01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 468 logements dont 7 076 résidences principales, 32 résidences secondaires et 361 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 076 | 94,8 % |
| Résidences secondaires | 32 | 0,4 % |
| Logements vacants | 361 | 4,8 % |
Le graphique détaille la structure des 7 468 logements: 95 % sont habités en permanence, 0 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 401 | 5,8 % |
| 1919-1945 | 265 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 901 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 1 873 | 27,0 % |
| 1991-2005 | 1 189 | 17,1 % |
| 2006-2019 | 2 314 | 33,3 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (33 %), 33 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 120 | 1,7 % |
| 2 pièces | 786 | 11,1 % |
| 3 pièces | 1 414 | 20,0 % |
| 4 pièces | 2 276 | 32,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 480 | 35,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (35 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 352 | 6 602 | 7 468 |
| Rés. principales | 5 049 | 6 257 | 7 076 |
| Rés. secondaires | 36 | 24 | 32 |
| Vacants | 267 | 321 | 361 |
À Royan, commune similaire à 87 km, la part de propriétaires est de 29,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 230 | 59,8 % |
| Locataires (privé) | 1 462 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 1 298 | 18,3 % |
| Logés gratuitement | 85 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 59,8 % appartiennent à leurs occupants, 39,0 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 882 | 40,7 % |
| Fioul | 164 | 2,3 % |
| Électricité | 3 275 | 46,3 % |
| Gaz bouteille | 68 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 687 | 9,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (46 %), 41 % pour gaz de ville et 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 598 |
| 2 à 4 ans | 1 665 |
| 5 à 9 ans | 1 479 |
| 10 ans ou plus | 3 333 |
| Total ménages | 7 076 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 701 |
| Sous-occupation modérée | 1 923 |
| Sous-occupation accentuée | 1 564 |
| Suroccupation modérée | 426 |
| Suroccupation accentuée | 47 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 545 | 7,7 % |
| 1 voiture | 3 340 | 47,2 % |
| 2 voitures ou plus | 3 190 | 45,1 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 45 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 81,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 069 | 1 959 | 42 | 68 |
| 1975 | 2 451 | 2 292 | 28 | 131 |
| 1982 | 2 819 | 2 629 | 27 | 163 |
| 1990 | 3 696 | 3 479 | 35 | 182 |
| 1999 | 4 306 | 4 052 | 43 | 211 |
| 2006 | 4 861 | 4 691 | 22 | 148 |
| 2011 | 5 352 | 5 049 | 36 | 267 |
| 2016 | 6 602 | 6 257 | 24 | 321 |
| 2022 | 7 468 | 7 076 | 32 | 361 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 069 logements, le total atteint 7 468 en 2022 (+261 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 476 | 379 | 342 | 389 | 544 | 295 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 75 | 58 | 63 | 78 | 109 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 80 | 2,7 % |
| Classe B | 143 | 4,9 % |
| Classe C | 1 909 | 65,5 % |
| Classe D | 515 | 17,7 % |
| Classe E | 188 | 6,4 % |
| Classe F | 66 | 2,3 % |
| Classe G | 15 | 0,5 % |
Distribution DPE sur 2 916 diagnostics: la majorité se situe en classe C (65 %), avec 73 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 670 | 23,0 % |
| Classe B | 579 | 19,9 % |
| Classe C | 1 269 | 43,5 % |
| Classe D | 240 | 8,2 % |
| Classe E | 111 | 3,8 % |
| Classe F | 41 | 1,4 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: C concentre 44 % des diagnostics et 86 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 214 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 214 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 89 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 3 |
| Classe B | 122 | 21 |
| Classe C | 768 | 1 141 |
| Classe D | 373 | 142 |
| Classe E | 157 | 31 |
| Classe F | 56 | 10 |
| Classe G | 13 | 2 |
Les maisons affichent une classe dominante C (165 kWh/m²/an), les appartements C (126) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 326 |
| T3 | 628 |
| T4 | 517 |
| T5+ | 115 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier d'Ambarès-et-Lagrave totalise 7 468 logements en 2022, dominé par la résidence principale (7 076 unités, 94,8 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (77,8 %), le collectif assurant 22,2 % du parc. Ce contexte résidentiel — Ambarès-et-Lagrave est dans le tissu communal du littoral atlantique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m) — cadre la lecture du parc local.
