01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 304 logements dont 4 881 résidences principales, 117 résidences secondaires et 306 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 881 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 117 | 2,2 % |
| Logements vacants | 306 | 5,8 % |
Parmi les 5 304 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 245 | 5,2 % |
| 1919-1945 | 188 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 726 | 15,3 % |
| 1971-1990 | 1 453 | 30,6 % |
| 1991-2005 | 1 057 | 22,3 % |
| 2006-2019 | 1 079 | 22,7 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 23 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 114 | 2,3 % |
| 2 pièces | 268 | 5,5 % |
| 3 pièces | 851 | 17,4 % |
| 4 pièces | 1 633 | 33,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 015 | 41,3 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 41 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 570 | 4 976 | 5 304 |
| Rés. principales | 4 249 | 4 592 | 4 881 |
| Rés. secondaires | 87 | 99 | 117 |
| Vacants | 234 | 285 | 306 |
Malemort, commune de taille similaire à 64 km, affiche 70,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 179 | 65,1 % |
| Locataires (privé) | 907 | 18,6 % |
| Locataires HLM | 747 | 15,3 % |
| Logés gratuitement | 48 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 65,1 %, locataires 33,9 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 115 | 43,3 % |
| Fioul | 373 | 7,6 % |
| Électricité | 1 666 | 34,1 % |
| Gaz bouteille | 52 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 675 | 13,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 43 % au gaz de ville, 34 % pour électricité, 14 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 486 |
| 2 à 4 ans | 1 029 |
| 5 à 9 ans | 817 |
| 10 ans ou plus | 2 549 |
| Total ménages | 4 881 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 661 |
| Sous-occupation modérée | 1 196 |
| Sous-occupation accentuée | 1 468 |
| Suroccupation modérée | 162 |
| Suroccupation accentuée | 8 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 389 | 8,0 % |
| 1 voiture | 2 258 | 46,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 234 | 45,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 46 % à une voiture et 46 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 78,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 414 | 1 248 | 64 | 102 |
| 1975 | 2 025 | 1 866 | 75 | 84 |
| 1982 | 2 718 | 2 410 | 112 | 196 |
| 1990 | 3 167 | 2 892 | 113 | 162 |
| 1999 | 3 646 | 3 398 | 119 | 129 |
| 2006 | 4 169 | 3 780 | 86 | 303 |
| 2011 | 4 570 | 4 249 | 87 | 234 |
| 2016 | 4 976 | 4 592 | 99 | 285 |
| 2022 | 5 304 | 4 881 | 117 | 306 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 414 à 5 304 logements, soit +275 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 353 | 326 | 331 | 338 | 379 | 218 |
| Dont vacants > 2 ans | 97 | 107 | 90 | 91 | 88 | 115 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 3,3 % |
| Classe B | 66 | 4,0 % |
| Classe C | 786 | 47,8 % |
| Classe D | 481 | 29,3 % |
| Classe E | 178 | 10,8 % |
| Classe F | 60 | 3,7 % |
| Classe G | 18 | 1,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 55 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 318 | 19,4 % |
| Classe B | 349 | 21,2 % |
| Classe C | 530 | 32,3 % |
| Classe D | 278 | 16,9 % |
| Classe E | 111 | 6,8 % |
| Classe F | 46 | 2,8 % |
| Classe G | 11 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe C, 73 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 235 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 242 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 87 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 0 |
| Classe B | 55 | 11 |
| Classe C | 392 | 394 |
| Classe D | 336 | 145 |
| Classe E | 154 | 24 |
| Classe F | 47 | 13 |
| Classe G | 18 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (183 kWh/m²/an) et appartements en classe C (148).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 24 |
| T2 | 161 |
| T3 | 389 |
| T4 | 260 |
| T5+ | 40 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Boulazac Isle Manoire (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Boulazac Isle Manoire est la petite ville ayant le moins de logements vacants du département Dordogne. (sur 7 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Boulazac Isle Manoire est la petite ville ayant la plus grande part de propriétaires du département Dordogne. (sur 7 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Boulazac Isle Manoire de 5 304 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (92,0 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 80,1 % de maisons et 19,9 % d'appartements. La commune est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, en plaine, à 142 m d'altitude.
Côté occupation, la propriété l'emporte (65,1 %) sur la location (33,9 %). Le logement social occupe une place de 15,3 % dans le parc de résidences principales. Bilan SRU favorable: 20,5 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
Le parc compte 22,7 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 170 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). 43,3 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Croissance modérée du parc de Boulazac Isle Manoire entre 2016 et 2022 (+6,6 %). Profil fortement motorisé: 45,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Boulazac Isle Manoire appartient au tissu dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (en plaine, à 142 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Boulazac Isle Manoire en 2026 ?
