01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 756 logements dont 6 973 résidences principales, 109 résidences secondaires et 675 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 973 | 89,9 % |
| Résidences secondaires | 109 | 1,4 % |
| Logements vacants | 675 | 8,7 % |
Sur les 7 756 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 199 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 281 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 2 499 | 36,2 % |
| 1971-1990 | 2 204 | 32,0 % |
| 1991-2005 | 992 | 14,4 % |
| 2006-2019 | 719 | 10,4 % |
La période 1946-1970 concentre 36 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 66 | 0,9 % |
| 2 pièces | 711 | 10,2 % |
| 3 pièces | 1 795 | 25,7 % |
| 4 pièces | 2 118 | 30,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 283 | 32,7 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 33 % de logements de cinq pièces ou plus et 11 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 402 | 7 573 | 7 756 |
| Rés. principales | 7 008 | 6 841 | 6 973 |
| Rés. secondaires | 53 | 70 | 109 |
| Vacants | 340 | 662 | 675 |
Gien, commune de taille similaire à 63 km, affiche 41,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 720 | 53,3 % |
| Locataires (privé) | 1 296 | 18,6 % |
| Locataires HLM | 1 872 | 26,8 % |
| Logés gratuitement | 84 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 53,4 % appartiennent à leurs occupants, 45,4 % sont louées, avec 27 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 790 | 68,7 % |
| Fioul | 139 | 2,0 % |
| Électricité | 1 788 | 25,6 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 246 | 3,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (69 %), suivi par électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 716 |
| 2 à 4 ans | 1 296 |
| 5 à 9 ans | 1 308 |
| 10 ans ou plus | 3 652 |
| Total ménages | 6 973 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 592 |
| Sous-occupation modérée | 1 914 |
| Sous-occupation accentuée | 1 582 |
| Suroccupation modérée | 407 |
| Suroccupation accentuée | 70 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 142 | 16,4 % |
| 1 voiture | 3 668 | 52,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 163 | 31,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 16 % sans, 53 % à une voiture, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 854 | 3 543 | 14 | 297 |
| 1975 | 5 081 | 4 849 | 40 | 192 |
| 1982 | 6 059 | 5 733 | 30 | 296 |
| 1990 | 6 332 | 5 984 | 91 | 257 |
| 1999 | 6 835 | 6 405 | 29 | 401 |
| 2006 | 7 234 | 6 764 | 8 | 461 |
| 2011 | 7 402 | 7 008 | 53 | 340 |
| 2016 | 7 573 | 6 841 | 70 | 662 |
| 2022 | 7 756 | 6 973 | 109 | 675 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 854 à 7 756, soit +101 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 627 | 577 | 424 | 423 | 545 | 289 |
| Dont vacants > 2 ans | 126 | 109 | 93 | 70 | 82 | 134 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,3 % |
| Classe B | 321 | 7,7 % |
| Classe C | 1 193 | 28,6 % |
| Classe D | 1 627 | 39,0 % |
| Classe E | 699 | 16,7 % |
| Classe F | 262 | 6,3 % |
| Classe G | 61 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (39 %), 37 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 520 | 12,5 % |
| Classe B | 576 | 13,8 % |
| Classe C | 997 | 23,9 % |
| Classe D | 1 315 | 31,5 % |
| Classe E | 494 | 11,8 % |
| Classe F | 239 | 5,7 % |
| Classe G | 33 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 32 %, 50 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 260 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 99 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 7 |
| Classe B | 15 | 306 |
| Classe C | 153 | 1 040 |
| Classe D | 709 | 918 |
| Classe E | 263 | 436 |
| Classe F | 111 | 151 |
| Classe G | 45 | 16 |
Performance comparée: maisons classées D (228), appartements classés C (178), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 35 |
| T2 | 355 |
| T3 | 789 |
| T4 | 806 |
| T5+ | 212 |
Faut-il investir à Saint-Jean-de-la-Ruelle en 2026 ?
Integree a Orleans Metropole et situee a moins de 3 km de la gare TGV, Saint-Jean-De-La-Ruelle beneficie d'une position strategique pour capter la demande locative de la grande agglomeration. Son parc immobilier, majoritairement compose de maisons individuelles, est sous tension entre une attractivite residuelle et une fragilite economique locale. L'analyse des transactions 2024 et des indicateurs composites permet de trancher sur son potentiel reel.
