01 Le parc de logements
Le parc comprend 76 076 logements dont 66 259 résidences principales, 2 444 résidences secondaires et 7 373 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 66 259 | 87,1 % |
| Résidences secondaires | 2 444 | 3,2 % |
| Logements vacants | 7 373 | 9,7 % |
Le graphique détaille la structure des 76 076 logements: 87 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 930 | 13,6 % |
| 1919-1945 | 6 440 | 9,8 % |
| 1946-1970 | 17 332 | 26,4 % |
| 1971-1990 | 13 989 | 21,3 % |
| 1991-2005 | 8 835 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 10 037 | 15,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 252 | 17,0 % |
| 2 pièces | 17 467 | 26,4 % |
| 3 pièces | 17 582 | 26,5 % |
| 4 pièces | 10 979 | 16,6 % |
| 5 pièces ou plus | 8 979 | 13,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 14 % du parc, contre 43 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 68 344 | 71 502 | 76 076 |
| Rés. principales | 61 019 | 61 586 | 66 259 |
| Rés. secondaires | 1 085 | 1 475 | 2 444 |
| Vacants | 6 240 | 8 441 | 7 373 |
La part de propriétaires atteint 41,0 % à Argenteuil, commune de 106 130 hab. à 100 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 265 | 27,6 % |
| Locataires (privé) | 33 870 | 51,1 % |
| Locataires HLM | 12 866 | 19,4 % |
| Logés gratuitement | 1 257 | 1,9 % |
La répartition du parc occupé: 27,6 % de propriétaires, 70,5 % de locataires, dont 19 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 35 873 | 54,1 % |
| Fioul | 1 635 | 2,5 % |
| Électricité | 27 294 | 41,2 % |
| Gaz bouteille | 210 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 246 | 1,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au gaz de ville, 41 % pour électricité, 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 078 |
| 2 à 4 ans | 20 648 |
| 5 à 9 ans | 11 498 |
| 10 ans ou plus | 18 035 |
| Total ménages | 66 259 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 22 895 |
| Sous-occupation modérée | 16 493 |
| Sous-occupation accentuée | 7 792 |
| Suroccupation modérée | 13 014 |
| Suroccupation accentuée | 435 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 321 | 39,7 % |
| 1 voiture | 32 341 | 48,8 % |
| 2 voitures ou plus | 7 596 | 11,5 % |
Équipement automobile des ménages: 40 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 11 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 44,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 45 002 | 42 471 | 730 | 1 801 |
| 1975 | 48 591 | 44 643 | 809 | 3 139 |
| 1982 | 50 259 | 44 955 | 1 434 | 3 870 |
| 1990 | 54 877 | 47 851 | 1 980 | 5 046 |
| 1999 | 61 626 | 54 119 | 1 274 | 6 233 |
| 2006 | 65 632 | 58 324 | 959 | 6 349 |
| 2011 | 68 344 | 61 019 | 1 085 | 6 240 |
| 2016 | 71 502 | 61 586 | 1 475 | 8 441 |
| 2022 | 76 076 | 66 259 | 2 444 | 7 373 |
Trajectoire de long terme: 45 002 logements en 1968, 76 076 en 2022 (+69 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 540 | 11 991 | 12 298 | 12 601 | 10 050 | 6 548 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 283 | 2 957 | 2 262 | 2 334 | 2 949 | 2 850 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 210 | 0,4 % |
| Classe B | 2 293 | 3,9 % |
| Classe C | 20 498 | 34,5 % |
| Classe D | 18 962 | 32,0 % |
| Classe E | 11 265 | 19,0 % |
| Classe F | 3 773 | 6,4 % |
| Classe G | 2 336 | 3,9 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 643 | 12,9 % |
| Classe B | 14 308 | 24,1 % |
| Classe C | 18 477 | 31,1 % |
| Classe D | 9 622 | 16,2 % |
| Classe E | 6 351 | 10,7 % |
| Classe F | 2 193 | 3,7 % |
| Classe G | 743 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 68 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 281 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 281 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 103 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 203 |
| Classe B | 51 | 2 242 |
| Classe C | 593 | 19 905 |
| Classe D | 1 196 | 17 766 |
| Classe E | 908 | 10 357 |
| Classe F | 490 | 3 283 |
| Classe G | 347 | 1 989 |
Les maisons affichent une classe dominante D (257 kWh/m²/an), les appartements C (215) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 641 |
| T2 | 3 486 |
| T3 | 6 077 |
| T4 | 4 036 |
| T5+ | 1 160 |
Faut-il investir à Rouen en 2026 ?
