01 Le parc de logements
Le parc comprend 21 958 logements dont 11 916 résidences principales, 9 347 résidences secondaires et 694 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 916 | 54,3 % |
| Résidences secondaires | 9 347 | 42,6 % |
| Logements vacants | 694 | 3,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 54 % d'habitat permanent, 43 % de résidences secondaires et 3 % de logements inoccupés sur un total de 21 958.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 244 | 2,1 % |
| 1919-1945 | 571 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 3 586 | 30,8 % |
| 1971-1990 | 3 168 | 27,2 % |
| 1991-2005 | 1 667 | 14,3 % |
| 2006-2020 | 2 422 | 20,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 617 | 5,2 % |
| 2 pièces | 2 384 | 20,0 % |
| 3 pièces | 3 399 | 28,5 % |
| 4 pièces | 2 722 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 794 | 23,4 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 23 %, les T1-T2 25 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 286 | 20 498 | 21 958 |
| Rés. principales | 10 006 | 10 882 | 11 916 |
| Rés. secondaires | 8 610 | 8 886 | 9 347 |
| Vacants | 670 | 729 | 694 |
En regard, Blanquefort (à 85 km, 17 215 hab.) affiche 57,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 629 | 55,6 % |
| Locataires (privé) | 3 685 | 30,9 % |
| Locataires HLM | 1 372 | 11,5 % |
| Logés gratuitement | 230 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 55,6 %, locataires 42,4 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 367 | 45,0 % |
| Fioul | 403 | 3,4 % |
| Électricité | 5 507 | 46,2 % |
| Gaz bouteille | 63 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 577 | 4,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au électricité, 45 % pour gaz de ville, 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 442 |
| 2 à 4 ans | 2 941 |
| 5 à 9 ans | 2 783 |
| 10 ans ou plus | 4 750 |
| Total ménages | 11 916 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 973 |
| Sous-occupation modérée | 3 371 |
| Sous-occupation accentuée | 2 317 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 448 |
| Suroccupation modérée | 801 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 065 | 17,3 % |
| 1 voiture | 7 390 | 62,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 461 | 20,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 17 % sans véhicule, 62 % mono-motorisés, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 899 | 6 125 | 3 125 | 649 |
| 1975 | 11 821 | 7 057 | 4 059 | 705 |
| 1982 | 13 546 | 7 593 | 5 008 | 945 |
| 1990 | 15 651 | 7 971 | 6 460 | 1 220 |
| 1999 | 17 007 | 8 864 | 7 025 | 1 118 |
| 2007 | 18 675 | 10 060 | 7 937 | 678 |
| 2012 | 19 286 | 10 006 | 8 610 | 670 |
| 2017 | 20 498 | 10 882 | 8 886 | 729 |
| 2023 | 21 958 | 11 916 | 9 347 | 694 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 9 899 à 21 958 logements, soit +122 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 827 | 2 033 | 1 870 | 2 033 | 1 748 | 1 257 | 1 804 |
| Dont vacants > 2 ans | 316 | 370 | 402 | 326 | 300 | 515 | 424 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 213 | 2,4 % |
| Classe B | 388 | 4,4 % |
| Classe C | 2 840 | 32,5 % |
| Classe D | 2 678 | 30,6 % |
| Classe E | 1 624 | 18,6 % |
| Classe F | 655 | 7,5 % |
| Classe G | 351 | 4,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 32 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 374 | 15,7 % |
| Classe B | 2 339 | 26,7 % |
| Classe C | 2 505 | 28,6 % |
| Classe D | 1 342 | 15,3 % |
| Classe E | 749 | 8,6 % |
| Classe F | 346 | 4,0 % |
| Classe G | 94 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (29 %), et 71 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 285 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 230 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 198 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 285 kWh/m²/an, contre 93 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 192 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 156 |
| Classe B | 97 | 291 |
| Classe C | 611 | 2 229 |
| Classe D | 845 | 1 833 |
| Classe E | 565 | 1 059 |
| Classe F | 287 | 368 |
| Classe G | 193 | 158 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 234 kWh/m²/an côté maisons, C à 198 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 115 |
| T2 | 422 |
| T3 | 600 |
| T4 | 280 |
| T5+ | 44 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Royan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2023, la commune compte 9 347 résidences secondaires dans son parc, soit 42,6 % — un niveau élevé. Profil typologique mixte: 47,8 % de maisons et 52,2 % d'appartements. À l'échelle locale, Royan est une commune de la façade atlantique française, à une trentaine de kilomètres du littoral charentais (32 km) — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (55,6 %), le locatif étant minoritaire (42,4 %). La part HLM atteint 11,5 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Royan demeure déficitaire avec 12,6 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 20,8 % des logements datent de 2006 ou après. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (209 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 11,5 % sont des passoires thermiques (F+G). Le électricité équipe 46,2 % des logements occupés à titre principal.
