01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 103 logements dont 5 421 résidences principales, 147 résidences secondaires et 535 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 421 | 88,8 % |
| Résidences secondaires | 147 | 2,4 % |
| Logements vacants | 535 | 8,8 % |
Parmi les 6 103 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 716 | 13,3 % |
| 1919-1945 | 516 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 1 645 | 30,5 % |
| 1971-1990 | 1 519 | 28,1 % |
| 1991-2005 | 589 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 413 | 7,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 367 | 6,8 % |
| 2 pièces | 538 | 9,9 % |
| 3 pièces | 1 173 | 21,6 % |
| 4 pièces | 1 534 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 809 | 33,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 33 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 897 | 6 003 | 6 103 |
| Rés. principales | 5 252 | 5 149 | 5 421 |
| Rés. secondaires | 109 | 169 | 147 |
| Vacants | 535 | 685 | 535 |
Doué-en-Anjou, commune de taille similaire à 61 km, affiche 57,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 767 | 51,0 % |
| Locataires (privé) | 1 908 | 35,2 % |
| Locataires HLM | 631 | 11,6 % |
| Logés gratuitement | 115 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 51,0 % appartiennent à leurs occupants, 46,8 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 407 | 62,8 % |
| Fioul | 448 | 8,3 % |
| Électricité | 1 293 | 23,9 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 249 | 4,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par électricité (24 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 796 |
| 2 à 4 ans | 1 218 |
| 5 à 9 ans | 959 |
| 10 ans ou plus | 2 447 |
| Total ménages | 5 421 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 849 |
| Sous-occupation modérée | 1 361 |
| Sous-occupation accentuée | 1 374 |
| Suroccupation modérée | 487 |
| Suroccupation accentuée | 18 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 249 | 23,0 % |
| 1 voiture | 2 832 | 52,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 339 | 24,7 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 25 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 59,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 713 | 3 543 | 52 | 118 |
| 1975 | 4 450 | 4 162 | 39 | 249 |
| 1982 | 4 753 | 4 205 | 65 | 483 |
| 1990 | 4 943 | 4 486 | 126 | 331 |
| 1999 | 5 345 | 4 787 | 122 | 436 |
| 2006 | 5 684 | 5 190 | 145 | 349 |
| 2011 | 5 897 | 5 252 | 109 | 535 |
| 2016 | 6 003 | 5 149 | 169 | 685 |
| 2022 | 6 103 | 5 421 | 147 | 535 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 713 à 6 103, soit +64 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 801 | 848 | 764 | 723 | 751 | 504 |
| Dont vacants > 2 ans | 357 | 362 | 324 | 317 | 267 | 273 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,3 % |
| Classe B | 49 | 1,8 % |
| Classe C | 1 016 | 37,0 % |
| Classe D | 1 052 | 38,3 % |
| Classe E | 455 | 16,6 % |
| Classe F | 132 | 4,8 % |
| Classe G | 36 | 1,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 39 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 388 | 14,1 % |
| Classe B | 533 | 19,4 % |
| Classe C | 701 | 25,5 % |
| Classe D | 726 | 26,4 % |
| Classe E | 294 | 10,7 % |
| Classe F | 89 | 3,2 % |
| Classe G | 17 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (26 %), et 59 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 128 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 222 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 127 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 2 |
| Classe B | 22 | 27 |
| Classe C | 368 | 648 |
| Classe D | 532 | 520 |
| Classe E | 267 | 188 |
| Classe F | 95 | 37 |
| Classe G | 30 | 6 |
Les maisons affichent une classe dominante D (206 kWh/m²/an), les appartements C (182) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 25 |
| T2 | 69 |
| T3 | 221 |
| T4 | 192 |
| T5+ | 34 |
Faut-il investir à Parthenay en 2026 ?