Avec 59,8 % de propriétaires et 39,0 % de locataires, Ambarès-et-Lagrave se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le segment social représente 18,3 % du parc occupé à titre principal. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 24,5 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc compte 33,3 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Bonne tenue énergétique du parc d'Ambarès-et-Lagrave: classe C en tête et consommation moyenne (147 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: électricité (46,3 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +13,1 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Ambarès-et-Lagrave: 45,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Ambarès-et-Lagrave est dans le tissu communal du littoral atlantique. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Ambarès-et-Lagrave en 2026 ?
Intégrée à Bordeaux Métropole, Ambarès-et-Lagrave bénéficie d'une croissance démographique robuste (+20,8 % en 10 ans) et d'un bon niveau d'équipements. Son marché immobilier, après un pic en 2022, connaît une correction notable. Analysons si cette dynamique crée une opportunité pour les investisseurs en 2026.
Une baisse de 9,1 % en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité dans un marché péri-métropolitain sous tension.
Verdict
➤ Un marché à considérer pour l'investissement locatif en appartement, à condition de viser le moyen terme et d'accepter un effort mensuel résiduel.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Pression démographique et immobilière élevée
- ⚠ Accessibilité financière très faible localement
- ⚠ Solvabilité locale affectée par un chômage à 12,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le haut du classement des petites villes de Gironde pour la pression immobilière.
- Rendement locatif brut de 6,0 % pour les appartements, supérieur à celui du centre de Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Ambarès-et-Lagrave : opportunités et risques
Investir à Ambarès-et-Lagrave en 2026 présente un intérêt principalement pour une stratégie de location annuelle en appartement, avec un rendement brut de 6,0 %. La correction des prix de 9,1 % ouvre une fenêtre d'opportunité par rapport aux sommets de 2022. Il faut cependant intégrer la taxe foncière, élevée à 51,68 %, qui vient rogner le rendement net, estimé autour de 3,3 % après charges.
Le risque majeur réside dans l'accessibilité financière dégradée (IAI à 1,8/10), signe que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local. La demande locative est donc susceptible de reposer sur des actifs extérieurs travaillant dans l'agglomération bordelaise. La part très faible de passoires thermiques (2,8 %) est en revanche un point positif, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires.
La forte dynamique de construction neuve (851 logements autorisés en 5 ans) doit être surveillée. Elle répond à une demande réelle mais peut, à terme, créer une concurrence sur le segment de l'ancien. Une sélection rigoureuse du bien, privilégiant la localisation et la qualité énergétique, est donc impérative pour sécuriser la performance de l'investissement.
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Données du marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du m² à Ambarès-et-Lagrave s'établit à 2 782 € en 2024, selon les données DGFiP. Cette valeur marque un recul de 9,1 % sur un an, une correction significative après plusieurs années de plateau autour des 3 000 €. Le marché reste néanmoins actif, avec 162 transactions, témoignant d'une liquidité réelle. La proximité de la gare de La Gorp et de l'accès rapide au réseau autoroutier vers Bordeaux en fait un pôle résidentiel privilégié, ce qui explique en partie sa résilience.
Comparée aux autres communes de Gironde de profil similaire, Ambarès-et-Lagrave se situe dans une position intermédiaire. Son prix est 34 % inférieur à celui de Cestas, autre commune de la métropole bordelaise, mais 70 % supérieur à celui de Marmande. Cet écart reflète la prime à la proximité immédiate de Bordeaux et la valeur attribuée à l'appartenance à la métropole.
