01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 655 logements dont 9 033 résidences principales, 380 résidences secondaires et 1 241 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 033 | 84,8 % |
| Résidences secondaires | 380 | 3,6 % |
| Logements vacants | 1 241 | 11,6 % |
Parmi les 10 655 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 12 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 296 | 14,4 % |
| 1919-1945 | 535 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 2 130 | 23,6 % |
| 1971-1990 | 3 029 | 33,6 % |
| 1991-2005 | 950 | 10,5 % |
| 2006-2019 | 1 069 | 11,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 397 | 4,4 % |
| 2 pièces | 1 366 | 15,1 % |
| 3 pièces | 1 837 | 20,3 % |
| 4 pièces | 2 463 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 969 | 32,9 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 33 %, les T1-T2 20 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 686 | 10 160 | 10 655 |
| Rés. principales | 8 368 | 9 114 | 9 033 |
| Rés. secondaires | 154 | 161 | 380 |
| Vacants | 1 164 | 885 | 1 241 |
44,6 % de part de propriétaires à Chamalières, commune de population comparable à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 611 | 51,0 % |
| Locataires (privé) | 2 655 | 29,4 % |
| Locataires HLM | 1 595 | 17,7 % |
| Logés gratuitement | 172 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 51,0 % appartiennent à leurs occupants, 47,0 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 353 | 59,3 % |
| Fioul | 282 | 3,1 % |
| Électricité | 2 524 | 27,9 % |
| Gaz bouteille | 46 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 828 | 9,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 28 % pour électricité, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 368 |
| 2 à 4 ans | 2 046 |
| 5 à 9 ans | 1 684 |
| 10 ans ou plus | 3 936 |
| Total ménages | 9 033 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 881 |
| Sous-occupation modérée | 2 471 |
| Sous-occupation accentuée | 2 024 |
| Suroccupation modérée | 523 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 336 | 14,8 % |
| 1 voiture | 4 720 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 977 | 33,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 52 % à une voiture, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 66,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 142 | 4 732 | 97 | 313 |
| 1975 | 6 186 | 5 603 | 111 | 472 |
| 1982 | 7 195 | 6 506 | 132 | 557 |
| 1990 | 8 061 | 7 112 | 293 | 656 |
| 1999 | 8 636 | 7 864 | 196 | 576 |
| 2006 | 9 020 | 8 177 | 152 | 690 |
| 2011 | 9 686 | 8 368 | 154 | 1 164 |
| 2016 | 10 160 | 9 114 | 161 | 885 |
| 2022 | 10 655 | 9 033 | 380 | 1 241 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 5 142 à 10 655, soit +107 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 287 | 1 276 | 1 137 | 1 204 | 1 188 | 832 |
| Dont vacants > 2 ans | 473 | 480 | 456 | 436 | 447 | 447 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 0,4 % |
| Classe B | 103 | 1,7 % |
| Classe C | 2 343 | 39,6 % |
| Classe D | 2 027 | 34,3 % |
| Classe E | 853 | 14,4 % |
| Classe F | 369 | 6,2 % |
| Classe G | 196 | 3,3 % |
Distribution DPE sur 5 916 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 499 | 8,4 % |
| Classe B | 1 733 | 29,3 % |
| Classe C | 1 772 | 30,0 % |
| Classe D | 1 150 | 19,4 % |
| Classe E | 449 | 7,6 % |
| Classe F | 245 | 4,1 % |
| Classe G | 68 | 1,1 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe C, 68 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 248 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 202 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 248 kWh/m²/an, contre 85 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 163 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 6 |
| Classe B | 27 | 76 |
| Classe C | 236 | 2 107 |
| Classe D | 422 | 1 605 |
| Classe E | 248 | 605 |
| Classe F | 132 | 237 |
| Classe G | 59 | 137 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 225 kWh/m²/an côté maisons, C à 198 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 60 |
| T2 | 352 |
| T3 | 673 |
| T4 | 631 |
| T5+ | 191 |
Faut-il investir à Riom en 2026 ?
Riom, chef-lieu d'arrondissement du Puy-de-Dôme, bénéficie d'une attractivité territoriale élevée et d'un très bon confort de services. Son marché immobilier, après un pic en 2022, connaît une légère correction. Faut-il investir ici en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une attractivité territoriale dans le top 30 %, Riom se positionne comme un marché équilibré pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie de moyen-long terme, visant un rendement correct mais nécessitant une sélection rigoureuse pour compenser la faible accessibilité locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct (5,3 % brut)
- ✓ Correction de -3,0 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Confort de services exceptionnel (ICS 8,1/10)
- ⚠ Accessibilité faible : solvabilité locale limitée
- ⚠ 9,4 % de passoires thermiques : risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 355 €/m², Riom se situe 31 % en dessous de la moyenne nationale estimée.
