01 Le parc de logements
Le parc comprend 597 logements dont 549 résidences principales, 18 résidences secondaires et 30 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 549 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 18 | 3,0 % |
| Logements vacants | 30 | 5,0 % |
Le graphique détaille la structure des 597 logements: 92 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 65 | 12,0 % |
| 1919-1945 | 13 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 32 | 5,9 % |
| 1971-1990 | 140 | 25,8 % |
| 1991-2005 | 112 | 20,6 % |
| 2006-2019 | 181 | 33,3 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (33 %), 33 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 1,3 % |
| 2 pièces | 42 | 7,7 % |
| 3 pièces | 94 | 17,2 % |
| 4 pièces | 160 | 29,2 % |
| 5 pièces ou plus | 245 | 44,7 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 9 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 457 | 499 | 597 |
| Rés. principales | 420 | 448 | 549 |
| Rés. secondaires | 13 | 20 | 18 |
| Vacants | 24 | 30 | 30 |
Pour référence, Ceyras (18 km) affiche 66,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 388 | 70,7 % |
| Locataires (privé) | 148 | 27,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 12 | 2,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,8 %, locataires 27,0 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 61 | 11,1 % |
| Fioul | 42 | 7,7 % |
| Électricité | 367 | 66,8 % |
| Gaz bouteille | 11 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 68 | 12,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au électricité, 12 % pour autres sources (bois notamment), 11 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 79 |
| 2 à 4 ans | 125 |
| 5 à 9 ans | 88 |
| 10 ans ou plus | 257 |
| Total ménages | 549 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 125 |
| Sous-occupation modérée | 151 |
| Sous-occupation accentuée | 151 |
| Suroccupation modérée | 26 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 30 | 5,5 % |
| 1 voiture | 192 | 35,0 % |
| 2 voitures ou plus | 328 | 59,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 35 % à une voiture, 60 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 116 | 99 | 8 | 9 |
| 1975 | 126 | 114 | 0 | 12 |
| 1982 | 163 | 135 | 12 | 16 |
| 1990 | 228 | 186 | 13 | 29 |
| 1999 | 285 | 263 | 5 | 17 |
| 2006 | 353 | 321 | 12 | 19 |
| 2011 | 457 | 420 | 13 | 24 |
| 2016 | 499 | 448 | 20 | 30 |
| 2022 | 597 | 549 | 18 | 30 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 116 logements à l'origine, 597 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 41 | 42 | 45 | 30 | 37 | 22 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 15,8 % |
| Classe B | 27 | 18,5 % |
| Classe C | 68 | 46,6 % |
| Classe D | 18 | 12,3 % |
| Classe E | 10 | 6,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (47 %), 81 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 92 | 63,0 % |
| Classe B | 33 | 22,6 % |
| Classe C | 14 | 9,6 % |
| Classe D | 2 | 1,4 % |
| Classe E | 5 | 3,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 63 % des logements relèvent de la classe A, 95 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 163 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 164 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 143 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 126 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 164 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 69 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0 |
| Classe B | 24 | 3 |
| Classe C | 51 | 17 |
| Classe D | 14 | 4 |
| Classe E | 10 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 128 kWh/m²/an côté maisons, C à 144 côté appartements.
Faut-il investir à Saint-Paul-et-Valmalle en 2026 ?
À une vingtaine de kilomètres de Montpellier, Saint-Paul-et-Valmalle incarne la périurbanisation attractive de l'Hérault. Avec une croissance démographique vigoureuse et un parc immobilier moderne, la commune attire les familles et les actifs en quête de cadre de vie. Cet intérêt se traduit-il par une opportunité d'investissement pertinente en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % du département, Saint-Paul-et-Valmalle affiche un potentiel de plus-value solide sur un marché résidentiel en croissance.
