01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 497 logements dont 10 013 résidences principales, 311 résidences secondaires et 1 172 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 013 | 87,1 % |
| Résidences secondaires | 311 | 2,7 % |
| Logements vacants | 1 172 | 10,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 11 497.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 685 | 17,0 % |
| 1919-1945 | 1 405 | 14,1 % |
| 1946-1970 | 2 847 | 28,7 % |
| 1971-1990 | 2 467 | 24,8 % |
| 1991-2005 | 1 025 | 10,3 % |
| 2006-2019 | 508 | 5,1 % |
La période 1946-1970 concentre 29 % du parc, tandis que 17 % datent d'avant 1919 et 5 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 352 | 3,5 % |
| 2 pièces | 1 433 | 14,3 % |
| 3 pièces | 2 606 | 26,0 % |
| 4 pièces | 2 567 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 3 055 | 30,5 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 31 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 234 | 11 276 | 11 497 |
| Rés. principales | 9 813 | 9 750 | 10 013 |
| Rés. secondaires | 215 | 287 | 311 |
| Vacants | 1 207 | 1 240 | 1 172 |
En comparaison, Ambarès-et-Lagrave (à 85 km) enregistre 56,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 626 | 46,2 % |
| Locataires (privé) | 3 686 | 36,8 % |
| Locataires HLM | 1 552 | 15,5 % |
| Logés gratuitement | 150 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 46,2 %, locataires 52,3 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 887 | 58,8 % |
| Fioul | 215 | 2,1 % |
| Électricité | 3 482 | 34,8 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 411 | 4,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 566 |
| 2 à 4 ans | 2 366 |
| 5 à 9 ans | 1 939 |
| 10 ans ou plus | 4 143 |
| Total ménages | 10 013 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 090 |
| Sous-occupation modérée | 2 856 |
| Sous-occupation accentuée | 2 153 |
| Suroccupation modérée | 513 |
| Suroccupation accentuée | 33 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 803 | 18,0 % |
| 1 voiture | 5 713 | 57,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 497 | 24,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 57 % à une voiture et 25 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 47,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 808 | 7 196 | 113 | 499 |
| 1975 | 8 625 | 7 829 | 112 | 684 |
| 1982 | 9 260 | 8 198 | 117 | 945 |
| 1990 | 9 817 | 8 448 | 249 | 1 120 |
| 1999 | 10 139 | 9 008 | 201 | 930 |
| 2006 | 10 995 | 9 651 | 191 | 1 152 |
| 2011 | 11 234 | 9 813 | 215 | 1 207 |
| 2016 | 11 276 | 9 750 | 287 | 1 240 |
| 2022 | 11 497 | 10 013 | 311 | 1 172 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 808 logements à l'origine, 11 497 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 207 | 1 274 | 1 342 | 1 313 | 1 381 | 1 000 |
| Dont vacants > 2 ans | 496 | 482 | 473 | 458 | 422 | 536 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 0,4 % |
| Classe B | 122 | 1,8 % |
| Classe C | 2 217 | 33,0 % |
| Classe D | 2 825 | 42,1 % |
| Classe E | 1 035 | 15,4 % |
| Classe F | 338 | 5,0 % |
| Classe G | 156 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 42 % des logements et 35 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 079 | 16,1 % |
| Classe B | 1 297 | 19,3 % |
| Classe C | 1 556 | 23,2 % |
| Classe D | 1 995 | 29,7 % |
| Classe E | 566 | 8,4 % |
| Classe F | 194 | 2,9 % |
| Classe G | 31 | 0,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (30 %), et 59 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 235 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 115 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 7 |
| Classe B | 51 | 71 |
| Classe C | 453 | 1 764 |
| Classe D | 863 | 1 962 |
| Classe E | 608 | 427 |
| Classe F | 214 | 124 |
| Classe G | 84 | 72 |
Les maisons affichent une classe dominante D (232 kWh/m²/an), les appartements D (188) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 79 |
| T2 | 343 |
| T3 | 703 |
| T4 | 579 |
| T5+ | 169 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cognac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cognac est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Charente. (sur 8 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Cognac est le petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Charente. (sur 8 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Cognac compte 11 497 logements à l'issue du recensement 2022, dont 10 013 résidences principales. Au plan typologique, la maison (60,1 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (39,9 %). À l'échelle locale, Cognac est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, à 30 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (46,2 %) et locataires (52,3 %). 15,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 22,9 % (cible 20,0 %).
