01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 485 logements dont 8 017 résidences principales, 299 résidences secondaires et 1 170 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 017 | 84,5 % |
| Résidences secondaires | 299 | 3,2 % |
| Logements vacants | 1 170 | 12,3 % |
Le graphique détaille la structure des 9 485 logements: 85 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 12 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 995 | 12,6 % |
| 1919-1945 | 433 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 2 604 | 33,0 % |
| 1971-1990 | 2 399 | 30,4 % |
| 1991-2005 | 1 001 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 459 | 5,8 % |
Structure du bâti par époque: 13 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (33 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 321 | 4,0 % |
| 2 pièces | 991 | 12,4 % |
| 3 pièces | 2 432 | 30,3 % |
| 4 pièces | 2 254 | 28,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 019 | 25,2 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 25 %, les T1-T2 16 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 413 | 9 446 | 9 485 |
| Rés. principales | 8 148 | 8 037 | 8 017 |
| Rés. secondaires | 192 | 260 | 299 |
| Vacants | 1 073 | 1 148 | 1 170 |
À titre de comparaison : 41,2 % de part de propriétaires à Châteaudun, à 36 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 785 | 47,2 % |
| Locataires (privé) | 1 947 | 24,3 % |
| Locataires HLM | 2 214 | 27,6 % |
| Logés gratuitement | 70 | 0,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 47,2 % de propriétaires occupants, 51,9 % de locataires et 28 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 739 | 59,1 % |
| Fioul | 646 | 8,1 % |
| Électricité | 2 217 | 27,7 % |
| Gaz bouteille | 73 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 341 | 4,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 59 %. électricité pèse 28 %, fioul 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 138 |
| 2 à 4 ans | 1 750 |
| 5 à 9 ans | 1 348 |
| 10 ans ou plus | 3 781 |
| Total ménages | 8 017 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 533 |
| Sous-occupation modérée | 2 573 |
| Sous-occupation accentuée | 1 752 |
| Suroccupation modérée | 456 |
| Suroccupation accentuée | 19 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 724 | 21,5 % |
| 1 voiture | 4 439 | 55,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 854 | 23,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 22 % sans véhicule, 55 % mono-motorisés, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 55,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 412 | 5 018 | 114 | 280 |
| 1975 | 6 521 | 5 910 | 218 | 393 |
| 1982 | 7 209 | 6 455 | 189 | 565 |
| 1990 | 7 837 | 7 129 | 282 | 426 |
| 1999 | 8 700 | 7 892 | 313 | 495 |
| 2006 | 9 200 | 8 124 | 225 | 852 |
| 2011 | 9 413 | 8 148 | 192 | 1 073 |
| 2016 | 9 446 | 8 037 | 260 | 1 148 |
| 2022 | 9 485 | 8 017 | 299 | 1 170 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 412 logements, le total atteint 9 485 en 2022 (+75 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 811 | 734 | 758 | 748 | 982 | 657 |
| Dont vacants > 2 ans | 294 | 308 | 299 | 281 | 279 | 322 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,3 % |
| Classe B | 46 | 1,1 % |
| Classe C | 1 390 | 33,1 % |
| Classe D | 1 703 | 40,6 % |
| Classe E | 638 | 15,2 % |
| Classe F | 285 | 6,8 % |
| Classe G | 124 | 3,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 41 % des logements et 34 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 385 | 9,2 % |
| Classe B | 774 | 18,4 % |
| Classe C | 1 070 | 25,5 % |
| Classe D | 1 297 | 30,9 % |
| Classe E | 393 | 9,4 % |
| Classe F | 217 | 5,2 % |
| Classe G | 62 | 1,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 31 %, 53 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 186 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 247 kWh/m²/an, contre 86 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 162 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 2 |
| Classe B | 23 | 23 |
| Classe C | 309 | 1 081 |
| Classe D | 437 | 1 266 |
| Classe E | 266 | 372 |
| Classe F | 150 | 135 |
| Classe G | 67 | 57 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (230 kWh/m²/an) et appartements en classe D (197).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 58 |
| T2 | 361 |
| T3 | 1 098 |
| T4 | 895 |
| T5+ | 199 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vendôme (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Vendôme est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Loir-et-Cher. (sur 5 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Vendôme est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Loir-et-Cher. (sur 5 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Vendôme est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Loir-et-Cher. (sur 5 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Vendôme compte 9 485 logements, dont 1 170 sont vacants (12,3 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. La typologie est équilibrée: 45,8 % de maisons et 54,2 % d'appartements. L'environnement communal: une commune du Val de Loire, dans un relief de plaine, à 85 m d'altitude en moyenne.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 47,2 % de propriétaires, 51,9 % de locataires. Au plan locatif social, 27,6 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 34,9 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc ancien pèse 12,6 % — une proportion significative de logements antérieurs à 1919. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 207 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Le gaz de ville équipe 59,1 % des logements occupés à titre principal.