Capitale historique de Normandie, Rouen allie un patrimoine exceptionnel et une fonction métropolitaine affirmée. Son marché immobilier, porté par une démographie dynamique (+5,7 % en 5 ans) et une offre de services pléthorique, traverse une phase de correction après la surchauffe post-Covid. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 5,4 % et une correction de -8,2 % depuis le pic de 2022, Rouen offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines normandes.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative ciblée, réservée aux investisseurs acceptant un risque modéré pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction récente : opportunité d'achat
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (9,4/10)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (0,4/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 15,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Rouen est inférieur de 29 % à la moyenne des grandes métropoles françaises.
- La commune se positionne dans le haut du classement des grandes villes de Seine-Maritime pour le prix au m².
- Son rendement locatif dépasse celui de voisines plus chères comme Caen, créant un effet de levier intéressant.
Analyse du marché immobilier à Rouen
Le marché de Rouen est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Rouen
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réactivité immédiate.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réactivité immédiate.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2961,7 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 85/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5603,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 24,0 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,9 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 72,4 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 85/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2961,7 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5603,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Rouen : opportunités et risques
Investir à Rouen en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 5,4 %, supérieur à celui des maisons (5,1 %), et la forte demande locative (IOL à 6,1/10) en font un support de placement viable. La correction des prix offre une fenêtre d'entrée plus favorable qu'il y a deux ans.
Néanmoins, plusieurs charges rognent la rentabilité. La taxe foncière s'élève à 49,49 %, un niveau significatif. Le parc, bien que dominé par des logements de classe C, compte encore 10,1 % de passoires thermiques (classes F/G), exposant à des travaux de rénovation obligatoires. Enfin, la fragilité économique locale (IFE à 6,2/10) rend le marché sensible aux aléas conjoncturels.
La stratégie gagnante consiste à sélectionner rigoureusement le bien : privilégier les appartements bien isolés (DPE A à C) dans les secteurs proches des pôles d'emploi, des universités ou des transports, comme à proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite. L'horizon doit être au minimum le moyen terme pour absorber les frais et espérer une éventuelle revalorisation.
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Données du marché immobilier à Rouen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rouen s'établit à 2 796 €, sur la base de 2395 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rouen se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Seine-Maritime.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rouen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Rouen, d'après les données DVF, dessine un cycle classique de surchauffe et correction. Après une hausse continue jusqu'en 2022 (3 223 €/m²), le marché a entamé un repli pour s'établir à 2 796 €/m² en 2024, soit une baisse de -8,2 % depuis le pic. Cette correction est plus marquée que dans certaines villes voisines comme Caen, où les prix résistent mieux. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un point d'entrée potentiellement plus attractif, mais dans un contexte où la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,6 %) pourrait limiter la reprise à court terme. La distinction entre appartements (2 791 €/m²) et maisons (2 816 €/m²) est minime, signe d'un marché très urbain et compressé.
