01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 118 logements dont 12 805 résidences principales, 1 826 résidences secondaires et 1 487 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 805 | 79,4 % |
| Résidences secondaires | 1 826 | 11,3 % |
| Logements vacants | 1 487 | 9,2 % |
Sur les 16 118 logements recensés, 79 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 239 | 25,4 % |
| 1919-1945 | 1 287 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 3 023 | 23,7 % |
| 1971-1990 | 3 041 | 23,9 % |
| 1991-2005 | 1 246 | 9,8 % |
| 2006-2019 | 910 | 7,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (25 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 25 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 911 | 7,1 % |
| 2 pièces | 2 201 | 17,2 % |
| 3 pièces | 3 436 | 26,8 % |
| 4 pièces | 3 106 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 150 | 24,6 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 25 % de logements de cinq pièces ou plus et 24 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 106 | 15 404 | 16 118 |
| Rés. principales | 12 512 | 12 539 | 12 805 |
| Rés. secondaires | 1 008 | 1 435 | 1 826 |
| Vacants | 1 586 | 1 430 | 1 487 |
À Ambarès-et-Lagrave, commune similaire à 117 km, la part de propriétaires est de 56,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 761 | 45,0 % |
| Locataires (privé) | 4 387 | 34,3 % |
| Locataires HLM | 2 427 | 19,0 % |
| Logés gratuitement | 230 | 1,8 % |
Occupation des résidences principales — 45,0 % appartiennent à leurs occupants, 53,2 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 825 | 53,3 % |
| Fioul | 290 | 2,3 % |
| Électricité | 5 107 | 39,9 % |
| Gaz bouteille | 29 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 554 | 4,3 % |
Le gaz de ville équipe 53 % des résidences principales, devant électricité (40 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 869 |
| 2 à 4 ans | 2 893 |
| 5 à 9 ans | 2 519 |
| 10 ans ou plus | 5 524 |
| Total ménages | 12 805 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 011 |
| Sous-occupation modérée | 3 602 |
| Sous-occupation accentuée | 2 630 |
| Suroccupation modérée | 1 168 |
| Suroccupation accentuée | 40 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 964 | 23,1 % |
| 1 voiture | 7 301 | 57,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 540 | 19,8 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 20 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 43,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 489 | 9 532 | 220 | 737 |
| 1975 | 10 737 | 9 741 | 192 | 804 |
| 1982 | 11 472 | 10 097 | 260 | 1 115 |
| 1990 | 12 312 | 10 634 | 432 | 1 246 |
| 1999 | 13 593 | 11 611 | 737 | 1 245 |
| 2006 | 14 584 | 12 458 | 943 | 1 183 |
| 2011 | 15 106 | 12 512 | 1 008 | 1 586 |
| 2016 | 15 404 | 12 539 | 1 435 | 1 430 |
| 2022 | 16 118 | 12 805 | 1 826 | 1 487 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 10 489 logements à l'origine, 16 118 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 275 | 2 272 | 2 137 | 1 740 | 1 974 | 1 300 |
| Dont vacants > 2 ans | 479 | 493 | 468 | 425 | 445 | 637 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 42 | 0,4 % |
| Classe B | 246 | 2,6 % |
| Classe C | 3 097 | 32,1 % |
| Classe D | 4 037 | 41,9 % |
| Classe E | 1 627 | 16,9 % |
| Classe F | 400 | 4,1 % |
| Classe G | 194 | 2,0 % |
Le graphique décompose les 9 643 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en D, 35 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 205 | 12,5 % |
| Classe B | 2 403 | 24,9 % |
| Classe C | 2 310 | 24,0 % |
| Classe D | 2 593 | 26,9 % |
| Classe E | 873 | 9,1 % |
| Classe F | 208 | 2,2 % |
| Classe G | 51 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (27 %), et 61 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 237 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 237 kWh/m²/an, contre 104 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 8 |
| Classe B | 45 | 201 |
| Classe C | 521 | 2 576 |
| Classe D | 974 | 3 063 |
| Classe E | 460 | 1 167 |
| Classe F | 175 | 225 |
| Classe G | 71 | 123 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (217 kWh/m²/an) et appartements en classe D (199).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 104 |
| T2 | 494 |
| T3 | 1 111 |
| T4 | 853 |
| T5+ | 177 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rochefort (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Rochefort recense 16 118 logements en 2022: 12 805 résidences principales (79,4 %), 1 826 résidences secondaires et 1 487 logements vacants. Répartition relativement équilibrée entre maisons (46,1 %) et appartements (53,9 %). Le cadre local de Rochefort est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, à basse altitude (18 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 15 km.
