01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 726 logements dont 11 734 résidences principales, 9 377 résidences secondaires et 614 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 734 | 54,0 % |
| Résidences secondaires | 9 377 | 43,2 % |
| Logements vacants | 614 | 2,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 54 % d'habitat permanent, 43 % de résidences secondaires et 3 % de logements inoccupés sur un total de 21 726.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 259 | 2,2 % |
| 1919-1945 | 569 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 3 622 | 31,4 % |
| 1971-1990 | 3 114 | 27,0 % |
| 1991-2005 | 1 619 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 2 334 | 20,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 569 | 4,8 % |
| 2 pièces | 2 397 | 20,4 % |
| 3 pièces | 3 390 | 28,9 % |
| 4 pièces | 2 743 | 23,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 636 | 22,5 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 25 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 131 | 20 180 | 21 726 |
| Rés. principales | 10 109 | 10 741 | 11 734 |
| Rés. secondaires | 8 399 | 8 733 | 9 377 |
| Vacants | 624 | 706 | 614 |
En regard, Blanquefort (à 85 km, 17 215 hab.) affiche 52,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 404 | 54,6 % |
| Locataires (privé) | 3 827 | 32,6 % |
| Locataires HLM | 1 259 | 10,7 % |
| Logés gratuitement | 244 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 54,6 %, locataires 43,3 % — la part HLM s'établit à 11 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 293 | 45,1 % |
| Fioul | 431 | 3,7 % |
| Électricité | 5 407 | 46,1 % |
| Gaz bouteille | 61 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 542 | 4,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au électricité, 45 % pour gaz de ville, 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 458 |
| 2 à 4 ans | 2 888 |
| 5 à 9 ans | 2 634 |
| 10 ans ou plus | 4 755 |
| Total ménages | 11 734 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 947 |
| Sous-occupation modérée | 3 433 |
| Sous-occupation accentuée | 2 340 |
| Suroccupation modérée | 753 |
| Suroccupation accentuée | 30 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 096 | 17,9 % |
| 1 voiture | 7 163 | 61,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 475 | 21,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 61 % mono-motorisés, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 899 | 6 125 | 3 125 | 649 |
| 1975 | 11 821 | 7 057 | 4 059 | 705 |
| 1982 | 13 546 | 7 593 | 5 008 | 945 |
| 1990 | 15 651 | 7 971 | 6 460 | 1 220 |
| 1999 | 17 007 | 8 864 | 7 025 | 1 118 |
| 2006 | 18 332 | 9 813 | 7 793 | 726 |
| 2011 | 19 131 | 10 109 | 8 399 | 624 |
| 2016 | 20 180 | 10 741 | 8 733 | 706 |
| 2022 | 21 726 | 11 734 | 9 377 | 614 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 899 à 21 726 logements, soit +119 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 827 | 2 033 | 1 870 | 2 033 | 1 748 | 1 257 |
| Dont vacants > 2 ans | 316 | 370 | 402 | 326 | 300 | 515 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 208 | 2,5 % |
| Classe B | 377 | 4,5 % |
| Classe C | 2 713 | 32,7 % |
| Classe D | 2 539 | 30,6 % |
| Classe E | 1 539 | 18,5 % |
| Classe F | 600 | 7,2 % |
| Classe G | 333 | 4,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 33 % des logements et 40 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 301 | 15,7 % |
| Classe B | 2 215 | 26,7 % |
| Classe C | 2 394 | 28,8 % |
| Classe D | 1 285 | 15,5 % |
| Classe E | 704 | 8,5 % |
| Classe F | 320 | 3,9 % |
| Classe G | 90 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (29 %), et 71 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 286 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 250 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 199 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 286 kWh/m²/an, contre 93 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 193 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 53 | 155 |
| Classe B | 91 | 286 |
| Classe C | 574 | 2 139 |
| Classe D | 785 | 1 754 |
| Classe E | 538 | 1 001 |
| Classe F | 269 | 331 |
| Classe G | 182 | 151 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 234 kWh/m²/an côté maisons, C à 197 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 115 |
| T2 | 422 |
| T3 | 600 |
| T4 | 280 |
| T5+ | 44 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Royan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 9 377 résidences secondaires dans son parc, soit 43,2 % — un niveau élevé. Profil typologique mixte: 46,9 % de maisons et 53,1 % d'appartements. À l'échelle locale, Royan est une commune de la façade atlantique française, dans un relief de plaine, à 12 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral charentais (32 km) — contexte utile pour lire le parc.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 54,6 % de propriétaires, 43,3 % de locataires. La part HLM atteint 10,7 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Royan demeure déficitaire avec 12,7 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 20,3 % des logements datent de 2006 ou après. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (208 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 11,2 % sont des passoires thermiques (F+G). Le électricité équipe 46,1 % des logements occupés à titre principal.