Évolution du marché immobilier de Rouen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Rouen évolue de +1,9 %, passant de 2 744 à 2 796 €/m²; 2 395 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Rouen révèlent un effort d'investissement réel. Pour acquérir un appartement type de 44 m² à 130 724 €, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 790 €. Le loyer médian de 13,3 €/m²/mois couvre environ 585 €, laissant un effort net mensuel de 205 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,4 % est correct, mais la taxe foncière élevée (49,49 %) et les charges de gestion rognent le net à environ 3 %. L'accession à la propriété reste difficile pour les locaux, nécessitant 11,6 années de revenu médian pour une maison, ce qui confirme le rôle central de l'investissement locatif extérieur.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Rouen en 2024, issu des données DGFiP, montre un marché actif mais en contraction. Avec 2 461 ventes, le volume a reculé de -32 % par rapport au pic de 2022. La répartition est très déséquilibrée : 85 % des transactions concernent des appartements, essentiellement de petite surface (médiane de 44 m²). Ce caractère massivement urbain et locatif indique un marché porté par les investisseurs et les jeunes ménages, avec une demande très concentrée sur le centre et les quartiers bien desservis. La baisse simultanée des volumes et des prix suggère un marché qui passe en faveur de l'acheteur, offrant plus de marge de négociation, notamment sur les biens mal positionnés ou nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
15,8 % de maisons et 84,2 % d'appartements parmi les 2 395 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 84,2 % des mutations, pour un prix médian de 2 816 €/m² (maisons) contre 2 791 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 395 | 378 | 2 017 |
| Prix médian/m² | 2 796 € | 2 816 € | 2 791 € |
| Prix moyen/m² | 3 372 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 816 | 2 744 € |
| 2022 | 2 897 | 2 933 € |
| 2023 | 2 303 | 2 840 € |
| 2024 | 2 110 | 2 766 € |
| 2025 | 2 395 | 2 796 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Rouen, suivie via les données SITADEL, marque un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 3 627 logements ont été autorisés, mais la tendance est à -28 % par rapport à la période précédente, avec seulement 810 autorisations en 2024. Ce repli de l'offre nouvelle pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence, surtout dans un contexte de pression démographique continue (+5,7 % d'habitants en 5 ans). L'enjeu pour la Métropole Rouen Normandie sera de relancer la production dans les secteurs stratégiques, sans créer de sur-offre dans un parc déjà marqué par un taux de vacance de 9,7 %, légèrement supérieur à la normale.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 202 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 22 250 autorisations pour 18 518 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Rouen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rouen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Rouen totalise 3 008 logements sur 5 ans, soit -42 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Rouen
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rouen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut les frais récurrents. À Rouen, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,49 % (taux 2024), un poste significatif. Il faut aussi anticiper la gestion (5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux d'entretien et une provision pour vacance, le taux de logements vacants y étant de 9,7 %. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (autour de 5 %) et le net réel, souvent proche de 3 %.
Performance énergétique du parc à Rouen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 59 337 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Rouen est C, avec 10,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 216 kWh/m²/an. Toutefois, 10,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire à moyen terme : interdiction de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2025 (étiquette G) puis 2028 (F). Un DPE défavorisé peut justifier une décote à l'achat pour financer les travaux de rénovation obligatoires.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-ville ou près des universités sont les plus faciles à louer, avec une surface médiane vendue de 44 m². Le parc ancien (23,4 % d'avant 1945) peut offrir du caractère mais présente un risque énergétique : 10,1 % des logements sont des passoires (DPE F/G). Le neuf, bien que moins rentable en rendement direct, attire une clientèle plus aisée et évite les contraintes de rénovation énergétique à venir.
Quelles zones cibler à Rouen ?
Le centre historique et les quartiers universitaires (Rive Droite) assurent la meilleure liquidité locative. La périphérie immédiate et certains quartiers en rénovation (Rive Gauche) peuvent offrir des opportunités de plus-value à moyen terme, mais avec une demande parfois moins soutenue. La proximité de la gare Rouen Rive Droite (0,7 km du centre) est un atout majeur pour attirer des locataires actifs.
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Risques à connaître avant d'investir à Rouen
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans une ville où 9,7 % des logements sont vacants. La vétusté du parc expose à des travaux de rénovation (DPE). La dépendance à la conjoncture économique locale (taux de chômage) peut fragiliser les loyers. Enfin, les risques naturels (inondations, avec 3 PPRi actifs) peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Rouen
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,49 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,7 % du parc).
- Investir sans vérifier le DPE et la loi Climat.
- Surestimer les loyers hors secteur hyper-centre.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché rouennais, animé par une forte population étudiante, connaît un pic de demandes locatives et d'achats en vue de la rentrée universitaire (juin-juillet). Le printemps reste traditionnellement actif pour les ventes. À l'automne, l'activité peut ralentir avant un léger rebond en janvier. Noter que la taxe foncière, due par le propriétaire au 15 octobre, peut influencer les négociations en septembre.