Les deux statuts se partagent le parc de Rochefort: 45,0 % en propriété occupante, 53,2 % en location. Le logement social occupe une place de 19,0 % dans le parc de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 22,6 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 25,4 % du parc remonte à avant 1919. Côté DPE, le parc de Rochefort est dans la moyenne — classe D dominante, 203 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 53,3 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Croissance modérée du parc de Rochefort entre 2016 et 2022 (+4,6 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 23,1 % de ménages sans voiture, 19,8 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Rochefort est dans les paysages contrastés de la côte atlantique — éclaire les choix d'habitat localement. Côté topographie, Rochefort se trouve à basse altitude (18 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 15 km, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Rochefort en 2026 ?
Ancienne ville arsenal au patrimoine historique preserve, Rochefort affiche une demographie en leger recul et un taux de chomage eleve. Dans ce contexte, le marche immobilier revele une correction recente des prix. Faut-il y voir une opportunite d'investissement en 2026 ?
Avec un confort de services classe dans le top 10 % national et une attractivite territoriale elevee, Rochefort seduit mais necessite une selection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle et d'accepter un risque economique local, pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Correction de -8,6 % : point d'entree potentiel
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Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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Positionnement sur le marché
- Inferieure de plus de 40 % au prix median national, Rochefort reste tres accessible.
- Se situe dans la moitie superieure des prix du departement, mais reste moins chere que les stations balneaires.
- Rendement locatif brut de 5,8 %, superieur a celui des grandes metropoles ou il plafonne a 3-4 %.
Analyse du marché immobilier à Rochefort
Acheter demande un effort important : 8,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Rochefort : opportunités et risques
Le rendement brut locatif, aux alentours de 5,8 % pour les appartements, apparait correct. Toutefois, la taxe fonciere sur le batis elevee (59,57 % en 2024) vient significativement rogner ce rendement, sans compter les frais de gestion et la vacance locative. Le rendement net approche les 3 %, comme l'indique notre simulation.
Attention au parc ancien : 35,5 % des logements datent d'avant 1945. Si seulement 6,1 % sont des passoires thermiques (F/G), le risque renovation reste present et doit etre integre dans le calcul, d'autant que la classe energetique dominante est D.
La strategie la plus adaptee reste la location annuelle, tiree par une demande locative soutenue (IOL 5,7/10) et un parc locatif representant 46,3 % des residences principales. La pression touristique moderee (IPTI 4,1/10) limite l'interet d'un investissement en meuble saisonnier pur.
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Données du marché immobilier à Rochefort
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a recule de 8,6 % en 2024, selon les donnees DVF, effacant une partie des gains post-pandemie. Cette correction ramene le metre carre a 2 364 €, un niveau qui pourrait stabiliser le marche apres la surchauffe.
Comparativement, Rochefort se positionne en milieu de tableau face a ses voisines : elle reste 7 % plus chere que Saintes mais 64 % moins chere que Royan. Cet ecart souligne un effet de levier interessant par rapport au littoral, malgre des indicateurs economiques moins solides.
Le contexte territorial, marque par un taux de chomage de 18,9 % et une legere erosion demographique, pese sur la demande locale. Neanmoins, la presence de 27 etablissements scolaires et d'une gare en coeur de ville soutient l'attractivite aupres des menages exterieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rochefort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix medians ont progresse de 2020 a 2022, passant de 2 272 €/m² a 2 667 €/m², avant une correction a 2 364 €/m² en 2024. Cette baisse de 8,6 % sur un an traduit un retour a des niveaux plus soutenables apres la flambee post-Covid. Les appartements resistent mieux (2 396 €/m²) que les maisons (2 316 €/m²). Comparee a ses voisines, Rochefort reste plus accessible que Royan mais affiche une decote moderee par rapport a Saintes. Pour un acheteur en 2026, cela peut representer une fenetre d'opportunite avant une eventuelle consolidation.
