinence du locatif classique. Cependant, la santé financière communale, avec une dette de 1 197 € par habitant, impose une vigilance sur d'éventuels relèvements fiscaux futurs qui rogneraient encore la rentabilité.

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Données du marché immobilier à Oullins-Pierre-Bénite

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite révèle une tension entre son attractivité métropolitaine et une correction brutale des prix. D'après les données DVF 2024, la baisse de 13,2 % du prix médian marque un coup d'arrêt après des années de hausse continue, reflétant probablement un ajustement aux taux d'emprunt élevés et à la saturation des prix.

Cette correction crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs cash ou très bien financés, notamment sur le segment des appartements qui concentre 83 % des transactions. Néanmoins, l'écart important entre prix moyen (5 025 €/m²) et médian (3 460 €/m²) indique un marché segmenté, où les biens exceptionnels tirent les statistiques vers le haut.

La proximité immédiate de la gare d'Oullins et de Lyon Perrache (4,1 km) reste un atout structurel majeur, soutenant la demande locative. Toutefois, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 11,5 %, rappelle que le marché est partiellement dépendant de l'arrivée de ménages extérieurs à la commune.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix médian du mètre carré à Oullins-Pierre-Bénite a grimpé de 3 341 € à près de 4 000 €, soit une hausse cumulée de 19,3 %. Cette tendance s'est brutalement inversée en 2024 avec une baisse de 13,2 %, ramenant le prix médian à 3 460 €/m². Cette correction, l'une des plus marquées de la région, fait suite au pic de transactions de 2021 (572 ventes). Le marché des maisons, plus cher (4 456 €/m² médian), semble mieux résister que celui des appartements. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère que la phase de surachat est terminée et qu'une fenêtre de négociation s'ouvre, particulièrement sur les biens les plus exposés à la baisse.

Évolution du marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 484 transactions en 2025 et affiche une évolution de -0,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 319 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 456 €/m²
Surface médiane 86 m²
Transactions 92
Appartements
Prix médian 3 100 €/m²
Surface médiane 63 m²
Transactions 392

Indicateurs clés du marché

-0,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,7 %
Rendement locatif apparts ?
3,8 %
Rendement locatif maisons ?
46,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

383 216 €
Maison 86 m² ?
Mensualité ~2 222 €/mois (20 ans, 3,5 %)
195 300 €
Appartement 63 m² ?
Mensualité ~1 133 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'un appartement type de 63 m² à 202 671 € générerait un loyer mensuel estimé à 932 €. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 982 €, nécessitant un effort net mensuel de 50 € de la part de l'investisseur. Le rendement brut de 5,5 % est correct, mais il est amputé par des charges importantes (taxe foncière à 38,75 %, gestion, vacance locative) pour atteindre un net estimé à 3,4 %. L'effort financier initial reste conséquent, nécessitant 8,4 années de revenu médian local pour acheter ce même appartement, ce qui exclut la majorité des ménages oullinois du marché de l'accession.

Acheter vs Louer — appartement 63 m²

1 133 €/mois
Mensualité crédit ?
935 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 198 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

15,9 ans
Pour une maison ?
8,1 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

14,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,7 - 18,8 €/m²
14,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,2 - 21,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 484 transactions en 2024, le marché d'Oullins-Pierre-Bénite reste actif, bien que le volume ait diminué depuis le pic de 2021. Les appartements constituent l'écrasante majorité des ventes (329 sur 397), avec une surface médiane de 63 m². Cette prédominance dessine un marché urbain, orienté vers les jeunes actifs et les investisseurs. Le prix moyen global (5 025 €/m²) s'écarte significativement du prix médian (3 460 €/m²), indiquant la présence de biens de standing ou de grandes surfaces qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est donc segmenté, avec un cœur de cible autour de 3 200 €/m² pour les appartements standards.

Répartition des ventes

19,0 % de maisons et 81,0 % d'appartements parmi les 484 transactions enregistrées.