Croissance observée du parc résidentiel de Royan: +7,7 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 17,9 % sans voiture et 21,1 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Royan est une commune de la façade atlantique française. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 12 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral charentais (32 km) — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (11 734 résidences principales de Royan) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Royan en 2026 ?
Station balnéaire de la Côte de Beauté, Royan conjugue patrimoine architectural des années 50, vaste plage et fort taux d'équipements. Cette attractivité résidentielle se traduit par un marché immobilier tendu et cher, où les transactions restent dynamiques. Faut-il pour autant investir en 2026, dans un contexte de correction des prix ?
Avec une attractivité territoriale dans le top quart départemental, Royan affiche une pression immobilière très élevée, mais une correction de -2,7 % en 2024 ouvre une fenêtre de négociation.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative ciblée sur le neuf ou la rénovation, avec un horizon moyen terme pour capter la reprise.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,4/10)
- ✓ Opportunité locative supérieure à la moyenne (6,9/10)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département (0,6/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Dépendance au tourisme et démographie vieillissante
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 46 % plus élevé que la moyenne nationale des petites villes.
- Royan se situe dans le top quart des communes les plus chères de Charente-Maritime.
- Rendement locatif brut (4,3 %) supérieur à celui du littoral méditerranéen de prestige.
Analyse du marché immobilier à Royan
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Royan : opportunités et risques
L'investissement locatif à Royan présente un profil en demi-teinte. Le rendement brut des appartements (4,3 %) est correct mais est immédiatement rogné par une fiscalité locale lourde (taxe foncière à 55,75 %) et par un parc énergétiquement hétérogène. 10,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), ce qui représente un risque réglementaire et financier pour les acquéreurs non vigilants, la loi interdisant la location des logements classés G depuis 2023 et F à partir de 2028.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler des appartements de petite ou moyenne surface, récents ou à rénover, dans les secteurs pérennes (centre-ville, proche plage, quartiers calmes). Le fort taux d'équipements et la connectivité fibre (93 %) sont des atouts pour attirer des locataires en année complète, notamment des retraités ou des actifs en télétravail. La location saisonnière reste une option complémentaire, portée par les 6 campings et 27 hébergements touristiques, mais elle ne doit pas être le pilier unique du montage.
Attention toutefois à la liquidité à la revente. Le marché est étroit et segmenté. Un bien mal orienté, avec un DPE dégradé ou situé en zone à risque (PPR Royan actif pour les submersions marines) pourrait rencontrer des difficultés. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme (5-10 ans) pour absorber les coûts de transaction et espérer une plus-value.
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Données du marché immobilier à Royan
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 3 831 €/m², le prix médian de Royan se situe nettement au-dessus des standards départementaux, selon les données DVF 2024. Cette valorisation s'explique par un cocktail d'attractivité : cadre balnéaire exceptionnel, densité d'équipements et de services (1 357 équipements au total) et desserte ferroviaire directe. La part très élevée de résidences secondaires (43,2 %) témoigne d'une demande extérieure structurelle qui compense la fragilité de l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 18,3 %.