Croissance observée du parc résidentiel de Royan: +7,1 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 17,3 % sans voiture et 20,7 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Royan est une commune de la façade atlantique française. L'environnement physique — à une trentaine de kilomètres du littoral charentais (32 km) — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (11 916 résidences principales de Royan) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 459 communes du Charente-Maritime, Royan se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Analyse du marché immobilier à Royan
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Royan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Royan s'établit à 3 815 €, sur la base de 686 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Royan se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Charente-Maritime.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Royan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Royan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 686 transactions en 2025 et affiche une évolution de +10,0 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 815 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
42,4 % de maisons et 57,6 % d'appartements parmi les 686 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (57,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 706 €/m² pour les maisons et 3 907 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 686 | 291 | 395 |
| Prix médian/m² | 3 815 € | 3 706 € | 3 907 € |
| Prix moyen/m² | 4 031 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 945 | 3 467 € |
| 2022 | 856 | 3 805 € |
| 2023 | 664 | 3 967 € |
| 2024 | 604 | 3 833 € |
| 2025 | 686 | 3 815 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 396 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 214 sur 2013 — soit +85,0 %.
Vacance longue durée à Royan
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Royan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 059 logements ont été autorisés à à Royan, -27 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Royan
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Royan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Royan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 749 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Royan: classe C en tête, 11,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Royan
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S'installer à Royan : cadre de vie et logement
Royan compte 19 425 habitants sur 19,30 km². Le climat local affiche 13,4 °C de moyenne annuelle et 853 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 12 monuments historiques protégés, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 404 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Royan
Royan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Royan
Composition du parc immobilier à Royan
21 958 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 10 496 maisons et 11 348 appartements à à Royan.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Royan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 659 logements).
- Avant 1919 2,1 % 244 logts
- 1919-1945 4,9 % 571 logts
- 1946-1970 30,8 % 3 586 logts
- 1971-1990 27,2 % 3 168 logts
- 1991-2005 14,3 % 1 667 logts
- 2006-2020 20,8 % 2 422 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Royan
1 404 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Royan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Royan PPRN Approuvé approuvé le 11/02/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Royan
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
335 720 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Royan
Quel est le prix de l'immobilier à Royan ?
Le prix médian au m² à Royan est de 3 815 € (données DVF, 686 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 326 000 €.
Comment Royan se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Royan se classe au 25ᵉ rang sur 459 communes du Charente-Maritime — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Royan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Royan est de 3,6 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Royan prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Royan
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Résumé
Le prix médian de Royan dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 3 815 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Royan se place dans les 5 % de communes les plus chères de la Charente-Maritime.
Le marché immobilier de Royan est en hausse progressive: +10,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 755 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Royan: maisons à 3 706 €/m² et appartements à 3 907 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Royan, un logement de 88 m² (326 128 €) représente 12,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Royan: 14,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,2 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (42,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2021 et 2025, 1 059 logements autorisés au permis de construire à Royan — un rythme moyen de 212 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Royan est une commune de la façade atlantique française. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral charentais (32 km)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.