Le contexte démographique, avec une population en croissance de plus de 20 % en une décennie, exerce une pression structurelle sur le parc de logements. Cette dynamique, couplée à un taux d'emploi local de 67,6 %, constitue un socle solide pour la demande, même si le taux de chômage (12,7 %) tempère la solvabilité d'une partie des ménages locaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Ambarès-et-Lagrave depuis 2020 doit être lue avec précaution. Le prix médian affiché en 2020 (12 868 €/m²) n'est pas comparable aux années suivantes en raison d'un changement méthodologique dans les données DVF. À partir de 2021, une série homogène montre une stabilité entre 3 000 et 3 125 €/m² jusqu'en 2023, puis une baisse à 2 782 €/m² en 2024. Cette correction de près de 10 % en un an offre un point d'entrée plus accessible qu'au paroxysme du marché, tout en restant significativement au-dessus des niveaux de communes comme Marmande. Elle reflète un ajustement du marché péri-urbain après la flambée post-Covid, plutôt qu'un effondrement.
Évolution du marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 675 €/m² de prix médian pour 162 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -7,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché d'Ambarès-et-Lagrave a enregistré 162 transactions en 2024, un volume en repli par rapport aux années précédentes mais qui reste substantiel. La très large dominance des maisons (137 ventes contre 34 pour les appartements) confirme le caractère pavillonnaire de la commune. Les prix médians des deux typologies sont remarquablement proches (2 658 €/m² pour les maisons, 2 692 €/m² pour les appartements), ce qui est peu fréquent et pourrait indiquer une valorisation à l'achat davantage portée sur le type de bien que sur le prix au mètre carré. Cette liquidité et cette structure d'échanges dessinent un marché actif, où la baisse récente du volume pourrait donner plus de pouvoir de négociation aux acheteurs.
Répartition des ventes
84,6 % de maisons et 15,4 % d'appartements parmi les 162 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 84,6 % des mutations, pour un prix médian de 2 658 €/m² (maisons) contre 2 692 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 162 | 137 | 25 |
| Prix médian/m² | 2 675 € | 2 658 € | 2 692 € |
| Prix moyen/m² | 2 655 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 219 | 2 895 € |
| 2022 | 231 | 3 026 € |
| 2023 | 165 | 2 978 € |
| 2024 | 157 | 2 762 € |
| 2025 | 162 | 2 675 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Ambarès-et-Lagrave est vigoureuse, avec 851 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la hausse de 30 %. Rien qu'en 2024, 247 logements ont reçu un permis. Cette accélération répond clairement à une pression démographique forte (+6,5 % sur 5 ans) et à l'attractivité métropolitaine. Pour l'investisseur, ce flux de neuf représente à la fois une opportunité (biens aux normes, absence de travaux, avantages fiscaux potentiels) et un risque de mise en concurrence pour l'ancien. Toutefois, la demande soutenue et le faible taux de vacance (4,8 %) limitent pour l'instant le danger de sur-offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 554 autorisations et 2 908 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 64 %.
Vacance longue durée à Ambarès-et-Lagrave
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ambarès-et-Lagrave (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 103 logements autorisés à à Ambarès-et-Lagrave, dont 482 en 2025 (+79 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ambarès-et-Lagrave
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ambarès-et-Lagrave
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net réduit significativement la rentabilité apparente. À Ambarès-et-Lagrave, la taxe foncière sur le bâti, à 51,68 %, pèse lourd. Il faut y ajouter les frais de gestion locative, les charges de copropriété, une provision pour travaux (le parc, bien que récent à 33,3 % post-2006, vieillit) et un lissage pour la vacance locative, même si le taux de logements vacants n'est que de 4,8 %. Ces éléments peuvent facilement rogner 40 à 50 % du rendement brut initial.