19,0 % maisons, 81,0 % appartements sur 484 ventes: le collectif pèse 81,0 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 484 92 392
Prix médian/m² 3 319 € 4 456 € 3 100 €
Prix moyen/m² 3 628 €
Surface médiane – 86 m² 63 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 488 3 347 €
2022 404 3 673 €
2023 362 3 764 €
2024 357 3 321 €
2025 484 3 319 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est modeste mais en légère hausse. Seulement 6 logements ont été autorisés en 2024, mais la tendance sur cinq ans (+13 %) montre un regain d'intérêt des promoteurs. Au total, 418 logements ont été autorisés sur la période récente. Cette faible production, couplée à une croissance démographique soutenue (+3 % en 5 ans), maintient une pression sur le parc existant et limite le risque de sur-offre. La rareté du foncier (4 km² seulement) et la densité déjà extrême (9 542 hab/km²) confirment que le développement futur passera principalement par la rénovation et la reconversion, plutôt que par une extension significative.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 1 510 autorisations et 1 282 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.

Vacance longue durée à Oullins-Pierre-Bénite

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

895 logements vacants au total
361 vacants depuis plus de 2 ans 40,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Oullins-Pierre-Bénite (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 271 logements ont été autorisés à à Oullins-Pierre-Bénite, -17 % par rapport au cycle précédent.

271 logements autorisés sur 5 ans
25 en 2025 dernière année connue
-17 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Oullins-Pierre-Bénite

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,7 €/m²
Médian 14,8 €/m²
Haut 18,8 €/m²
Écart de 7,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,2 €/m²
Médian 14,2 €/m²
Haut 21,7 €/m²
Écart de 12,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Oullins-Pierre-Bénite

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (63 m²)
~2 174 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (86 m²)
~2 832 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 38,75 % Moyenne dept : 33,78 % +4,97 pt Moyenne France : 43,01 % -4,26 pt
Taxe d'habitation (rappel) 37,05 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

38,99 % 2021
39,24 % 2022
39,10 % 2023
38,75 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (38,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut ne tient pas compte des frais annuels récurrents. Ici, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,75 %. Il faut y ajouter les charges de copropriété pour 80 % du parc, les frais de gestion locative (6 à 8 % du loyer) et une provision pour travaux. Avec un parc local à 9,1 % de passoires énergétiques, des travaux d'amélioration sont probables à moyen terme, impactant le rendement net réel.

Performance énergétique du parc à Oullins-Pierre-Bénite

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 618 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Oullins-Pierre-Bénite: classe C en tête, 9,1 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 9,1 % F + G
Conso moyenne 208 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique dominante C (208 kWh/m²/an) est relativement performante pour un parc ancien. Cependant, 9,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). La loi Climat implique l'interdiction de location des logements G à partir de 2025, puis des F en 2028. Pour un acquéreur, viser un bien classé D ou mieux limite le risque de travaux coercitifs et améliore la valorisation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 63 m²), adaptés à la demande principale. Les T2 et T3 dans l'ancien rénové offrent le meilleur équilibre entre investissement et attrait locatif. Méfiez-vous des passoires thermiques : 9,1 % du parc est classé F ou G, ce qui impliquera des travaux obligatoires. Le neuf récent (13,5 % du parc post-2006) peut séduire mais à un prix d'entrée plus élevé.

Quelles zones cibler à Oullins-Pierre-Bénite ?

La proximité immédiate de la gare d'Oullins et du centre-bourg constitue un spot recherché pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, mais bien desservis par les transports, conviennent aux familles locataires. Surveillez les zones couvertes par un PPRI (inondation) ou le PPR de l'Yzeron, qui peuvent compliquer l'assurance et décourager certains locataires.