Vendôme conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+0,4 %). 21,5 % des ménages de Vendôme n'ont pas de voiture, 23,1 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Vendôme est une commune du Val de Loire. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 85 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (8 017 résidences principales de Vendôme) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Vendôme en 2026 ?
Chef-lieu d'arrondissement du Loir-et-Cher, Vendôme bénéficie d'une desserte TGV et d'un patrimoine historique remarquable. Mais avec une population en déclin et un taux de chômage à 15,7 %, le marché immobilier local offre-t-il une opportunité d'investissement solide en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale dans le top quart du département, Vendôme offre un rendement locatif correct malgré un marché résidentiel en perte de vitesse.
Verdict
➤ Investir à Vendôme exige une sélection rigoureuse du bien et une vision à moyen terme, pour capter un rendement locatif correct dans un marché peu dynamique.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct (6,1 %)
- ✓ Attractivité territoriale élevée
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines TGV
- ⚠ Accessibilité très faible (0,3/10)
- ⚠ Baisse démographique persistante (-2,3 % en 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur à la majorité des pôles urbains de la région Centre-Val de Loire.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Vendôme
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Vendôme : opportunités et risques
Investir à Vendôme en 2026 repose sur une logique de rendement locatif correct (environ 6 % brut), dans un marché où la pression immobilière reste élevée. La stratégie pertinente est celle du locatif annuel classique, ciblant une population locale aux revenus modestes ou des fonctionnaires attirés par le bassin d'emploi public. Néanmoins, la fragilité économique territoriale (IFE à 7,2/10) et le déclin démographique constituent des vents contraires pour la demande.
La faible part de résidences secondaires (3,2 %) et la pression touristique immobilière minime écartent l'opportunité d'un investissement en meublé saisonnier. L'investisseur devra se concentrer sur des biens bien situés, préférablement rénovés pour éviter les travaux liés à la réglementation énergétique, dans un parc où 18,1 % des logements datent d'avant 1945.
L'effort financier pour acquérir une maison type (160 356 €) correspond à 7,6 années de revenu médian local, un chiffre élevé qui confirme que le marché est largement porté par des capitaux extérieurs. La viabilité du montage dépendra donc de la capacité à maintenir un loyer proche de 9,2 €/m²/mois, dans un contexte oð 12,3 % des logements sont vacants.
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Données du marché immobilier à Vendôme
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché vendômois s'est stabilisé en 2024, selon les données DVF, avec un prix médian quasi inchangé à 1 771 €/m². Cette pause marque un tournant après une période de forte hausse post-confinement, et intervient dans un territoire au profil socio-économique fragile, avec un taux de chômage de 15,7 % et un revenu médian de 21 030 €. Le niveau de transactions (310) reste néanmoins solide, indiquant un marché liquide où les opportunités existent.
Comparé aux communes voisines, Vendôme affiche une valorisation modeste, avec un écart de prix pouvant dépasser 70 % avec Saint-Cyr-sur-Loire. Cet écart ne s'explique pas par une différence de services, puisque l'indice de confort de services (ICS) atteint 9,2/10, mais plutôt par un déséquilibre entre l'offre et une demande locale aux moyens limités. La gare TGV à 4,6 km est un atout, mais ne semble pas suffire à tirer les prix vers le haut dans l'immédiat.
Le parc immobilier, dominé par les maisons individuelles (46,2 %), est ancien avec une part importante de passoires thermiques (9,4 %). Cette donnée, croisée avec une taxe foncière élevée (55,28 %), alourdit le coût de possession pour un investisseur et représente un risque rénovation à anticiper.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vendôme Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Vendôme ont connu une forte progression entre 2020 et 2022, grimpant de 1 687 à 1 957 €/m². La hausse s'est ensuite nettement ralentie, avec une quasi-stagnation en 2023 et 2024 (+0,1 %). Cette pause intervient dans un contexte de remontée des taux, et indique que le marché a atteint un palier face aux capacités financières locales. Les appartements, avec un prix médian légèrement supérieur (1 864 €/m²), ont mieux résisté que les maisons. Comparé aux communes voisines, Vendôme reste une valeur d'entrée, avec un prix inférieur à celui d'Amboise ou de Saint-Cyr-sur-Loire.