- Dans le Puy-de-Dôme, son prix médian dépasse de 12 % la moyenne des communes comparables de sa catégorie.
- Son rendement locatif brut de 5,3 % surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon (3,8 %) ou Paris (2,5 %).
Analyse du marché immobilier à Riom
Le marché immobilier de Riom affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Riom
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,7/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,7/10) indique un marché tendu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,2/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,2/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative soutenue mais pas explosive, adaptée à un investissement locatif classique avec sélection.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative soutenue mais pas explosive, adaptée à un investissement locatif classique avec sélection.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2,2/10) écarte l'opportunité de location saisonnière et indique un marché essentiellement résidentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2,2/10) écarte l'opportunité de location saisonnière et indique un marché essentiellement résidentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2366,8 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 21/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 34/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 570,3 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 11/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 20/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 21/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 34/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2366,8 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 21/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 27/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 55/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 570,3 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Riom : opportunités et risques
Investir à Riom en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel, évalué à 5,3 % brut pour les appartements d'après la Carte des Loyers. Ce rendement, correct, est toutefois amputé par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (48,94 %), qui prélève l'équivalent d'environ un mois de loyer par an. Le rendement net se rapproche ainsi des 3 %, nécessitant un horizon de placement long pour équilibrer le montage.
La sélection du bien est cruciale pour limiter les risques. Près de 9,4 % du parc est classé F ou G en DPE, ce qui impose, selon la loi Climat et Résilience, des travaux de rénovation énergétique coûteux avant 2028 pour pouvoir être mis en location. Privilégier les biens déjà rénovés (classe C dominante) ou négocier fortement le prix d'achat sur les passoires devient une condition sine qua non de rentabilité.
Enfin, le contexte démographique, avec un vieillissement marqué (indice de 172,4) et un taux de chômage à 11,4 %, indique que la demande locative est en partie portée par des populations fragiles ou âgées. L'investisseur devra donc viser des biens adaptés (rez-de-chaussée, proximité des commerces et des services de santé) pour assurer une occupation pérenne et limiter les périodes de vacance, estimées à 8 % en moyenne.
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Données du marché immobilier à Riom
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier riomois se caractérise par une stabilité relative, comme en témoignent les 267 transactions enregistrées en 2024 par la DGFiP. Après la surchauffe de 2022, la correction actuelle (-3 % sur un an) semble modérer les prix sans menacer l'équilibre d'ensemble, grâce à une demande locative structurée par la présence de services publics et d'équipements.
La répartition équitable des ventes entre maisons et appartements reflète un territoire à double visage. D'un côté, un parc ancien (20,3 % d'avant 1945) concentré dans le centre historique, attractif pour sa valeur patrimoniale mais exposé aux risques de rénovation énergétique. De l'autre, des résidences récentes (11,9 % construits après 2006) en périphérie, bénéficiant de la proximité de la gare de Riom-Châtel-Guyon et des axes autoroutiers.
Cette segmentation explique l'écart important entre prix médian et prix moyen. Le premium payé pour les biens exceptionnels, souvent des hôtels particuliers ou des maisons de maître, tire la moyenne à 3 726 €/m², tandis que le segment majoritaire des appartements standards et des maisons de ville se négocie autour de 2 170 €/m².
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Riom Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Riom, selon les données DVF, dessine un cycle classique de post-Covid : après une hausse significative en 2022 (+16,3 % par rapport à 2021), le marché a amorcé un reflux en 2023-2024, avec un prix médian passé de 2 446 à 2 355 €/m². Cette correction de -3,7 % sur deux ans place aujourd'hui le marché à un niveau proche de celui de 2020, offrant un point d'entrée plus accessible. Toutefois, cette baisse reste modérée et contrastée : les appartements (1 920 €/m²) ont mieux résisté que les maisons (2 415 €/m²). Comparé à ses voisines, Riom conserve un prix supérieur à Issoire ou Moulins, mais largement inférieur à Chamalières, confirmant son positionnement de marché intermédiaire solide mais en phase de consolidation.
