01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 517 logements dont 3 237 résidences principales, 32 résidences secondaires et 249 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 237 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 32 | 0,9 % |
| Logements vacants | 249 | 7,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 3 517.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 118 | 4,0 % |
| 1919-1945 | 59 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 185 | 6,2 % |
| 1971-1990 | 976 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 687 | 23,0 % |
| 2006-2020 | 961 | 32,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (32 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 147 | 4,5 % |
| 2 pièces | 441 | 13,6 % |
| 3 pièces | 578 | 17,9 % |
| 4 pièces | 938 | 29,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 132 | 35,0 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 18 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 672 | 2 905 | 3 517 |
| Rés. principales | 2 468 | 2 631 | 3 237 |
| Rés. secondaires | 35 | 105 | 32 |
| Vacants | 169 | 170 | 249 |
En comparaison, Palavas-les-Flots (à 15 km) enregistre 51,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 966 | 60,7 % |
| Locataires (privé) | 908 | 28,1 % |
| Locataires HLM | 319 | 9,9 % |
| Logés gratuitement | 43 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 60,7 % de propriétaires, 37,9 % de locataires, dont 10 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 855 | 26,4 % |
| Fioul | 43 | 1,3 % |
| Électricité | 2 146 | 66,3 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 184 | 5,7 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (66 %), suivi par gaz de ville (26 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 315 |
| 2 à 4 ans | 805 |
| 5 à 9 ans | 588 |
| 10 ans ou plus | 1 528 |
| Total ménages | 3 237 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 625 |
| Sous-occupation modérée | 884 |
| Sous-occupation accentuée | 683 |
| Sous-occupation très accentuée | 788 |
| Suroccupation modérée | 253 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 200 | 6,2 % |
| 1 voiture | 1 514 | 46,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 523 | 47,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 47 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 482 | 435 | 13 | 34 |
| 1975 | 676 | 591 | 13 | 72 |
| 1982 | 1 004 | 848 | 11 | 145 |
| 1990 | 1 531 | 1 411 | 33 | 87 |
| 1999 | 1 993 | 1 876 | 18 | 99 |
| 2007 | 2 255 | 2 131 | 20 | 104 |
| 2012 | 2 672 | 2 468 | 35 | 169 |
| 2017 | 2 905 | 2 631 | 105 | 170 |
| 2023 | 3 517 | 3 237 | 32 | 249 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 482 à 3 517 logements, soit +630 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 301 | 372 | 228 | 270 | 201 | 94 | 157 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 36 | 33 | 12 | 29 | 25 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 82 | 9,2 % |
| Classe B | 207 | 23,3 % |
| Classe C | 405 | 45,6 % |
| Classe D | 133 | 15,0 % |
| Classe E | 45 | 5,1 % |
| Classe F | 11 | 1,2 % |
| Classe G | 6 | 0,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (46 %), 78 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 429 | 48,3 % |
| Classe B | 199 | 22,4 % |
| Classe C | 180 | 20,2 % |
| Classe D | 55 | 6,2 % |
| Classe E | 21 | 2,4 % |
| Classe F | 4 | 0,4 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 48 % des logements relèvent de la classe A, 91 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 187 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 143 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 75 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 188 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 63 | 19 |
| Classe B | 80 | 127 |
| Classe C | 179 | 226 |
| Classe D | 74 | 59 |
| Classe E | 23 | 22 |
| Classe F | 6 | 5 |
| Classe G | 4 | 2 |
Côté maisons, la dominante est C (134 kWh/m²/an); côté appartements, C (136).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 |
| T2 | 110 |
| T3 | 187 |
| T4 | 68 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vendargues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Vendargues est la petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Hérault. (sur 41 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 3 517 logements dont 92,0 % de résidences principales, Vendargues présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Au plan typologique, la maison (63,9 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (36,1 %). Vendargues se situe dans un environnement une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 60,7 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 9,9 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Vendargues demeure déficitaire avec 13,2 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
La dynamique de construction récente est sensible — 32,2 % du parc a moins de vingt ans. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (135 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par électricité (66,3 % des résidences principales).
Construction résidentielle soutenue: le parc a progressé de +21,1 % depuis 2017. Profil fortement motorisé: 47,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol — un ancrage qui colore le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 333 communes du Hérault, Vendargues se place dans le top 10 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,3 %
- ⚠ 10,6 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Hérault
Analyse du marché immobilier à Vendargues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vendargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vendargues s'établit à 3 833 €, sur la base de 77 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Vendargues se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vendargues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vendargues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 624 €/m² à 3 833 €/m² (+5,8 %), pour 77 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,2 % de maisons et 20,8 % d'appartements parmi les 77 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 79,2 % de maisons et 20,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 77 | 61 | 16 |
| Prix médian/m² | 3 833 € | 3 888 € | 3 541 € |
| Prix moyen/m² | 3 735 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 95 | 3 624 € |
| 2022 | 79 | 4 030 € |
| 2023 | 65 | 3 849 € |
| 2024 | 47 | 3 723 € |
| 2025 | 77 | 3 833 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 366 logements autorisés cumulés, 2 022 commencés: la dynamique récente affiche 20 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Vendargues
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Vendargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vendargues totalise 271 logements sur 5 ans, soit -64 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vendargues
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Vendargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vendargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 889 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vendargues est C, avec 1,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Vendargues
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S'installer à Vendargues : cadre de vie et logement
Vendargues, commune de 7 262 habitants étendue sur 8,98 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (14,7 °C annuels).
Le territoire abrite 25 appellations d'origine rattachées au terroir local et 423 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vendargues
Vendargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vendargues
Composition du parc immobilier à Vendargues
3 517 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Vendargues combine 64,2 % de maisons et 35,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Vendargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 987 logements).
- Avant 1919 4,0 % 118 logts
- 1919-1945 2,0 % 59 logts
- 1946-1970 6,2 % 185 logts
- 1971-1990 32,7 % 976 logts
- 1991-2005 23,0 % 687 logts
- 2006-2020 32,2 % 961 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vendargues
423 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vendargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Salaison PPRN Approuvé approuvé le 14/08/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vendargues
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
371 801 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vendargues
Quel est le prix de l'immobilier à Vendargues ?
Le prix médian au m² à Vendargues est de 3 833 € (données DVF, 77 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 377 000 €.
Comment Vendargues se situe-t-elle dans le Hérault ?
Vendargues se classe au 34ᵉ rang sur 333 communes du Hérault — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Vendargues ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vendargues est de 4,7 % (loyer de 15,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Marché sous pression à Vendargues: 3 833 €/m² en médiane, +56,7 % par rapport à la médiane nationale. Dans l'Hérault, Vendargues appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Le marché immobilier de Vendargues est en hausse progressive: +5,8 % entre 2021 et 2025. 363 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,0 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Vendargues (79,2 % des transactions), à un prix médian de 3 888 €/m². Un bien type de 97 m² revient à environ 377 136 €, soit 13,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Vendargues avoisinent 15,6 €/m² pour les appartements et 15,2 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 54 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (68 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Vendargues est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.