Évolution du marché immobilier de Vendôme
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 673 €/m² → 1 771 €/m² (+5,9 %), volume annuel actuel 224 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Financer une maison médiane de 84 m² représente un effort total de 160 356 €. Avec un loyer médian estimé à 9,2 €/m², le loyer annuel s'élève à environ 9 274 €, soit un rendement brut de 5,8 %. Pour un appartement de 60 m² (125 700 €), le loyer est de 7 632 €/an, avec un rendement brut plus élevé à 6,1 %. Un acquéreur nécessitant un emprunt devra assumer un effort résiduel mensuel après perception des loyers, notamment à cause d'une taxe foncière dépassant les 55 %.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
61,6 % de maisons et 38,4 % d'appartements parmi les 224 transactions enregistrées.
61,6 % maisons, 38,4 % appartements sur 224 ventes: le collectif pèse 38,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 224 | 138 | 86 |
| Prix médian/m² | 1 771 € | 1 697 € | 1 864 € |
| Prix moyen/m² | 1 883 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 299 | 1 673 € |
| 2022 | 305 | 1 899 € |
| 2023 | 238 | 1 855 € |
| 2024 | 229 | 1 872 € |
| 2025 | 224 | 1 771 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vendôme est modérée, avec 318 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 102 en 2024. La tendance est légèrement positive (+5 % par rapport à la période précédente), signe d'un intérêt persistant des promoteurs. Cette offre neuve, encore limitée (5,8 % du parc construit après 2006), constitue une soupape face à une demande extérieure potentielle, sans risquer de créer une sur-offre massive dans un contexte démographique défavorable.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 96 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 426 autorisations pour 1 106 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Vendôme
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vendôme (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 329 logements ont été autorisés à à Vendôme, +1 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Vendôme
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vendôme
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut entre rendement brut et net, environ 3 points, est typique. La taxe foncière à Vendôme, indexée à 55,28 % de la valeur locative cadastrale, pèse lourd. Ajoutez 7 à 12 % du loyer pour gestion, provision pour copropriété (fréquente dans 33 % du parc social, souvent en immeubles) et surtout travaux : 9,4 % du parc est classé F ou G. Un rendement net de 3,2 % pour un appartement devient alors le vrai critère de rentabilité.
Performance énergétique du parc à Vendôme
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 198 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vendôme: classe D en tête, 9,7 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est majoritairement en classe D (206 kWh/m²/an). Si seules 9,4 % des résidences sont des passoires thermiques (F/G), ce taux cache l'ancienneté : 18,1 % du bâti date d'avant 1945. Attention à la loi Climat : interdiction de location pour les pires passoires (G) en 2025, F en 2028. À Vendôme, l'enjeu est modéré mais réel. Pour un achat, privilégiez les biens déjà rénovés ou budgetez des travaux de rénovation énergétique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 10,6 €/m²/mois, sont adaptés à la location courte durée ou étudiante. Les maisons (9,2 €/m²/mois) attirent plutôt les familles. Attention au parc ancien : 18,1 % des logements sont antérieurs à 1945 et 9,4 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), sujet à rénovation obligatoire.
Quelles zones cibler à Vendôme ?
Le centre historique, avec ses 21 monuments protégés, peut attirer une location saisonnière. La proximité de la gare TGV (8 minutes) et des 159 commerces renforce l'attractivité des quartiers centraux. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Les 318 logements autorisés sur 5 ans indiquent une dynamique de construction modérée.
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Risques à connaître avant d'investir à Vendôme
Le principal risque est la vacance locative, dans une ville qui perd des habitants. La taxe foncière (55,28 %) pèse sur le rendement net. Le parc énergétique (classe D dominante) expose à des travaux de rénovation. Enfin, les 10 risques naturels recensés (inondations) peuvent impacter l'assurance et l'attractivité.
Erreurs à éviter quand on investit à Vendôme
- Oublier la taxe foncière, élevée à 55,28 % du revenu cadastral.
- Négliger le taux de vacance (12,3 %), signe d'un marché local exigeant.
- Surévaluer les loyers face au taux de chômage de 15,7 %.
- Investir sans visiter : l'état du parc ancien (18,1 % d'avant 1945) varie énormément.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché vendômois, peu soumis au tourisme de masse (8 hébergements touristiques), suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est propice à la vente, avec une meilleure visibilité des jardins et des berges du Loir. L'automne peut aussi être actif, avant la trêve hivernale. Pour l'achat, l'hiver offre moins de choix mais plus de marge de négociation. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été.
Le saviez-vous ?
