01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 387 logements dont 1 312 résidences principales, 7 résidences secondaires et 67 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 312 | 94,6 % |
| Résidences secondaires | 7 | 0,5 % |
| Logements vacants | 67 | 4,8 % |
Parmi les 1 387 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 6,7 % |
| 1919-1945 | 83 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 118 | 9,0 % |
| 1971-1990 | 373 | 28,5 % |
| 1991-2005 | 332 | 25,4 % |
| 2006-2019 | 314 | 24,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (24 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 15 | 1,1 % |
| 2 pièces | 63 | 4,8 % |
| 3 pièces | 148 | 11,3 % |
| 4 pièces | 430 | 32,8 % |
| 5 pièces ou plus | 656 | 50,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 50 % du parc, contre 6 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 092 | 1 172 | 1 387 |
| Rés. principales | 1 057 | 1 116 | 1 312 |
| Rés. secondaires | 5 | 20 | 7 |
| Vacants | 30 | 36 | 67 |
75,1 % de part de propriétaires à Camblanes-et-Meynac, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 004 | 76,5 % |
| Locataires (privé) | 262 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 27 | 2,1 % |
| Logés gratuitement | 19 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 76,5 % de propriétaires face à 22,0 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 395 | 30,1 % |
| Fioul | 21 | 1,6 % |
| Électricité | 692 | 52,8 % |
| Gaz bouteille | 15 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 188 | 14,3 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (53 %), suivi par gaz de ville (30 %) et autres sources (bois notamment) (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 141 |
| 2 à 4 ans | 267 |
| 5 à 9 ans | 172 |
| 10 ans ou plus | 732 |
| Total ménages | 1 312 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 192 |
| Sous-occupation modérée | 325 |
| Sous-occupation accentuée | 342 |
| Suroccupation modérée | 42 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 66 | 5,0 % |
| 1 voiture | 440 | 33,5 % |
| 2 voitures ou plus | 806 | 61,4 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 34 % en ont une et 61 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 85,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 309 | 281 | 13 | 15 |
| 1975 | 411 | 370 | 17 | 24 |
| 1982 | 492 | 446 | 17 | 29 |
| 1990 | 670 | 637 | 12 | 21 |
| 1999 | 800 | 770 | 9 | 21 |
| 2006 | 992 | 947 | 10 | 34 |
| 2011 | 1 092 | 1 057 | 5 | 30 |
| 2016 | 1 172 | 1 116 | 20 | 36 |
| 2022 | 1 387 | 1 312 | 7 | 67 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 309 à 1 387 logements, soit +349 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 63 | 91 | 97 | 98 | 129 | 39 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 15 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 7,2 % |
| Classe B | 33 | 9,5 % |
| Classe C | 169 | 48,7 % |
| Classe D | 76 | 21,9 % |
| Classe E | 26 | 7,5 % |
| Classe F | 9 | 2,6 % |
| Classe G | 9 | 2,6 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 65 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 118 | 34,0 % |
| Classe B | 93 | 26,8 % |
| Classe C | 84 | 24,2 % |
| Classe D | 26 | 7,5 % |
| Classe E | 18 | 5,2 % |
| Classe F | 6 | 1,7 % |
| Classe G | 2 | 0,6 % |
Répartition climat du parc: A concentre 34 % des diagnostics et 85 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 212 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 225 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 69 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 0 |
| Classe B | 31 | 2 |
| Classe C | 91 | 78 |
| Classe D | 61 | 15 |
| Classe E | 23 | 3 |
| Classe F | 8 | 1 |
| Classe G | 6 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (167 kWh/m²/an) et appartements en classe C (140).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 14 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Médard-d'Eyrans (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Saint-Médard-d'Eyrans recense 1 387 logements, dont 1 312 résidences principales (94,6 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Pavillonnaire à très forte intensité: 90,0 % du parc se compose de maisons (1 248 unités). Ancrage local: la commune est une commune de la façade atlantique française, en plaine, à 25 m d'altitude.