Avec un rendement locatif brut de 8,7 % sur les appartements, la commune se positionne dans le top 30 % des territoires du Loiret pour le placement locatif, mais une correction recente de 5,7 % impose la prudence.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler strictement le locatif en appartement, en acceptant un effort de selection et un horizon moyen terme pour amortir le risque de devalorisation.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut eleve : 8,7 %
- ✓ Proximite immediate de la gare TGV d'Orleans
- ✓ Forte dynamique de construction (+94 %)
- ⚠ Accessibilite immobiliere tres faible : IAI 0,6/10
- ⚠ Taux de chomage local de 12,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 1 937 €/m², Saint-Jean-De-La-Ruelle est moins chere que la majorite des communes francaises de taille comparable.
- Son prix depasse de 4 % celui de Vendome et reste nettement superieur a ceux de Gien ou Montargis, confirmant son attractivite dans le departement.
- Son rendement locatif surpasse largement ceux des grandes metropoles, offrant un effet de levier significatif malgre un contexte economique local fragile.
Analyse du marché immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Le marché immobilier de Saint-Jean-de-la-Ruelle affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Jean-de-la-Ruelle
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere est elevee (6,3/10) : le marche est dynamique et concurrentiel, favorisant des transactions rapides.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere est elevee (6,3/10) : le marche est dynamique et concurrentiel, favorisant des transactions rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilite est catastrophique (0,6/10) : les prix ont largement decroche du pouvoir d'achat local, rendant le marche dependant des investisseurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilite est catastrophique (0,6/10) : les prix ont largement decroche du pouvoir d'achat local, rendant le marche dependant des investisseurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative est elevee (5,5/10) : la demande locative est soutenue, notamment pour les petits appartements, mais le rendement net est erode par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative est elevee (5,5/10) : la demande locative est soutenue, notamment pour les petits appartements, mais le rendement net est erode par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique est faible (1,4/10) : le marche locatif saisonnier est inexistant, privilegiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique est faible (1,4/10) : le marche locatif saisonnier est inexistant, privilegiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1861,8 — Percentile dept : 63/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2794,7 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,0 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 46,7 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 68/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1861,8 — Percentile dept : 37/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 56/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2794,7 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Jean-de-la-Ruelle : opportunités et risques
L'argument principal pour investir a Saint-Jean-De-La-Ruelle reside dans son rendement locatif brut eleve, particulierement sur les appartements (8,7 %). Cette performance s'explique par des prix d'acquisition moderes (1 717 €/m² median) et des loyers soutenus par la demande de proximite avec Orleans. La desserte TGV a 2,4 km assure egalement une certaine stabilite de la demande locative.
Cependant, le rendement net est serieusement erode par les charges. La taxe fonciere s'eleve a 57,53 %, une ponction importante sur le revenu locatif. Il faut aussi integrer le risque lie au parc ancien : 7,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), et la loi Climat et Resilience imposera progressivement leur renovation ou leur retrait du marche locatif.
La strategie gagnante consiste donc a cibler un appartement deja aux normes ou facilement renovable, dans un secteur bien dessert par les transports en commun. L'horizon doit etre moyen terme pour absorber les couts initiaux et esperer une stabilisation, voire une reprise, des prix apres la correction actuelle. Le profil "mixte" (saisonnier + annuel) n'est pas pertinent ici, la pression touristique etant quasi nulle.
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Données du marché immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median global a Saint-Jean-De-La-Ruelle s'etablit a 1 937 €/m² selon les donnees DVF 2024, en recul de 5,7 % sur un an. Cette baisse, la plus importante de ces cinq dernieres annees, intervient apres une periode de relative stabilite entre 2021 et 2023. Elle s'accompagne d'une chute parallele du nombre de transactions (-24 %), confirmant un net ralentissement de l'activite.
Comparativement aux communes de profil similaire dans le Loiret, Saint-Jean-De-La-Ruelle conserve une prime de prix significative. Elle est 4 % plus chere que Vendome et environ 20 % plus chere que Montargis ou Chateaudun. Cet ecart s'explique par son integration directe a l'agglomeration orleanaise et sa proximite immediate des infrastructures de transport, un atout confirme par l'Indice d'Attractivite Territoriale eleve (7,1/10).