Verdict
➤ Opportunité résidentielle et de plus-value à moyen terme, à privilégier pour un investissement patrimonial ou une installation familiale.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale dans le top 20 %
- ✓ Parc immobilier récent et économe en énergie
- ✓ Croissance démographique soutenue (+17,6 % en 5 ans)
- ⚠ Marché locatif saisonnier limité (IPTI faible)
- ⚠ Accession à la propriété exigeante pour les locaux (IAI élevé)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne nationale (environ -15 %)
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité et le cadre de vie
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Montpellier
Analyse du marché immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
Le marché immobilier de Saint-Paul-et-Valmalle affiche une pression notable (IPI 5,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Paul-et-Valmalle
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,5/10) : le marché est dynamique, les biens bien positionnés se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,5/10) : le marché est dynamique, les biens bien positionnés se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité immobilière élevée (6,7/10) : le prix d'entrée reste accessible pour des revenus extérieurs, mais dépasse la capacité d'achat locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité immobilière élevée (6,7/10) : le prix d'entrée reste accessible pour des revenus extérieurs, mais dépasse la capacité d'achat locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont tirés vers le bas par la taxe foncière.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont tirés vers le bas par la taxe foncière.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (2,7/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière ; privilégier le marché résidentiel annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (2,7/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière ; privilégier le marché résidentiel annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3122,0 — Percentile dept : 65/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 51/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 93/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 107,2 — Percentile dept : 56/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 49/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 65,0 — Percentile dept : 82/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,3 — Percentile dept : 61/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 93/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3122,0 — Percentile dept : 35/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 14/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 30/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 107,2 — Percentile dept : 44/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Paul-et-Valmalle : opportunités et risques
Investir à Saint-Paul-et-Valmalle en 2026 s'envisage principalement sous l'angle de la plus-value patrimoniale à moyen ou long terme, portée par des indicateurs territoriaux excellents. L'indice d'attractivité territoriale (IAT) de 8/10 et la croissance démographique soutenue (+17,6 % en 5 ans) sont des garants solides contre un risque de dépréciation. L'offre neuve se raréfiant (-59 % de permis sur 5 ans), la pression sur l'ancien de qualité devrait perdurer.
Le profil locatif, en revanche, appelle à la nuance. Les rendements bruts (4,8 % pour les maisons, 5,5 % pour les appartements) sont corrects mais donnent un net modeste après déduction des charges, notamment la taxe foncière. La demande locative annuelle existe, alimentée par l'arrivée de nouveaux ménages, mais le marché saisonnier est quasi inexistant (IPTI à 2,7/10). L'investisseur doit donc privilégier des biens bien isolés et faciles à louer à des familles ou des actifs, en visant une rentabilité complémentaire plus que principale.
Le risque global est faible, étayé par une santé économique locale correcte (taux de chômage à 9,9 %) et une absence de signaux de déclin. Toutefois, l'accessibilité financière pour les primo-accédants locaux est limitée (IAI élevé à 6,7/10), ce qui peut, à la marge, limiter le vivier de repreneurs pour les biens les plus standards. Une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement reste la clé.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
Estimation sur un maison type de 89 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saint-Paul-et-Valmalle.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Paul-et-Valmalle ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Paul-et-Valmalle, analysé d'après les données DVF 2024, se caractérise par une double dynamique : une appréciation patrimoniale solide et un ancrage résidentiel marqué. Avec un prix médian à 2 929 €/m², la commune se positionne dans la moitié supérieure des villages de la Vallée de l'Hérault, bénéficiant de la proximité de Montpellier sans subir la surfréquentation touristique du littoral. Le parc de logements, composé à près de 90 % de maisons individuelles et récent (un tiers construit après 2006), présente un profil énergétique performant, avec une classe DPE dominante C et 0 % de passoires thermiques. Cet atout devient stratégique face aux nouvelles réglementations.
Néanmoins, la faible part de résidences secondaires (3 %) et de logements vacants (5 %) révèle un marché très liquide mais peu tourné vers l'investissement locatif saisonnier. Les transactions, stables autour de 20 par an, concernent majoritairement des biens familiaux, ce qui assure une certaine stabilité des prix. L'évolution démographique, avec une hausse de 31,8 % de la population en 10 ans, constitue le principal moteur de la demande, compensant un taux de chômage local légèrement inférieur à la moyenne nationale.