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 17,0 % de l'offre résidentielle communale. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 203 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 58,8 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 18,0 % de ménages sans voiture, 24,9 % à au moins deux voitures.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine. Le cadre géographique à 30 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Cognac en 2026 ?
Cognac, ville d'art et d'histoire mondialement connue pour son eau-de-vie, se situe dans un territoire aux indicateurs contrastés. Si son attractivité patrimoniale et son niveau d'équipements sont notables, la dynamique démographique est atone et le chômage dépasse 13 %. Investir ici exige de bien comprendre ces paradoxes.
Avec un écart de prix de 90 % par rapport à Blanquefort, Cognac représente un marché à fort effet de levier pour les investisseurs recherchant un ancrage territorial solide.
Verdict
➤ Investir à Cognac suppose de privilégier le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant une plus-value immobilière limitée à court terme.
Points clés
- ✓ Correction de -4,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Forte attractivité territoriale (IAT 7,7/10)
- ✓ Très haut niveau d'équipements et de services
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 0,6/10)
- ⚠ Démographie en léger déclin (-0,5 % en 5 ans)
- ⚠ Taux de chômage local élevé à 13,4 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 45 % à la moyenne nationale.
- Dans le top quart des communes les plus attractives du département de la Charente.
- Un rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles et du littoral atlantique proche.
Analyse du marché immobilier à Cognac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cognac : opportunités et risques
Investir à Cognac en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, évalué à 6,0 % pour les maisons. D'après les données de l'INSEE, le parc locatif privé est sollicité dans une ville où moins d'un habitant sur deux est propriétaire. La demande locative existe, mais elle est sensible au pouvoir d'achat, ce qui impose de viser des biens modérés en loyer.
Toutefois, l'investisseur doit intégrer des charges substantielles. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,94 %, et le parc ancien (31,1 % d'avant 1945) comporte un risque rénovation. Si seulement 7,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), la classe énergétique dominante D (202 kWh/m²/an) laisse entrevoir des travaux de mise aux normes pour respecter la loi Climat et Résilience.
La stratégie de plus-value à court terme semble hasardeuse compte tenu de la tendance baissière récente et de la démographie déclinante. En revanche, l'écart de valorisation avec l'aire urbaine bordelaise (Bruges à +122 %) pourrait offrir une marge de hausse à long terme, si la ville renforce son attractivité pour les actifs travaillant à distance, profitant d'une connectivité fibre excellente (91,4 %).
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Données du marché immobilier à Cognac
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le prix médian à Cognac s'établit à 1 704 €/m², en retrait de 4,3 % sur un an. Cette correction fait suite à un cycle haussier intense entre 2020 et 2022, où les prix ont grimpé de plus de 30 %. Le marché entre dans une phase de consolidation, typique des ajustements post-crise du crédit.
La structure des transactions révèle un double marché. Les appartements, avec un prix médian de 1 854 €/m², sont portés par la demande en centre-ville, tandis que les maisons à 1 650 €/m² représentent l'offre majoritaire. Néanmoins, le taux de vacance de 10,2 % et les 2,7 % de résidences secondaires seulement indiquent un parc principalement occupé par des résidents permanents, sans pression touristique significative.
Ancré dans un territoire aux services très développés (ICS de 8,7/10), le marché immobilier cognacais reste tributaire de la santé économique locale. Le taux de chômage à 13,4 % et le revenu médian de 21 980 € constituent des freins structurels à une forte appréciation des prix, comme le montre l'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique à 0,6/10.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cognac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cognac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 604 €/m² → 1 704 €/m² (+6,2 %), volume annuel actuel 320 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière un effort d'accès au logement particulièrement lourd pour les habitants. Pour acquérir une maison type de 89 m², il faut mobiliser 7,3 années de revenu médian local, un niveau élevé qui explique le taux de propriétaires limité à 46,2 %. Du point de vue de l'investisseur, le rendement brut des maisons (6,0 %) est intéressant, mais il est important de le nuancer. Après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière à 49,94 %), le rendement net estimé chute autour de 3,4 %. L'effort financier réel est donc significatif et la rentabilité dépend fortement de la capacité à maîtriser les coûts et à sélectionner un bien économe en énergie.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Cognac, en baisse à 360 ventes en 2024, indique un marché qui s'est normalisé après les pics d'activité de 2021-2022. La répartition entre maisons (236 ventes) et appartements (131) reflète la structure du parc, majoritairement individuel. Les prix moyens (2 554 €/m²) restent supérieurs aux médians (1 704 €/m²), signe que des biens de qualité ou mieux situés tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est désormais en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un certain pouvoir de négociation, surtout face aux biens moins énergivores. Le profil typique des biens vendus est une maison ancienne (31,1 % du parc est antérieur à 1945) d'environ 90 m², nécessitant souvent des travaux de rénovation énergétique.