Neanmoins, ce positionnement est contraste par des fragilites economiques locales. Avec un taux de chomage de 12,8 % et un revenu median de 20 010 €, la solvabilite des menages stéoruellans est limitee. Le marche immobilier residentiel est donc de plus en plus porte par la demande exterieure et les investisseurs, comme le revele l'Indice d'Accessibilite Immobiliere catastrophique (0,6/10).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-la-Ruelle Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix median a Saint-Jean-De-La-Ruelle a connu une evolution en dents de scie depuis 2020. Apres un pic a 2 015 €/m² cette annee-la, une legere baisse s'est amorcee en 2021-2022 avant une legere remontee en 2023. La chute de 2024 (-5,7 %) est la plus marquee et ramene les prix en dessous du niveau de 2021. Cette correction recente, plus prononcee que dans certaines communes voisines comme Vendome, suggere un marche qui a surchauffe et se normalise. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entree potentiellement plus favorable, mais impose une vigilance accrue sur la stabilisation des prix. Les maisons resistent mieux (2 090 €/m²) que les appartements (1 750 €/m²), indiquant une demande familiale plus resiliente.
Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-la-Ruelle
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 208 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 937 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions a Saint-Jean-De-La-Ruelle s'est contracte de 24 % en 2024, avec seulement 161 ventes enregistrees contre 213 l'annee precedente. Cette baisse d'activite, la plus forte de la periode recente, indique un net ralentissement du marche. La repartition est equilibree entre maisons (111 ventes) et appartements (97 ventes). Les biens vendus sont de taille modeste (88 m² median pour les maisons, 59 m² pour les appartements), reflectant un parc ancien et une demande tournee vers les petits budgets. Ce profil de transactions, couple a la baisse des prix, indique un marche qui bascule en faveur de l'acheteur, avec plus de marge de negociation.
Répartition des ventes
53,4 % de maisons et 46,6 % d'appartements parmi les 208 transactions enregistrées.
Sur 208 transactions enregistrées, 53,4 % portent sur des maisons (2 090 €/m²) et 46,6 % sur des appartements (1 750 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 208 | 111 | 97 |
| Prix médian/m² | 1 937 € | 2 090 € | 1 750 € |
| Prix moyen/m² | 2 098 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 266 | 1 887 € |
| 2022 | 256 | 1 903 € |
| 2023 | 205 | 1 910 € |
| 2024 | 152 | 1 801 € |
| 2025 | 208 | 1 937 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Saint-Jean-De-La-Ruelle est tres active, avec 973 logements autorises sur les cinq dernieres annees. La tendance est meme a l'acceleration (+94 % par rapport aux cinq annees precedentes), meme si l'annee 2024 marque un ralentissement immediat (31 autorisations seulement). Cette volonte de densification repond a une pression demographique positive (+2 % en 5 ans) et a la proximite d'Orleans. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement du parc et l'emergence de biens aux normes energetiques recentes, mais aussi un risque de mise en concurrence accrue a la location et a la revente pour l'ancien, notamment les passoires thermiques qui representent 7,7 % du parc.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 166 autorisations et 1 666 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 53 %.
Vacance longue durée à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Jean-de-la-Ruelle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Jean-de-la-Ruelle totalise 980 logements sur 5 ans, soit +86 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité, après déduction des charges incompressibles. À Saint-Jean-de-la-Ruelle, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,53 %. Sur un appartement type, elle peut représenter 1 à 2 mois de loyer annuel. Ajoutez la provision pour charges de copropriété (environ 0,5 €/m²/mois en moyenne), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), les travaux d'entretien et un mois de loyer tous les 3 ans pour la vacance locative. Ces charges expliquent l'écart significatif entre le rendement brut annoncé de 8,7 % et le net réel, proche de 4,6 % selon nos données DVF et INSEE.