Enfin, la taxe foncière sur le bâti à 47,36 % représente une charge non négligeable pour l'investisseur, venant rogner le rendement net. Couplée à un taux de propriétaires occupants très élevé (70,8 %), elle dessine un marché où la recherche de plus-value à moyen terme et l'installation en résidence principale priment sur le rendement locatif immédiat.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul-et-Valmalle Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Paul-et-Valmalle sur les cinq dernières années révèle une trajectoire haussière soutenue, avec une hausse de près de 25 % entre 2020 et 2024. Après un pic à 3 173 €/m² en 2023, le marché a connu une légère correction de -1,6 % en 2024, signe d'une stabilisation après une période de forte appréciation. Cette tendance place la commune au-dessus de la moyenne de nombreuses voisines comparables, à l'exception de Combaillaux. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché mature où les opportunités de plus-value immédiate sont moins évidentes, mais où la valeur patrimoniale et la stabilité sont acquises.
Évolution du marché immobilier de Saint-Paul-et-Valmalle
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 858 €/m² à 2 929 €/m² (+2,5 %), pour 12 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Saint-Paul-et-Valmalle est relativement actif pour sa taille, avec une vingtaine de ventes annuelles enregistrées par la DGFiP. Il est dominé par les maisons individuelles (9 ventes sur 19 en 2024), reflétant le caractère pavillonnaire de la commune. La surface médiane vendue est de 81 m², correspondant à un profil de biens familiaux. Le faible volume d'appartements (3 ventes) et leur petite surface médiane (33 m²) indiquent une offre limitée en collectif. Ce marché est tendu, avec une pression acheteuse soutenue par l'attractivité résidentielle, ce qui laisse peu de place à la négociation sur les biens bien situés et en bon état.
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 12 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (75,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 985 €/m² pour les maisons et 2 860 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 9 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 929 € | 2 985 € | 2 860 € |
| Prix moyen/m² | 2 993 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 2 858 € |
| 2022 | 15 | 2 671 € |
| 2023 | 11 | 3 324 € |
| 2024 | 15 | 3 034 € |
| 2025 | 12 | 2 929 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Paul-et-Valmalle montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 36 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 59 % par rapport à la période précédente. Seuls 5 logements ont été autorisés en 2024. Ce reflux de l'offre neuve, face à une demande démographique croissante, contribue à maintenir la pression sur le parc existant et soutient les prix. Il indique également une phase de maturation du développement urbain de la commune, où les opportunités de construction se raréfient, orientant les acheteurs vers le marché de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 6 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit -50,0 %.
Construction neuve à Saint-Paul-et-Valmalle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 27 logements ont été autorisés à à Saint-Paul-et-Valmalle, -68 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Paul-et-Valmalle
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Paul-et-Valmalle
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain net. À Saint-Paul-et-Valmalle, il faut déduire la taxe foncière, élevée à 47,36 %, ainsi qu'une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5 %) et pour gestion. Pour un appartement, le rendement net chute ainsi d'environ 2,3 points, passant de 5,5 % à 3,2 %. Anticipez également les travaux de copropriété et l'entretien, surtout dans un parc où 14,4 % des logements sont antérieurs à 1945.
Performance énergétique du parc à Saint-Paul-et-Valmalle
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 146 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Paul-et-Valmalle: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une bonne performance énergétique moyenne, dominée par la classe C (132 kWh/m²/an). Fait notable, 0 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Cela réduit fortement le risque réglementaire à court terme (interdictions de location prévues par la loi Climat). Pour un acheteur, cela signifie des factures énergétiques maîtrisées et un bien qui restera louable et valorisable sans travaux de rénovation urgents.
Calculateur de rendement à Saint-Paul-et-Valmalle
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Paul-et-Valmalle
Pour un appartement de 35 m² à Saint-Paul-et-Valmalle, comptez environ 92 300 € à l'achat. Au loyer médian de 12,8 €/m², cela génère 448 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net avoisine 3,5 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 100 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Paul-et-Valmalle
- Négliger la taxe foncière, élevée à 47,36 % à Saint-Paul-et-Valmalle.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux local de 5 %).
- Se fier au seul rendement brut, sans calculer le net après charges.