Parthenay, chef-lieu de la Gâtine dans les Deux-Sèvres, affiche une attractivité territoriale forte malgré un contexte économique fragile. Avec un taux de chômage de 15,2 % et une démographie en léger recul, le marché immobilier local présente des opportunités liées à un rendement locatif élevé. Faut-il pour autant investir en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % des communes françaises, Parthenay affiche un potentiel locatif supérieur à la moyenne.
Verdict
➤ Investir à Parthenay exige une sélection rigoureuse du bien pour tirer parti du rendement locatif élevé, dans une logique de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (10,2 % en appartement)
- ✓ Correction de -4,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (15,2 % de chômage)
- ⚠ Démographie en baisse (-0,9 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du m² reste inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Inférieure de 15 % à 62 % par rapport aux communes comparables du département.
- Rendement locatif brut des appartements trois fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Parthenay
Le marché immobilier de Parthenay affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Parthenay
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
La pression immobilière est modérée, signe d'un marché équilibré entre offre et demande.
Indice de Pression Immobilière
ModéréLa pression immobilière est modérée, signe d'un marché équilibré entre offre et demande.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité est faible : les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité est faible : les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est élevée, avec un rendement brut attractif pour les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est élevée, avec un rendement brut attractif pour les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique immobilière est faible, limitant les opportunités en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique immobilière est faible, limitant les opportunités en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1275,6 — Percentile dept : 56/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 63/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 49/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 921,8 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 37/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,3 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 49/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1275,6 — Percentile dept : 44/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 17/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 921,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Parthenay : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 10,2 % pour les appartements, Parthenay se positionne comme un marché locatif très performant, loin devant les standards métropolitains. Ce chiffre, issu des loyers médians publiés par le ministère, doit toutefois être nuancé par la réalité des charges. La taxe foncière, à 52,55 %, rogne sensiblement le rendement net, estimé à 5,6 % après vacance et gestion.
Le risque principal réside dans la dépendance à une économie locale fragile, où le revenu médian (20 240 €) peine à soutenir les prix. L'accessibilité faible (IAI à 2,1/10) indique que le marché est déjà porté par des acheteurs extérieurs, ce qui peut limiter la liquidité à la revente. Par ailleurs, le parc ancien (22,8 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation, même si la part de passoires thermiques (6,3 %) reste modérée.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler des appartements bien situés, idéalement rénovés, pour capter une demande locative solide dans une ville bien équipée. L'horizon doit être le moyen terme, pour laisser le temps à la valorisation de rattraper le retard sur les voisines et pour amortir les aléas économiques.
Simuler un investissement immobilier à Parthenay
Estimation sur un maison type de 84 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Parthenay.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Parthenay ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Parthenay
DVF, loyers, permis, analyse expertD'après les données DVF 2024, le marché parthenaisien a connu une nette inflexion. Après une hausse cumulée de 20 % entre 2020 et 2022, le prix médian a reculé de 4,7 % l'an dernier, revenant à 1 304 €/m². Cette correction marque une pause après la surchauffe, mais les 180 transactions annuelles témoignent d'une activité soutenue, supérieure au niveau d'avant-crise (178 en 2020).
La comparaison avec les communes voisines est éloquente : Parthenay se négocie 15 % en dessous de Mauléon et jusqu'à 62 % sous Buxerolles, selon les transactions récentes. Cet écart de valorisation, pour des indicateurs locatifs similaires, constitue un argument de levier pour un investisseur. Néanmoins, ce discount reflète aussi une fragilité économique locale, avec un taux de chômage à 15,2 %.