Performance énergétique du parc à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 174 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Jean-de-la-Ruelle est D, avec 7,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par des logements de classe D (192 kWh/m²/an), une performance médiane qui reflète une construction majoritairement issue des Trente Glorieuses. La part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 7,7 %, un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention cependant à la réglementation : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Pour un achat, privilégiez un bien classé au moins E, voire D, pour sécuriser votre investissement face aux futures obligations de rénovation (2034 pour les classes E).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 12,5 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (8,7 %) et correspondent à la demande étudiante et de jeunes actifs. Privilégiez les T2 et T3, d'une surface médiane de 59 m². Attention au parc ancien : la classe énergétique dominante est D (192 kWh/m²/an) et 7,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), ce qui impose des travaux à moyen terme. Le neuf, en hausse (+94 % de permis sur 5 ans), pourrait créer une sur-offre locative.
Quelles zones cibler à Saint-Jean-de-la-Ruelle ?
La centralité et la proximité des transports (gare TGV à 2,4 km) sont des atouts majeurs. Le centre-bourg et les abords des axes vers Orléans concentrent la demande. La densité très élevée (2 795 hab./km²) limite les opportunités en maisons individuelles, sauf pour de la colocation. Aucune zone en renouvellement urbain majeur n'est signalée, mais l'activité de construction neuve est à surveiller pour son impact sur les loyers de l'ancien.
Calculateur de rendement à Saint-Jean-de-la-Ruelle
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Le principal risque est la vacance locative (8,7 % du parc est vacant), pouvant peser sur la trésorerie. La taxe foncière élevée grève le rendement net. Le profil socio-économique (revenu médian 20 010 €, taux de pauvreté élevé) expose à des impayés. Enfin, le risque de travaux lié au DPE est réel : près de 8 % du parc est en classe F ou G, avec des interdictions de location programmées. La révision du PPRi (inondation) peut aussi impacter l'assurabilité.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Pour un appartement de 60 m² typique à Saint-Jean-de-la-Ruelle, comptez un investissement d'environ 103 000 € (1 717 €/m²). Avec un loyer médian de 12,5 €/m², vous générerez 750 € par mois, soit un rendement brut de 8,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net se rapproche de 4,6 %, laissant un cash-flow mensuel positif si votre crédit est adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Jean-de-la-Ruelle
- Négliger la taxe foncière, élevée à 57,53 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (8,7 % du parc).
- Oublier les travaux de mise aux normes sur les biens anciens.
- Surévaluer les loyers face à la concurrence du parc social (33 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme scolaire, avec une reprise nette en septembre et un pic des visites au printemps. Vendre entre mars et juin permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée. L'automne peut être propice aux négociations sur les biens restés en vente l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre incite parfois les vendeurs à finaliser une transaction avant. L'activité ralentit sensiblement en décembre-janvier.
Le saviez-vous ?
- 87,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune compte 543 équipements publics et commerciaux sur 6 km² seulement.
- L'âge médian de 39 ans est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Jean-de-la-Ruelle : cadre de vie et logement
Avec 543 equipements recenses sur a peine 6 km², Saint-Jean-De-La-Ruelle offre un cadre de vie tres bien dote pour une commune de sa taille. Les residents beneficient d'une large gamme de commerces, de services et de structures sanitaires (136 equipements de sante), reduisant la dependance au centre d'Orleans. La commune est par ailleurs excellemment connectee (fibre a 87,4 %) et integree au reseau de transports en commun de l'agglomeration.
Le parc de logements, compose a 54,7 % de maisons individuelles, presente un caractere familial, renforce par une part importante de jeunes de moins de 30 ans (38,4 %). Les nouveaux projets d'urbanisation (973 logements autorises en 5 ans) temoignent d'une dynamique positive. Un point de vigilance concerne les risques d'inondation : la commune est couverte par un Plan de Prevention des Risques (PPRi) Val d'Orleans en revision, et a connu 11 arretes de catastrophe naturelle historiques.
Carte du marché immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Saint-Jean-de-la-Ruelle et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Le climat de Saint-Jean-de-la-Ruelle, avec une température moyenne de 11,7 °C et 729 mm de pluie par an, est typique du Val de Loire. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés modérément chauds. Ce profil tempéré, sans excès, convient particulièrement aux familles recherchant une alternance de saisons marquées et aux personnes sensibles aux fortes chaleurs estivales. La proximité immédiate de l'agglomération orléanaise atténue les phénomènes de gel prononcé. C'est un cadre agréable pour une résidence principale, avec un ensoleillement comparable à la moyenne nationale.
À qui s'adresse Saint-Jean-de-la-Ruelle ?