Calculateur de rendement à Oullins-Pierre-Bénite

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Oullins-Pierre-Bénite

Le principal risque est la vacance locative (7,2 % des logements vacants), potentiellement aggravée par une nouvelle construction de 418 logements autorisés sur 5 ans. La taxe foncière, à 38,75 %, pèse sur le rendement net. Enfin, 9,1 % de passoires thermiques (DPE F/G) représentent un risque réglementaire et financier avec les interdictions de location à venir. La sismicité modérée et le radon faible ont un impact marginal.

Cas pratique : un investissement type à Oullins-Pierre-Bénite

Pour un appartement de 63 m² (surface typique d'un T3), au prix médian de 3 217 €/m², l'investissement s'élève à environ 202 671 €. Le loyer mensuel moyen attendu est de 932 € (14,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,5 %. Après déduction des charges courantes, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir nul ou légèrement positif selon le taux d'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Oullins-Pierre-Bénite

  • Négliger la taxe foncière locale à 38,75 %.
  • Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (9,1 % de passoires).
  • Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (14,8 €/m²).
  • Ne pas vérifier les règles de copropriété (80 % d'appartements).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit généralement le rythme scolaire, avec un pic d'annonces au printemps. L'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés avant l'hiver. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. La faible activité touristique (3 hébergements) limite l'effet saisonnier spécifique, le marché reste principalement porté par la demande locale et lyonnaise.

Le saviez-vous ?

  • Altitude moyenne de 194 m, offrant une vue dégagée sur la Vallée de la Chimie.
  • La commune compte 3 monuments historiques protégés.
  • Indice de vieillissement de 115,6, population légèrement plus âgée que jeune.

S'installer à Oullins-Pierre-Bénite : cadre de vie et logement

S'installer à Oullins-Pierre-Bénite, c'est choisir l'hyper-connexion au cœur de la métropole lyonnaise. La commune offre un cadre de vie urbain et complet, avec une densité d'équipements remarquable pour sa taille : 193 commerces et 358 établissements de santé assurent une autonomie quotidienne. La fibre est déployée à 97,1 %, un atout décisif pour les télétravailleurs.

Le territoire présente néanmoins des contraintes environnementales. Il est concerné par plusieurs plans de prévention des risques (PPRI du Grand Lyon, PPR de l'Yzeron), héritage de sa situation en bord de Saône et de l'activité historique de la Vallée de la chimie à proximité. Le score de santé environnementale (2,6/10) est faible, un point à intégrer pour les familles.

La population, relativement jeune (âge médian de 37,1 ans), et la vitalité économique (taux de renouvellement des entreprises à 21,4 %) créent un dynamisme palpable. Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements, correspond à un mode de vie urbain et connecté, loin du modèle pavillonnaire.

Carte du marché immobilier à Oullins-Pierre-Bénite

Oullins-Pierre-Bénite et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Oullins-Pierre-Bénite

12,8 °C
Température moyenne ?
783 mm
Précipitations ?
43 j
Jours de gel/an ?

Avec 12,8 °C de température moyenne et 783 mm de précipitations annuelles, le climat est typiquement rhodanien, aux hivers modérés et étés chauds. L'altitude de 194 m limite les phénomènes de gel sévère. Ce climat convient aux acheteurs recherchant une douceur relative toute l'année et supportant l'humidité hivernale de la vallée du Rhône, sans les rigueurs montagneuses.

À qui s'adresse Oullins-Pierre-Bénite ?

Cette commune s'adresse principalement aux actifs travaillant dans l'agglomération lyonnaise, priorisant les transports. Les jeunes ménages et primo-accédants y trouvent des appartements familiaux. En revanche, les chercheurs de maisons avec jardins y trouveront une offre limitée (19,7 % du parc) et chère. La part de moins de 30 ans (39,9 %) et la présence de 34 établissements scolaires en font un terrain mixte, entre jeunes actifs et familles.

Avantages et limites à Oullins-Pierre-Bénite

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Lyon (5 km) et excellente desserte ferroviaire.
  • Large panel de services et commerces (1 349 équipements au total).
  • Parc immobilier globalement récent et énergétiquement correct (classe C dominante).
  • Démographie dynamique (+5,4 % de population en 10 ans).
  • Couverture fibre et très haut débit à 100 %.