Évolution du marché immobilier de Rochefort
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Rochefort évolue de +9,3 %, passant de 2 166 à 2 368 €/m²; 527 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 527 transactions en 2024, le marche rochefortais est actif, notamment sur les appartements (290 ventes, surface mediane 48 m²). Le volume baisse par rapport aux pics de 2021-2022 (864 et 820 ventes), indiquant un ralentissement. Les prix moyens (3 474 €/m²) depassent largement les medians (2 364 €/m²), signe d'un marche a deux vitesses avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le profil typique des biens vendus est un appartement de deux pieces dans l'ancien, comme l'indique la surface mediane. Le marche est plutot equilibre entre vendeurs et acheteurs apres la periode de frenesie.
Répartition des ventes
45,0 % de maisons et 55,0 % d'appartements parmi les 527 transactions enregistrées.
Sur 527 transactions enregistrées, 45,0 % portent sur des maisons (2 316 €/m²) et 55,0 % sur des appartements (2 396 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 527 | 237 | 290 |
| Prix médian/m² | 2 368 € | 2 316 € | 2 396 € |
| Prix moyen/m² | 2 567 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 718 | 2 166 € |
| 2022 | 691 | 2 501 € |
| 2023 | 530 | 2 398 € |
| 2024 | 464 | 2 364 € |
| 2025 | 527 | 2 368 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve s'accelere a Rochefort : 913 logements autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance en hausse de 228 % par rapport a la periode precedente. Ce dynamisme traduit une attractivite residentielle reelle, portee par l'intercommunalite Rochefort Ocean, mais il faut veiller a l'equilibre entre offre et demande, dans un contexte de decroissance demographique (-0,5 % sur 5 ans). Les 112 logements autorises en 2024 montrent une volonte de developpement. Pour l'investisseur, cela signifie des opportunites dans le neuf, mais aussi un risque de sur-offre si la demande locale, fragilisee par le chomage, ne suit pas.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 866 logements ont été autorisés et 1 638 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 57 %.
Vacance longue durée à Rochefort
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rochefort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Rochefort: 739 logements autorisés sur 5 ans, 262 pour la dernière année (+33 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rochefort
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rochefort
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 5,9 % au net d'environ 3,0 % est crucial. À Rochefort, la taxe foncière sur le bâti est de 59,57 %, soit un coût annuel substantiel. Ajoutez la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative et une provision pour vacance ou petits travaux. Le taux de vacance local de 9,2 % suggère de prévoir une marge de sécurité.
Performance énergétique du parc à Rochefort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 643 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Rochefort: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Avec une classe D dominante et seulement 6,1 % de passoires thermiques (F/G), le parc rochefortais est dans la moyenne nationale. Attention néanmoins aux logements antérieurs à 1945 (35,5 % du parc). La réglementation interdira la location des passoires à partir de 2025. Pour un achat durable, visez au minimum un DPE D et budgettez des travaux de rénovation énergétique sur les biens les plus anciens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 (surface médiane 48 m²) en centre-ville, bien connectés aux commerces et services, pour cibler les jeunes actifs et les étudiants. Les petites maisons avec jardin en périphérie peuvent attirer les familles. L'ancien domine le parc (seulement 7,1 % construit après 2006), imposant une vigilance accrue sur le DPE. Les passoires thermiques (F/G) représentent 6,1 % du parc, un risque réglementaire et financier à intégrer avant 2028.
Quelles zones cibler à Rochefort ?
Le centre-ville historique, autour de la Corderie Royale et de la Place Colbert, offre la meilleure liquidité locative mais les prix d'acquisition sont plus élevés. Les quartiers proches de la gare (1,1 km) et les zones résidentielles calmes de la périphérie (communes de l'agglomération) présentent un bon compromis prix/demande. Méfiance sur les secteurs exposés aux risques naturels (PPR actifs), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente. Les projets de renouvellement urbain sont à surveiller.
Calculateur de rendement à Rochefort
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Risques à connaître avant d'investir à Rochefort
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9,2 % qui indique un marché local parfois saturé. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage élevé (18,9 %), limite la solvabilité des candidats locataires. La vétusté du parc (classe D dominante) expose à des travaux de rénovation énergétique coûteux, surtout avec la loi Climat. Enfin, la taxe foncière (59,57 % en 2024) grève significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Rochefort
- Oublier la taxe foncière à 59,57 % dans le calcul de rentabilité.
- Sous-estimer les frais de gestion, surtout à distance.