L'ancrage territorial, pourtant, reste solide. La commune dispose de 485 équipements et d'un score de confort de services de 9,4/10, un atout majeur pour la demande locative. La proximité de la gare TGV de Niort (40 km) et un taux de couverture fibre de 86,8 % renforcent son attractivité résidentielle, malgré un déclin démographique modéré.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Parthenay Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, le prix médian du m² à Parthenay a augmenté de 20 %, passant de 1 148 € à 1 378 €, profitant de la dynamique nationale. Après un pic en 2022, une correction de -4,7 % intervient en 2024, ramenant le prix médian à 1 251 €/m². Cette évolution place Parthenay en retrait par rapport à certaines communes voisines comme Mauléon (+15 %) ou Buxerolles (+62 %), mais conserve un niveau supérieur à celui d'avant-crise. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente pourrait représenter un point d'entrée intéressant, à condition de viser le moyen terme pour compenser la fragilité économique locale.
Évolution du marché immobilier de Parthenay
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 161 €/m² à 1 251 €/m² (+7,8 %), pour 180 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 1 153 €/m² pour les appartements, l'acquisition d'un bien de 48 m² représente un investissement de 55 344 €. Le loyer médian de 9,8 €/m²/mois génère un revenu locatif annuel de 5 645 €, soit un rendement brut de 10,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 52,55 %, gestion, vacance), le rendement net avoisine 5,6 %. Pour une maison de 85 m² à 1 324 €/m² (112 540 €), le loyer de 8,6 €/m²/mois donne un rendement brut de 7,8 %. Le loyer perçu couvre généralement la mensualité de crédit, réduisant l'effort financier mensuel.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 180 transactions ont été enregistrées à Parthenay, en baisse par rapport aux années précédentes (355 en 2021). Le marché est dominé par les maisons (130 ventes) avec une surface médiane de 85 m², contre 50 ventes d'appartements (48 m² médian). Le prix moyen global (1 577 €/m²) dépasse le prix médian (1 304 €/m²), signe d'une fourchette de prix étendue avec des biens de standing. Le volume d'échanges reste suffisant pour assurer une liquidité correcte, mais le marché est plutôt en faveur de l'acheteur après la correction de 2024.
Répartition des ventes
72,2 % de maisons et 27,8 % d'appartements parmi les 180 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 72,2 % de maisons et 27,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 180 | 130 | 50 |
| Prix médian/m² | 1 251 € | 1 326 € | 1 122 € |
| Prix moyen/m² | 1 474 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 285 | 1 161 € |
| 2022 | 255 | 1 265 € |
| 2023 | 204 | 1 305 € |
| 2024 | 188 | 1 221 € |
| 2025 | 180 | 1 251 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 148 logements ont été autorisés à Parthenay, dont 26 en 2024. Cette tendance est en hausse de 362 % par rapport à la période précédente, indiquant une reprise de la construction neuve. Cette dynamique modérée correspond à une volonté de renouvellement du parc, sans risque de sur-offre compte tenu de la faible pression démographique (-0,9 % sur 5 ans). Les nouvelles constructions pourraient attirer une population active, soutenant la demande locative.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
418 logements autorisés cumulés, 214 commencés: la dynamique récente affiche 16 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Parthenay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Parthenay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 99 logements autorisés à à Parthenay, dont 8 en 2025 (+15 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Parthenay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Parthenay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut entre rendement brut et net est conséquent à Parthenay. La taxe foncière, à 52,55 %, grève déjà la rentabilité. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 à 8% du loyer), les travaux d'entretien annuels, et pour les copropriétés, les charges courantes. Avec un parc ancien (22,8% d'avant 1945) et un DPE moyen en classe D, prévoyez un budget rénovation. Le rendement net de 5,6% sur les appartements peut ainsi fondre de moitié après impôt. Une marge de sécurité est indispensable.
Performance énergétique du parc à Parthenay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 748 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Parthenay: la classe D domine, 6,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D dominante et la consommation moyenne de 193 kWh/m²/an révèlent un parc énergétiquement moyen, typique d'une ville ancienne. Seuls 6,3% des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la loi Climat impose un calendrier contraignant : interdiction de location des logements classés F et G à partir de 2025, puis des E en 2028. À Parthenay, acheter un bien classé E ou pire engage à des travaux de rénovation dans un délai court, sous peine de dépréciation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 9,8 €/m²/mois, offrent le rendement brut le plus élevé (10,2 %). Les studios et T2 dans des immeubles bien entretenus, proches du centre-bourg et des commerces (106 équipements), sont les plus liquides. Pour les maisons (rendement brut 7,8 %), privilégiez les petites surfaces rénovées (classe D dominante, 193 kWh/m²/an) avec jardin, très prisées des familles locales. Méfiez-vous de l'ancien très énergivore.
