01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 431 logements dont 3 127 résidences principales, 34 résidences secondaires et 270 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 127 | 91,1 % |
| Résidences secondaires | 34 | 1,0 % |
| Logements vacants | 270 | 7,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 3 431.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 115 | 4,1 % |
| 1919-1945 | 56 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 178 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 941 | 33,5 % |
| 1991-2005 | 664 | 23,7 % |
| 2006-2019 | 851 | 30,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (30 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 138 | 4,4 % |
| 2 pièces | 414 | 13,2 % |
| 3 pièces | 552 | 17,7 % |
| 4 pièces | 915 | 29,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 107 | 35,4 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 18 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 554 | 2 867 | 3 431 |
| Rés. principales | 2 388 | 2 606 | 3 127 |
| Rés. secondaires | 28 | 100 | 34 |
| Vacants | 138 | 161 | 270 |
En comparaison, Marsillargues (à 15 km) enregistre 48,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 911 | 61,1 % |
| Locataires (privé) | 867 | 27,7 % |
| Locataires HLM | 307 | 9,8 % |
| Logés gratuitement | 42 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 61,1 % de propriétaires, 37,5 % de locataires, dont 10 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 822 | 26,3 % |
| Fioul | 41 | 1,3 % |
| Électricité | 2 075 | 66,4 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 180 | 5,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (66 %), suivi par gaz de ville (26 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 302 |
| 2 à 4 ans | 779 |
| 5 à 9 ans | 573 |
| 10 ans ou plus | 1 473 |
| Total ménages | 3 127 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 600 |
| Sous-occupation modérée | 862 |
| Sous-occupation accentuée | 660 |
| Suroccupation modérée | 245 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 187 | 6,0 % |
| 1 voiture | 1 438 | 46,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 502 | 48,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 482 | 435 | 13 | 34 |
| 1975 | 676 | 591 | 13 | 72 |
| 1982 | 1 004 | 848 | 11 | 145 |
| 1990 | 1 531 | 1 411 | 33 | 87 |
| 1999 | 1 993 | 1 876 | 18 | 99 |
| 2006 | 2 242 | 2 119 | 20 | 103 |
| 2011 | 2 554 | 2 388 | 28 | 138 |
| 2016 | 2 867 | 2 606 | 100 | 161 |
| 2022 | 3 431 | 3 127 | 34 | 270 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 482 à 3 431 logements, soit +612 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 301 | 372 | 228 | 270 | 201 | 94 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 36 | 33 | 12 | 29 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 69 | 8,5 % |
| Classe B | 186 | 22,9 % |
| Classe C | 371 | 45,7 % |
| Classe D | 128 | 15,8 % |
| Classe E | 41 | 5,1 % |
| Classe F | 10 | 1,2 % |
| Classe G | 6 | 0,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (46 %), 77 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 378 | 46,6 % |
| Classe B | 188 | 23,2 % |
| Classe C | 169 | 20,8 % |
| Classe D | 53 | 6,5 % |
| Classe E | 19 | 2,3 % |
| Classe F | 3 | 0,4 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 47 % des logements relèvent de la classe A, 91 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 197 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 142 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 76 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 76 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 197 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 12 |
| Classe B | 77 | 109 |
| Classe C | 163 | 208 |
| Classe D | 73 | 55 |
| Classe E | 22 | 19 |
| Classe F | 6 | 4 |
| Classe G | 4 | 2 |
Côté maisons, la dominante est C (135 kWh/m²/an); côté appartements, C (137).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 |
| T2 | 110 |
| T3 | 187 |
| T4 | 68 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vendargues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 3 431 logements dont 91,1 % de résidences principales, Vendargues présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Au plan typologique, la maison (64,3 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (35,7 %). Vendargues se situe dans un environnement une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 61,1 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 9,8 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Vendargues demeure déficitaire avec 13,4 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
La dynamique de construction récente est sensible — 30,3 % du parc a moins de vingt ans. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (136 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par électricité (66,4 % des résidences principales).
Construction résidentielle soutenue: le parc a progressé de +19,7 % depuis 2016. Profil fortement motorisé: 48,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol — un ancrage qui colore le parc. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Vendargues en 2026 ?
