01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 314 logements dont 1 216 résidences principales, 28 résidences secondaires et 71 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 216 | 92,5 % |
| Résidences secondaires | 28 | 2,1 % |
| Logements vacants | 71 | 5,4 % |
Sur les 1 314 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 26 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 55 | 5,3 % |
| 1971-1990 | 435 | 41,9 % |
| 1991-2005 | 106 | 10,2 % |
| 2006-2019 | 382 | 36,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 42 %, devant les constructions récentes (37 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 46 | 3,8 % |
| 2 pièces | 230 | 18,9 % |
| 3 pièces | 230 | 18,9 % |
| 4 pièces | 257 | 21,1 % |
| 5 pièces ou plus | 453 | 37,3 % |
Distribution par taille: 23 % de petits logements (T1-T2), 37 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 902 | 1 014 | 1 314 |
| Rés. principales | 849 | 932 | 1 216 |
| Rés. secondaires | 8 | 11 | 28 |
| Vacants | 45 | 72 | 71 |
La part de propriétaires atteint 52,1 % à Le Plessis-Belleville, commune de 4 009 hab. à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 684 | 56,3 % |
| Locataires (privé) | 210 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 250 | 20,6 % |
| Logés gratuitement | 72 | 5,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 56,3 %, locataires 37,8 % — la part HLM s'établit à 21 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 644 | 53,0 % |
| Fioul | 6 | 0,5 % |
| Électricité | 485 | 39,9 % |
| Autre (bois…) | 81 | 6,7 % |
Le gaz de ville équipe 53 % des résidences principales, devant électricité (40 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 166 |
| 2 à 4 ans | 355 |
| 5 à 9 ans | 211 |
| 10 ans ou plus | 484 |
| Total ménages | 1 216 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 332 |
| Sous-occupation modérée | 251 |
| Sous-occupation accentuée | 244 |
| Suroccupation modérée | 134 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 87 | 7,2 % |
| 1 voiture | 607 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 521 | 42,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 50 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 87,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 187 | 155 | 13 | 19 |
| 1975 | 283 | 256 | 13 | 14 |
| 1982 | 303 | 277 | 7 | 19 |
| 1990 | 652 | 605 | 10 | 37 |
| 1999 | 671 | 646 | 4 | 21 |
| 2006 | 756 | 712 | 9 | 35 |
| 2011 | 902 | 849 | 8 | 45 |
| 2016 | 1 014 | 932 | 11 | 72 |
| 2022 | 1 314 | 1 216 | 28 | 71 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 187 à 1 314, soit +603 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 96 | 140 | 150 | 135 | 91 | 56 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 23 | 33 | 30 | 26 | 31 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 5 | 1,0 % |
| Classe C | 262 | 52,4 % |
| Classe D | 181 | 36,2 % |
| Classe E | 40 | 8,0 % |
| Classe F | 7 | 1,4 % |
| Classe G | 5 | 1,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (52 %), 53 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 58 | 11,6 % |
| Classe B | 128 | 25,6 % |
| Classe C | 185 | 37,0 % |
| Classe D | 106 | 21,2 % |
| Classe E | 17 | 3,4 % |
| Classe F | 2 | 0,4 % |
| Classe G | 4 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (37 %), 74 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 268 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 249 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 212 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 121 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 268 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 121 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 4 | 1 |
| Classe C | 69 | 193 |
| Classe D | 58 | 123 |
| Classe E | 33 | 7 |
| Classe F | 6 | 1 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 197 kWh/m²/an côté maisons, C à 153 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 34 |
| T2 | 117 |
| T3 | 83 |
| T4 | 108 |
| T5+ | 56 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vémars (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 1 314 logements dont 92,5 % de résidences principales, Vémars présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat intermédiaire — la maison (54,1 %) coexiste avec l'appartement (45,9 %). Vémars est dans les paysages contrastés de la grande couronne, à 108 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 56,3 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 20,6 % des résidences principales.
Selon l'INSEE, 36,8 % du parc de Vémars remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 169 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 53,0 % des résidences principales.
Dynamique résidentielle forte: +29,6 % supplémentaires sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 42,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Vémars est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Topographie et environnement: à 108 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Prix médian au m² à 3 471 € à Vémars, dans un marché de 31 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
- ⚠ 9,6 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Val-d'Oise (46ᵉ rang sur 179 communes)
- Opportunité locative forte
Analyse du marché immobilier à Vémars
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vémars
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vémars s'établit à 3 471 €, sur la base de 31 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vémars Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vémars
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Vémars évolue de +7,6 %, passant de 3 226 à 3 471 €/m²; 31 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
54,8 % de maisons et 45,2 % d'appartements parmi les 31 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (54,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 410 €/m² pour les maisons et 3 496 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 31 | 17 | 14 |
| Prix médian/m² | 3 471 € | 3 410 € | 3 496 € |
| Prix moyen/m² | 3 446 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 50 | 3 226 € |
| 2022 | 45 | 3 571 € |
| 2023 | 32 | 3 611 € |
| 2024 | 31 | 3 409 € |
| 2025 | 31 | 3 471 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 332 autorisations et 762 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 57 %.
Vacance longue durée à Vémars
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vémars (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vémars totalise 20 logements sur 5 ans, soit -96 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vémars
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vémars
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vémars
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 500 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vémars est C, avec 2,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Vémars
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vémars : cadre de vie et logement
Vémars compte 3 124 habitants, à 120 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 694 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 93 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vémars
Vémars et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vémars
Composition du parc immobilier à Vémars
1 314 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Vémars combine 54,2 % de maisons et 45,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Vémars
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 038 logements).
- Avant 1919 3,2 % 33 logts
- 1919-1945 2,5 % 26 logts
- 1946-1970 5,3 % 55 logts
- 1971-1990 41,9 % 435 logts
- 1991-2005 10,2 % 106 logts
- 2006-2019 36,8 % 382 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vémars
93 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vémars
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vémars
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
333 216 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vémars
Quel est le prix de l'immobilier à Vémars ?
Le prix médian au m² à Vémars est de 3 471 € (données DVF, 31 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 327 000 €.
Comment Vémars se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Vémars se situe au 46ᵉ rang du Val-d'Oise sur 179 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Vémars ?
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Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Vémars
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Résumé
Côté prix, Vémars est un marché tendu — 3 471 €/m² sur 31 ventes récentes, +4,8 % par rapport au reste du Val-d'Oise.
Hausse contenue du prix médian: +7,6 % sur la période 2021-2025. 189 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 54,8 % de maisons et 45,2 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (96 m² à 327 360 €) équivaut à 12,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Vémars avoisinent 16,7 €/m² pour les appartements et 14,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Vémars — 20 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 85 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vémars est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Vémars est à 108 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).