Le saviez-vous ?
- Rouen compte 234 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 100 % des logements (source INSEE).
- L'âge médian des Rouennais n'est que de 31,9 ans.
S'installer à Rouen : cadre de vie et logement
S'installer à Rouen, c'est bénéficier des services et équipements d'une grande ville, avec 5 542 équipements recensés par l'INSEE, des commerces nombreux et une connectivité numérique excellente (fibre à 100 %). La présence de 234 monuments historiques et d'un riche patrimoine culturel renforce l'attrait résidentiel, notamment auprès d'une population jeune (âge médian de 31,9 ans).
Le cadre de vie est toutefois contrasté. La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) liés à la Seine et à ses affluents, une réalité à intégrer dans le choix du quartier et les assurances. De plus, l'indice de santé environnementale est faible (2,9/10), reflétant des enjeux de qualité de l'air et d'exposition aux nuisances en milieu urbain dense.
Carte du marché immobilier à Rouen
Rouen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rouen
Rouen affiche un climat océanique tempéré, avec une température moyenne de 12,6 °C et 816 mm de précipitations annuelles. Les hivers sont frais sans être extrêmes et les étés doux. Ce profil, moins ensoleillé que le Sud mais sans grands froids, convient aux personnes recherchant une authenticité des saisons et supportant une humidité relative. Il est apprécié par les habitants originaires du nord-ouest de la France.
À qui s'adresse Rouen ?
Rouen s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par la vie urbaine, les services et la mobilité (TGH). Les investisseurs locatifs y trouvent un marché porteur. En revanche, les familles cherchant une maison avec jardin devront s'orienter vers la périphérie, le parc maison étant rare (14 %) en centre-ville. Les retraités (18,6 % de la population) apprécient le patrimoine et les services de santé.
Avantages et limites à Rouen
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel avec 234 monuments.
- Vie étudiante et culturelle dynamique (population jeune).
- Excellente desserte transports (gare TGH, aéroport à 8,3 km).
- Équipements et services très nombreux (5 542 équipements).
- Prix d'entrée plus accessible qu'à Caen ou dans l'agglo parisienne.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (15,6%) fragilisant l'économie locale.
- Parc immobilier ancien avec risque travaux (23,4% d'avant 1945).
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actifs).
Composition du parc immobilier à Rouen
76 076 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Rouen est majoritairement collectif: 86,0 % d'appartements contre 14,0 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc rouennais est majoritairement locatif (72,4 % de locataires) et composé à 86 % d'appartements, reflet de son statut de grande ville dense. Seulement 14 % de maisons indiquent une rareté de l'offre en secteur pavillonnaire intra-muros. Un taux de résidences secondaires très faible (3,2 %) et un taux de propriétaires occupant de 27,6 % indiquent un marché porté par la demande locative, notamment étudiante et jeune, et une rotation potentiellement plus rapide des biens.
Ancienneté du parc à Rouen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 65 563 logements).
- Avant 1919 13,6 % 8 930 logts
- 1919-1945 9,8 % 6 440 logts
- 1946-1970 26,4 % 17 332 logts
- 1971-1990 21,3 % 13 989 logts
- 1991-2005 13,5 % 8 835 logts
- 2006-2019 15,3 % 10 037 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Rouen
5 542 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rouen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire rouennais est concerné par trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, principalement liés aux inondations de la Seine et de ses affluents (Cailly, Aubette, Robec). La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou des obligations d'assurance spécifiques. Consulter le zonage précis du bien sur le site Géorisques est une étape indispensable avant tout compromis, surtout près des berges.
Erreurs à éviter quand on achète à Rouen
- Omettre de vérifier le zonage du PPR inondation.
- Acheter sans diagnostic de la copropriété.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
Points clés à retenir à Rouen
- Prix médian : 2 957 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif moyen : 5,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,6 °C et 816 mm de pluie par an.
- Marché en correction (-2,8 % sur un an).
- Taxe foncière élevée à 49,49 % (taux 2024).