Située à moins de 10 km de Montpellier, Vendargues bénéficie pleinement de la dynamique métropolitaine, avec une croissance démographique de +15,5 % en 5 ans. Le marché immobilier, porté par cette attractivité, affiche une pression élevée et des prix en hausse constante. Faut-il pour autant investir en 2026 ?
Avec une pression immobilière parmi les plus fortes du département et une croissance démographique de +15,5 % en 5 ans, Vendargues offre un marché porté par la dynamique métropolitaine.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et d'une vigilance sur les zones inondables.
Points clés
- ✓ Croissance démographique soutenue (+15,5 % en 5 ans)
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,6/10)
- ✓ Équipements et services excellents (ICS 8,2/10)
- ⚠ Accessibilité faible pour les primo-accédants (IAI 2/10)
- ⚠ Risque inondation sur certaines zones (PPR actif)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 25 % à la moyenne nationale (estimation).
- Dans la moyenne haute du département, entre les communes rurales et le littoral très prisé.
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles comme Paris (3,5 % contre 2,5 %).
Analyse du marché immobilier à Vendargues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Vendargues : opportunités et risques
Investir à Vendargues en 2026 présente un intérêt certain pour un investisseur en quête de stabilité et de demande locative solide. Le rendement brut des maisons (4,3 %) est correct, notamment comparé aux grandes métropoles, et la pression démographique (+15,5 % en 5 ans) garantit une demande soutenue. La taxe foncière, à 44,1 %, reste dans une fourchette modérée pour le département et ne grève pas excessivement le rendement net, estimé autour de 2,6 %.
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer plusieurs risques concrets. Le PPR Inondation Salaison actif sur la commune implique de vérifier scrupuleusement la localisation du bien, sous peine de contraintes assurantielles et de difficultés à la revente. Par ailleurs, le parc de logements, bien que récent (30,3 % construits après 2006), compte encore 1,9 % de passoires thermiques (F/G), ce qui impose une vigilance sur la performance énergétique pour respecter les futures interdictions de location.
La stratégie la plus pertinente semble être l'investissement locatif annuel en maison, privilégiant les biens bien isolés et hors zone inondable. Le marché locatif, avec un loyer médian de 15,2 €/m2/mois pour les maisons, est porté par la proximité de Montpellier et la qualité des services locaux. La construction neuve très ralentie (5 logements autorisés en 2024) limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valorisation du parc ancien.
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Données du marché immobilier à Vendargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vendargues s'établit à 3 858 €, sur la base de 78 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Vendargues se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vendargues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Vendargues a augmenté de 25,8 %, passant de 3 481 €/m2 en 2020 à 4 381 €/m2 en 2024. La hausse a été particulièrement marquée entre 2020 et 2022 (+22 %), puis s'est ralentie en 2023 et 2024 (+2,9 % sur un an). Les appartements, avec un prix médian de 3 604 €/m2, ont progressé plus vite que les maisons (3 888 €/m2), tirés par la demande de logements plus accessibles. Comparé aux communes voisines, Vendargues reste moins chère que le littoral (Palavas, La Grande-Motte) mais plus chère que les communes rurales (Marsillargues, Aimargues), confirmant son statut de banlieue attractive de Montpellier.