Évolution du marché immobilier de Riom
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 010 €/m² à 2 170 €/m² (+8,0 %), pour 267 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
La simulation financière pour un investissement type à Riom révèle un effort résiduel limité mais un rendement net érodé par les charges. Pour un appartement de 53 m² à 127 730 €, avec un emprunt à 80 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité brute s'élève à environ 630 €. Le loyer médian de 10,6 €/m²/mois génère 562 €, couvrant 89 % de cette mensualité et laissant un effort net de 68 €. Le rendement brut de 5,3 % est correct, mais après déduction de la vacance (8 %), des frais de gestion (12 %) et d'une taxe foncière élevée (48,94 %), le rendement net tombe autour de 3 %. L'investissement reste donc viable, mais exige un apport personnel conséquent et une stratégie de long terme pour espérer une plus-value.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marchà de Riom affiche un volume de transactions annuel stable, autour de 300 ventes, signe d'une liquidité correcte. En 2024, les 267 transactions se répartissent à égalité entre maisons (146) et appartements (141), avec une surface médiane respective de 90 m² et 53 m². Ce profil équilibré indique une demande diversifiée, portée à la fois par les familles et les investisseurs. Le prix moyen global (3 726 €/m²) est nettement supérieur au prix médian (2 355 €/m²), ce qui suggère la persistance de ventes de biens haut de gamme, probablement dans le centre historique, tirant la moyenne vers le haut. Le marchà est donc segmenté : un segment accessible dominé par les appartements récents et un segment plus spéculatif sur les maisons anciennes ou les biens exceptionnels.
Répartition des ventes
49,1 % de maisons et 50,9 % d'appartements parmi les 267 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (50,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 415 €/m² pour les maisons et 1 920 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 267 | 131 | 136 |
| Prix médian/m² | 2 170 € | 2 415 € | 1 920 € |
| Prix moyen/m² | 2 503 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 301 | 2 010 € |
| 2022 | 214 | 2 009 € |
| 2023 | 245 | 2 142 € |
| 2024 | 222 | 2 110 € |
| 2025 | 267 | 2 170 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Riom, d'après les données SITADEL, marque un net ralentissement. Seulement 274 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 23 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 54 permis ont été délivrés. Ce faible volume, couplé à une évolution démographique légèrement négative (-1 % sur 5 ans), écarte le risque de sur-offre à court terme et devrait soutenir les prix de l'ancien. Cette frilosité des promoteurs pourrait s'expliquer par la taxe foncière élevée (48,94 %) et la part importante de logements sociaux déjà présente (21 %), qui limite les obligations SRU. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve restera rare, préservant la valeur du parc existant, notamment les biens rénovés aux normes énergétiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 708 autorisations et 836 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 49 %.
Vacance longue durée à Riom
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Riom (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Riom totalise 386 logements sur 5 ans, soit +20 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Riom
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Riom
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (5,3 %) au net (environ 3,0 %) à Riom s'explique par plusieurs charges récurrentes. La taxe foncière, à 48,94 % de taux, pèse lourdement. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), la provision pour travaux dans un parc où 20 % des logements sont antérieurs à 1945, et un taux de vacance structurel de 11,6 % qui nécessite une trésorerie de sécurité.
Performance énergétique du parc à Riom
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 916 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Riom est C, avec 9,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C dominante (202 kWh/m²/an) place Riom dans une situation intermédiaire. Seuls 9,4 % du parc sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat d'inlouabilité prévu par la loi Climat pour 2025 et 2028. Pour les acquéreurs, cela signifie moins de travaux obligatoires à court terme, mais un parc qui devra tout de même être amélioré pour viser les classes A ou B à l'horizon 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (médiane 53 m²) sont adaptés pour cibler les célibataires ou les couples. Les maisons, avec une surface médiane de 90 m², correspondent à une demande familiale. Près de 20 % du parc est antérieur à 1945 : l'ancien demande donc un audit DPE vigilant, d'autant que 9,4 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G).
Quelles zones cibler à Riom ?
Le centre-bourg, avec ses 76 monuments historiques, attire par son cadre. Les secteurs proches de la gare de Riom - Châtel-Guyon (0,6 km) sont stratégiques pour les actifs mobiles. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-23 % sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Riom
Le risque de vacance locative est réel (11,6 % de logements vacants). La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, est un facteur de fragilité. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, urgents pour les logements classés F ou G.
Erreurs à éviter quand on investit à Riom
- Négliger la taxe foncière, parmi les plus élevées du département.
- Tabler sur une vacance locative nulle avec 11,6 % de logements vacants.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans un parc ancien (20 % avant 1945).