− À prendre en compte

  • Prix élevés par rapport au revenu médian local (8,4 ans de revenu pour un appartement).
  • Forte densité urbaine (9 542 hab/km²) et offre limitée en maisons individuelles.
  • Exposition à certains risques naturels (inondations, sismicité modérée).

Composition du parc immobilier à Oullins-Pierre-Bénite

19 575 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

15 565 appartements pour 3 830 maisons: le parc à Oullins-Pierre-Bénite relève d'un tissu urbain collectif.

91,2 % Résidences principales 17 854 logements
1,6 % Résidences secondaires 320 logements
7,2 % Logements vacants 1 401 logements
49,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc local est majoritairement composé d'appartements (80,3 %) et les propriétaires occupants représentent 49,1 % des résidents, signe d'une certaine stabilité. Seulement 1,6 % de résidences secondaires indiquent une vocation résidentielle principale. Le taux de logements vacants (7,2 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des opportunités de réhabilitation. Le marché attire des acheteurs urbains privilégiant la proximité lyonnaise.

Ancienneté du parc à Oullins-Pierre-Bénite

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 677 logements).

  • Avant 1919 5,6 % 996 logts
  • 1919-1945 10,2 % 1 801 logts
  • 1946-1970 31,9 % 5 639 logts
  • 1971-1990 27,8 % 4 917 logts
  • 1991-2005 11,0 % 1 938 logts
  • 2006-2019 13,5 % 2 386 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Oullins-Pierre-Bénite

1 349 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

193 Commerces
617 Services
358 Santé
71 Sports et loisirs
46 Enseignement
12 Tourisme
52 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Oullins-Pierre-Bénite

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 18 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire est soumis à un zonage PPR pour les risques inondation (PPRI du Grand Lyon) et mouvement de terrain (PPR de l'Yzeron). La sismicité est modérée et le radon faible. Consultez systématiquement l'état des risques (ERP) pour tout bien, car 18 risques naturels sont recensés. Une construction ou rénovation en zone PPR peut être contrainte, influant sur l'assurabilité et la valeur.

Erreurs à éviter quand on achète à Oullins-Pierre-Bénite

  • Oublier de consulter l'ERP en zone PPR inondation.
  • Ne pas anticiper le coût des travaux pour un DPE F ou G.
  • Ignorer l'impact de la proximité de la gare sur le prix au m².
  • Sous-estimer les charges de copropriété dans l'ancien.

Points clés à retenir à Oullins-Pierre-Bénite

  • Prix médian à 3 460 €/m², en baisse de 13,2 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 5,5 % pour les appartements.
  • Climat doux avec température moyenne annuelle de 12,8 °C.
  • Écart marqué entre maison (4 456 €/m²) et appartement (3 100 €/m²).
  • Rendement net estimé à 3,4 % après charges et taxe foncière (38,75 %).
  • Parc de logements à 49,1 % de propriétaires occupants.
  • Prime à la proximité de la gare et des 193 commerces.
  • Prix total type : 202 671 € pour un appart, 444 024 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Oullins-Pierre-Bénite ?

À Oullins-Pierre-Bénite, la proximité de la gare d'Oullins (0,6 km) et des 193 commerces génère une prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'état de la copropriété (DPE moyen C) sont cruciaux. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition comptent. La performance énergétique devient un levier majeur de valorisation face à la réglementation. Un bien rénové et bien orienté peut dépasser le prix médian de 3 460 €/m², tandis qu'une passoire thermique nécessite une décote significative.