- La gare TGV dessert Paris en 42 minutes, mais elle est située à 4,6 km du centre.
- L'âge médian de 50,5 ans est bien supérieur à la moyenne nationale.
- Seulement 3,2 % de résidences secondaires, signe d'une vocation résidentielle permanente.
S'installer à Vendôme : cadre de vie et logement
S'installer à Vendôme, c'est bénéficier d'un cadre de vie très bien doté en services, avec 734 équipements recensés par l'INSEE, dont 159 commerces et 195 établissements de santé. La présence de 21 monuments historiques protégés, comme l'abbaye de la Trinité, confère à la ville un charme patrimonial indéniable. La connectivité est excellente avec une couverture fibre à 89,2 % et deux opérateurs 5G, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement important (indice de 261), avec 37,8 % de 60 ans et plus. Ce contexte, ajouté à une évolution démographique négative, dessine une commune au dynamisme limité, malgré ses atouts. Il faut également noter la présence de plans de prévention des risques (PPRI du Loir), un facteur à vérifier lors de tout achat.
Carte du marché immobilier à Vendôme
Vendôme et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vendôme
Le climat vendômois est tempéré (11,6°C de moyenne), avec des précipitations modérées (707 mm/an) et une altitude basse (112 m) limitant les jours de gel. Idéal pour ceux qui fuient les extrêmes : douceur des bords de Loir sans l'humidité excessive du Val. Les 37,8 % de plus de 60 ans y trouvent un cadre agréable, où les balades le long des canaux ou vers les 21 monuments historiques sont possibles une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Vendôme ?
La commune s'adresse principalement aux retraités (37,8 % des habitants ont plus de 60 ans) et aux familles recherchant un cadre paisible avec des écoles. Les primo-accédants peuvent y trouver leur compte, avec un effort d'épargne de 7,6 années de revenu médian pour une maison. Les navetteurs travaillant à Tours ou Paris apprécient la desserte TGV.
Avantages et limites à Vendôme
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche avec 21 monuments classés.
- Desserte TGV pratique pour Paris (environ 1h de trajet).
- Équipements et services de proximité nombreux (734 au total).
- Prix immobiliers stables et inférieurs à ceux des grands pôles touristiques.
- Environnement naturel avec le Loir et une campagne proche.
− À prendre en compte
- Déclin démographique marqué (-8 % en 10 ans).
- Taux de chômage élevé (15,7 %) pesant sur l'économie locale.
- Risques naturels d'inondation (PPRI) à prendre en compte.
Composition du parc immobilier à Vendôme
9 485 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 346 maisons et 5 063 appartements à à Vendôme.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Un parc équilibré entre maisons (46,2 %) et appartements, avec une forte proportion de propriétaires (47,2 %). Ceci indique un marché stable, moins spéculatif, où l'offre locative est en partie sociale (33 %). Le taux de vacance à 12,3 %, supérieur à la moyenne, indique des biens potentiellement à rénover ou mal situés. L'acheteur typique est donc un occupant, souvent en reconquête démographique (-2,3 % en 5 ans), recherchant un cadre de vie patrimonial.
Ancienneté du parc à Vendôme
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 891 logements).
- Avant 1919 12,6 % 995 logts
- 1919-1945 5,5 % 433 logts
- 1946-1970 33,0 % 2 604 logts
- 1971-1990 30,4 % 2 399 logts
- 1991-2005 12,7 % 1 001 logts
- 2006-2019 5,8 % 459 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vendôme
734 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vendôme
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le radon faible. Le principal risque identifié est inondation, avec un PPRI du Loir actif. Dix risques naturels sont recensés, et 16 arrêtés catastrophes naturelles historiques concernent surtout des crues. Consultez obligatoirement le PPR de la commune avant tout achat en zone inondable, près du Loir ou de ses affluents. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité, mais concernent des secteurs bien délimités.
Cas pratique : un achat type à Vendôme
Une maison de 84 m² (surface médiane typique) coûte environ 160 350 € (1 909 €/m²). Cela représente 7,6 années du revenu médian local (21 030 €/an). Avec un apport de 10 % (16 035 €), un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) génère une mensualité d'environ 800 €. À comparer avec un loyer moyen pour une maison de 9,2 €/m², soit 772 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Vendôme
- Faire une offre sans consulter le PPR inondation de la commune.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur le budget travaux.
- Ignorer la proximité des 33 % de logements sociaux, qui peut influencer le voisinage.
- Négocier sans connaître la fiscalité locale (taxe foncière à 55,28 %).
Points clés à retenir à Vendôme
- Prix médian à 1 771 €/m², stable sur un an (+0,1 %).