Évolution du marché immobilier de Vendargues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 689 €/m² à 3 858 €/m² (+4,6 %), pour 78 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 94 m2 à 394 424 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, génère une mensualité d'environ 1 650 €. Le loyer médian estimé de 15,2 €/m2/mois rapporterait 1 430 €, couvrant 87 % de la mensualité. Le rendement brut s'élève à 4,3 %, mais le net, après charges (taxe foncière à 44,1 %, gestion, vacance), tombe autour de 2,6 %. L'effort net mensuel reste donc modéré, autour de 220 €, mais l'accessibilité est réservée aux ménages aux revenus solides.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
78,2 % de maisons et 21,8 % d'appartements parmi les 78 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 78,2 % de maisons et 21,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 78 | 61 | 17 |
| Prix médian/m² | 3 858 € | 3 888 € | 3 604 € |
| Prix moyen/m² | 3 820 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 101 | 3 689 € |
| 2022 | 86 | 4 032 € |
| 2023 | 73 | 4 011 € |
| 2024 | 50 | 3 766 € |
| 2025 | 78 | 3 858 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Vendargues a connu un net ralentissement : seulement 5 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 71 par an sur les cinq dernières années. Cette chute de 46 % reflète peut-être une saturation du foncier disponible ou un ajustement à la demande. La commune, avec seulement 1 % de résidences secondaires et 7,9 % de logements vacants, n'est pas confrontée à une sur-offre. La pression démographique (+15,5 % en 5 ans) devrait continuer à soutenir la demande, mais le manque de constructions neuves pourrait accentuer la tension sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 366 logements autorisés cumulés, 2 022 commencés: la dynamique récente affiche 20 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Vendargues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vendargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vendargues totalise 271 logements sur 5 ans, soit -64 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vendargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vendargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est systématiquement inférieur au rendement brut. À Vendargues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,1 % (2024), ce qui pèse significativement. Il faut aussi anticiper les charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 7,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net réel, qui est votre véritable revenu.
Performance énergétique du parc à Vendargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 811 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vendargues est C, avec 2,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Vendargues est relativement performant, avec une classe énergétique dominante C (135 kWh/m²/an selon ADEME). Seulement 1,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Cela limite le risque réglementaire lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2025 pour les étiquettes G, 2028 pour les F). Pour un acheteur, c'est un gage de moindres travaux de rénovation énergétique à prévoir à court terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Pour un investissement locatif, les appartements T2/T3 dans des petites copropriétés bien entretenues sont les plus adaptés à la demande majoritaire de jeunes ménages. Le parc ancien domine, mais attention aux passoires thermiques (1,9 % seulement sont classées F/G). Le neuf, qui représente 30,3 % du parc construit après 2006, offre une meilleure performance énergétique (classe DPE dominante C) mais un prix d'acquisition plus élevé, pesant sur la rentabilité.
Quelles zones cibler à Vendargues ?
Le centre-bourg historique, autour de l'église, et les quartiers résidentiels récents proches des commerces et de l'école sont les plus prisés pour la location. La proximité de la gare de Saint-Aunès (2,5 km) et des axes rapides vers Montpellier est un atout majeur. Les zones en développement, notamment celles bénéficiant de la fibre (85 % de couverture), peuvent présenter un potentiel, sous réserve de ne pas faire face à une sur-offre future (357 logements autorisés sur les 5 dernières années).
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Risques à connaître avant d'investir à Vendargues
Le risque de vacance locative (estimé à 8 % dans notre calcul) est réel au vu du taux de logements vacants (7,9 %). Le risque de dépendance à l'économie de Montpellier est fort. Enfin, le risque réglementaire lié au DPE est modéré, la majorité du parc étant classé C, mais la rénovation des biens les moins performants deviendra obligatoire. Notons aussi un risque naturel d'inondation (PPR Inondation Salaison actif) à vérifier pour chaque bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Vendargues
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,1 % à Vendargues.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (7,9 % du parc est vacant).
- Se fier au seul rendement brut, toujours supérieur au net.
- Ignorer le DPE, même si les passoires sont rares (1,9 %).
Quand acheter ou vendre ?
À Vendargues, le marché immobilier suit le rythme académique de la métropole montpelliéraine, avec une activité accrue de mars à juin et de septembre à octobre. L'automne est souvent propice aux transactions, les acheteurs souhaitant s'installer avant l'hiver. La perception de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'été, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés.
Le saviez-vous ?
- Vendargues n'a que 1,0 % de résidences secondaires.
- L'âge médian de la population est de 41,8 ans.
- 85,0 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Vendargues : cadre de vie et logement
S'installer à Vendargues, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville bien équipée tout en restant à moins de 10 minutes en voiture de Montpellier. La commune dispose de 396 équipements, avec une densité remarquable de commerces (47) et de services de santé (92), offrant une autonomie quotidienne appréciable. Le taux d'emploi local de 76,1 % et le faible chômage (7,0 %) témoignent d'une économie résiliente, irriguée par la métropole voisine.
