01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 757 logements dont 3 327 résidences principales, 214 résidences secondaires et 216 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 327 | 88,6 % |
| Résidences secondaires | 214 | 5,7 % |
| Logements vacants | 216 | 5,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 6 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 3 757 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 379 | 12,0 % |
| 1919-1945 | 136 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 252 | 8,0 % |
| 1971-1990 | 669 | 21,2 % |
| 1991-2005 | 695 | 22,0 % |
| 2006-2019 | 1 022 | 32,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 21 | 0,6 % |
| 2 pièces | 163 | 4,9 % |
| 3 pièces | 369 | 11,1 % |
| 4 pièces | 1 013 | 30,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 761 | 52,9 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 53 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 831 | 3 125 | 3 757 |
| Rés. principales | 2 457 | 2 767 | 3 327 |
| Rés. secondaires | 208 | 197 | 214 |
| Vacants | 166 | 161 | 216 |
À Saint-Jean-D'illac (28 km, 9 616 hab.), la part de propriétaires s'élève à 58,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 620 | 78,7 % |
| Locataires (privé) | 484 | 14,5 % |
| Locataires HLM | 176 | 5,3 % |
| Logés gratuitement | 47 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 78,7 % appartiennent à leurs occupants, 19,8 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 752 | 22,6 % |
| Fioul | 75 | 2,3 % |
| Électricité | 1 689 | 50,8 % |
| Gaz bouteille | 53 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 758 | 22,8 % |
Le électricité équipe 51 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (23 %) et gaz de ville (23 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 312 |
| 2 à 4 ans | 752 |
| 5 à 9 ans | 671 |
| 10 ans ou plus | 1 592 |
| Total ménages | 3 327 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 430 |
| Sous-occupation modérée | 779 |
| Sous-occupation accentuée | 969 |
| Suroccupation modérée | 80 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 159 | 4,8 % |
| 1 voiture | 1 126 | 33,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 042 | 61,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 34 % mono-motorisés, 61 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 970 | 864 | 63 | 43 |
| 1975 | 1 267 | 1 023 | 145 | 99 |
| 1982 | 1 434 | 1 207 | 159 | 68 |
| 1990 | 1 652 | 1 414 | 157 | 81 |
| 1999 | 2 042 | 1 713 | 225 | 104 |
| 2006 | 2 395 | 2 161 | 113 | 121 |
| 2011 | 2 831 | 2 457 | 208 | 166 |
| 2016 | 3 125 | 2 767 | 197 | 161 |
| 2022 | 3 757 | 3 327 | 214 | 216 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 970 à 3 757, soit +287 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 361 | 352 | 325 | 306 | 280 | 173 |
| Dont vacants > 2 ans | 46 | 34 | 29 | 36 | 43 | 90 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 131 | 15,2 % |
| Classe B | 73 | 8,5 % |
| Classe C | 330 | 38,4 % |
| Classe D | 198 | 23,0 % |
| Classe E | 88 | 10,2 % |
| Classe F | 29 | 3,4 % |
| Classe G | 11 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 860 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 62 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 386 | 44,9 % |
| Classe B | 195 | 22,7 % |
| Classe C | 124 | 14,4 % |
| Classe D | 98 | 11,4 % |
| Classe E | 42 | 4,9 % |
| Classe F | 14 | 1,6 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (45 %), et 82 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 223 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 223 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 64 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 123 | 8 |
| Classe B | 62 | 11 |
| Classe C | 251 | 79 |
| Classe D | 155 | 43 |
| Classe E | 79 | 9 |
| Classe F | 23 | 6 |
| Classe G | 9 | 2 |
Côté maisons, la dominante est C (160 kWh/m²/an); côté appartements, C (177).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 |
| T2 | 82 |
| T3 | 91 |
| T4 | 63 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Salles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Salles dispose de 3 757 logements, dont 88,6 % sont des résidences principales. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 88,6 % de maisons individuelles (3 327 unités). Salles se situe dans un environnement dans les paysages contrastés de la côte atlantique, à 55 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Rares sont les locataires à Salles — 19,8 % seulement contre 78,7 % de propriétaires. Part du parc social: 5,3 % des résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 12,0 % avant 1919 et 32,4 % depuis 2006. Le parc de Salles se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 163 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Mode de chauffage dominant: électricité (50,8 %).
Dynamique de construction marquée: +20,2 % de logements en plus entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 61,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans les paysages contrastés de la côte atlantique. L'environnement physique — à 55 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (3 327 résidences principales de Salles) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Salles : -6,8 % en un an, dans un contexte de seulement 110 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Gironde
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Salles
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Salles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Salles s'établit à 3 186 €, sur la base de 110 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Salles se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Salles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Salles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 143 €/m² → 3 186 €/m² (+1,4 %), volume annuel actuel 110 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
93,6 % de maisons et 6,4 % d'appartements parmi les 110 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 93,6 % des mutations, pour un prix médian de 3 187 €/m² (maisons) contre 3 135 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 110 | 103 | 7 |
| Prix médian/m² | 3 186 € | 3 187 € | 3 135 € |
| Prix moyen/m² | 3 181 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 135 | 3 143 € |
| 2022 | 125 | 3 406 € |
| 2023 | 76 | 3 791 € |
| 2024 | 79 | 3 417 € |
| 2025 | 110 | 3 186 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 398 autorisations et 1 714 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 71 %.
Vacance longue durée à Salles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Salles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 423 logements ont été autorisés à à Salles, -29 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Salles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Salles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 860 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Salles: classe C en tête, 4,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Salles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Salles : cadre de vie et logement
Salles compte 8 208 habitants, à 39 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 925 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 338 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Salles
Salles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Salles
Composition du parc immobilier à Salles
3 757 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
3 327 maisons pour 311 appartements: le parc à Salles est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Salles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 153 logements).
- Avant 1919 12,0 % 379 logts
- 1919-1945 4,3 % 136 logts
- 1946-1970 8,0 % 252 logts
- 1971-1990 21,2 % 669 logts
- 1991-2005 22,0 % 695 logts
- 2006-2019 32,4 % 1 022 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Salles
338 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Salles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Salles
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
315 414 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salles
Quel est le prix de l'immobilier à Salles ?
Le prix médian au m² à Salles est de 3 186 € (données DVF, 110 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 316 000 €.
Comment Salles se situe-t-elle dans le Gironde ?
Salles se classe au 60ᵉ rang sur 532 communes du Gironde — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Salles ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Salles est de 5,1 % (loyer de 13,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Salles.
Résumé
Le m² médian à Salles s'échange à 3 186 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,4 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 525 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -6,8 % du prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (93,6 %), vendues autour de 3 187 €/m² pour des surfaces médianes de 99 m². Un bien type de 99 m² revient à environ 315 513 €, soit 12,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Salles: 12,9 €/m²/mois pour un appartement, 13,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,9 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Salles (5,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 423 logements autorisés, soit 85/an en moyenne.
Côté contexte, Salles est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 55 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).