Parc très largement détenu par ses occupants: 76,5 % de propriétaires contre 22,0 % de locataires. Côté logement social, 2,1 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Selon l'INSEE, 24,0 % du parc de Saint-Médard-d'Eyrans remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Saint-Médard-d'Eyrans: classe C en tête et consommation moyenne (159 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,8 % des résidences principales.
Le nombre de logements de Saint-Médard-d'Eyrans a bondi de +18,3 % entre les recensements 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Saint-Médard-d'Eyrans: 61,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la façade atlantique française. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 25 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Gironde
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Analyse du marché immobilier à Saint-Médard-d'Eyrans
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Médard-d'Eyrans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Médard-d'Eyrans s'établit à 2 932 €, sur la base de 28 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Médard-d'Eyrans se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Médard-d'Eyrans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Médard-d'Eyrans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Médard-d'Eyrans évolue de -16,2 %, passant de 3 498 à 2 932 €/m²; 28 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,4 % de maisons et 3,6 % d'appartements parmi les 28 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (96,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 868 €/m² pour les maisons et 3 102 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 28 | 27 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 932 € | 2 868 € | 3 102 € |
| Prix moyen/m² | 2 896 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 38 | 3 498 € |
| 2022 | 43 | 3 622 € |
| 2023 | 31 | 3 340 € |
| 2024 | 25 | 3 377 € |
| 2025 | 28 | 2 932 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 958 logements ont été autorisés et 620 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 65 %.
Vacance longue durée à Saint-Médard-d'Eyrans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Médard-d'Eyrans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 172 logements autorisés à à Saint-Médard-d'Eyrans, dont 9 en 2025 (-33 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Médard-d'Eyrans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Médard-d'Eyrans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Médard-d'Eyrans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 347 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Médard-d'Eyrans: la classe C domine, 5,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Médard-d'Eyrans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Médard-d'Eyrans : cadre de vie et logement
Saint-Médard-d'Eyrans, commune de 3 409 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 15 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 136 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Médard-d'Eyrans
Saint-Médard-d'Eyrans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Médard-d'Eyrans
Composition du parc immobilier à Saint-Médard-d'Eyrans
1 387 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 90,6 % du parc à Saint-Médard-d'Eyrans, 9,4 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Médard-d'Eyrans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 307 logements).
- Avant 1919 6,7 % 87 logts
- 1919-1945 6,4 % 83 logts
- 1946-1970 9,0 % 118 logts
- 1971-1990 28,5 % 373 logts
- 1991-2005 25,4 % 332 logts
- 2006-2019 24,0 % 314 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Médard-d'Eyrans
136 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Médard-d'Eyrans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Médard-d'Eyrans
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
322 520 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Médard-d'Eyrans
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Médard-d'Eyrans ?
Le prix médian au m² à Saint-Médard-d'Eyrans est de 2 932 € (données DVF, 28 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 315 000 €.
Comment Saint-Médard-d'Eyrans se situe-t-elle dans le Gironde ?
Saint-Médard-d'Eyrans se classe au 80ᵉ rang sur 533 communes du Gironde — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Médard-d'Eyrans ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Médard-d'Eyrans est de 5,0 % (loyer de 11,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Médard-d'Eyrans.
Communes limitrophes de Saint-Médard-d'Eyrans
Saint-Médard-d'Eyrans est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 28 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 932 €/m² à Saint-Médard-d'Eyrans, niveau conforme à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -16,2 % entre 2021 et 2025 à Saint-Médard-d'Eyrans. Sur l'ensemble de la période, 165 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -13,2 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 96,4 % des ventes concernent des maisons, à 2 868 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Médard-d'Eyrans, un logement de 110 m² (315 480 €) représente 11,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,0 € (appartements) et 11,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Saint-Médard-d'Eyrans (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 172 logements autorisés et 113 commencés sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Saint-Médard-d'Eyrans s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Médard-d'Eyrans est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Saint-Médard-d'Eyrans est en plaine, à 25 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).