Performance énergétique du parc à Ambarès-et-Lagrave
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 916 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ambarès-et-Lagrave: la classe C domine, 2,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante C et seulement 2,8 % de passoires thermiques (classes F et G). Cette situation, liée à une forte proportion de constructions récentes (33,3 % après 2006), réduit considérablement le risque réglementaire pour les acquéreurs. Les propriétaires sont peu exposés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 (logements G) et 2028 (logements F), offrant une certaine sérénité sur la valeur patrimoniale du bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 45 m² médians) sont les plus adaptés à la demande locative principale, avec une rotation potentiellement plus rapide. Le parc ancien domine, mais 33,3 % des logements ont été construits après 2006, offrant des biens plus énergétiques. Attention : seulement 2,8 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un atout face aux futures réglementations. Les maisons, majoritaires, ciblent les familles mais avec des rendements bruts plus faibles.
Quelles zones cibler à Ambarès-et-Lagrave ?
Le centre-bourg, à proximité des commerces (53 équipements recensés) et de la gare La Gorp (500 m), est le plus attractif pour la location. Les quartiers plus périphériques, notamment ceux en développement au nord, bénéficient d'une construction neuve soutenue (851 logements autorisés en 5 ans). Cette nouvelle offre peut créer une concurrence locative à court terme. La proximité de la rocade bordelaise (accès rapide) est un argument fort pour les locataires travaillant dans la métropole.
Calculateur de rendement à Ambarès-et-Lagrave
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Risques à connaître avant d'investir à Ambarès-et-Lagrave
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, alors que le taux de logements vacants est de 4,8 %. La taxe foncière figure parmi les plus élevées de la métropole (51,68 %). Enfin, sept risques naturels sont recensés, dont des inondations (PPR actif). Le parc immobilier est globalement performant énergétiquement (classe C dominante), limitant le risque de travaux de rénovation énergétique coûteux à court terme.
Cas pratique : un investissement type à Ambarès-et-Lagrave
Pour un appartement type de 45 m² à Ambarès-et-Lagrave (soit un investissement d'environ 124 000 €), le loyer médian attendu est de 612 € par mois (13,6 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et 20 % d'apport, la mensualité serait d'environ 480 €. Avant impôt et charges, le cash-flow serait donc légèrement positif (+132 €), mais la taxe foncière et les frais annuels absorberont une grande partie de cette marge.
Erreurs à éviter quand on investit à Ambarès-et-Lagrave
- Oublier la taxe foncière à 51,68 % dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la composition du parc (78 % de maisons) pour cibler les locataires.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (13,6 €/m² médian pour un appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire classique, avec une reprise d'activité en février-mars et une forte période de transactions au printemps. L'automne est aussi actif avant la trêve hivernale. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager l'été. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La commune a vu sa population croître de 20,8 % en 10 ans.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales atteint 21,4 % par an.
- Seulement 0,4 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Ambarès-et-Lagrave : cadre de vie et logement
S'installer à Ambarès-et-Lagrave, c'est bénéficier des atouts d'une commune intégrée à Bordeaux Métropole sans le coût du centre-ville. Le territoire est bien pourvu avec 767 équipements recensés, dont 492 services et 139 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connexion fibre est correcte (74,5 % des logements) et la desserte ferroviaire via la gare de La Gorp facilite les déplacements.
Le parc de logements est très majoritairement composé de maisons individuelles (78 %), attirant un profil de ménages familiaux. La démographie est équilibrée, avec un âge médian de 39,2 ans et une part des moins de 30 ans (37,2 %) légèrement supérieure à celle des 60 ans et plus. Il convient toutefois de noter la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), rappelant la nécessité de consulter les zonages réglementaires avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Ambarès-et-Lagrave et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ambarès-et-Lagrave
Avec une température moyenne annuelle de 13,9 °C et des précipitations de 819 mm, le climat de la commune est océanique tempéré, caractéristique de l'estuaire de la Gironde. Les hivers sont doux et les étés agréables, avec peu de jours de gel prononcés. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une douceur de vivre sans excès climatique, idéal pour profiter des extérieurs des maisons, qui représentent 78 % du parc. L'altitude moyenne de 9 mètres garantit l'absence de relief contraignant.
À qui s'adresse Ambarès-et-Lagrave ?