Répartition des ventes
73,8 % de maisons et 26,3 % d'appartements parmi les 320 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (73,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 650 €/m² pour les maisons et 1 854 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 320 | 236 | 84 |
| Prix médian/m² | 1 704 € | 1 650 € | 1 854 € |
| Prix moyen/m² | 1 967 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 448 | 1 604 € |
| 2022 | 443 | 1 829 € |
| 2023 | 344 | 1 835 € |
| 2024 | 295 | 1 778 € |
| 2025 | 320 | 1 704 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cognac est vigoureuse, avec 562 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 84 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, concentrée sur 89 permis en 2024, témoigne de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la ville. Toutefois, cette offre neuve croissante intervient dans un contexte de stagnation, voire de léger déclin démographique (-0,5 % en 5 ans). Il existe donc un risque de création d'une sur-offre relative, notamment sur le segment de l'accession à la propriété, qui pourrait peser sur les prix des biens anciens. Les nouvelles constructions se concentrent logiquement dans les zones en cours d'urbanisation, souvent mieux desservies par la fibre (91,4 % de couverture).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 138 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 922 autorisations pour 1 398 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Cognac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cognac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cognac totalise 470 logements sur 5 ans, soit +2 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Cognac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cognac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique de soustraire plusieurs postes. À Cognac, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,94 %. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 10,2 %), l'assurance propriétaire non-occupant, et les menues réparations. Pour un appartement, cela réduit le rendement d’environ 2,5 points. Un fonds de roulement est indispensable.
Performance énergétique du parc à Cognac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 718 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cognac est D, avec 7,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D dominante (202 kWh/m²/an) révèle un parc globalement énergivore, typique des constructions anciennes (31,1 % d'avant 1945). Les passoires thermiques (F/G) représentent 7,4 % du stock. Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, reste un risque réglementaire : les logements classés G seront interdits de location en 2025, les F en 2028. Un DPE défavorable pèse sur la valorisation et nécessitera un plan de travaux pour rester conforme.
Quelles zones cibler à Cognac ?
Le centre-bourg historique, avec ses 20 monuments protégés, attire les locataires sensibles au cadre, mais les prix y sont plus élevés. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Les zones en développement, près de la gare (1,5 km) ou des axes routiers, peuvent offrir des opportunités. Toutefois, la ville est compacte (15 km²), et les écarts de prix entre quartiers sont modérés.
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Risques à connaître avant d'investir à Cognac
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans nos calculs, liée au taux de chômage local (13,4 %) et à la baisse démographique. La dépendance économique à l'industrie du cognac expose à une conjoncture sectorielle. Le parc ancien implique des rénovations énergétiques : 7,4 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumis à des restrictions locatives dès 2025. La taxe foncière (49,94 % en 2024) grève aussi la rentabilité.
Cas pratique : un investissement type à Cognac
Pour un appartement type de 53 m² (valeur médiane 125 875 €), le loyer attendu est d'environ 588 € par mois (11,1 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net plafonne à 3,1 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité serait d'environ 600 €, créant un effort résiduel faible, voire un léger cash-flow positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Cognac
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,94 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,2 % du parc).
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
L'activité immobilière à Cognac suit un rythme classique : un pic au printemps (avril-juin) et une reprise en septembre. L'été, marqué par la chaleur et le tourisme autour du patrimoine, peut être propice aux visites mais ralentit les transactions administratives. La période de la taxe foncière (échéance en octobre) pousse rarement à la vente. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Cognac compte 20 monuments historiques protégés.
- Le score numérique de la ville est de 9/100.
- L'âge médian des Cognaçais est de 45,1 ans.