Cette commune s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux employés travaillant à Orléans, cherchant un accès rapide au centre-ville (moins de 10 minutes en voiture) à un coût moindre. Les familles y trouveront de nombreuses écoles et un parc de logements majoritairement constitué de maisons (54,7 %). En revanche, les retraités (24 % des habitants) pourraient être gênés par la densité et la relative modestie des revenus médians. C'est un bon compromis budget/accessibilité pour un premier achat.
Avantages et limites à Saint-Jean-de-la-Ruelle
✓ Points forts
- Proximité immédiate d'Orléans et de sa gare TGV (2,4 km)
- Prix au m² attractif (-5,7 % sur un an, opportunité négociation)
- Offre complète de services, commerces et équipements scolaires
- Dynamisme démographique (+2 % en 5 ans) et construction neuve active
- Très bonne couverture fibre (87,4 %) et arrivée de la 5G
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (2 795 hab./km²)
- Taxe foncière sur le bâti élevée (57,53 % en 2024)
- Exposition au risque inondation (PPRi en révision)
Composition du parc immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
7 756 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Jean-de-la-Ruelle combine 54,7 % de maisons et 45,3 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est équilibré, avec 54,7 % de maisons et 33 % de logements sociaux. Une majorité de propriétaires (53,4 %) assure une certaine stabilité des valeurs, tandis qu'un taux de vacance de 8,7 % indique un marché locatif dynamique mais avec quelques ajustements. Seulement 1,4 % de résidences secondaires confirme le caractère résidentiel et périurbain de la commune, tournée vers les actifs travaillant dans l'agglo. Ce paysage suggère un marché sain, adapté aux primo-accédants et aux familles, moins spéculatif que certaines communes plus touristiques.
Ancienneté du parc à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 893 logements).
- Avant 1919 2,9 % 199 logts
- 1919-1945 4,1 % 281 logts
- 1946-1970 36,3 % 2 499 logts
- 1971-1990 32,0 % 2 204 logts
- 1991-2005 14,4 % 992 logts
- 2006-2019 10,4 % 719 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Jean-de-la-Ruelle
543 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) en révision pour le Val d'Orléans, héritage de la proximité de la Loire. Six risques naturels sont recensés, principalement inondations et mouvements de terrain. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) pour le bien visé. Un arrêté de catastrophe naturelle peut impacter l'assurance et la constructibilité. Ces contraintes sont gérées mais imposent une vigilance particulière dans les zones identifiées comme inondables.
Cas pratique : un achat type à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Pour une maison de 90 m², le budget médian est d'environ 179 000 € (1 988 €/m²). Avec le revenu médian local de 20 010 €, cet achat représente environ 9 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 900 €, soit un taux d'effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Jean-de-la-Ruelle
- Oublier de vérifier le DPE, crucial pour le confort et la revente.
- Négliger le zonage du PPRi inondation en révision.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 20 k€.
- Ne pas visiter aux heures de pointe pour tester les accès routiers.
Points clés à retenir à Saint-Jean-de-la-Ruelle
- Prix médian à 1 937 €/m², en baisse de 5,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 8,7 %.
- Climat tempéré (11,7 °C de moyenne) sans extrêmes.
- Écart important entre maison (2 090 €/m²) et appartement (1 750 €/m²).
- Rendement net réduit à ~4,6 % après charges et taxe foncière à 57,53 %.
- Parc équilibré (55 % de maisons) et jeune (38 % de moins de 30 ans).
- La proximité de la gare TGV (2,4 km) est un atout valorisant.
- Tendances opposées : prix en correction, construction neuve en forte hausse (+94 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Jean-de-la-Ruelle ?