- Parc très urbain : 86 % d'appartements.
- Prime à la rénovation et au bon DPE.
- Écart faible entre maisons (2 816 €/m²) et appartements (2 791 €/m²).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rouen ?
À Rouen, au-delà du prix au m² moyen, plusieurs facteurs créent de fortes variations de valeur. La proximité immédiate de la gare Rive Droite (TGV) ou d'un des 111 établissements scolaires peut valoriser un bien de 5 à 15 %. L'étage et l'exposition sont clés dans un parc ancien dense : un appartement traversant avec vue dégagée vaut plus qu'un rez-de-chaussée sombre. L'état et le DPE pèsent lourd : une rénovation complète ou un logement neuf (15,3 % du parc post-2006) justifient une prime. Enfin, la présence d'un jardin ou d'une place de parking dans le centre historique est un atout rare et monnayable.
Estimation indicative d'une maison à Rouen
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
243 252 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation approximative peut coûter cher. Sur un appartement type de 44 m² à Rouen (valeur médiane 131 000 €), une erreur de 5 % représente plus de 6 500 €. Dans un marché devenu acheteur, avec un taux de vacance de 9,7 %, seuls les biens parfaitement positionnés trouvent preneur rapidement. Une estimation data, croisant les prix de vente réels (DVF), les tendances de quartier et les spécificités de votre bien (année, DPE, travaux), vous donne un avantage décisif pour négocier en connaissance de cause et définir la stratégie de vente optimale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés de Rouen : la cote diffère entre la rive gauche et la rive droite, le Vieux-Marché et Saint-Sever. Son expertise va au-delà du calcul automatique basé sur des moyennes. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la copropriété et l'impact des 234 monuments historiques sur l'ambiance du quartier. Cette analyse fine permet de fixer un prix de vente juste, qui attire des acheteurs sérieux sans laisser d'argent sur la table, et de négocier en connaissance de cause face à des propositions parfois sous-évaluées.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le seul prix au m² moyen.
- Oublier l'impact négatif d'un mauvais DPE.
- Ne pas visiter les biens concurrents récents.
- Surestimer l'effet "coup de cœur" sur le prix.
Investir à Rouen : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans une ville aussi diverse que Rouen demande une connaissance fine des quartiers et du parc immobilier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en décision d'acquisition éclairée.
Les données posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Rouen grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rouen
Quel est le prix immobilier moyen à Rouen ?
Le prix médian à Rouen est de 2 957 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 44 m², le prix total médian est d'environ 130 724 €, tandis qu'une maison de 85 m² coûte en moyenne 247 180 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Rouen ?
Le marché a corrigé de -2,8 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. Avec un rendement locatif brut de 5,4 %, l'investissement est pertinent pour un profil acceptant un risque modéré, à condition de bien choisir son bien.
Rouen est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Rouen est moins chère que Caen (-28 %) et Argenteuil (-31 %), mais plus chère qu'Amiens (+21 %). Son attractivité et ses services expliquent en partie cette valorisation intermédiaire.
Quel rendement locatif espérer à Rouen ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,4 % pour les appartements et 5,1 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche les 3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Rouen pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, proches de l'université ou des emplois de bureau. Les zones à proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite ou du centre-ville historique offrent une demande locative soutenue, mais les prix y sont plus élevés.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Caen affiche un prix supérieur de 28 %, Rouen présente des indicateurs locatifs similaires avec un rendement brut plus élevé, offrant un meilleur effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rouen.
Communes limitrophes de Rouen
Rouen est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Rouen s'établit à 2 796 € sur 2 395 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Seine-Maritime (2 234 €/m²). Dans la Seine-Maritime, Rouen appartient au top 6 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian de Rouen reste globalement stable sur la période 2021-2025. 12 521 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 84,2 % des ventes portent sur des appartements, à 2 791 €/m² pour 47 m² en surface médiane. Un bien type de 87 m² revient à environ 244 992 €, soit 11,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Rouen avoisinent 13,3 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 008 logements autorisés, soit 602/an en moyenne.
Côté contexte, Rouen est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Rouen est dans la plaine, à une altitude de 21 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.