01 Le parc de logements
Le parc comprend 338 logements dont 262 résidences principales, 44 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 262 | 77,5 % |
| Résidences secondaires | 44 | 13,0 % |
| Logements vacants | 32 | 9,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 78 % de résidences principales, 13 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 338 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 35,1 % |
| 1919-1945 | 36 | 13,9 % |
| 1946-1970 | 29 | 11,2 % |
| 1971-1990 | 47 | 18,1 % |
| 1991-2005 | 25 | 9,7 % |
| 2006-2019 | 31 | 12,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 35 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 1,1 % |
| 2 pièces | 9 | 3,4 % |
| 3 pièces | 21 | 8,0 % |
| 4 pièces | 56 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 173 | 66,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 66 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 326 | 334 | 338 |
| Rés. principales | 260 | 262 | 262 |
| Rés. secondaires | 35 | 36 | 44 |
| Vacants | 31 | 36 | 32 |
En regard, Saint-Bris-Des-Bois (à 18 km, 388 hab.) affiche 65,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 219 | 83,6 % |
| Locataires (privé) | 38 | 14,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 1,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 83,8 % de propriétaires occupants, 14,5 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 1,1 % |
| Fioul | 56 | 21,5 % |
| Électricité | 113 | 43,3 % |
| Gaz bouteille | 12 | 4,6 % |
| Autre (bois…) | 77 | 29,5 % |
Le électricité équipe 43 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (30 %) et fioul (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 45 |
| 5 à 9 ans | 39 |
| 10 ans ou plus | 163 |
| Total ménages | 262 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 37 |
| Sous-occupation accentuée | 40 |
| Suroccupation modérée | 26 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 | 4,2 % |
| 1 voiture | 120 | 45,8 % |
| 2 voitures ou plus | 130 | 49,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 46 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 234 | 201 | 17 | 16 |
| 1975 | 243 | 214 | 12 | 17 |
| 1982 | 241 | 229 | 9 | 3 |
| 1990 | 272 | 223 | 28 | 21 |
| 1999 | 282 | 227 | 31 | 24 |
| 2006 | 313 | 251 | 39 | 23 |
| 2011 | 326 | 260 | 35 | 31 |
| 2016 | 334 | 262 | 36 | 36 |
| 2022 | 338 | 262 | 44 | 32 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 234 à 338 logements, soit +44 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 42 | 35 | 35 | 39 | 37 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 20 | 19 | 20 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,4 % |
| Classe B | 5 | 7,0 % |
| Classe C | 14 | 19,7 % |
| Classe D | 23 | 32,4 % |
| Classe E | 19 | 26,8 % |
| Classe F | 6 | 8,5 % |
| Classe G | 3 | 4,2 % |
La classe D domine avec 32 % des diagnostics, et 28 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 15,5 % |
| Classe B | 35 | 49,3 % |
| Classe C | 9 | 12,7 % |
| Classe D | 4 | 5,6 % |
| Classe E | 6 | 8,5 % |
| Classe F | 5 | 7,0 % |
| Classe G | 1 | 1,4 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (49 %), 77 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 213 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 158 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 233 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 234 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 158 (2001-2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Varaize (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 fait état de 338 logements de Varaize, dont 77,5 % en résidence principale, 13,0 % en secondaire, 9,5 % vacants. Pavillonnaire à très forte intensité: 98,5 % du parc se compose de maisons (333 unités). La commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en plaine, à 38 m d'altitude.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 83,8 % des ménages possèdent leur résidence principale.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 35,3 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 221 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 12,7 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Au plan énergétique résidentiel, 43,3 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 49,6 % des ménages de Varaize disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Varaize se trouve en plaine, à 38 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 262 résidences principales de Varaize et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Varaize a bondi de +50,8 % en un an, signal rare sur une commune de 533 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,0 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime (280ᵉ rang sur 460 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +50,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Varaize
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Varaize
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Varaize s'établit à 1 555 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Varaize Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Varaize
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 555 €/m² de prix médian pour 6 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +24,8 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 120 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 555 € | 1 555 € |
| Prix moyen/m² | 1 574 € | |
| Surface médiane | – | 120 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 1 246 € |
| 2022 | 14 | 1 662 € |
| 2023 | 14 | 971 € |
| 2024 | 10 | 1 031 € |
| 2025 | 6 | 1 555 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 20 logements ont été autorisés et 18 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 90 %.
Vacance longue durée à Varaize
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Varaize (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 logements autorisés à à Varaize, dont 0 en 2025 (+50 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Varaize
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Varaize
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Varaize
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 71 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Varaize: la classe D domine, 12,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Varaize
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Varaize : cadre de vie et logement
Varaize, commune de 533 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 47 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 25 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Varaize
Varaize et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Varaize
Composition du parc immobilier à Varaize
338 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 99,4 % du parc à Varaize, 0,6 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Varaize
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 258 logements).
- Avant 1919 35,3 % 91 logts
- 1919-1945 14,0 % 36 logts
- 1946-1970 11,2 % 29 logts
- 1971-1990 18,2 % 47 logts
- 1991-2005 9,7 % 25 logts
- 2006-2019 12,0 % 31 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Varaize
25 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Varaize
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Varaize
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
186 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Varaize
Quel est le prix de l'immobilier à Varaize ?
Le prix médian au m² à Varaize est de 1 555 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 120 m² (surface médiane locale), compter environ 187 000 €.
Comment Varaize se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Varaize se situe au 280ᵉ rang du Charente-Maritime sur 460 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Varaize ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Varaize est de 6,0 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Varaize.
Communes limitrophes de Varaize
Varaize est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Varaize est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 555 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Varaize a enregistré une hausse de +24,8 % du prix médian au m². Sur l'ensemble de la période, 60 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +50,8 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 555 €/m² pour une surface médiane de 120 m². Le bien médian (120 m² à 186 600 €) équivaut à 8,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,0 € (appartements) et 7,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Varaize compte 13,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La production neuve est peu intense à Varaize — 3 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Varaize est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Contexte physique: en plaine, à 38 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.