- Négliger le taux de vacance local de 9,2 %.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché rochefortais, sous influence touristique (14 hébergements, 2 campings), est plus actif du printemps à l'été, avec une affluence de visiteurs potentiellement acheteurs. L'automne reste dynamique avant la trêve hivernale. Pour un vendeur, mettre en avant son bien entre avril et septembre maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations sur les biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Rochefort possède 18 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 50,2 ans.
- Le taux de chômage local atteint 18,9 %.
S'installer à Rochefort : cadre de vie et logement
Rochefort offre un cadre de vie dote d'equipements exceptionnels pour une ville de cette taille, avec 1 319 equipements recenses par l'INSEE. Le centre-ville historique, avec ses 18 monuments proteges, son arsenal et la Corderie Royale, genere une attractivite residentielle et touristique certaine.
Le profil demographique est age (age median 50,2 ans, 36,4 % de plus de 60 ans), ce qui oriente la demande vers des logements de plain-pied et des services de sante nombreux (389 equipements). La commune est bien connectee (fibre a 92,8 %) et dessert par une gare, un atout pour les tele-travailleurs ou les actifs mobiles.
Carte du marché immobilier à Rochefort
Rochefort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rochefort
Le climat océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 13,5 °C et 775 mm de pluie, convient aux personnes recherchant des hivers doux et des étés supportables. La faible altitude de 5 m et la proximité de l'océan atténuent les extrêmes. Ce cadre est particulièrement adapté aux retraités ou aux actifs en télétravail, attirés par la douceur de vivre charentaise, loin des rigueurs continentales.
À qui s'adresse Rochefort ?
Rochefort s'adresse d'abord aux budgets intermédiaires recherchant une ville à taille humaine dotée de tous les services. Les amateurs d'histoire et de patrimoine naval y trouveront un cadre unique. La ville convient aux retraités (36,4 % de 60 ans et +) en raison de son offre de santé dense (389 équipements) et de son rythme paisible. Les jeunes actifs travaillant dans le bassin rochefortais ou en télétravail (score numérique 9/100) peuvent y trouver un logement plus spacieux qu'en métropole. En revanche, les chercheurs d'animation nocturne ou de forte croissance patrimoniale seront déçus.
Avantages et limites à Rochefort
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (Corderie Royale, Hermione)
- Position géographique entre fleuve Charente et océan Atlantique
- Ville très bien équipée en services, commerces et santé
- Dessertes multiples : gare, aéroport proche, accès rapide au TGV
- Prix immobiliers plus accessibles que sur la côte (Royan)
− À prendre en compte
- Démographie en léger déclin (-5,3% en 10 ans)
- Taux de chômage élevé (18,9%), économie fragile
- Présence de risques naturels (radon, inondations, PPR actifs)
Composition du parc immobilier à Rochefort
16 118 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 46,3 % de maisons, 53,7 % d'appartements sur un total de 16 118 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 16 118 logements est équilibré (46,3 % de maisons). La part de propriétaires-occupants (45,0 %) et le faible taux de résidences secondaires (11,3 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, plutôt stable. Cependant, un taux de vacance de 9,2 % et un léger déclin démographique (-0,5 % en 5 ans) indiquent des quartiers potentiellement moins dynamiques à vérifier.
Ancienneté du parc à Rochefort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 745 logements).
- Avant 1919 25,4 % 3 239 logts
- 1919-1945 10,1 % 1 287 logts
- 1946-1970 23,7 % 3 023 logts
- 1971-1990 23,9 % 3 041 logts
- 1991-2005 9,8 % 1 246 logts
- 2006-2019 7,1 % 910 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Rochefort
1 319 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rochefort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Rochefort est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR). La sismicité est modérée et le radon présent à un niveau moyen. Consultez systématiquement le cadastre des risques et le PPR en mairie avant tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurance. La commune a connu 17 arrêtés de catastrophe naturelle, liés principalement aux inondations et submersions marines.
Cas pratique : un achat type à Rochefort
Une maison de 86 m² (surface type pour le prix médian total) coûte environ 191 694 €. Cela représente 9,4 années de revenu médian local (20 380 €). Avec un apport de 10 % (19 169 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 950 €, auxquels il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 100 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Rochefort
- Ne pas consulter le PPR Rochefort en mairie.
- Oublier de vérifier le DPE avant de faire une offre.
- Négliger l'état des parties communes en copropriété.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux de chômage local de 18,9 %.