- Ignorer l'état du parc ancien (14,4 % des logements antérieurs à 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme, malgré la proximité de Montpellier. Pour un vendeur, mettre son bien en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Pour un acheteur, l'automne (septembre-octobre) peut offrir plus de choix et moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Aucun logement classé F ou G (passoire) n'est recensé dans la commune.
- Le parc immobilier est très récent : 33,3 % construit après 2006.
- La dette communale s'élève à seulement 233 € par habitant.
S'installer à Saint-Paul-et-Valmalle : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Paul-et-Valmalle, c'est opter pour le calme d'un village héraultais bien connecté, à moins de 30 minutes de Montpellier et de son aéroport. La commune offre un cadre de vie agréable, avec une altitude moyenne de 177 mètres et un climat méditerranéen tempéré. Son tissu de 64 équipements, incluant commerces, services et structures de santé, assure une autonomie au quotidien, renforcée par une excellente couverture très haut débit (93,5 %).
Le profil démographique, équilibré avec un âge médian de 39,3 ans et une part importante de moins de 30 ans (34,7 %), confère une dynamique familiale à la commune. L'environnement est préservé des risques majeurs (sismicité faible, radon moyen), même si le territoire a connu par le passé des arrêtés catastrophes naturelles, typiques de la région. La proximité de la CC Vallée de l'Hérault ouvre l'accès à un large éventail d'activités culturelles et de loisirs de pleine nature.
Carte du marché immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
Saint-Paul-et-Valmalle et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Paul-et-Valmalle
Saint-Paul-et-Valmalle bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré, avec une température moyenne annuelle de 14,5 °C et des précipitations modérées (938 mm/an). Ce climat doux, avec des hivers peu rigoureux et un ensoleillement généreux, convient particulièrement aux actifs recherchant une qualité de vie et aux retraités souhaitant échapper aux grands froids. La proximité de la métropole montpelliéraine permet de profiter pleinement de ce cadre agréable toute l'année.
Composition du parc immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
597 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
526 maisons pour 66 appartements: le parc à Saint-Paul-et-Valmalle est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Saint-Paul-et-Valmalle est très majoritairement composé de maisons individuelles (88,9 %), ce qui dessine un marché stable et ancré, avec 70,8 % de propriétaires occupants. La part minime de résidences secondaires (3 %) indique une commune résidentielle, peu soumise à la pression touristique. Ce profil attire principalement des acheteurs en recherche de pavillons avec jardin, souvent des familles ou des couples, dans un environnement paisible.
Ancienneté du parc à Saint-Paul-et-Valmalle
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 543 logements).
- Avant 1919 12,0 % 65 logts
- 1919-1945 2,4 % 13 logts
- 1946-1970 5,9 % 32 logts
- 1971-1990 25,8 % 140 logts
- 1991-2005 20,6 % 112 logts
- 2006-2019 33,3 % 181 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Paul-et-Valmalle
64 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Paul-et-Valmalle
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Paul-et-Valmalle est exposé à un niveau moyen de radon et recense 9 risques naturels, dont inondation et sécheresse, ayant donné lieu à des arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent de vérifier systématiquement l'assurabilité du bien et l'existence d'un PPR (Plan de Prévention des Risques) pouvant imposer des contraintes constructives ou d'assainissement. Une vigilance particulière sur les caves et sous-sols est recommandée.
Cas pratique : un achat type à Saint-Paul-et-Valmalle
Pour une maison de 110 m² à Saint-Paul-et-Valmalle, comptez environ 343 000 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 13,3 années du revenu médian local (25 710 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 730 €, un effort important nécessitant un reste à vivre conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Paul-et-Valmalle
- Omettre de vérifier le DPE et les futurs travaux de rénovation.
- Ne pas consulter le dossier Géorisques pour les 9 risques recensés.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Oublier de vérifier la connectivité fibre (78,2 % couverte).
Points clés à retenir à Saint-Paul-et-Valmalle
- Prix médian au m² stable autour de 2 929 € en 2024.
- Rendement brut locatif attractif à 5,5 % pour les appartements.