S'installer à Cognac : cadre de vie et logement
S'installer à Cognac, c'est choisir une ville dotée d'un patrimoine historique exceptionnel (20 monuments protégés) et d'une gamme d'équipements particulièrement complète pour sa taille. Les 797 équipements recensés par l'INSEE, dont 190 dans la santé et 349 services, garantissent une autonomie quotidienne rare en milieu de cette catégorie.
Le cadre de vie est aussi marqué par des contraintes à connaître. La commune est soumise à un PPR (Plan de Prévention des Risques) actif pour son agglomération et compte 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est modérée et le radon faible. Le climat, avec des précipitations annuelles de 772 mm et une température moyenne de 13,7°C, est typique du Sud-Ouest.
Le profil démographique, avec un âge médian de 45,1 ans et un indice de vieillissement de 213,6, dessine une population mature. Ceci, combiné à un taux d'emploi de 66,5 %, façonne une demande locative et une clientèle acheteuse spécifiques, orientées vers la stabilité et la qualité de vie plutôt que vers une forte mobilité.
Carte du marché immobilier à Cognac
Cognac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cognac
Avec une température moyenne de 13,7 °C et 772 mm de précipitations annuelles, Cognac bénéficie d'un climat océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès, avec un ensoleillement généreux. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une douceur de vivre, à l'abri des grands froids. L'altitude moyenne de 22 m limite les gelées fréquentes. Un cadre idéal pour les activités de plein air toute l'année.
À qui s'adresse Cognac ?
Cognac s'adresse aux familles recherchant une maison à prix modéré, aux retraités attirés par le calme et le patrimoine, et aux actifs travaillant dans la filière cognac ou les services locaux. Les amateurs de vie urbaine intense ou très mobiles trouveront moins leur compte, l'animation culturelle et les transports en commun étant limités. La part de logements sociaux (19 %) et le taux de pauvreté modéré (rang 2/8 dans sa catégorie) dessinent une mixité sociale réelle.
Avantages et limites à Cognac
✓ Points forts
- Prix immobiliers abordables comparés aux villes voisines.
- Cadre de vie paisible avec un riche patrimoine historique (20 monuments).
- Proportion élevée de maisons individuelles (61,8 %).
- Équipements et services nombreux pour une petite ville (797 équipements).
- Climat océanique doux, température moyenne 13,7 °C.
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-4,3 % sur un an) avec risque de moins-value.
- Taux de chômage élevé (13,4 %) et baisse démographique.
- Exposition à des risques naturels (inondations, sismicité modérée).
Composition du parc immobilier à Cognac
11 497 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Cognac combine 61,8 % de maisons et 38,2 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
La structure du parc, avec 61,8 % de maisons et seulement 2,7 % de résidences secondaires, indique un marché ancré dans la résidence principale, stable et familial. Le taux de propriétaires occupants (46,2 %) est modéré, laissant une large place à la location. Un taux de vacants de 10,2 % peut indiquer des opportunités de rénovation dans l'ancien. Ce paysage reflète une demande diversifiée, entre maisons de ville et appartements recherchés près du centre.
Ancienneté du parc à Cognac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 936 logements).
- Avant 1919 17,0 % 1 685 logts
- 1919-1945 14,1 % 1 405 logts
- 1946-1970 28,7 % 2 847 logts
- 1971-1990 24,8 % 2 467 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 025 logts
- 2006-2019 5,1 % 508 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cognac
797 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cognac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), notamment pour les inondations et le risque technologique lié à Jas Hennessy. La sismicité est modérée et le radon faible. Ces contraintes, courantes dans la région, n'interdisent pas la construction mais imposent des règles spécifiques (matériaux, niveaux de plancher). Consulter le cadastre des risques et l'état des arrêtés catastrophes naturelles (15 recensés) est une étape obligatoire avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Cognac
Acquérir une maison type de 89 m² à Cognac représente un budget de 160 200 €. Cela équivaut à environ 7,3 années du revenu médian local (21 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 900 €. Ajoutez environ 16 000 € de frais de notaire. Un tel achat est accessible à un ménage de classe moyenne avec un apport consolidé.
Erreurs à éviter quand on achète à Cognac
- Omettre de vérifier le DPE et les travaux associés.
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Ignorer la proximité réelle des 21 écoles ou commerces.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix.
Points clés à retenir à Cognac
- Prix médian à 1 704 €/m², en baisse de 4,3 % sur un an.
- Rendement brut moyen : 5,6 % pour les appartements.
