01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 104 logements dont 978 résidences principales, 32 résidences secondaires et 93 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 978 | 88,6 % |
| Résidences secondaires | 32 | 2,9 % |
| Logements vacants | 93 | 8,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 1 104.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 327 | 33,5 % |
| 1919-1945 | 76 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 121 | 12,4 % |
| 1971-1990 | 110 | 11,3 % |
| 1991-2005 | 189 | 19,4 % |
| 2006-2020 | 153 | 15,7 % |
La période avant 1919 concentre 34 % du parc, tandis que 34 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 17 | 1,7 % |
| 2 pièces | 171 | 17,5 % |
| 3 pièces | 274 | 28,0 % |
| 4 pièces | 202 | 20,7 % |
| 5 pièces ou plus | 313 | 32,0 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 19 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 012 | 1 062 | 1 104 |
| Rés. principales | 857 | 908 | 978 |
| Rés. secondaires | 34 | 36 | 32 |
| Vacants | 120 | 118 | 93 |
Barsac (2 058 hab., à 9 km) présente 72,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 482 | 49,3 % |
| Locataires (privé) | 440 | 45,0 % |
| Locataires HLM | 45 | 4,6 % |
| Logés gratuitement | 11 | 1,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 49,3 %, locataires 49,5 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 467 | 47,8 % |
| Fioul | 15 | 1,5 % |
| Électricité | 434 | 44,4 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 60 | 6,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (48 %), 44 % pour électricité et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 177 |
| 2 à 4 ans | 253 |
| 5 à 9 ans | 190 |
| 10 ans ou plus | 358 |
| Total ménages | 978 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 241 |
| Sous-occupation modérée | 296 |
| Sous-occupation accentuée | 211 |
| Sous-occupation très accentuée | 199 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 88 | 9,0 % |
| 1 voiture | 598 | 61,1 % |
| 2 voitures ou plus | 292 | 29,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 61 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 651 | 576 | 38 | 37 |
| 1975 | 663 | 569 | 27 | 67 |
| 1982 | 665 | 562 | 34 | 69 |
| 1990 | 690 | 562 | 30 | 98 |
| 1999 | 748 | 621 | 32 | 95 |
| 2007 | 977 | 812 | 40 | 125 |
| 2012 | 1 012 | 857 | 34 | 120 |
| 2017 | 1 062 | 908 | 36 | 118 |
| 2023 | 1 104 | 978 | 32 | 93 |
Trajectoire de long terme: 651 logements en 1968, 1 104 en 2023 (+70 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 131 | 133 | 140 | 127 | 128 | 76 | 109 |
| Dont vacants > 2 ans | 45 | 41 | 51 | 55 | 44 | 37 | 33 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 2,5 % |
| Classe B | 12 | 3,8 % |
| Classe C | 158 | 49,4 % |
| Classe D | 90 | 28,1 % |
| Classe E | 34 | 10,6 % |
| Classe F | 13 | 4,1 % |
| Classe G | 5 | 1,6 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 56 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 109 | 34,1 % |
| Classe B | 72 | 22,5 % |
| Classe C | 63 | 19,7 % |
| Classe D | 50 | 15,6 % |
| Classe E | 17 | 5,3 % |
| Classe F | 5 | 1,6 % |
| Classe G | 4 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 34 %, 76 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 199 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 151 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 72 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 207 kWh/m²/an, contre 72 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 136 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 3 | 9 |
| Classe C | 70 | 88 |
| Classe D | 63 | 27 |
| Classe E | 32 | 2 |
| Classe F | 12 | 1 |
| Classe G | 5 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (195 kWh/m²/an); côté appartements, C (154).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 12 |
| T3 | 22 |
| T4 | 12 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Macaire (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Macaire rassemble 1 104 logements au recensement de 2023, dont l'essentiel sert de résidence principale (978 unités). Profil pavillonnaire affirmé: 65,8 % de maisons individuelles pour 34,2 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Saint-Macaire est entre océan et marais, sur la côte atlantique — cadre la lecture du parc local.
Les deux statuts se partagent le parc de Saint-Macaire: 49,3 % en propriété occupante, 49,5 % en location. Le logement social occupe une place de 4,6 % dans le parc de résidences principales.
Selon l'INSEE, 33,5 % des logements de Saint-Macaire ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de Saint-Macaire se classe bien côté DPE: C en tête et 179 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). 47,8 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc de Saint-Macaire a progressé de +4,0 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages est classique: 9,0 % sans voiture et 29,9 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est entre océan et marais, sur la côte atlantique — un ancrage qui colore le parc.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 978 résidences principales de Saint-Macaire et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Saint-Macaire a bondi de +12,1 % en un an, signal rare sur une commune de 1 981 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (239ᵉ rang sur 530 communes)
- Prix en forte hausse : +12,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Macaire
Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Macaire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Macaire s'établit à 2 088 €, sur la base de 24 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Macaire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Macaire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 24 transactions en 2025 et affiche une évolution de +24,7 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 088 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
37,5 % de maisons et 62,5 % d'appartements parmi les 24 transactions enregistrées.
Sur 24 transactions enregistrées, 37,5 % portent sur des maisons (2 226 €/m²) et 62,5 % sur des appartements (2 046 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 24 | 9 | 15 |
| Prix médian/m² | 2 088 € | 2 226 € | 2 046 € |
| Prix moyen/m² | 2 058 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 43 | 1 674 € |
| 2022 | 37 | 1 884 € |
| 2023 | 40 | 1 878 € |
| 2024 | 27 | 1 863 € |
| 2025 | 24 | 2 088 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 8 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 100 autorisations pour 36 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Macaire
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Saint-Macaire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Macaire: 24 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (+50 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Macaire
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Saint-Macaire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Macaire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 320 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Macaire: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,6 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Macaire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Macaire : cadre de vie et logement
Avec 1 981 habitants concentrés sur 1,79 km² (1 107 hab/km²), Saint-Macaire affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 13 monuments historiques protégés, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 81 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Macaire
Saint-Macaire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Macaire
Composition du parc immobilier à Saint-Macaire
1 104 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 66,3 % de maisons, 33,7 % d'appartements sur un total de 1 104 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Macaire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 976 logements).
- Avant 1919 33,5 % 327 logts
- 1919-1945 7,8 % 76 logts
- 1946-1970 12,4 % 121 logts
- 1971-1990 11,3 % 110 logts
- 1991-2005 19,4 % 189 logts
- 2006-2020 15,7 % 153 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Macaire
81 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Macaire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Saint-Macaire PPRN Approuvé approuvé le 31/12/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Macaire
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
187 920 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Macaire
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Macaire ?
Le prix médian au m² à Saint-Macaire est de 2 088 € (données DVF, 24 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 200 000 €.
Comment Saint-Macaire se situe-t-elle dans le Gironde ?
Saint-Macaire se situe au 239ᵉ rang du Gironde sur 530 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Macaire ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Macaire est de 5,6 % (loyer de 10,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Macaire.
Communes limitrophes de Saint-Macaire
Saint-Macaire est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Macaire s'établit à 2 088 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Gironde.
Dynamique haussière marquée: +24,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Macaire. Au total, 171 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +12,1 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 226 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 2 046 €/m² (48 m²). Le bien médian (90 m² à 200 340 €) équivaut à 8,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,6 €/m² pour un appartement et 10,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Saint-Macaire (2,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (24 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 63 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Macaire est entre océan et marais, sur la côte atlantique.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.