Cette commune s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants travaillant dans l'agglomération bordelaise, attirés par la prédominance des maisons (78 % du parc) et la présence d'écoles. Les jeunes de moins de 30 ans y sont nombreux (37,2 %). Les retraités (21 % des habitants) y trouvent également un cadre paisible et bien doté en services. Les profils recherchant une vie nocturne animée ou un centre historique étendu seront en revanche déçus.
Avantages et limites à Ambarès-et-Lagrave
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux (12 km du centre) et bonne desserte routière/ferroviaire.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles, idéal pour les familles.
- Dynamisme démographique fort (+20,8% d'habitants en 10 ans) soutenant la demande.
- Services et équipements nombreux (767 au total) pour une commune de cette taille.
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels, notamment inondations (PPR actif).
- Taxe foncière sur le bâti élevée (51,68%), impactant le budget des propriétaires.
- Offre culturelle et de loisirs limitée comparée à une grande ville, score numérique faible (8/100).
Composition du parc immobilier à Ambarès-et-Lagrave
7 468 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (78,0 %) et collectif (22,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (78 %) et de résidences principales (près de 95 %), signe d'un marché ancré dans le résidentiel familial et stable. Le taux de propriétaires (59,8 %) est dans la moyenne nationale, et la part dérisoire de résidences secondaires (0,4 %) confirme l'absence de pression touristique sur les prix. Cette composition suggère un marché mature, où la transaction porte souvent sur un bien de famille, avec une clientèle d'acquéreurs en recherche de pied-à-terre durable.
Ancienneté du parc à Ambarès-et-Lagrave
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 944 logements).
- Avant 1919 5,8 % 401 logts
- 1919-1945 3,8 % 265 logts
- 1946-1970 13,0 % 901 logts
- 1971-1990 27,0 % 1 873 logts
- 1991-2005 17,1 % 1 189 logts
- 2006-2019 33,3 % 2 314 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Ambarès-et-Lagrave
767 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ambarès-et-Lagrave
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, liés notamment au risque inondation sur le territoire de Bassens-Ambares. Sismicité et radon sont classés faibles. Les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques montrent une exposition réelle, principalement aux inondations et coulées de boue. Tout acquéreur doit consulter obligatoirement le dossier de diagnostic technique (DDT) et le PPR pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Ambarès-et-Lagrave
Pour une maison type de 89 m² (surface déduite du prix médian total), le budget médian est de 248 000 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, l'emprunt de 223 200 € génère une mensualité d'environ 1 290 €. Cela représente environ 71 % du revenu médian local mensuel (1 815 €), un effort important qui nécessite souvent un double revenu ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Ambarès-et-Lagrave
- Ne pas consulter le PPR inondation actif sur la commune.
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son impact sur le budget travaux.
- Ignorer la proximité ou l'éloignement de la gare La Gorp, facteur de valorisation.
- Surenchérir sur un bien sans comparer avec le prix au m² médian en baisse.
Points clés à retenir à Ambarès-et-Lagrave
- Correction annuelle des prix de -9,1 % en 2024.
- Rendement brut locatif apparts à 6,0 %, maisons 5,1 %.
- Climat doux avec 13,9 °C de moyenne annuelle.
- Parc à 78 % de maisons, marché très résidentiel.
- Taxe foncière élevée à 51,68 % impactant le net.
- Seulement 2,8 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc.
- La localisation près des transports booste la valeur.
- 33,3 % des logements construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ambarès-et-Lagrave ?
À Ambarès-et-Lagrave, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-communale. La proximité de la gare de La Gorp (0,5 km) ou des 53 commerces est un vrai plus. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition priment. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd face à un parc globalement performant : un bien classé D ou E sera déprécié face aux nombreux logements récents. En appartement, l'étage et la vue, ainsi que les charges de copropriété, sont scrutés. Un bien bien situé et rénové peut s'écarter significativement du prix médian au m².