- Climat doux : 13,7°C de moyenne et 772 mm de pluie.
- Maisons à 1 650 €/m², appartements à 1 854 €/m².
- Taxe foncière élevée : 49,94 % du revenu cadastral.
- Parc composé à 61,8 % de maisons individuelles.
- Le DPE influence fortement la valorisation.
- Taux de chômage à 13,4 %, supérieur à la moyenne départementale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cognac ?
À Cognac, la valeur est fortement corrélée à l'état général et à la performance énergétique. Un bien rénové avec un bon DPE se vend jusqu'à 15 % plus cher au m² qu'un équivalent vétuste. La proximité des 21 écoles, des 157 commerces et de la gare (1,5 km) est un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage et la vue sur les 20 monuments historiques peuvent générer une surcote. L'absence de fibre (couverture à 91,4 %) est un frein.
Estimation indicative d'une maison à Cognac
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 952 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Vendre au bon prix exige une connaissance fine du marché local. Une estimation trop haute allonge la vente, une estimation trop basse génère une moins-value. À Cognac, où les prix baissent, il est crucial de se positionner juste pour attirer les acheteurs. Les données DVF 2024, croisées avec les caractéristiques de votre bien (surface, état, quartier), permettent une évaluation objective. L'expertise locale est d'autant plus importante que le parc est ancien (31,1 % d'avant 1945) et que les risques naturels (inondations) peuvent affecter la valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un expert local décrypte les micro-marchés : un appartement rue de l'Isle d'Or n'a pas la même valeur qu'un bien près de la zone commerciale. Il ajuste le prix selon l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et connaît les projets d'aménagement de la CA du Grand Cognac. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, accélérant la vente. Enfin, il vous aide à négocier en tenant compte de la baisse récente des prix (-4,3 %), un facteur que les outils en ligne peinent à intégrer en temps réel.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Cacher un DPE dégradé ou des risques connus.
- Ne pas valoriser un bon état général et une rénovation.
- Oublier de mentionner la fibre (91,4 % de couverture).
Investir à Cognac : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux offre une photographie. Passer à l'action requiert une expertise fine des microsecteurs et une négociation ajustée à un marché en phase de correction. Une connaissance intime des rues et des copropriétés est décisive.
Les données tracent une tendance. Un investissement réussi dépendra du choix précis du bien et de son quartier.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Cognac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 360 ventes récentes à Cognac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cognac
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cognac
Quel est le prix immobilier moyen à Cognac ?
Le prix moyen global à Cognac est de 2 554 €/m² en 2024, selon les données DVF. Le prix médian, plus représentatif, est de 1 704 €/m², avec une fourchette centrale allant de 1 386 € à 2 561 €/m² pour 50 % des transactions.
Est-ce le bon moment pour investir à Cognac ?
Le marché est en correction (-4,3 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif brut est correct (5,6-6,0 %), mais l'investissement est à envisager sur le moyen terme, la dynamique de plus-value étant actuellement atone.
Cognac est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cognac est nettement moins chère que les communes de la périphérie bordelaise ou du littoral. Son prix au m² est inférieur de 47 % à celui d'Ambarès-et-Lagrave et de 104 % à celui de Royan.
Quel rendement locatif espérer à Cognac ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,6 % pour un appartement et 6,0 % pour une maison. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé se situe autour de 3,1 % à 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Cognac ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 13,4 %), démographiques (léger déclin) et liés au parc ancien (rénovation énergétique). La taxe foncière est également élevée, à 49,94 %.
Marché immobilier des communes voisines
Cognac présente un écart de valorisation majeur par rapport à des voisines comme Blanquefort (+90 %) ou Royan (+104 %), offrant une marge de sécurité et un potentiel de convergence si ses indicateurs attractifs se renforcent.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cognac.
Communes limitrophes de Cognac
Cognac est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 704 €/m² à Cognac contre 1 569 €/m² pour la Charente.
Le marché immobilier de Cognac est en hausse progressive: +6,2 % entre 2021 et 2025. 1 850 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,2 % du prix médian.
Marché mixte à Cognac: maisons à 1 650 €/m² et appartements à 1 854 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 88 m² revient à environ 145 200 €, soit 6,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Cognac avoisinent 11,1 €/m² pour les appartements et 9,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 470 logements autorisés au permis de construire à Cognac — un rythme moyen de 94 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Cognac est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 30 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).