01 Le parc de logements
Le parc comprend 998 logements dont 861 résidences principales, 29 résidences secondaires et 108 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 861 | 86,3 % |
| Résidences secondaires | 29 | 2,9 % |
| Logements vacants | 108 | 10,8 % |
Le graphique détaille la structure des 998 logements: 86 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 185 | 21,8 % |
| 1919-1945 | 103 | 12,2 % |
| 1946-1970 | 138 | 16,3 % |
| 1971-1990 | 221 | 26,1 % |
| 1991-2005 | 127 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 73 | 8,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 22 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,2 % |
| 2 pièces | 35 | 4,1 % |
| 3 pièces | 115 | 13,4 % |
| 4 pièces | 235 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 474 | 55,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (55 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 965 | 986 | 998 |
| Rés. principales | 849 | 851 | 861 |
| Rés. secondaires | 35 | 21 | 29 |
| Vacants | 81 | 114 | 108 |
En regard, Renazé (à 20 km, 2 504 hab.) affiche 57,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 693 | 80,5 % |
| Locataires (privé) | 145 | 16,8 % |
| Locataires HLM | 17 | 2,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 0,7 % |
Occupation des résidences principales — 80,5 % appartiennent à leurs occupants, 18,8 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 107 | 12,4 % |
| Fioul | 97 | 11,3 % |
| Électricité | 327 | 38,0 % |
| Gaz bouteille | 21 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 309 | 35,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 38 % au électricité, 36 % pour autres sources (bois notamment), 12 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 72 |
| 2 à 4 ans | 143 |
| 5 à 9 ans | 103 |
| 10 ans ou plus | 543 |
| Total ménages | 861 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 65 |
| Sous-occupation modérée | 205 |
| Sous-occupation accentuée | 250 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 48 | 5,6 % |
| 1 voiture | 350 | 40,7 % |
| 2 voitures ou plus | 463 | 53,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 41 % à une voiture et 54 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 647 | 586 | 12 | 49 |
| 1975 | 690 | 615 | 14 | 61 |
| 1982 | 760 | 687 | 27 | 46 |
| 1990 | 826 | 729 | 30 | 67 |
| 1999 | 829 | 741 | 37 | 51 |
| 2006 | 912 | 805 | 26 | 81 |
| 2011 | 965 | 849 | 35 | 81 |
| 2016 | 986 | 851 | 21 | 114 |
| 2022 | 998 | 861 | 29 | 108 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 647 logements, le total atteint 998 en 2022 (+54 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 117 | 110 | 95 | 123 | 108 | 97 |
| Dont vacants > 2 ans | 56 | 53 | 56 | 48 | 47 | 64 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,1 % |
| Classe B | 10 | 3,6 % |
| Classe C | 85 | 30,8 % |
| Classe D | 89 | 32,2 % |
| Classe E | 51 | 18,5 % |
| Classe F | 27 | 9,8 % |
| Classe G | 11 | 4,0 % |
Distribution DPE sur 276 diagnostics: la majorité se situe en classe D (32 %), avec 36 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 47 | 17,0 % |
| Classe B | 125 | 45,3 % |
| Classe C | 37 | 13,4 % |
| Classe D | 35 | 12,7 % |
| Classe E | 20 | 7,2 % |
| Classe F | 10 | 3,6 % |
| Classe G | 2 | 0,7 % |
Répartition climat du parc: B concentre 45 % des diagnostics et 76 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 215 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 105 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 279 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 3 |
| Classe B | 9 | 1 |
| Classe C | 55 | 30 |
| Classe D | 80 | 9 |
| Classe E | 48 | 3 |
| Classe F | 24 | 3 |
| Classe G | 11 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (233 kWh/m²/an) et appartements en classe C (169).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 11 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Soudan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Soudan s'élève à 998 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (86,3 %, soit 861 logements habités à titre permanent). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 96,8 % de maisons individuelles. L'environnement communal: une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à 77 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 80,5 % des ménages possèdent leur résidence principale. La part HLM atteint 2,0 % dans l'offre de résidences principales.
Un noyau bâti d'avant 1919 bien identifié: 21,8 % du parc. Le parc de Soudan consomme plus que la moyenne: D dominante, 221 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 13,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Au plan énergétique résidentiel, 38,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Soudan: 53,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Soudan appartient au tissu une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, repère pour lire son marché résidentiel. Le décor géographique — à 77 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Soudan affiche des prix parmi les plus accessibles du Loire-Atlantique (26ᵉ rang le moins élevé sur 207 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Loire-Atlantique (26ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +23,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Soudan
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Soudan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Soudan s'établit à 1 588 €, sur la base de 24 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Soudan fait partie du quart des communes les moins chères du Loire-Atlantique.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Soudan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Soudan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 513 €/m² → 1 588 €/m² (+5,0 %), volume annuel actuel 24 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 82 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 24 | 24 |
| Prix médian/m² | 1 588 € | 1 588 € |
| Prix moyen/m² | 1 510 € | |
| Surface médiane | – | 82 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 27 | 1 513 € |
| 2022 | 34 | 1 405 € |
| 2023 | 19 | 1 366 € |
| 2024 | 29 | 1 287 € |
| 2025 | 24 | 1 588 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 26 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 182 autorisations pour 110 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Soudan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Soudan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 58 logements ont été autorisés à à Soudan, +123 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Soudan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Soudan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Soudan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 276 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Soudan: classe D en tête, 13,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Soudan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Soudan : cadre de vie et logement
Soudan compte 1 959 habitants, à 85 m d'altitude. Le climat local affiche 12,2 °C de moyenne annuelle et 826 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 58 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Soudan
Soudan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Soudan
Composition du parc immobilier à Soudan
998 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
966 maisons pour 23 appartements: le parc à Soudan est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Soudan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 847 logements).
- Avant 1919 21,8 % 185 logts
- 1919-1945 12,2 % 103 logts
- 1946-1970 16,3 % 138 logts
- 1971-1990 26,1 % 221 logts
- 1991-2005 15,0 % 127 logts
- 2006-2019 8,6 % 73 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Soudan
58 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Soudan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Soudan
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
130 216 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Soudan
Quel est le prix de l'immobilier à Soudan ?
Le prix médian au m² à Soudan est de 1 588 € (données DVF, 24 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 130 000 €.
Comment Soudan se situe-t-elle dans le Loire-Atlantique ?
Soudan figure parmi les communes les plus abordables du Loire-Atlantique : 182ᵉ rang sur 207, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Soudan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Soudan est de 6,2 % (loyer de 8,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Soudan
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Résumé
Avec 1 588 €/m² de prix médian, Soudan figure parmi les communes les plus accessibles de la Loire-Atlantique. Sur 207 communes classées dans la Loire-Atlantique, Soudan figure parmi les 12 % les moins chères au m².
Progression modérée: ++5,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 133 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +23,4 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 588 €/m². Rapporté au revenu médian de Soudan, un logement de 82 m² (130 216 €) représente 6,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Soudan: 8,9 €/m²/mois pour un appartement, 8,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 58 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 12 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (57 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Soudan est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 77 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.