Le marché est néanmoins à un tournant. La baisse de -2,7 % enregistrée en 2024, après des années de hausse ininterrompue, agit comme un régulateur. Elle est concomitante à un ralentissement des transactions (-12 % sur un an) et à une baisse des permis de construire. Ce triptyque — prix, volume, construction — suggère une phase de consolidation plutôt qu'un retournement brutal.
La comparaison avec les communes similaires est éclairante. Royan est 7 % moins chère que Bruges en Gironde, mais 119 % plus chère que Cognac. Cet écart reflète la prime littorale et le positionnement résidentiel de prestige. Pour un investisseur, la marge de progression dépendra de la capacité de Royan à maintenir son attractivité face au vieillissement accru de sa population (âge médian de 63 ans).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Royan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian du mètre carré à Royan a augmenté de 24,5 %, passant de 3 252 à 4 051 €. L'année 2024 marque un infléchissement de -2,7 %, ramenant la médiane à 3 831 €. Cette correction, la première depuis cinq ans, pourrait signaler une stabilisation après la surchauffe post-Covid. Elle est plus marquée sur les appartements (-2,8 % sur un an) que sur les maisons (-1,5 %). Comparée à la moyenne départementale, Royan reste sur une pente valorisée, mais cet ajustement offre un point d'entrée plus favorable qu'en plein pic. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché qui respire, où la négociation redevient possible, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Royan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 706 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 831 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 678 ventes enregistrées en 2024, le volume des transactions à Royan est en repli de 12 % par rapport à 2023, mais reste supérieur au niveau de 2020. Le marché est équilibré entre maisons (302 ventes) et appartements (404 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste (médiane de 83 m² pour les maisons, 48 m² pour les appartements), reflétant une demande tournée vers les résidences principales et les investissements de petite surface. Ce profil, couplé à une baisse des prix, indique un marché qui passe d'une dynamique de vendeur à une phase plus équilibrée, où les biens bien positionnés et en bon état partent toujours, mais les autres subissent des délais de vente plus longs.
Répartition des ventes
42,8 % de maisons et 57,2 % d'appartements parmi les 706 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (57,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 729 €/m² pour les maisons et 3 908 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 706 | 302 | 404 |
| Prix médian/m² | 3 831 € | 3 729 € | 3 908 € |
| Prix moyen/m² | 4 158 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 995 | 3 518 € |
| 2022 | 894 | 3 831 € |
| 2023 | 700 | 4 016 € |
| 2024 | 631 | 3 857 € |
| 2025 | 706 | 3 831 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 077 logements ont été autorisés à la construction à Royan, soit une moyenne de 215 par an. La tendance est cependant à un net ralentissement, avec une baisse de 29 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 105 logements ont été autorisés en 2024. Cette contraction de l'offre neuve, dans un contexte de forte pression démographique (+5 % en 5 ans), limite les risques de sur-construction et devrait soutenir la valeur du parc existant, notamment dans les quartiers centraux. Elle oriente les investisseurs vers la rénovation de l'ancien, un parc où les passoires thermiques (F/G) représentent encore 10,9 % des logements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 350 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 214 sur 2013 — soit +63,6 %.
Vacance longue durée à Royan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Royan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 059 logements ont été autorisés à à Royan, -27 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Royan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Royan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2 points par rapport au brut à Royan. La taxe foncière, indexée sur 55,75 % du taux communal, en est le premier poste. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux (un parc où 20,3 % des logements sont post-2006), et une provision pour vacance locative, bien que le marché touristique avec 27 hébergements et 6 campings puisse offrir des relais en saison. La copropriété, fréquente dans un parc composé à 52,7 % d'appartements, alourdit aussi les charges.