Quelles zones cibler à Parthenay ?
Le centre historique, avec ses 19 monuments protégés, offre un cachet certain mais un parc souvent ancien. Les quartiers périphériques, mieux desservis et avec un habitat plus récent, peuvent séduire les familles. L'absence de forte pression locative touristique (seulement 5 hébergements) et un taux de vacance de 8,8 % invitent à une sélection rigoureuse de la localisation, en privilégiant la proximité immédiate des services, des écoles ou de la gare routière.
Calculateur de rendement à Parthenay
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Parthenay
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché local où 8,8 % des logements sont vacants et le renouvellement économique modeste (9,2 %). Le risque financier est accentué par la taxe foncière élevée (52,55 %) et la nécessité de rénovation énergétique pour 6,3 % du parc. Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage de 15,2 %, rend la solvabilité des locataires plus fragile qu'ailleurs.
Cas pratique : un investissement type à Parthenay
Pour un appartement type de 48 m² (valeur médiane 55 344 €), le loyer médian atteint environ 470 € par mois (9,8 €/m²). Le rendement brut est de 10,2%. Après déduction de la taxe foncière (env. 450 €/an), des charges copro et d'une provision pour travaux, le rendement net tombe autour de 5,6%. Avec un crédit à 4% sur 20 ans et 20% d'apport, l'effort résiduel mensuel serait d'environ 50 €, sans compter la vacance possible.
Erreurs à éviter quand on investit à Parthenay
- Négliger la taxe foncière, élevée à 52,55%.
- Surévaluer les loyers face au taux de vacance de 8,8%.
- Oublier le budget rénovation sur un parc ancien (classe D).
- Investir sans viser un DPE au moins E pour 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Parthenay suit un cycle classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. L'automne (septembre-octobre) peut être propice aux achats avant les fêtes, avec des vendeurs parfois plus motivés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. L'affluence touristique modérée (5 hébergements) a peu d'impact sur la saisonnalité immobilière.
Le saviez-vous ?
- Parthenay compte 19 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée pour 86,8% des logements.
- L'indice de vieillissement de 263,4 y est très élevé.
S'installer à Parthenay : cadre de vie et logement
S'installer à Parthenay, c'est bénéficier d'un cadre de vie complet, avec ses 19 monuments historiques, ses 14 établissements scolaires et une densité exceptionnelle de commerces et services (106 commerces pour 10 140 habitants). La ville, siège de la communauté de communes de Parthenay-Gâtine, fonctionne comme un pôle de centralité à l'échelle du territoire, offrant une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (indice de 263,4) et un âge médian de 49,8 ans, typique des bourgs ruraux. Cela se traduit par un marché de l'immobilier orienté vers la maison individuelle (65,6 % du parc) et une demande locative portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par la qualité des équipements. La présence de risques naturels, comme un PPR Inondation sur la vallée du Thouet, impose une vigilance particulière lors du choix du bien.
Carte du marché immobilier à Parthenay
Parthenay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Parthenay
Avec une température moyenne de 12,3°C et 831 mm de pluie par an, le climat de Parthenay est tempéré, sans extrêmes. Il convient aux personnes supportant une humidité modérée et des hivers doux. L'altitude de 159 m et l'éloignement de la côte atténuent les pics de chaleur estivaux. Ce profil est apprécié pour une vie calme, mais moins pour un ensoleillement maximum. Les amateurs de jardinage y trouvent un bon compromis, avec une saison de croissance étendue et des gelées peu sévères.