Le cadre de vie est familial, avec 64,6 % de maisons individuelles et un indice de vieillissement équilibré (139,3). Les équipements scolaires (5 établissements) et sportifs (20 équipements) répondent aux besoins des ménages. La connectivité est excellente, avec 95,7 % des logements couverts en très haut débit, un atout majeur pour les télétravailleurs. Le climat méditerranéen, avec une température moyenne de 14,7 °C, agrémente le quotidien, même si les précipitations (775 mm/an) et le risque inondation rappellent la réalité du territoire.
Carte du marché immobilier à Vendargues
Vendargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vendargues
Vendargues bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré, avec une température moyenne annuelle de 14,7°C et des précipitations modérées (775 mm/an). Ce profil, doux en hiver et chaud en été, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès littoraux. Il attire des profils actifs et des familles appréciant la possibilité de vivre une grande partie de l'année en extérieur, à proximité immédiate de la métropole montpelliéraine.
À qui s'adresse Vendargues ?
Vendargues s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants travaillant dans la métropole montpelliéraine, en quête d'une maison avec jardin à un prix plus abordable qu'à Montpellier intra-muros. Les jeunes actifs peuvent aussi y trouver leur compte dans les petits collectifs. En revanche, les chercheurs d'animation nocturne ou de services culturels poussés devront se tourner vers la ville-centre toute proche. La commune convient également aux seniors recherchant le calme tout en restant proches des services de santé.
Avantages et limites à Vendargues
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier et de son aéroport (8,6 km)
- Cadre de vie familial et sécurisé (indice sécurité 8,2/10)
- Parc immobilier majoritairement en maisons individuelles (64,6 %)
- Dynamisme démographique et jeunes ménages (+15,5 % en 5 ans)
- Bonne desserte en services et commerces de proximité (396 équipements)
− À prendre en compte
- Risque d'inondation à vérifier (PPR Inondation Salaison)
- Offre culturelle et de loisirs limitée sur place
- Dépendance automobile pour certains déplacements
Composition du parc immobilier à Vendargues
3 431 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Vendargues combine 64,6 % de maisons et 35,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Vendargues est majoritairement composé de maisons individuelles (64,6 %), ce qui dessine un marché stable et ancré, avec 61,1 % de propriétaires occupants. La part très faible de résidences secondaires (1,0 %) et un taux de logements sociaux de 12,0 % indiquent une commune résidentielle où la pression spéculative est limitée. Le taux de logements vacants (7,9 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Vendargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 805 logements).
- Avant 1919 4,1 % 115 logts
- 1919-1945 2,0 % 56 logts
- 1946-1970 6,3 % 178 logts
- 1971-1990 33,5 % 941 logts
- 1991-2005 23,7 % 664 logts
- 2006-2019 30,3 % 851 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vendargues
396 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vendargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un risque d'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la Salaison (source Géorisques). Neuf risques naturels sont recensés, justifiant 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Toutefois, la sismicité et le radon sont classés faibles. Pour un acheteur, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître la zone précise du bien et les contraintes constructives associées.
Cas pratique : un achat type à Vendargues
Pour une maison de 94 m² (au prix médian de 4 196 €/m²), le budget d'achat est d'environ 394 424 €. Cela représente environ 15,6 années du revenu médian local (25 340 €). Avec un apport de 10 % (39 442 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 970 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Vendargues
- Oublier de vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE faible sur la future revente.
- Négliger la proximité des commodités dans un choix de quartier.
- Ne pas anticiper les frais de notaire dans le budget total.
Points clés à retenir à Vendargues
- Prix médian à 4 381 €/m², en hausse de 2,9 % en un an.
- Rendement brut moyen : 4,3 % pour une maison, 3,5 % pour un appartement.
- Climat méditerranéen avec 14,7°C de température moyenne.
- Marché porté par une démographie dynamique (+15,5 %).
- Les appartements (3 604 €/m²) sont 27 % plus chers que les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux de 44,1 % sur le bâti.
- Parc immobilier stable : 64,6 % de maisons, 61,1 % de propriétaires.
- Le neuf se raréfie (tendance -46 % d'autorisations).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vendargues ?