- Rendement brut locatif intéressant : 6,1 % pour les appartements.
- Climat doux : 11,6°C de moyenne et 707 mm de pluie/an.
- Le marché est porté par la rareté du neuf (5,8 % du parc).
- Écart maison/appartement réduit : 1 697 € vs 1 864 €/m².
- Taxe foncière élevée : taux de 55,28 % à considérer.
- 47,2 % de propriétaires, marque d'un marché stable.
- 9,4 % de passoires thermiques (F/G), un critère prix négociable.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vendôme ?
À Vendôme, la valeur dépend d'abord de la localisation intra-urbaine. La proximité de la gare classique (0,9 km du centre) ou des 159 commerces et services pèse plus que la surface seule. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général (seulement 5,8 % du parc est post-2006) sont déterminants. Un DPE mauvais (F/G) peut faire baisser le prix de 5 à 15 %, face à des acquéreurs anticipant les obligations légales. L'exposition compte moins que la vue sur un des 21 monuments ou la tranquillité d'une impasse. En copropriété, vérifiez l'état des parties communes et le taux de syndicats de copropriétaires.
Estimation indicative d'une maison à Vendôme
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
148 764 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour ne pas laisser de valeur sur la table ou, à l'inverse, pour éviter une mise en vente trop élevée qui allongerait la durée d'exposition. À Vendôme, où le marché n'est pas tendu et la vacance est élevée (12,3 %), un prix juste garantit une vente dans des délais raisonnables. Les données DVF, croisées avec les caractéristiques spécifiques de votre bien (année de construction, exposition aux risques naturels, proximité des monuments), permettent d'affiner la fourchette.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne (1 980 €/m²) qui lisse les écarts. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de l'abbaye de la Trinité se négociera bien au-dessus, tandis qu'un logement nécessitant des travaux dans un îlot vieillissant sera en dessous. Il intègre des facteurs invisibles dans les données : qualité de la rénovation, nuisances de voisinage, potentiel de valorisation. Surtout, il connaît la demande réelle : avec un âge médian de 50,5 ans, le marché vendômois est plus sensible aux plain-pied et à la tranquillité qu'aux duplex étroits. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face à des acheteurs informés.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², qui masque les écarts.
- Ne pas chiffrer les travaux pour améliorer un DPE de classe D ou pire.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV (4,6 km).
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster pour la différence de charges.
Investir à Vendôme : passer à l'action
L'analyse des données est une étape, mais la réussite d'un investissement immobilier se joue sur le terrain. Pour identifier le bien et le quartier qui correspondent à votre stratégie, l'expertise d'un professionnel local est indispensable.
Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se niche dans le choix du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Vendôme grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Vendôme
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vendôme
Quel est le prix moyen d'un appartement à Vendôme ?
Le prix médian des appartements à Vendôme est de 1 864 €/m² en 2024. Un appartement type de 60 m² représente donc un investissement d'environ 125 700 €.
Vendôme est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Vendôme est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 24 % à celui d'Amboise et de 19 % à celui de Saint-Pierre-Des-Corps.
Le marché immobilier à Vendôme est-il en hausse ?
Le marché s'est stabilisé. Le prix médian n'a progressé que de 0,1 % entre 2023 et 2024, après une hausse de près de 17 % entre 2020 et 2022.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vendôme ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,1 % pour un appartement et 5,8 % pour une maison. Le rendement net est nettement plus faible, autour de 3 %, après déduction des charges.
Quels sont les quartiers à éviter pour investir à Vendôme ?
Il est conseillé de se renseigner sur les zones soumises au Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) du Loir et de visiter le quartier pour évaluer l'état du parc immobilier, dont 9,4 % est classé en passoire thermique.
Marché immobilier des communes voisines
Vendôme affiche un prix au m² inférieur de 27 % à Châteaudun et de 71 % à Saint-Cyr-sur-Loire, un écart de valorisation qui pourrait offrir un effet de levier intéressant à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vendôme.
Communes limitrophes de Vendôme
Vendôme est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 771 €/m² en médiane, Vendôme s'inscrit au niveau de la médiane du Loir-et-Cher (1 667 €/m²) et reste -28,4 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier de Vendôme est en hausse progressive: +5,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 295 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,4 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Vendôme — maisons à 1 697 €/m² pour 84 m² en surface médiane, appartements à 1 864 €/m² pour 62 m². Un bien type de 84 m² revient à environ 142 548 €, soit 6,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Vendôme: 10,6 €/m²/mois pour un appartement, 9,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 329 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vendôme est une commune du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 85 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.