01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 660 logements dont 5 649 résidences principales, 380 résidences secondaires et 1 631 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 649 | 73,7 % |
| Résidences secondaires | 380 | 5,0 % |
| Logements vacants | 1 631 | 21,3 % |
Le graphique détaille la structure des 7 660 logements: 74 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 21 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 666 | 11,8 % |
| 1919-1945 | 462 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 1 300 | 23,1 % |
| 1971-1990 | 1 944 | 34,5 % |
| 1991-2005 | 611 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 645 | 11,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 163 | 2,9 % |
| 2 pièces | 730 | 12,9 % |
| 3 pièces | 1 176 | 20,8 % |
| 4 pièces | 1 545 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 034 | 36,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (36 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 032 | 7 512 | 7 660 |
| Rés. principales | 5 607 | 5 840 | 5 649 |
| Rés. secondaires | 348 | 373 | 380 |
| Vacants | 1 077 | 1 298 | 1 631 |
En regard, Figeac (à 29 km, 9 793 hab.) affiche 40,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 191 | 56,5 % |
| Locataires (privé) | 1 811 | 32,1 % |
| Locataires HLM | 429 | 7,6 % |
| Logés gratuitement | 218 | 3,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 56,5 %, locataires 39,7 % — la part HLM s'établit à 8 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 079 | 36,8 % |
| Fioul | 912 | 16,1 % |
| Électricité | 1 992 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 47 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 620 | 11,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 37 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 16 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 751 |
| 2 à 4 ans | 1 105 |
| 5 à 9 ans | 928 |
| 10 ans ou plus | 2 864 |
| Total ménages | 5 649 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 974 |
| Sous-occupation modérée | 1 349 |
| Sous-occupation accentuée | 1 365 |
| Suroccupation modérée | 249 |
| Suroccupation accentuée | 23 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 002 | 17,7 % |
| 1 voiture | 2 754 | 48,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 893 | 33,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 126 | 3 414 | 178 | 534 |
| 1975 | 4 961 | 4 013 | 266 | 682 |
| 1982 | 5 344 | 4 445 | 380 | 519 |
| 1990 | 6 006 | 4 757 | 437 | 812 |
| 1999 | 6 203 | 5 149 | 396 | 658 |
| 2006 | 6 584 | 5 508 | 417 | 660 |
| 2011 | 7 032 | 5 607 | 348 | 1 077 |
| 2016 | 7 512 | 5 840 | 373 | 1 298 |
| 2022 | 7 660 | 5 649 | 380 | 1 631 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 126 logements, le total atteint 7 660 en 2022 (+86 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 599 | 1 662 | 1 639 | 1 704 | 1 683 | 1 327 |
| Dont vacants > 2 ans | 941 | 1 018 | 995 | 1 014 | 895 | 936 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,4 % |
| Classe B | 74 | 2,6 % |
| Classe C | 1 295 | 44,9 % |
| Classe D | 792 | 27,5 % |
| Classe E | 465 | 16,1 % |
| Classe F | 171 | 5,9 % |
| Classe G | 74 | 2,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 48 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 435 | 15,1 % |
| Classe B | 611 | 21,2 % |
| Classe C | 999 | 34,7 % |
| Classe D | 444 | 15,4 % |
| Classe E | 255 | 8,8 % |
| Classe F | 107 | 3,7 % |
| Classe G | 31 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (35 %), et 71 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 230 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 103 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 230 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 2 |
| Classe B | 40 | 34 |
| Classe C | 167 | 1 128 |
| Classe D | 302 | 490 |
| Classe E | 221 | 244 |
| Classe F | 105 | 66 |
| Classe G | 52 | 22 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 230 kWh/m²/an côté maisons, C à 180 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 26 |
| T2 | 71 |
| T3 | 162 |
| T4 | 167 |
| T5+ | 24 |
Faut-il investir à Villefranche-de-Rouergue en 2026 ?
Bastide historique de l'Aveyron, Villefranche-De-Rouergue jouit d'un cadre de vie préservé et d'un équipement en services remarquable pour une commune de cette taille. Cette attractivité résidentielle contraste avec un déclin démographique marqué et un marché immobilier en correction après le pic de 2022. Notre verdict décrypte cette profil mixte.
Avec un rendement locatif brut frôlant les 9 % pour les maisons, Villefranche-De-Rouergue propose une rentabilité rare dans le paysage aveyronnais.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler le rendement locatif en maison, en acceptant un risque démographique modéré sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (8,6 % pour les maisons)
- ✓ Correction récente de -15 % depuis 2022
- ✓ Équipements et services très développés
- ⚠ Démographie en déclin (-4,3 % en 5 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé (15,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 1 440 €/m², le prix médian est inférieur à celui de 60 % des petites villes françaises.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour la qualité des services (ICS 8,5/10).