À qui s'adresse Parthenay ?
Parthenay s'adresse en priorité aux acheteurs à budget modeste, aux familles recherchant une maison avec jardin à prix accessible, et aux retraités attirés par le calme et la densité de services de proximité. Les profils "télétravail" peuvent y trouver leur compte grâce à la fibre, sous réserve d'accepter l'éloignement des métropoles. La ville est moins adaptée aux jeunes actifs très mobiles ou recherchant une vie nocturne animée, et aux investisseurs cherchant une plus-value rapide.
Avantages et limites à Parthenay
✓ Points forts
- Prix au m² très accessible (1 304 € médian).
- Cadre de vie patrimonial préservé (19 monuments).
- Services et commerces de proximité nombreux (485 équipements).
- Environnement naturel et climat tempéré (12,3°C de moyenne).
- Très bon déploiement de la fibre (86,8 % des logements).
− À prendre en compte
- Éloignement des grandes infrastructures (TGV à 40 km).
- Marché de l'emploi local limité (taux chômage 15,2 %).
- Risques naturels présents (radon, inondations, sismicité modérée).
Composition du parc immobilier à Parthenay
6 103 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (65,6 %) et collectif (34,4 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Parthenay est très ancré, dominé à 65,6% par des maisons. La part de propriétaires (51%) et la faible proportion de résidences secondaires (2,4%) indiquent un marché de résidents principaux, donc une certaine stabilité. Cependant, un taux de vacance de 8,8% et un parc locatif privé limité suggèrent une dynamique modérée. Le profil acheteur typique est local, en recherche d'une maison individuelle. La faible construction neuve (7,7% du parc post-2006) maintient la pression sur l'ancien.
Ancienneté du parc à Parthenay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 398 logements).
- Avant 1919 13,3 % 716 logts
- 1919-1945 9,6 % 516 logts
- 1946-1970 30,5 % 1 645 logts
- 1971-1990 28,1 % 1 519 logts
- 1991-2005 10,9 % 589 logts
- 2006-2019 7,7 % 413 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Parthenay
485 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Parthenay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque principal à Parthenay est l'inondation, avec un PPR actif sur la vallée du Thouet. La sismicité est modérée (niveau 3). La présence de radon, un gaz naturel radioactif, est significative et nécessite une vigilance particulière lors de l'achat, notamment pour les sous-sols et vides sanitaires. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés. Consulter le dossier départemental des risques (Géorisques) et le certificat d'urbanisme est une étape obligatoire. Ces contraintes sont gérables, mais influent sur l'assurance et la valeur.
Cas pratique : un achat type à Parthenay
Une maison médiane de 85 m² coûte environ 112 540 €. Cela représente plus de 5,5 années du revenu médian local (20 240 €). Avec un apport de 10% et un crédit à 4% sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à près de 620 €. Ajoutez environ 8% de frais de notaire. Cette charge représente environ 37% d'un revenu net mensuel de 1 687 €, au-dessus du taux d'endettement recommandé, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Parthenay
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation Thouet.
- Faire une offre sans diagnostic radon en sous-sol.
- Sous-estimer le coût des travaux sur une passoire thermique (F/G).
- Négliger l'impact de l'âge médian élevé (49,8 ans) sur la dynamique locale.
Points clés à retenir à Parthenay
- Prix médian à 1 304 €/m², en baisse de 4,7% sur un an.
- Rendement brut appartement attractif à 10,2%.
- Climat tempéré avec 12,3°C et 831 mm de pluie/an.
- Écart maison/appartement faible : 1 326 € vs 1 122 €/m².
- Taxe foncière élevée à 52,55% impacte le net.
- Parc composé à 65,6% de maisons individuelles.
- La rénovation énergétique est un levier de valeur clé.
- Tendanciellement 148 logements neufs autorisés sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Parthenay ?