Performance énergétique du parc à Royan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 309 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Royan: classe C en tête, 11,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc, avec une classe dominante C et une consommation de 206 kWh/m²/an, est plutôt bonne pour une ville au bâti ancien (7,2 % d'avant 1945). Cependant, les 10,9 % de passoires thermiques (classes F/G) représentent un risque réglementaire tangible. Ces biens seront progressivement interdits à la location (loi Climat 2025 pour les pires, 2028 pour les F, 2034 pour les E). Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux conséquent, soit une décote à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits formats (studios, T2) de moins de 48 m² sont les plus liquides, tant en location saisonnière qu'annuelle. Le parc ancien (7,2 % d'avant 1945) présente un charme mais aussi un risque DPE : 10,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Le neuf (20,3 % construit après 2006) est plus facile à louer mais son prix au m² grève la rentabilité initiale.
Quelles zones cibler à Royan ?
Le centre-ville, la Grande Conche et le front de mer sont les zones les plus prisées pour la location saisonnière. Les quartiers résidentiels plus éloignés (comme Pontaillac) visent une location annuelle à des familles ou retraités. La proximité de la gare de Royan (2,1 km) et des commerces (367 équipements) est un atout majeur pour la location longue durée.
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Risques à connaître avant d'investir à Royan
Le principal risque est la vacance locative hors saison, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. La forte proportion de résidences secondaires (43,2 %) crée une concurrence pour la location saisonnière. La taxe foncière (55,75 %) pèse sur la trésorerie. Enfin, la future interdiction de louer les passoires thermiques (DPE F/G) concerne 1 logement sur 10 à Royan, nécessitant potentiellement des travaux de rénovation.
Cas pratique : un investissement type à Royan
Pour un appartement type de 48 m² (correspondant au prix médian de 191 568 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 691 € (14,4 €/m²). Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité serait de ~844 €. Le loyer ne couvrirait donc pas l'emprunt, créant un effort mensuel net d'environ 150 € avant impôt et autres charges. Le rendement brut se situe à 4,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Royan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 55,75 % du taux communal.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative en basse saison.
- Surévaluer les loyers hors saison estivale.
- Ne pas vérifier les règles de copropriété pour la location saisonnière.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Royan est très saisonnier, calé sur le tourisme. Le printemps (avril-juin) est la période la plus active pour les visites et les transactions, les acheteurs souhaitant souvent finaliser avant l'été. La vente en automne peut être plus longue, mais permet parfois de négocier. Pour un vendeur, éviter décembre-janvier, où l'activité est atone. Penser à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer un acheteur sur le moment du compromis.
Le saviez-vous ?
- Royan possède 12 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 93 % des logements (score numérique 9/100).
- L'aéroport le plus proche est Rochefort-Saint-Agnant, à 30,1 km.
S'installer à Royan : cadre de vie et logement
S'installer à Royan, c'est opter pour un cadre de vie balnéaire très complet. La commune dispose d'une offre de services exceptionnelle pour sa taille, avec 367 commerces et 305 établissements de santé, limitant les déplacements pour la vie quotidienne. Le centre, reconstruit dans le style des années 50, offre une identité architecturale unique, tandis que la grande plage et la conche de Pontaillac constituent des espaces de détente majeurs.
Ce confort a un prix. Les ménages locaux, dont le revenu médian est de 23 280 €, sont largement exclus de l'accession à la propriété. Le parc locatif privé, dynamique, compense en partie cette difficulté. La population, très majoritairement retraitée, confère à la ville une atmosphère paisible, mais aussi une certaine saisonnalité de l'animation. La présence de risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, est une réalité à intégrer dans le choix du secteur d'achat.
Carte du marché immobilier à Royan
Royan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Royan
Le climat océanique de Royan offre une douceur marquée, avec une température moyenne de 13,4 °C et des précipitations annuelles modérées (853 mm). Ce profil, combiné à une altitude moyenne de 14 mètres, limite les jours de gel et convient particulièrement aux résidents âgés, qui représentent 56 % de la population. L'ensoleillement généreux de la côte atlantique est un atout majeur pour le cadre de vie, mais implique une vigilance face aux vents salés pour l'entretien du bâti.