- Le rendement locatif des maisons (8,6 %) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Villefranche-de-Rouergue
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Villefranche-de-Rouergue
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,3/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, offrant un certain équilibre pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,3/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, offrant un certain équilibre pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (3,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des locaux, la demande dépend des arrivées extérieures.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (3,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des locaux, la demande dépend des arrivées extérieures.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,6/10) : une demande locative existe, portée par les services, mais les loyers restent contenus.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,6/10) : une demande locative existe, portée par les services, mais les loyers restent contenus.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,2/10) : le marché n'est pas structuré par le tourisme, limitant les opportunités en saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,2/10) : le marché n'est pas structuré par le tourisme, limitant les opportunités en saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1500,9 — Percentile dept : 52/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 55/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,3 — Percentile dept : 18/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 245,0 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 45/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,7 — Percentile dept : 24/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,3 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1500,9 — Percentile dept : 48/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 21,3 — Percentile dept : 99/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 245,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villefranche-de-Rouergue : opportunités et risques
Investir à Villefranche-De-Rouergue en 2026 cible avant tout la rentabilité locative immédiate. Le rendement brut des maisons (8,6 %) est exceptionnel, générant un cash-flow positif même après intégration de la taxe foncière (44,1 %) et des charges de gestion. Cette performance s’appuie sur une demande locative portée par les nombreux équipements et services de la commune.
Néanmoins, cet investissement n’est pas sans risques. Le parc immobilier est ancien : 20 % des logements sont antérieurs à 1945 et 8,4 % sont classés passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation pour rester louable après 2028. La fragilité économique locale (taux de chômage à 15,6 %) peut aussi peser sur la solvabilité des locataires.
La stratégie gagnante consiste à privilégier les maisons rénovées ou facilement rénovables, bien situées près des commerces ou de la gare, pour capter la demande locative annuelle. L’horizon doit être moyen terme (5-10 ans) pour amortir le risque démographique et espérer une légère plus-value si la correction actuelle s’achève.
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Données du marché immobilier à Villefranche-de-Rouergue
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier villefranchois a subi une correction sensible, avec un prix médian en recul de 15 % depuis son pic de 2022. Cette baisse, plus marquée que la moyenne régionale, crée une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs, d’autant que le volume des transactions (280 en 2024) reste robuste, signe d’un marché liquide.
Comparée à ses voisines, Villefranche-De-Rouergue présente un écart de valorisation saisissant. Elle est 21 % moins chère que Figeac et près de deux fois moins onéreuse que Saint-Sulpice-La-Pointe. Cet écart ne se justifie pas par une différence de qualité de services, bien au contraire, ce qui suggère une possible marge de rattrapage à long terme.
Ce positionnement s’explique en partie par des indicateurs démographiques fragiles. La commune perd des habitants (-4,3 % en 5 ans) et son indice de vieillissement (284) est l’un des plus élevés du département, selon l’INSEE. La demande d’achat locale est donc limitée, faisant reposer le marché sur les arrivées extérieures et les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villefranche-de-Rouergue Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix sur cinq ans révèle un cycle complet : après une hausse continue portée par la période post-Covid, le marché a atteint un pic à 1 695 €/m² en 2022. Une correction nette de -15 % est intervenue depuis, ramenant le prix médian à 1 440 €/m² en 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Graulhet, offre un point d'entrée potentiellement intéressant. Les appartements, avec un prix médian de 1 447 €/m², restent plus chers que les maisons (1 200 €/m²), un écart qui s'explique par leur surface médiane plus faible (61 m²) et une localisation souvent plus centrale.
Évolution du marché immobilier de Villefranche-de-Rouergue
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 284 €/m² de prix médian pour 164 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -6,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données médianes 2024, montre une situation favorable pour l'investissement locatif en maison. Pour un bien type de 95 m² à 128 250 €, avec un apport de 20 % et un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élève à environ 620 €. Le loyer médian de 9,7 €/m²/mois génère un revenu de 922 €, dégageant un cash-flow positif immédiat de plus de 300 €. Le rendement brut atteint 8,6 %. Pour un appartement type, l'effort résiduel après loyer est plus faible mais le rendement brut reste correct à 6,7 %.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 164 transactions en 2024, le marché de Villefranche-De-Rouergue montre une activité soutenue, légèrement en retrait par rapport aux années record 2021-2022. La répartition est équilibrée entre maisons (107 ventes) et appartements (57 ventes). L'écart significatif entre prix moyen (2 008 €/m²) et prix médian (1 440 €/m²) indique la vente de quelques biens atypiques, plus chers, qui tirent la moyenne vers le haut. Le profil des biens vendus est souvent ancien (20 % du parc construit avant 1945) et de taille modeste, reflétant la structure du parc local. Ce volume stable indique un marché liquide, ni en surchauffe ni en stagnation.
