01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 208 logements dont 12 924 résidences principales, 1 862 résidences secondaires et 1 421 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 924 | 79,7 % |
| Résidences secondaires | 1 862 | 11,5 % |
| Logements vacants | 1 421 | 8,8 % |
Sur les 16 208 logements recensés, 80 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 263 | 25,4 % |
| 1919-1945 | 1 334 | 10,4 % |
| 1946-1970 | 3 120 | 24,3 % |
| 1971-1990 | 2 941 | 22,9 % |
| 1991-2005 | 1 256 | 9,8 % |
| 2006-2020 | 919 | 7,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (25 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 25 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 897 | 6,9 % |
| 2 pièces | 2 242 | 17,3 % |
| 3 pièces | 3 366 | 26,0 % |
| 4 pièces | 3 130 | 24,2 % |
| 5 pièces ou plus | 3 289 | 25,4 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 25 % de logements de cinq pièces ou plus et 24 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 171 | 15 439 | 16 208 |
| Rés. principales | 12 493 | 12 649 | 12 924 |
| Rés. secondaires | 1 067 | 1 441 | 1 862 |
| Vacants | 1 611 | 1 350 | 1 421 |
À Ambarès-et-Lagrave, commune similaire à 117 km, la part de propriétaires est de 59,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 992 | 46,4 % |
| Locataires (privé) | 4 380 | 33,9 % |
| Locataires HLM | 2 339 | 18,1 % |
| Logés gratuitement | 212 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 46,4 % appartiennent à leurs occupants, 52,0 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 633 | 51,3 % |
| Fioul | 276 | 2,1 % |
| Électricité | 5 397 | 41,8 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 590 | 4,6 % |
Le gaz de ville équipe 51 % des résidences principales, devant électricité (42 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 827 |
| 2 à 4 ans | 2 965 |
| 5 à 9 ans | 2 568 |
| 10 ans ou plus | 5 564 |
| Total ménages | 12 924 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 026 |
| Sous-occupation modérée | 3 511 |
| Sous-occupation accentuée | 2 587 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 605 |
| Suroccupation modérée | 1 171 |
| Suroccupation accentuée | 63 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 933 | 22,7 % |
| 1 voiture | 7 404 | 57,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 587 | 20,0 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 20 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 43,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 489 | 9 532 | 220 | 737 |
| 1975 | 10 737 | 9 741 | 192 | 804 |
| 1982 | 11 472 | 10 097 | 260 | 1 115 |
| 1990 | 12 312 | 10 634 | 432 | 1 246 |
| 1999 | 13 593 | 11 611 | 737 | 1 245 |
| 2007 | 14 732 | 12 386 | 1 024 | 1 322 |
| 2012 | 15 171 | 12 493 | 1 067 | 1 611 |
| 2017 | 15 439 | 12 649 | 1 441 | 1 350 |
| 2023 | 16 208 | 12 924 | 1 862 | 1 421 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 10 489 logements à l'origine, 16 208 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 275 | 2 272 | 2 137 | 1 740 | 1 974 | 1 300 | 1 670 |
| Dont vacants > 2 ans | 479 | 493 | 468 | 425 | 445 | 637 | 438 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 47 | 0,5 % |
| Classe B | 256 | 2,6 % |
| Classe C | 3 226 | 32,4 % |
| Classe D | 4 147 | 41,6 % |
| Classe E | 1 675 | 16,8 % |
| Classe F | 420 | 4,2 % |
| Classe G | 200 | 2,0 % |
Le graphique décompose les 9 971 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en D, 35 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 287 | 12,9 % |
| Classe B | 2 512 | 25,2 % |
| Classe C | 2 363 | 23,7 % |
| Classe D | 2 647 | 26,5 % |
| Classe E | 895 | 9,0 % |
| Classe F | 216 | 2,2 % |
| Classe G | 51 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (27 %), et 62 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 236 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 236 kWh/m²/an, contre 104 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 9 |
| Classe B | 52 | 204 |
| Classe C | 562 | 2 664 |
| Classe D | 1 021 | 3 126 |
| Classe E | 481 | 1 194 |
| Classe F | 183 | 237 |
| Classe G | 72 | 128 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (216 kWh/m²/an) et appartements en classe D (199).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 104 |
| T2 | 494 |
| T3 | 1 111 |
| T4 | 853 |
| T5+ | 177 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rochefort (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Rochefort recense 16 208 logements en 2023: 12 924 résidences principales (79,7 %), 1 862 résidences secondaires et 1 421 logements vacants. Répartition relativement équilibrée entre maisons (46,8 %) et appartements (53,2 %). Le cadre local de Rochefort est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 15 km.