À Saint-Jean-de-la-Ruelle, le prix au m² varie fortement selon le type de bien. Pour maximiser votre estimation, mettez en avant la localisation et l'état. La proximité de la gare TGV d'Orléans (2,4 km) ou des 20 établissements scolaires ajoute une prime. Un logement rénové avec un DPE performant (classe C ou mieux) se distingue dans un parc dominé par la classe D. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. À l'inverse, un appartement en rez-de-chaussée sans vis-à-vis ou avec place de parking attenante verra sa valeur renforcée. L'état de la copropriété (sans désordres majeurs) est aussi scruté.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
166 582 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en baisse comme celui de Saint-Jean-De-La-Ruelle, une surévaluation peut conduire à une vitrine interminable, tandis qu'une sous-évaluation signifie une moins-value directe. Avec un écart type important entre les biens, se baser sur le seul prix médian (1 833 €/m²) est insuffisant. Une estimation professionnelle croise les données DVF avec les caractéristiques précises de votre logement (surface, état, DPE, exposition aux risques) et la dynamique micro-locale. C'est le seul moyen de définir un prix d'appel attractif et réaliste pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés : le prix au m² diffère entre un quartier pavillonnaire et une résidence des années 1970. Il sait évaluer l'impact réel d'une cuisine refaite ou d'une véranda, au-delà du simple coût des travaux. Son réseau lui permet de juger de la solvabilité des acheteurs potentiels et d'ajuster la stratégie de vente. Face aux outils automatiques qui utilisent des moyennes, il affine l'estimation en intégrant des éléments concrets : vue, nuisances sonores, qualité des matériaux. C'est cette expertise qui permet de négocier au mieux, en justifiant le prix demandé auprès d'acquéreurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix médian au m², très variable selon le type de bien.
- Cacher des désordres (humidité, fissures) lors de la visite.
- Suralimenter le prix en visant la marge de négociation.
- Omettre de valoriser un DPE rénové dans un parc majoritairement classe D.
Investir à Saint-Jean-de-la-Ruelle : passer à l'action
L'ecart entre les donnees DVF et la realite du terrain peut etre determinant. Identifier le bon bien au bon prix dans un marche en correction exige une connaissance intime des quartiers et des vendeurs. Un professionnel local vous evite les pieges et transforme cette analyse en opportunite concrete.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Jean-de-la-Ruelle
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Saint-Jean-De-La-Ruelle ?
En 2024, le prix median est de 1 937 € par metre carre. Une maison type de 88 m² coute environ 175 000 €, tandis qu'un appartement de 59 m² se negocie aux alentours de 101 000 €.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif a Saint-Jean-De-La-Ruelle ?
Le rendement brut est eleve (8,7 % sur les appartements), mais les prix sont en baisse (-5,7 % en 2024). C'est un moment opportun pour negocier, a condition de selectionner un bien energetiquement performant pour se premunir des futures reglementations.
Saint-Jean-De-La-Ruelle est-elle plus chere que ses voisines comme Montargis ?
Oui, son prix au metre carre est environ 19 % superieur a celui de Montargis (1 477 €/m²). Cette difference s'explique par sa proximite immediate avec l'agglomeration orleanaise et la gare TGV.
Quel loyer peut-on esperer pour un appartement a Saint-Jean-De-La-Ruelle ?
Le loyer median est de 12,5 €/m²/mois. Pour un appartement de 59 m² (la surface mediane), le loyer attendu se situe donc autour de 737 € par mois, dans une fourchette de 631 € a 867 €.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir a Saint-Jean-De-La-Ruelle ?
Les principaux risques sont la fragilite economique locale (taux de chomage a 12,8 %), la forte taxe fonciere (57,53 %) et la presence de risques d'inondation (PPRi actif). Une part non negligeable du parc est egalement energivore.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Jean-De-La-Ruelle presente un ecart de valorisation saisissant avec des communes aux indicateurs similaires comme Gien (-27 %) ou Montargis (-19 %), suggerant une prime d'attractivite liee a la metropole orleanaise qui offre un effet de levier locatif immediat mais expose a une correction si la dynamique s'essouffle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Jean-de-la-Ruelle.
Communes limitrophes de Saint-Jean-de-la-Ruelle
Saint-Jean-de-la-Ruelle est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Jean-de-la-Ruelle s'établit à 1 937 € sur 208 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Loiret (2 043 €/m²).
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,6 %). 1 087 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +7,6 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Saint-Jean-de-la-Ruelle — maisons à 2 090 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 1 750 €/m² pour 60 m². Rapporté au revenu médian de Saint-Jean-de-la-Ruelle, un logement de 86 m² (179 740 €) représente 9,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Jean-de-la-Ruelle avoisinent 12,5 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,6 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 980 logements autorisés au permis de construire à Saint-Jean-de-la-Ruelle — un rythme moyen de 196 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Saint-Jean-de-la-Ruelle est caractéristique des communes du Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 119 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.