Répartition des ventes
65,2 % de maisons et 34,8 % d'appartements parmi les 164 transactions enregistrées.
Sur 164 transactions enregistrées, 65,2 % portent sur des maisons (1 200 €/m²) et 34,8 % sur des appartements (1 447 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 164 | 107 | 57 |
| Prix médian/m² | 1 284 € | 1 200 € | 1 447 € |
| Prix moyen/m² | 1 557 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 193 | 1 378 € |
| 2022 | 198 | 1 429 € |
| 2023 | 187 | 1 332 € |
| 2024 | 182 | 1 304 € |
| 2025 | 164 | 1 284 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Villefranche-De-Rouergue est en forte accélération : 280 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec un pic à 69 permis en 2024, soit une hausse de 120 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette tendance, alimentée par l'attractivité résidentielle de la commune, répond aussi à un parc vieillissant. Toutefois, elle crée un risque de sur-offre à moyen terme si le déclin démographique (-4,3 % sur 5 ans) se poursuit. Les nouveaux programmes se concentrent vraisemblablement en périphérie du centre historique, modifiant la physionomie du territoire.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 192 logements ont été autorisés et 676 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 57 %.
Vacance longue durée à Villefranche-de-Rouergue
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villefranche-de-Rouergue (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villefranche-de-Rouergue: 341 logements autorisés sur 5 ans, 88 pour la dernière année (+199 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Villefranche-de-Rouergue
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villefranche-de-Rouergue
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net rapproche la théorie de la réalité. Il faut déduire du brut la taxe foncière (44,1 % à Villefranche), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), l'assurance et une provision pour travaux. Dans un parc où 20 % des logements datent d'avant 1945, prévoyez aussi des rénovations. La vacance potentielle, avec un taux de logements vacants de 21,3 %, peut aussi impacter votre rentabilité sur une année.
Performance énergétique du parc à Villefranche-de-Rouergue
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 882 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villefranche-de-Rouergue: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C domine, avec une consommation moyenne de 194 kWh/m²/an. Seuls 8,4 % du parc est classé F ou G, ce qui est inférieur aux moyennes régionales. Pour un acheteur, cela réduit le risque immédiat de travaux de rénovation énergétique obligatoires. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires thermiques d'ici 2028. Vérifiez toujours le DPE du bien convoité.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, majoritaires et offrant un meilleur rendement net (5,1%). Leur loyer moyen est de 9,7 €/m²/mois. Les appartements, plus chers à l'achat, se louent 9,6 €/m²/mois. Le parc ancien (20% d'avant 1945) impose une vigilance sur l'état et le DPE. Seulement 8,4% sont des passoires thermiques (F/G), un taux relativement contenu, mais la classe énergétique dominante est C (194 kWh/m²/an).
Quelles zones cibler à Villefranche-de-Rouergue ?
La proximité immédiate de la gare (0,3 km) et du centre historique, avec ses commerces (146 équipements), constitue le pôle le plus recherché. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons avec jardin. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais 280 logements ont été autorisés ces 5 ans, ce qui pourrait accentuer la concurrence locative à terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Villefranche-de-Rouergue
Le risque de vacance est réel (21,3% de logements vacants) et pèse sur le rendement net. La taxe foncière, à 44,1%, est une charge significative. La dépendance à l'économie locale est forte, avec un taux de chômage élevé (15,6%). Enfin, le parc vieillissant peut nécessiter des travaux de rénovation, surtout pour se conformer aux futures normes environnementales.
Erreurs à éviter quand on investit à Villefranche-de-Rouergue
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,1 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation dans l'ancien.
- Surestimer le loyer dans un marché avec 21,3 % de vacants.
- Ne pas vérifier le classement DPE avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est traditionnellement plus actif au printemps. La période automnale peut offrir des opportunités, les vendeurs étant souvent plus pressés avant l'hiver. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi motiver certains propriétaires à vendre en cours d'année. L'affluence touristique est modérée (4 hébergements), limitant l'effet saisonnier marqué des stations.
Le saviez-vous ?
- Villefranche compte 31 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement est de 284, très élevé.
- La fibre n'est déployée que dans 47,8 % des logements.