- Surestimer la capacité de réévaluation des loyers face au revenu médian local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Riom suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-avril) est souvent le pic de nouvelles annonces, suivi d'une activité soutenue jusqu'à l'été. L'automne peut être propice aux négociations, certains vendeurs souhaitant conclure avant la fin d'année. La date de la taxe foncière (novembre) peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année. La présence de touristes (7 hébergements) est trop faible pour créer un marché saisonnier distinct.
Le saviez-vous ?
- Riom est la 2e commune la plus peuplée de sa catégorie dans le Puy-de-Dôme.
- La ville compte 76 monuments historiques protégés, un patrimoine rare pour une commune de cette taille.
- Seulement 3,6 % des logements sont des résidences secondaires, signe d'un marché local.
S'installer à Riom : cadre de vie et logement
S'installer à Riom, c'est bénéficier d'un confort de vie remarquable pour une commune de cette taille, avec 775 équipements recensés par l'INSEE, dont 233 établissements de santé et 129 commerces. Cette densité de services, couplée à une connectivité fibre de 92,9 %, en fait un lieu de vie très complet, attirant les télétravailleurs et les familles recherchant l'autonomie.
Le cadre patrimonial est un atout majeur, avec 76 monuments historiques protégés qui structurent un centre-ville piéton agréable. Néanmoins, cet héritage s'accompagne de contraintes réglementaires, notamment avec un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) actif sur l'agglomération, imposant des vérifications préalables à tout achat. La commune est aussi soumise à un risque radon modéré et une sismicité de niveau 3, facteurs à intégrer dans le choix du secteur et les négociations d'assurance.
Carte du marché immobilier à Riom
Riom et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Riom
Avec une température moyenne annuelle de 11,2 °C et 776 mm de précipitations, Riom offre un climat océanique dégradé assez tempéré. L'altitude de 335 m apporte une fraîcheur estivale appréciable mais aussi des jours de gel en hiver. Ce profil convient aux acheteurs cherchant un rythme de saisons marqué, sans les excès de froid de la montagne toute proche, et avec un ensoleillement correct pour la région.
À qui s'adresse Riom ?
Riom convient particulièrement aux familles recherchant une ville calme et équipée (24 écoles), ainsi qu'aux retraités attirés par le patrimoine et les services de santé. Les actifs travaillant à Clermont-Ferrand y trouvent une alternative moins chère, à condition d'accepter les trajets. L'âge médian de 42,8 ans et la part importante de moins de 30 ans (33,7 %) en font une ville au profil générationnel équilibré.
Avantages et limites à Riom
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (76 monuments).
- Très bonne desserte ferroviaire (gare à 600 m, TGV à 13 km).
- Équipements et services nombreux (775 au total).
- Prix d'entrée plus accessible qu'à Clermont-Ferrand.
- Parc immobilier majoritairement en bonne classe énergétique (DPE C).
− À prendre en compte
- Marché en légère baisse (-3% sur un an).
- Exposée à certains risques naturels (radon, inondations).
- Taux de vacance des logements élevé (11,6%).
Composition du parc immobilier à Riom
10 655 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Riom combine 47,9 % de maisons et 52,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (47,9 %) et appartements, signe d'une petite ville offrant diversité. Le taux de propriétaires occupants (51 %) et le faible pourcentage de résidences secondaires (3,6 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, stable et peu spéculatif. Cependant, un taux de logements vacants de 11,6 % indique un potentiel de rénovation important et une possible frange de vendeurs moins pressés.
Ancienneté du parc à Riom
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 008 logements).
- Avant 1919 14,4 % 1 296 logts
- 1919-1945 5,9 % 535 logts
- 1946-1970 23,6 % 2 130 logts
- 1971-1990 33,6 % 3 029 logts
- 1991-2005 10,5 % 950 logts
- 2006-2019 11,9 % 1 069 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Riom
775 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Riom
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par un PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) pour l'inondation de l'agglo riomoise. La sismicité est modérée et le radon présente un niveau moyen. Les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques témoignent d'une exposition, principalement aux inondations et coulées de boue. Consulter le PPR en mairie ou sur Géorisques est indispensable pour connaître les contraintes constructives précises sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Riom
Une maison type de 90 m² (surface médiane déduite) coûte environ 209 250 €. Cela représente l'équivalent de 9 années du revenu médian local (23 090 €). Avec un apport de 10 % (20 925 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait aux alentours de 1 150 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 000 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Riom
- Faire une offre sans consulter le PPRN inondation de l'agglo riomoise.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur la future revente.
- Négliger la distance à la gare TER (0,6 km), atout pour la valeur.
- Oublier de vérifier la couverture fibre (92,9 %) dans l'immeuble.