- Climat doux méditerranéen avec 14,5 °C de moyenne annuelle.
- Le prix a légèrement corrigé (-1,6 % sur un an) après une forte hausse.
- Une maison type représente un investissement de 252 882 €.
- Taxe foncière élevée à 47,36 %, impactant le rendement net.
- Parc de logements très performant énergétiquement (classe C dominante).
- La construction neuve ralentit (-59 %), limitant l'offre future.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Paul-et-Valmalle ?
À Saint-Paul-et-Valmalle, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de son exposition au soleil, cruciale sous ce climat. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sont des plus-values significatives. La proximité des 4 commerces de proximité ou de l'école peut majorer le prix de 5 à 10 %. Un DPE performant (classe A, B ou C) est un atout face à une réglementation de plus en plus stricte. À l'inverse, un bien mal orienté, nécessitant des travaux lourds ou situé en limite de zone à risque verra sa cote diminuer.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Paul-et-Valmalle
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
260 681 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Vallée de l'Hérault maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une rue à l'ombre diffère d'une rue ensoleillée. Il intègre l'état réel (fissures, humidité, qualité des matériaux) que les algorithmes ignorent. Son estimation, basée sur les transactions réelles DVF, sert aussi de levier de négociation avec les acheteurs, en justifiant le prix. Enfin, il connaît la demande spécifique de la commune, composée à 34,7 % de moins de 30 ans, et peut cibler la mise en valeur en conséquence.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable.
- Oublier de valoriser un DPE performant, un vrai atout commercial.
- Négliger l'impact d'une exposition défavorable sur la valeur.
- Sous-estimer l'importance d'un diagnostic précis des risques locaux.
Investir à Saint-Paul-et-Valmalle : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une photographie précise du marché. Pour transformer cette analyse en acquisition réussie, une expertise locale est indispensable pour identifier les bonnes opportunités et négocier au juste prix dans un contexte de pression immobilière élevée.
Les données posent le diagnostic d'un village attractif, mais l'acquisition réussie dépend du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Paul-et-Valmalle grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Paul-et-Valmalle
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Paul-et-Valmalle
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Paul-et-Valmalle ?
Le prix médian au mètre carré était de 2 929 € en 2024 selon les données DVF. Pour une maison type de 81 m², le prix total médian est d'environ 252 882 €.
Saint-Paul-et-Valmalle est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est supérieur de 7 à 24 % à ceux de Ceyras, Brignac ou Viols-Le-Fort, mais reste 30 % moins élevé qu'à Combaillaux. Elle se positionne donc dans une fourchette moyenne-haute pour son secteur.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Paul-et-Valmalle ?
Le marché a connu une forte hausse et se stabilise en 2024. L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, portée par une attractivité territoriale solide et une démographie dynamique.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,5 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Le rendement net est plus modeste, autour de 3 %, après déduction des charges et de la taxe foncière (47,36 %).
La commune est-elle bien desservie pour le télétravail ?
Oui, la connectivité est excellente avec 93,5 % de couverture très haut débit et 78,2 % de foyers éligibles à la fibre, un atout majeur pour les actifs travaillant à distance.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Combaillaux affiche un prix au m² supérieur de 30 %, Saint-Paul-et-Valmalle offre des indicateurs démographiques similaires pour un ticket d'entrée nettement plus accessible, créant une marge de plus-value potentielle face à des voisines comme Ceyras ou Brignac.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Paul-et-Valmalle.
Communes limitrophes de Saint-Paul-et-Valmalle
Saint-Paul-et-Valmalle est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Paul-et-Valmalle (2 929 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -16,0 % par rapport dans l'Hérault.
Le prix médian de Saint-Paul-et-Valmalle reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 66 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -3,5 % du prix médian.
Le marché de Saint-Paul-et-Valmalle est dominé par les maisons individuelles — 75,0 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 985 €/m² pour 89 m² en surface médiane. Le bien médian (89 m² à 265 665 €) équivaut à 10,3 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Paul-et-Valmalle: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 12,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 3,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 27 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 5 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (93 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Paul-et-Valmalle est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Contexte physique: à 39 km du littoral languedocien, à 148 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.