S'installer à Villefranche-de-Rouergue : cadre de vie et logement
S’installer à Villefranche-De-Rouergue, c’est profiter d’un cadre de vie complet et préservé. La bastide historique, avec ses 31 monuments protégés, offre un charme indéniable. Les résidents bénéficient d’un niveau d’équipements rare pour une ville de 11 000 habitants : 638 équipements recensés par l’INSEE, dont 146 commerces et 150 services de santé, assurant une grande autonomie au quotidien.
La connexion aux réseaux de transport est correcte avec une gare sur place et l’aéroport de Rodez à 36 km, mais la fracture numérique est réelle (score numérique de 6/100). Le climat, typique du Rouergue, présente des précipitations annuelles modérées (862 mm) et un risque radon à prendre en compte lors de l’achat.
Le profil démographique est très âgé (âge médian de 51,6 ans), orientant la vie sociale et les services vers ce public. Ce contexte, couplé à une dette communale modérée (998 €/hab), garantit une certaine stabilité mais peu de dynamisme jeune, ce qui influence aussi le marché locatif.
Carte du marché immobilier à Villefranche-de-Rouergue
Villefranche-de-Rouergue et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villefranche-de-Rouergue
Avec 12,6 °C de moyenne annuelle et 862 mm de pluie, le climat est océanique dégradé, aux hivers frais et étés chauds. Ce profil, moins rude que la moyenne aveyronnaise en altitude, convient aux personnes recherchant des saisons marquées sans extrêmes. La présence significative de radon, gaz naturel radioactif, nécessite cependant une vigilance particulière lors de l'achat, notamment pour les maisons de plain-pied et les sous-sols.
À qui s'adresse Villefranche-de-Rouergue ?
La ville s'adresse aux retraités en quête de calme et de patrimoine (39,5% des habitants ont 60 ans et plus), aux ménages modestes (revenu médian 20 820 €) cherchant à devenir propriétaires, et à quelques actifs prêts à composer avec une mobilité accrue (TGV à 66,7 km). La faible part de jeunes (27,3% de moins de 30 ans) et le déclin démographique en font un lieu peu adapté aux recherches d'effervescence sociale.
Avantages et limites à Villefranche-de-Rouergue
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche (31 monuments classés)
- Gare ferroviaire en centre-ville pour la mobilité
- Prix au m² inférieurs à d'autres pôles du département
- Parc immobilier énergétiquement correct (classe C dominante)
- Équipements et services complets pour une petite ville
− À prendre en compte
- Démographie en baisse (-4,3% en 5 ans)
- Connectivité numérique très faible (score 6/100)
- Présence de risques naturels (inondations, radon)
Composition du parc immobilier à Villefranche-de-Rouergue
7 660 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 58,2 % de maisons, 41,8 % d'appartements sur un total de 7 660 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé de maisons (58,2 %), signe d'un habitat individuel privilégié. Un taux de propriétaires de 56,5 % indique une certaine stabilité résidentielle, mais le taux élevé de logements vacants (21,3 %) révèle aussi un marché de l'ancien parfois difficile à revitaliser. Les résidences secondaires sont marginales (5 %), ce qui limite l'effet de la pression touristique sur les prix.
Ancienneté du parc à Villefranche-de-Rouergue
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 628 logements).
- Avant 1919 11,8 % 666 logts
- 1919-1945 8,2 % 462 logts
- 1946-1970 23,1 % 1 300 logts
- 1971-1990 34,5 % 1 944 logts
- 1991-2005 10,9 % 611 logts
- 2006-2019 11,5 % 645 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Villefranche-de-Rouergue
638 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Villefranche-de-Rouergue
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque principal est le radon, gaz radioactif d'origine naturelle, classé significatif sur la commune. La sismicité est très faible. Un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) couvre la moyenne et basse vallée de l'Aveyron, pouvant imposer des contraintes constructives ou d'usage. Consultez le dossier départemental des risques avant tout achat, notamment pour les biens en zone inondable.
Cas pratique : un achat type à Villefranche-de-Rouergue
Une maison type de 95 m² (prix médian 128 250 €) représente l'équivalent de 6,2 années de revenu médian local (20 820 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 650 €, auxquels il faut ajouter la taxe foncière (environ 600 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Villefranche-de-Rouergue
- Omettre un diagnostic radon, risque significatif local.
- Acheter sans consulter le zonage du PPRN inondation.
- Ignorer le taux de vacance, indicateur de dynamique locale.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
Points clés à retenir à Villefranche-de-Rouergue
- Prix médian à 1 440 €/m², en baisse de 1,1 % sur un an.