À qui s'adresse Royan ?
Royan s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (56 % des habitants ont 60 ans et plus) en quête d'un cadre de vie agréable. Les familles peuvent y trouver leur compte grâce aux équipements scolaires et de loisirs, mais le taux de chômage élevé (18,3 %) peut freiner les projets d'actifs. Les acquéreurs de résidences secondaires, attirés par la plage et les activités nautiques, représentent une part importante de la demande.
Avantages et limites à Royan
✓ Points forts
- Climat océanique doux et ensoleillé (13,4 °C de moyenne)
- Large choix d'équipements et de services (1 357 au total)
- Patrimoine architectural moderne et stations balnéaires animées
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique (+5 % en 5 ans) et fort taux d'emploi (59,4 %)
− À prendre en compte
- Taux de chômage local élevé (18,3 %)
- Population vieillissante (âge médian 63 ans)
- Risques naturels présents (inondation, submersion) sur certains secteurs
Composition du parc immobilier à Royan
21 726 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 10 193 maisons et 11 364 appartements à à Royan.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Royan est marqué par une forte proportion de résidences secondaires (43,2 %), typique d'une station balnéaire. Cela crée un marché saisonnier et peut accentuer la volatilité des prix. Seulement 54,6 % des habitants sont propriétaires, un taux inférieur à la moyenne nationale, signe d'un parc ouvert à la location et à l'investissement. La prédominance des maisons (47,3 %) face aux appartements répond à une demande de familles et de retraités, mais le taux de logements sociaux (12 %) reste limité.
Ancienneté du parc à Royan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 517 logements).
- Avant 1919 2,2 % 259 logts
- 1919-1945 4,9 % 569 logts
- 1946-1970 31,4 % 3 622 logts
- 1971-1990 27,0 % 3 114 logts
- 1991-2005 14,1 % 1 619 logts
- 2006-2019 20,3 % 2 334 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Royan
1 357 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Royan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Royan est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique, recensant 10 risques naturels, principalement submersion marine et érosion côtière. La sismicité est faible et le radon négligeable. Les 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la réalité de ces aléas. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du PPR en mairie, qui définit les zones constructibles et les éventuelles prescriptions (surélévation, matériaux). Ce n'est pas un frein absolu, mais un facteur d'analyse incontournable.
Cas pratique : un achat type à Royan
Une maison type de 83 m² (correspondant au prix médian de 321 625 €) représente l'équivalent de près de 14 années du revenu médian local (23 280 €). Avec un apport de 10 % (32 163 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 775 €. À cela s'ajoutent les frais de notaire (environ 8 %) et la taxe foncière annuelle (~1 400 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Royan
- Faire une offre sans avoir consulté le PPR en mairie.
- Minimiser le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négliger l'exposition et les vents dominants pour le confort.
- Oublier que 43,2 % de résidences secondaires ralentissent la vie locale en hiver.
Points clés à retenir à Royan
- Prix médian à 3 831 €/m², en léger repli de -2,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,3 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 13,4 °C.
- La valeur fluctue fortement selon la vue et la proximité de la mer.
- Les appartements (3 908 €/m²) sont plus chers que les maisons (3 729 €/m²).
- Rendement net estimé à seulement 2,3 % après charges.
- 56 % de la population a 60 ans et plus, âge médian 63 ans.
- 10,9 % de passoires thermiques, un vrai sujet de décote.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Royan ?
À Royan, la valeur dépend moins de la surface brute que de la localisation exacte et de la vue. Un appartement avec vue mer se négocie avec une forte prime. L'état général est crucial : un bien rénové évite les travaux coûteux de traitement de l'humidité, fréquent sous un climat océanique. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus, notamment pour la location. La proximité des 367 commerces, de la gare (2,1 km) ou des 12 monuments historiques peut aussi valoriser un bien. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud-ouest sont des atouts majeurs.