À Parthenay, la valeur est d'abord dictée par la localisation intra-muros et la proximité des 485 équipements, notamment les 14 établissements scolaires et les commerces. Pour une maison, un terrain de plus de 500 m² est un atout majeur. L'état général et le DPE sont désormais décisifs : un bien rénové (classe C ou mieux) se vend avec une prime significative face au parc majoritairement en D. L'exposition et la luminosité pèsent aussi. À l'inverse, un logement mal orienté, en rez-de-chaussée sans intimité, ou situé en zone inondable subit une décote pouvant dépasser 10 %.
Estimation indicative d'une maison à Parthenay
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
105 084 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans une commune où le volume de transactions est limité (226 ventes/an) et le taux de vacance significatif (8,8 %), une estimation au plus juste du marché est le premier levier pour vendre dans des délais raisonnables. Une estimation basée sur les données DVF les plus récentes et les spécificités locales (proximité des écoles, état du DPE, exposition aux risques) permet de se positionner stratégiquement face à une demande composée majoritairement d'acheteurs locaux aux revenus modestes (20 240 € médian). C'est éviter de laisser son bien des mois sans visite.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui gomment les écarts de valeur entre la cité médiévale et les quartiers périphériques. Un agent local connaît la valeur spécifique d'une rue, l'historique des ventes réelles (DVF) et l'impact exact du DPE sur les négociations. Il évalue aussi l'état réel (humidité, fissures, électricité) que les photos masquent. Enfin, il filtre les acheteurs sérieux. Dans un marché où le prix médian a reculé de 4,7 % en un an, une estimation juste et une mise en marché stratégique font la différence entre une vente rapide et une stagnation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen, trop imprécis.
- Oublier de valoriser un bon DPE comme argument majeur.
- Ne pas adapter son prix au taux de vacance (8,8%).
- Viser le prix de 2022 dans un marché en baisse (-4,7%).
Investir à Parthenay : passer à l'action
L'analyse des données fournit un diagnostic, mais la réussite d'un investissement immobilier se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces insights en acquisition rentable.
Les données brutes ne suffisent pas : un investissement réussi à Parthenay dépend du choix du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Parthenay grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Parthenay
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Parthenay
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Parthenay
Quel est le prix immobilier moyen à Parthenay ?
Le prix médian est de 1 304 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale allant de 957 € à 1 707 €/m². Les maisons se négocient autour de 1 326 €/m² et les appartements à 1 122 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Parthenay ?
La correction de -4,7 % en 2024 crée un point d'entrée potentiel, surtout pour un investissement locatif. Le rendement brut des appartements (10,2 %) est attractif, mais la fragilité économique locale impose une sélection rigoureuse du bien.
Parthenay est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Parthenay est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 15 % à celui de Mauléon, de 18 % à Lys-Haut-Layon et de 62 % à Buxerolles, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Parthenay ?
Le rendement brut médian est de 10,2 % pour les appartements et 7,8 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 5,6 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Parthenay ?
Privilégiez les secteurs proches du centre historique et des équipements pour maximiser le potentiel locatif. Évitez les zones soumises au PPR Inondation de la vallée du Thouet, qui peuvent présenter des contraintes d'assurance et de revente.
Marché immobilier des communes voisines
Parthenay affiche un prix au m² inférieur de 15 % à Mauléon et de 62 % à Buxerolles, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur en quête de rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Parthenay.
Communes limitrophes de Parthenay
Parthenay est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Parthenay est une commune accessible — 1 251 €/m² en médiane, -13,4 % par rapport à la moyenne des Deux-Sèvres (1 444 €/m²).
Le prix médian de Parthenay gagne +7,8 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 112 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (72,2 % des transactions, 1 326 €/m²) et les appartements (27,8 %, 1 122 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 84 m² revient à environ 111 384 €, soit 5,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,8 € (appartements) et 8,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 10,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 20 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Parthenay est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Contexte physique: perchée à 159 m d'altitude, dans un relief de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).