Les deux statuts se partagent le parc de Rochefort: 46,4 % en propriété occupante, 52,0 % en location. Le logement social occupe une place de 18,1 % dans le parc de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 22,6 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 25,4 % du parc remonte à avant 1919. Côté DPE, le parc de Rochefort est dans la moyenne — classe D dominante, 203 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 51,3 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Croissance modérée du parc de Rochefort entre 2017 et 2023 (+5,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 22,7 % de ménages sans voiture, 20,0 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Rochefort est dans les paysages contrastés de la côte atlantique — éclaire les choix d'habitat localement. Côté topographie, Rochefort se trouve dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 15 km, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Rochefort
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rochefort s'établit à 2 316 €, sur la base de 497 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rochefort se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Charente-Maritime.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rochefort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rochefort
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Rochefort évolue de +8,8 %, passant de 2 128 à 2 316 €/m²; 497 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
46,3 % de maisons et 53,7 % d'appartements parmi les 497 transactions enregistrées.
Sur 497 transactions enregistrées, 46,3 % portent sur des maisons (2 306 €/m²) et 53,7 % sur des appartements (2 350 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 497 | 230 | 267 |
| Prix médian/m² | 2 316 € | 2 306 € | 2 350 € |
| Prix moyen/m² | 2 387 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 659 | 2 128 € |
| 2022 | 641 | 2 453 € |
| 2023 | 499 | 2 353 € |
| 2024 | 430 | 2 339 € |
| 2025 | 497 | 2 316 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 878 logements ont été autorisés et 1 638 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 57 %.
Vacance longue durée à Rochefort
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Rochefort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Rochefort: 745 logements autorisés sur 5 ans, 268 pour la dernière année (+34 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rochefort
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Rochefort
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Rochefort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 971 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Rochefort: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
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S'installer à Rochefort : cadre de vie et logement
Avec 23 460 habitants concentrés sur 21,95 km² (1 069 hab/km²), Rochefort affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 19 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 375 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rochefort
Rochefort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rochefort
Composition du parc immobilier à Rochefort
16 208 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 46,9 % de maisons, 53,1 % d'appartements sur un total de 16 208 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Rochefort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 834 logements).
- Avant 1919 25,4 % 3 263 logts
- 1919-1945 10,4 % 1 334 logts
- 1946-1970 24,3 % 3 120 logts
- 1971-1990 22,9 % 2 941 logts
- 1991-2005 9,8 % 1 256 logts
- 2006-2020 7,2 % 919 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Rochefort
1 375 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rochefort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Rochefort PPRN Approuvé approuvé le 26/07/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rochefort
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
206 124 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rochefort
Quel est le prix de l'immobilier à Rochefort ?
Le prix médian au m² à Rochefort est de 2 316 € (données DVF, 497 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 205 000 €.
Comment Rochefort se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Rochefort se classe au 98ᵉ rang sur 459 communes du Charente-Maritime — dans le top 21 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Rochefort ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rochefort est de 5,7 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Rochefort ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Rochefort
Rochefort est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Rochefort se situe dans la moyenne — prix médian 2 316 €/m², dans la ligne de la médiane de la Charente-Maritime.
Le prix médian de Rochefort gagne +8,8 % entre 2021 et 2025. Au total, 2 726 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 306 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 2 350 €/m² (50 m²). Un bien type de 89 m² revient à environ 205 234 €, soit 8,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,5 €/m² pour un appartement et 11,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (11,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Rochefort: 745 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 149 par an.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Rochefort est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 15 km) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).