Estimation indicative d'une maison à Royan
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
337 128 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute peut entraîner une stagnation de plusieurs mois et une décote finale. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche pour le vendeur. À Royan, où le prix médian global est de 3 940 €/m², une erreur de 10 % sur un appartement type de 48 m² représente un écart de plus de 18 000 €. Seule une analyse fine des comparables de vente récents, croisée avec les indices locaux comme l'indice de pression immobilière (9/10), permet de positionner son bien au plus juste dans la fourchette du marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique peine à saisir les subtilités des micro-secteurs royannais : la différence de prix entre le centre-ville, les quartiers résidentiels et le front de mer est significative. Un expert local connaît l'état réel du marché, la demande pour tel type de bien (très recherché par les 56 % de seniors) et les prix de vente réellement conclus, pas seulement déclarés. Il peut aussi évaluer l'impact concret d'un DPE défavorable ou d'un risque PPR sur la valorisation. Enfin, son réseau lui permet de présenter le bien à des acheteurs sérieux, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable.
- Ne pas actualiser l'estimation après publication d'un nouveau DPE.
- Oublier de comparer avec les biens vendus (et non seulement en vente).
- Sous-évaluer l'impact négatif d'une rue bruyante en saison.
Investir à Royan : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux offre une photographie précise. Pour transformer cette vision en décision concrète, la connaissance fine des quartiers et la négociation avec les vendeurs locaux deviennent décisives.
Les données DVF posent un diagnostic précis. Voici ce qu'elles signifient pour votre projet d'acquisition ou de vente à Royan.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Royan grâce aux transactions DVF 2024 et à l'expertise du marché local.
- Analyse basée sur les 678 ventes récentes à Royan
- Projections de rendement et d'évolution des prix
- Conseils sur les quartiers et typologies de biens
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Royan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Royan
Quel est le prix moyen d'un appartement à Royan ?
Le prix médian des appartements à Royan est de 3 908 €/m² en 2024. Pour un appartement de taille médiane (48 m²), cela représente un budget total d'environ 191 568 €.
Royan est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Royan est significativement plus chère que la plupart des villes de Charente-Maritime de taille comparable. Son prix au m² est par exemple 43 % plus élevé qu'à Rochefort et 9 % inférieur à celui de Bruges en Gironde.
Est-ce rentable d'investir en location à Royan ?
Le rendement locatif brut est de 4,3 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion), le rendement net estimé est d'environ 2,3 %. La rentabilité est donc modeste et dépend d'une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut tenir compte du vieillissement de la population, de la dépendance au tourisme, et des risques naturels (submersion marine). Près de 11 % du parc est également classé F ou G au DPE, ce qui implique des travaux de rénovation énergétique.
La construction neuve est-elle dynamique à Royan ?
La dynamique de construction neuve ralentit. Seulement 105 logements ont été autorisés en 2024, en baisse de 29 % sur cinq ans. Cette faible offre neuve peut soutenir la valeur de l'ancien mais limite les opportunités d'investissement dans le neuf.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Cognac (-54 %) ou Rochefort (-43 %) est saisissant, mais Royan offre un effet de levier supérieur grâce à ses indicateurs locatifs et son attractivité résidentielle plus forte.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Royan.
Communes limitrophes de Royan
Royan est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Royan dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 831 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Royan se place dans les 6 % de communes les plus chères de la Charente-Maritime.
Le marché immobilier de Royan est en hausse progressive: +8,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 926 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Royan: maisons à 3 729 €/m² et appartements à 3 908 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Royan, un logement de 88 m² (328 152 €) représente 14,1 années de ressources brutes.
Loyers observés à Royan: 14,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,2 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (43,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2021 et 2025, 1 059 logements autorisés au permis de construire à Royan — un rythme moyen de 212 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Royan est une commune de la façade atlantique française. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral charentais (32 km), dans un relief de plaine, à 12 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.