01 Le parc de logements
Le parc comprend 407 logements dont 385 résidences principales, 10 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 385 | 94,6 % |
| Résidences secondaires | 10 | 2,5 % |
| Logements vacants | 12 | 2,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 3 % de logements inoccupés sur un total de 407.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 79 | 21,2 % |
| 1919-1945 | 31 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 33 | 8,8 % |
| 1971-1990 | 122 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 41 | 11,0 % |
| 2006-2019 | 67 | 18,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 21 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,5 % |
| 2 pièces | 6 | 1,6 % |
| 3 pièces | 37 | 9,6 % |
| 4 pièces | 106 | 27,5 % |
| 5 pièces ou plus | 234 | 60,8 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 61 %, les T1-T2 2 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 344 | 381 | 407 |
| Rés. principales | 309 | 348 | 385 |
| Rés. secondaires | 9 | 13 | 10 |
| Vacants | 26 | 20 | 12 |
En regard, Marsas (à 12 km, 1 247 hab.) affiche 79,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 311 | 80,8 % |
| Locataires (privé) | 65 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 9 | 2,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 80,8 % de propriétaires occupants, 16,9 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 86 | 22,3 % |
| Fioul | 19 | 4,9 % |
| Électricité | 197 | 51,2 % |
| Gaz bouteille | 22 | 5,7 % |
| Autre (bois…) | 61 | 15,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par gaz de ville (22 %) et autres sources (bois notamment) (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 68 |
| 5 à 9 ans | 95 |
| 10 ans ou plus | 191 |
| Total ménages | 385 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 105 |
| Sous-occupation accentuée | 80 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 | 3,1 % |
| 1 voiture | 131 | 34,0 % |
| 2 voitures ou plus | 242 | 62,9 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 34 % en ont une et 63 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 84,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 139 | 123 | 10 | 6 |
| 1975 | 161 | 135 | 13 | 13 |
| 1982 | 240 | 215 | 22 | 3 |
| 1990 | 274 | 248 | 12 | 14 |
| 1999 | 303 | 279 | 6 | 18 |
| 2006 | 322 | 291 | 14 | 17 |
| 2011 | 344 | 309 | 9 | 26 |
| 2016 | 381 | 348 | 13 | 20 |
| 2022 | 407 | 385 | 10 | 12 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 139 à 407, soit +193 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 32 | 37 | 37 | 28 | 17 | 18 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 15 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 7,6 % |
| Classe B | 5 | 6,3 % |
| Classe C | 29 | 36,7 % |
| Classe D | 18 | 22,8 % |
| Classe E | 14 | 17,7 % |
| Classe F | 5 | 6,3 % |
| Classe G | 2 | 2,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (37 %), 51 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 34,2 % |
| Classe B | 22 | 27,8 % |
| Classe C | 10 | 12,7 % |
| Classe D | 8 | 10,1 % |
| Classe E | 9 | 11,4 % |
| Classe F | 2 | 2,5 % |
| Classe G | 1 | 1,3 % |
Émissions CO₂: 34 % des logements relèvent de la classe A, 75 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 245 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 63 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 27 | 2 |
| Classe D | 17 | 1 |
| Classe E | 14 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (194 kWh/m²/an), les appartements C (186) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Romain-la-Virvée (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Saint-Romain-la-Virvée compte 407 logements à l'issue du recensement 2022, dont 385 résidences principales. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 95,3 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Saint-Romain-la-Virvée est dans le tissu communal du littoral atlantique, dans la plaine, à une altitude de 42 m — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 80,8 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Entre héritage et modernité: 21,2 % de logements d'avant 1919 et 18,0 % postérieurs à 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (194 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Côté énergie, le électricité chauffe 51,2 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +6,8 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 62,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du littoral atlantique. La commune est dans la plaine, à une altitude de 42 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 13,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (164ᵉ rang sur 532 communes)
Analyse du marché immobilier à Saint-Romain-la-Virvée
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 13,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Romain-la-Virvée
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Romain-la-Virvée s'établit à 2 371 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 13,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Romain-la-Virvée Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Romain-la-Virvée
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 416 €/m² à 2 371 €/m² (-1,9 %), pour 14 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,9 % de maisons et 7,1 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Sur 14 transactions enregistrées, 92,9 % portent sur des maisons (2 387 €/m²) et 7,1 % sur des appartements (1 175 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 13 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 371 € | 2 387 € | 1 175 € |
| Prix moyen/m² | 2 171 € | ||
| Surface médiane | – | 119 m² | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 2 416 € |
| 2022 | 8 | 2 613 € |
| 2023 | 10 | 2 430 € |
| 2024 | 4 | 2 491 € |
| 2025 | 14 | 2 371 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
140 logements autorisés cumulés, 110 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Saint-Romain-la-Virvée (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 24 logements ont été autorisés à à Saint-Romain-la-Virvée, +14 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Saint-Romain-la-Virvée
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Romain-la-Virvée
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Romain-la-Virvée
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 79 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Romain-la-Virvée: classe C en tête, 8,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Romain-la-Virvée
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Romain-la-Virvée : cadre de vie et logement
Saint-Romain-la-Virvée compte 956 habitants, à 14 m d'altitude. Le climat local affiche 13,9 °C de moyenne annuelle et 819 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 38 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Romain-la-Virvée
Saint-Romain-la-Virvée et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Romain-la-Virvée
Composition du parc immobilier à Saint-Romain-la-Virvée
407 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
388 maisons pour 15 appartements: le parc à Saint-Romain-la-Virvée est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Romain-la-Virvée
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 373 logements).
- Avant 1919 21,2 % 79 logts
- 1919-1945 8,3 % 31 logts
- 1946-1970 8,8 % 33 logts
- 1971-1990 32,7 % 122 logts
- 1991-2005 11,0 % 41 logts
- 2006-2019 18,0 % 67 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Romain-la-Virvée
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Romain-la-Virvée
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Romain-la-Virvée
Pour une maison de 119 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
282 149 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Romain-la-Virvée
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Romain-la-Virvée ?
Le prix médian au m² à Saint-Romain-la-Virvée est de 2 371 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 119 m² (surface médiane locale), compter environ 284 000 €.
Comment Saint-Romain-la-Virvée se situe-t-elle dans le Gironde ?
Saint-Romain-la-Virvée se situe au 164ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Romain-la-Virvée ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Romain-la-Virvée est de 4,8 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Romain-la-Virvée.
Communes limitrophes de Saint-Romain-la-Virvée
Saint-Romain-la-Virvée est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Romain-la-Virvée (2 371 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -31,5 % par rapport dans la Gironde.
Le prix médian de Saint-Romain-la-Virvée reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 47 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -4,8 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 92,9 % des ventes concernent des maisons, à 2 387 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Romain-la-Virvée, un logement de 119 m² (284 053 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Saint-Romain-la-Virvée: 12,9 €/m²/mois pour un appartement, 9,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 13,2 % pour un appartement (4,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 24 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 5 par an en moyenne.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Romain-la-Virvée est dans le tissu communal du littoral atlantique. Saint-Romain-la-Virvée est dans la plaine, à une altitude de 42 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).