À Vendargues, la valeur d'un bien est d'abord influencée par sa localisation interne : la proximité des commerces (47 équipements), des écoles et de la gare de Saint-Aunès (2,5 km) est un atout majeur. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc déjà performant (classe C dominante). Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud ajoutent de la valeur. Dans un contexte de rareté du neuf (tendance à -46 % d'autorisations), les biens bien entretenus et bien situés se valorisent.
Estimation indicative d'une maison à Vendargues
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
374 226 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste est le premier pas vers une vente réussie. Surévaluer votre bien à Vendargues risque de le laisser en vente des mois, surtout avec un taux de vacance de 7,9 %. Le sous-évaluer signifie une perte financière directe. Seule une analyse fine comparant votre bien (surface, état, quartier, DPE) aux transactions réelles enregistrées par la DGFiP (67 ventes en 2024) et à l'offre actuelle peut donner une fourchette de prix réaliste. Cette précision est d'autant plus nécessaire que le parc est récent (30,3 % construit après 2006) et homogène, rendant les comparaisons délicates.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Vendargues, comme la différence de valorisation entre les secteurs proches de la gare et les quartiers plus résidentiels. Il intègre des paramètres invisibles sur les bases de données DVF : qualité exacte de la construction, ambiance de rue, projets d'aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole. Son estimation, basée sur des visites comparatives réelles, sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux, maximisant ainsi votre prix de vente dans un marché où le prix médian a progressé de 2,9 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de la commune.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une rénovation cosmétique.
- Oublier de mentionner des vices cachés ou des risques connus.
- Négliger l'influence de la fibre (disponible à 85,0 %).
Investir à Vendargues : passer à l'action
L'analyse des données livre un diagnostic, mais la réussite d'un investissement immobilier se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, prise en compte des risques locaux. Notre réseau de professionnels connaît parfaitement Vendargues et peut vous aider à transformer cette analyse en achat réussi.
Les données dessinent un marché tendu et attractif, mais l'opportunité se joue sur la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Vendargues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Vendargues
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vendargues
Quel est le prix immobilier moyen à Vendargues ?
En 2024, le prix médian à Vendargues est de 4 381 €/m2, mais le prix moyen, influencé par les biens haut de gamme, s'élève à 6 447 €/m2. La fourchette de prix pour 50% des transactions se situe entre 3 578 €/m2 et 7 485 €/m2.
Est-ce le bon moment pour investir à Vendargues ?
Le marché présente une opportunité locative avec un rendement brut correct (4,3% pour les maisons) et une demande soutenue. Cependant, l'accessibilité est faible et la hausse des prix ralentit, suggérant un investissement sélectif, de préférence en maison et hors zone inondable.
Vendargues est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Vendargues est plus chère que Marsillargues (-36%) et Aimargues (-32%), mais moins chère que des communes littorales comme Palavas-Les-Flots (+15%) ou La Grande-Motte (+37%). Son prix est comparable à Saint-Clément-De-Rivière (+1%).
Quel rendement locatif espérer à Vendargues ?
Le rendement brut locatif est de 3,5% pour les appartements et 4,3% pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,1% pour les appartements et 2,6% pour les maisons.
Quels sont les quartiers à privilégier à Vendargues ?
Il convient de privilégier les secteurs bien desservis par les commerces et services du centre, ainsi que les zones récentes construites après 2006. Une attention particulière doit être portée au Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour éviter les zones exposées.
Marché immobilier des communes voisines
Vendargues affiche un prix médian inférieur de 15 % à Palavas-Les-Flots et de 37 % à La Grande-Motte, tout en étant intégrée à la même métropole, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour un investissement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vendargues.
Communes limitrophes de Vendargues
Vendargues est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Vendargues: 3 858 €/m² en médiane, +56,1 % par rapport à la médiane nationale.
Le marché immobilier de Vendargues est en hausse progressive: +4,6 % entre 2021 et 2025. 388 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La maison individuelle domine les ventes de Vendargues (78,2 % des transactions), à un prix médian de 3 888 €/m². Un bien type de 97 m² revient à environ 377 136 €, soit 14,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Vendargues avoisinent 15,6 €/m² pour les appartements et 15,2 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 54 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Vendargues est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Vendargues est dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.