Points clés à retenir à Riom
- Prix médian : 2 355 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif : environ 5,3 %.
- Climat tempéré : 11,2°C de moyenne annuelle.
- Marché devenu exigeant sur le prix au m².
- Correction récente : -3,0 % sur un an.
- Parc équilibré : 48 % de maisons, 51 % de propriétaires.
- Le DPE influence directement la valorisation.
- Écart maison/appartement très faible (<4 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Riom ?
À Riom, au-delà de la surface, trois facteurs créent des écarts de prix significatifs. D'abord, la performance énergétique : un bien classé D se vendra avec une décote face à un équivalent en B, les acheteurs anticipant les futures réglementations. Ensuite, la proximité des 129 commerces et des 24 établissements scolaires, particulièrement dans le centre historique près des 76 monuments protégés. Enfin, l'exposition et la vue : les biens bénéficiant d'une vue dégagée vers les volcans ou les espaces verts valorisent un supplément. Pour une maison, la taille du terrain et son orientation sud sont des arguments majeurs.
Estimation indicative d'une maison à Riom
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 300 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste est le premier levier pour vendre dans des délais raisonnables à Riom. Surévaluer son bien dans un marché en recul le condamne à la vacance, déjà élevée localement. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros, notamment si le bien bénéficie d'atouts comme la proximité de la gare ou un DPE performant. Les indices locaux, comme un indice de prix des transactions immobilières (IPTI) faible, indiquent un marché où la négociation reprend ses droits. Se baser sur les prix de vente réels (DVF) et les spécificités territoriales, comme l'exposition aux risques naturels, est indispensable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés. À Riom, le prix au m² diffère sensiblement entre le centre ancien, les quartiers près de la gare (0,6 km) et les lotissements récents. Lui seul pourra intégrer la valeur d'une rénovation de qualité dans un immeuble du XVIIe siècle, ou l'impact d'un DPE E sur un bien face à un acheteur cherchant un crédit. Son estimation, fondée sur des visites comparatives récentes, donne un mandat de vente crédible et sert de base solide pour négocier avec les acquéreurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur la seule moyenne au m², qui masque les écarts de quartier.
- Surestimer la valeur d'un bien sans travaux avec un DPE dégradé.
- Négliger l'impact des 7 hébergements touristiques sur la demande saisonnière.
- Oublier de mentionner la proximité des écoles (24 établissements) dans l'annonce.
Investir à Riom : passer à l'action
Transformer l'analyse en décision concrète nécessite une expertise fine du terrain. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les bonnes opportunités et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Riom dépend de la sélection du bien et du timing.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Riom
Quel est le prix immobilier moyen à Riom ?
Le prix médian à Riom est de 2 355 €/m² en 2024. Toutefois, le prix moyen, tiré par les biens exceptionnels, s'élève à 3 726 €/m². Pour un appartement type de 53 m², il faut compter environ 128 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Riom ?
Le marchà est en phase de correction (-3 % sur un an), ce qui peut représenter un point d'entrée opportun pour un investissement locatif long terme. Le rendement brut de 5,3 % reste correct, mais la sélection du bien est cruciale pour éviter les passoires thermiques.
Riom est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Riom est plus chère que Moulins (-31 %) et Issoire (-9 %), à égalité avec Cournon-d'Auvergne, mais nettement plus accessible que Chamalières (-45 %). Elle occupe une position intermédiaire dans le département.
Quel rendement locatif espérer à Riom ?
Le rendement locatif brut est estimà à 5,3 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière élevée), le rendement net se situe autour de 3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Riom ?
Le centre historique offre du charme mais un parc ancien nécessitant des travaux. Les quartiers périphériques, mieux desservis et plus récents, sont à privilégier pour un investissement locatif, notamment ceux proches de la gare et des services.
Marché immobilier des communes voisines
Riom présente un écart de valorisation significatif avec Chamalières (+45 %) et Cournon-d'Auvergne (équivalent), offrant un effet de levier intéressant pour les investisseurs visant une plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Riom.
Communes limitrophes de Riom
Riom est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 170 €/m² à Riom contre 2 295 €/m² pour le Puy-de-Dôme.
Le marché immobilier de Riom est en hausse progressive: +8,0 % entre 2021 et 2025. 1 249 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Riom — maisons à 2 415 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 1 920 €/m² pour 62 m². Le bien médian (90 m² à 217 350 €) équivaut à 9,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Riom avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,6 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Riom (3,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 77 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Riom est une commune auvergnate, dans les contreforts du Massif central. Contexte physique: en moyenne montagne, à 550 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).