- Rendement brut maison : 8,6 %, net approximatif 5,1 %.
- Climat doux : moyenne annuelle de 12,6 °C.
- Moyenne d'âge élevée : indice de vieillissement de 284.
- Écart maison/appartement : 1 200 € vs 1 447 €/m².
- Taxe foncière sur le bâti à 44,1 %.
- 58,2 % de maisons dans le parc immobilier.
- Parc ancien : 20 % des logements construits avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villefranche-de-Rouergue ?
À Villefranche, l'état général et la performance énergétique pèsent lourd. Un bien rénové avec un DPE A ou B se vendra avec une prime. La proximité des 31 monuments historiques, du centre-ville commerçant (146 commerces) et de la gare (0,3 km) est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et la vue comptent. À l'inverse, un logement nécessitant des travaux importants, surtout s'il est classé F ou G, verra son prix significativement déprécié.
Estimation indicative d'une maison à Villefranche-de-Rouergue
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
114 276 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une stagnation de plusieurs mois. Sur la base du prix médian de 1 440 €/m², une surestimation de 10% sur une maison de 100 m² représente 14 400€ d'écart, ce qui peut décourager les rares acheteurs potentiels. À l'inverse, sous-estimer son bien revient à perdre cette somme. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), intégrant l'état du bien, son exposition aux risques et sa performance énergétique, permet de fixer un prix de vente aligné avec la réalité du marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre historique et les quartiers périphériques. Il évalue l'état réel, l'exposition au radon, la conformité aux règles d'urbanisme, éléments qu'un algorithme ignore. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix. Son expertise est cruciale pour interpréter le taux de vacance élevé (21,3 %) qui peut cacher des opportunités ou des écueils selon les rues.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix au m² moyen, très variable.
- Oublier de valoriser un bon DPE dans l'estimation.
- Négliger l'impact de la proximité de la gare sur la valeur.
- Ne pas adapter le prix au taux de chômage local (15,6 %).
Investir à Villefranche-de-Rouergue : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une photographie précise du marché. Pour transformer ce diagnostic en achat judicieux, l'expertise d'un professionnel ancré localement est indispensable, notamment pour identifier les biens à fort potentiel locatif dans un parc souvent ancien.
Les chiffres posent un diagnostic. Un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien et négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villefranche-De-Rouergue grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villefranche-de-Rouergue
Quel est le prix immobilier moyen à Villefranche-De-Rouergue ?
Le prix médian est de 1 440 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons sont à 1 200 €/m² et les appartements à 1 447 €/m². La fourchette centrale des prix (50% des transactions) se situe entre 988 et 2 296 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Villefranche-De-Rouergue ?
La correction des prix de -15% depuis 2022 crée une opportunité d'entrée. Couplée à des rendements locatifs bruts très élevés (jusqu'à 8,6% pour les maisons), elle peut justifier un investissement locatif en 2026, à condition d'accepter le risque lié au déclin démographique.
Villefranche-De-Rouergue est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que plusieurs communes comparables : -21% par rapport à Figeac et -49% par rapport à Onet-Le-Château. En revanche, elle est légèrement plus chère (+2%) que Graulhet.
Quel rendement locatif espérer à Villefranche-De-Rouergue ?
Le rendement brut médian est de 6,7% pour les appartements et de 8,6% pour les maisons, selon la carte des loyers. Après charges et impôts, le rendement net estimé est d'environ 4,0% et 5,1% respectivement.
Quels sont les quartiers à privilégier à Villefranche-De-Rouergue ?
Privilégiez le centre historique pour les appartements, recherchés pour leur charme et la proximité des commerces. Pour les maisons, les secteurs bien desservis par les services (près des écoles, des commerces de proximité) et bénéficiant déjà de la fibre optique (disponible à 47,8%) offrent le meilleur potentiel locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Villefranche-De-Rouergue affiche un prix au m² inférieur de 21 % à celui de Figeac, tout en offrant un rendement locatif bien supérieur, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villefranche-de-Rouergue.
Communes limitrophes de Villefranche-de-Rouergue
Villefranche-de-Rouergue est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Villefranche-de-Rouergue: 1 284 €/m² sur 164 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -6,8 % entre 2021 et 2025 à Villefranche-de-Rouergue. Au total, 924 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (65,2 % des transactions, 1 200 €/m²) et les appartements (34,8 %, 1 447 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 89 m² revient à environ 106 800 €, soit 5,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,6 €/m² pour un appartement et 9,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (5,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 68 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 66 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Villefranche-de-Rouergue s'interprète dans un contexte plus large — Villefranche-de-Rouergue est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 330 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.