Estimation indicative d'une maison à Oullins-Pierre-Bénite

Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

285 434 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer son bien le expose à une vacance longue (le taux local est de 7,2 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros, surtout sur une maison dont le prix médian dépasse 440 000 €. Seule une analyse croisant les données DVF récentes, les caractéristiques spécifiques du bien (surface, année de construction, état) et la dynamique micro-locale (rue, proximité des équipements) permet de fixer un prix de vente attractif et réaliste dans un contexte de correction des prix.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts entre une rue calme et une artère passante. Un professionnel local connaît l'impact de la proximité du lycée ou de la gare sur la demande. Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel (finition, humidité, conformité) que les photos ne montrent pas. Son réseau lui permet aussi de jauger l'appétence immédiate du marché, cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian communal.
  • Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
  • Négliger l'impact des 3 monuments historiques sur l'ambiance du quartier.
  • Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-13,2 %) dans l'argumentaire.

Investir à Oullins-Pierre-Bénite : passer à l'action

Les données DVF posent un cadre, mais la valeur réelle se niche dans la rue, l'étage et l'état du bien. Une expertise hyperlocale est indispensable pour identifier les biens qui résisteront à la correction et ceux qui pourraient subir une dépréciation.

Ces chiffres dessinent un marché spécifique. Leur traduction en opportunité réelle dépend du bien et de son quartier.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Oullins-Pierre-Bénite

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Oullins-Pierre-Bénite ?

    Le prix médian global est de 3 460 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 3 100 €/m² et les maisons à 4 456 €/m². Un écart important existe entre le prix médian et le prix moyen (5 025 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme.

    Le marché est-il en baisse à Oullins-Pierre-Bénite ?

    Oui, les données DVF montrent une correction de -13,2 % sur le prix médian entre 2023 et 2024. Cette baisse fait suite à quatre années de hausse continue, et ramène les prix à un niveau proche de celui de 2021.

    Quel rendement locatif peut-on espérer ?

    Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 5,5 %. Compte tenu des charges (taxe foncière à 38,75 %, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 3,4 %.

    Oullins-Pierre-Bénite est-elle plus chère que ses voisines ?

    Oui, son prix au mètre carré est supérieur de 8 % à celui de Vienne et de 15 % à celui de Villefranche-sur-Saône. Cette surcote s'explique par sa parfaite intégration à la métropole lyonnaise et sa desserte en transports.

    Faut-il plutôt acheter un appartement ou une maison ?

    Le marché est très majoritairement tourné vers l'appartement (392 ventes contre 68 pour les maisons en 2024). L'offre en maisons est rare, ce qui soutient leur prix (4 456 €/m² médian), mais elles offrent un rendement locatif bien inférieur (3,2 % brut).

    Marché immobilier des communes voisines

    Oullins-Pierre-Bénite affiche un prix au mètre carré supérieur de 15 % à celui de Villefranche-sur-Saône, malgré des indicateurs économiques similaires, ce qui limite l'effet de levier par rapport à ses voisines moins chères.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Oullins-Pierre-Bénite.

    Communes limitrophes d'Oullins-Pierre-Bénite

    Oullins-Pierre-Bénite est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 319 €/m² Prix médian à Oullins-Pierre-Bénite
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier d'Oullins-Pierre-Bénite est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 319 €/m² en 2026, soit -7,9 % de plus que la médiane du Rhône (3 604 €/m²).

    Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-0,8 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 095 transactions (source DGFiP/DVF).

    Typologie urbaine marquée: 81,0 % des transactions d'Oullins-Pierre-Bénite concernent des appartements, autour de 3 100 €/m². Le bien médian (86 m² à 383 216 €) équivaut à 15,9 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Oullins-Pierre-Bénite: 14,8 €/m²/mois pour un appartement, 14,2 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (3,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    La construction neuve évolue à un rythme modéré: 271 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 54 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (70 % des autorisations sur 2021-2025).

    Côté contexte, Oullins-Pierre-Bénite est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 290 m.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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    Communes voisines

    Lyon 69000 519 127 hab. 6,0 km Sainte-Foy-Lès-Lyon 69110 21 692 hab. 2,5 km La Mulatière 69350 6 534 hab. 1,7 km Saint-Genis-Laval 69230 21 212 hab. 2,0 km