Estimation indicative d'une maison à Ambarès-et-Lagrave
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
240 750 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher dans le contexte actuel. Surévaluer son bien entraîne une stagnation et une dépréciation face à un marché devenu acheteur. Sous-évaluer, c'est se priver d'une partie de son patrimoine. Seule une analyse croisant les données DVF récentes, les caractéristiques spécifiques du bien (DPE, vue, exposition) et la connaissance fine des micro-quartiers permet de déterminer le juste prix d'équilibre. Avec 191 transactions annuelles, la liquidité du marché existe, mais elle se capture par un prix parfaitement positionné.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-secteurs : un quartier près de la gare La Gorp n'a pas la même valorisation qu'un lotissement plus éloigné. Il évalue l'état réel (frais de ravalement, cuisine à refaire) que les algorithmes ignorent. Son expertise est cruciale pour ajuster le prix à la dynamique du moment, après la correction de -9,1 % sur un an. Enfin, il filtre les acheteurs et négocie avec des profils sérieux, souvent issus de la métropole bordelaise voisine, sécurisant ainsi la vente. Son réseau local est un accélérateur de transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
- Ignorer la baisse du marché (-9,1 %) pour fixer un prix de vente.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante) comme un atout.
- Ne pas facturer les aménagements extérieurs (terrain, jardin) dans une commune où 78 % des logements sont des maisons.
Investir à Ambarès-et-Lagrave : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un état des lieux précis. Pour transformer cette analyse en acquisition stratégique, une connaissance intime des quartiers et des opportunités du moment est indispensable.
Ces chiffres définissent un cadre. Concrétiser un investissement gagnant exige une expertise de terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ambarès-et-Lagrave grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Ambarès-et-Lagrave
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Quel est le prix immobilier moyen à Ambarès-et-Lagrave ?
Le prix médian global est de 2 782 € par mètre carré en 2024. Pour une maison de 89 m², le budget médian est d'environ 248 000 €, contre 124 000 € pour un appartement de 45 m².
Ambarès-et-Lagrave est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que des communes côtières comme Biscarrosse (-43 %) ou Royan (-39 %). En revanche, elle est plus chère que des villes comme Marmande (+70 %) ou Cognac (+55 %), grâce à son intégration à Bordeaux Métropole.
Quel rendement locatif espérer à Ambarès-et-Lagrave ?
Le rendement locatif brut est de 6,0 % pour un appartement et de 5,1 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 3,3 % pour les appartements.
Est-ce le bon moment pour investir à Ambarès-et-Lagrave ?
Le marché connaît une correction de 9,1 % en 2024, ce qui peut constituer un point d'entrée opportun. L'investissement est pertinent pour un horizon moyen terme, en privilégiant les appartements pour la location annuelle.
Quels sont les quartiers à privilégier à Ambarès-et-Lagrave ?
Les secteurs proches de la gare de La Gorp et desservis par les lignes de bus de la métropole sont les plus recherchés pour leur accessibilité. Les zones en cours de construction neuve attirent également les acquéreurs cherchant un bien aux normes récentes.
Marché immobilier des communes voisines
Ambarès-et-Lagrave affiche un prix au m² inférieur de 34 % à Cestas, une voisine également membre de Bordeaux Métropole, ce qui représente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs similaires en termes de desserte et d'attractivité résidentielle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ambarès-et-Lagrave.
Communes limitrophes d'Ambarès-et-Lagrave
Ambarès-et-Lagrave est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 162 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 675 €/m² à Ambarès-et-Lagrave, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave a enregistré une baisse de -7,6 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 934 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -3,1 %.
Le marché penche nettement côté maisons (84,6 %), vendues autour de 2 658 €/m² pour des surfaces médianes de 90 m². Le bien médian (90 m² à 239 220 €) équivaut à 11,0 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Ambarès-et-Lagrave (0,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 1 103 logements autorisés et 366 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave s'interprète dans un contexte plus large — Ambarès-et-Lagrave est dans le tissu communal du littoral atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 42 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.