Points clés à retenir à Rochefort
- Prix médian à 2 364 €/m², en baisse de 8,6 % sur un an.
- Rendement brut autour de 5,9 %, net d'environ 3,0 %.
- Climat doux avec une température moyenne de 13,5 °C.
- Les appartements sont plus chers (2 396 €/m²) que les maisons (2 316 €/m²).
- Loyer moyen : 12,5 €/m² pour un appartement.
- Parc immobilier composé à 46,3 % de maisons individuelles.
- 35,5 % du parc est antérieur à 1945, influant sur l'état.
- Un bien type coûte 122 640 € (appart) ou 191 694 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rochefort ?
À Rochefort, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros et de la proximité des 27 écoles, des 255 commerces et de la gare (1,1 km). Un DPE performant (classe A à C) devient un atout majeur face à la réglementation. Pour une maison, la surface de terrain et l'exposition au soleil comptent. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (frais, état) font varier le prix au m² de plus de 20 %.
Estimation indicative d'une maison à Rochefort
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
210 752 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien à Rochefort, c'est risquer une mise en vente inefficace et un allongement des délais dans un marché devenu plus sélectif. Sous-évaluer, c'est se priver de plusieurs milliers d'euros, surtout pour un bien rare comme une maison rénovée en centre-ville. Une estimation précise, fondée sur les transactions réelles et les spécificités du quartier, est le premier levier pour vendre dans des conditions optimales. Elle permet de fixer un prix d'appel attractif et crédible, générant un contact qualifié avec les acheteurs sérieux.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le différentiel de prix entre le quartier de la Gare et le vieux centre, l'impact d'une rue passante. Il évalue l'état réel (humidité, qualité de la rénovation) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, locaux ou attirés par la Corderie Royale, et de négocier un prix ferme, évitant les offres conditionnelles qui font perdre du temps.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², trop agrégé.
- Oublier de valoriser un DPE performant (A à C).
- Négliger l'impact des 18 monuments historiques sur l'attrait du centre.
- Vendre sans professionaliser la visite et les photos.
Investir à Rochefort : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas : la reussite d'un investissement immobilier a Rochefort depend d'une connaissance fine des quartiers et des biens. Notre reseau de professionnels locaux vous guide pour concretiser votre projet.
Les donnees dessinent un marche contraste : saurez-vous en tirer parti avec l'aide d'un expert local ?
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- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Rochefort
- Evolution des prix et dynamique du marche local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rochefort
Quel est le prix immobilier moyen a Rochefort ?
Le prix median est de 2 364 €/m² en 2024, mais le prix moyen, tire par les biens haut de gamme, atteint 3 474 €/m². La fourchette mediane des transactions se situe entre 1 762 et 3 251 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir a Rochefort ?
La correction de -8,6 % des prix en 2024 peut constituer un point d'entree interessant pour un investisseur locatif patient, a condition de bien selectionner le bien et le secteur. Le marche semble en phase de stabilisation.
Rochefort est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Rochefort est 7 % plus chere que Saintes mais 24 % moins chere que Cognac et 64 % moins chere que Royan. Elle offre un compromis entre accessibilite et equipements.
Quel rendement locatif esperer a Rochefort ?
Le rendement brut est d'environ 5,8 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Apres deduction des charges, le rendement net se rapproche de 3 %, selon les estimations standards.
Quels sont les quartiers a privilegier a Rochefort ?
Les secteurs proches du centre-ville historique et de la gare beneficient de la meilleure demande locative. Les quartiers en renovation pres de l'Arsenal presentent aussi un potentiel, a etudier au cas par cas.
Marché immobilier des communes voisines
Rochefort affiche un prix au m² inferieur de 24 % a Cognac et de 64 % a Royan, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur en quete de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rochefort.
Communes limitrophes de Rochefort
Rochefort est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Rochefort se situe dans la moyenne — prix médian 2 368 €/m², dans la ligne de la médiane de la Charente-Maritime.
Le prix médian de Rochefort gagne +9,3 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 2 930 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 316 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 2 396 €/m² (50 m²). Un bien type de 89 m² revient à environ 206 124 €, soit 10,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,5 €/m² pour un appartement et 11,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (11,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Rochefort: 739 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 148 par an.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Rochefort est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral charentais, à 15 km, à basse altitude (18 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).