Pôle résidentiel dynamique de l'agglomération périgourdine, Boulazac Isle Manoire bénéficie d'une démographie positive et d'un équipement en services de qualité. Son marché immobilier, traditionnellement porté par l'accession à la propriété, subit un réajustement en 2024. Est-ce une fenêtre d'opportunité ou un signal de faiblesse pour un investissement en 2026 ?
Avec un écart de prix de -10 % par rapport à Sarlat et un rendement brut de 7,3 %, Boulazac Isle Manoire est un marché à effet de levier dans le Grand Périgueux.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie locative annuelle stricte, avec une sélection rigoureuse pour compenser la faible dynamique touristique.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif de 7,3 %
- ✓ Parc immobilier récent (22,7 % après 2006)
- ✓ Solide attractivité résidentielle (IAT 6,4/10)
- ⚠ Correction récente : -3,7 % en 2024
- ⚠ Pression touristique inexistante (IPTI 0,5/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 1 819 €/m², le prix médian est inférieur de 50 % à la moyenne nationale.
- Il dépasse de 11 % la médiane départementale de la Dordogne (environ 1 800 €/m²).
- Le rendement locatif brut (7,3 %) double celui des grandes métropoles (3-4 %).
Analyse du marché immobilier à Boulazac Isle Manoire
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Boulazac Isle Manoire : opportunités et risques
L'investissement locatif à Boulazac Isle Manoire cible exclusivement la location annuelle, la pression touristique étant quasi nulle. Le rendement brut des appartements (7,3 %) est techniquement attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 55,97 %, représente une charge annuelle équivalente à environ un mois de loyer, rognant significativement la rentabilité nette, estimée à 3,9 %.
La faible part de passoires thermiques (4,5 % en F/G) est un atout, limitant le risque de mise en conformité coûteuse à court terme. Néanmoins, l'investisseur doit porter une attention particulière au DPE, la classe C dominante (174 kWh/m²/an) pouvant devenir un critère de déclassement face à des biens plus performants. Le parc récent (22,7 % construit après 2006) offre des opportunités dans ce segment.
Avec un taux de vacance de 5,8 % et seulement 2,2 % de résidences secondaires, le marché locatif est essentiellement porté par la demande résidentielle locale. Cette dépendance à l'économie du Grand Périgueux, où le chômage atteint 9,5 %, constitue le principal risque. L'investissement n'est viable qu'avec une sélection rigoureuse sur la localisation, privilégiant la proximité des commerces, des services et de la gare.
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Données du marché immobilier à Boulazac Isle Manoire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Boulazac Isle Manoire révèle une phase de consolidation. Après une nette appréciation post-Covid, le prix médian a reculé de 3,7 % en 2024, selon les données DVF. Cette correction, qui ramène le mètre carré à 1 819 €, s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit et touche particulièrement les appartements, dont le prix médian chute à 1 663 €/m².
La structure des transactions confirme l'ancrage résidentiel du marché : les maisons individuelles représentent 88 % des ventes. Avec une surface médiane de 99 m², les biens échangés correspondent au profil familial dominant dans une commune où le taux de propriétaires atteint 65 %. La fourchette de prix resserrée (1 622 - 2 507 €/m²) indique cependant un parc hétérogène, où la qualité du bien et son emplacement font la différence.
Le ralentissement des constructions neuves (-5 % de logements autorisés sur cinq ans) limite l'offre future. Dans une commune déjà dense (717 hab/km²) et bien équipée, cette rareté relative du neuf pourrait, à terme, soutenir la valeur de l'ancien rénové, à condition que la demande locale, portée par un taux d'emploi de 69,3 %, se maintienne.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Boulazac Isle Manoire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Cette hausse, concentrée entre 2021 et 2023 (+14,5 %), a été suivie d'une correction de -3,7 % en 2024. Les maisons, représentant l'écrasante majorité du parc, ont mieux résisté (1 864 €/m²) que les appartements (1 663 €/m²). Comparée à des voisines comme Sarlat, Boulazac affiche une valorisation plus modérée, ce qui peut constituer un point d'entrée stratégique dans le contexte actuel de remontée des taux.
Évolution du marché immobilier de Boulazac Isle Manoire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 816 €/m² de prix médian pour 104 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +6,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 99 m² (203 k€) requiert l'équivalent de 8,7 années de revenu médian local. Pour un appartement de 63 m² (111 k€), cet effort tombe à 4,8 années. Le loyer perçu couvre une part significative de la mensualité d'emprunt, mais le rendement net estimé à 3,4-3,9 % après charges (taxe foncière à 56 %, gestion, vacance) reste modeste. L'effort résiduel mensuel pour un investisseur emprunteur reste donc tangible, nécessitant une trésorerie solide.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
82,7 % de maisons et 17,3 % d'appartements parmi les 104 transactions enregistrées.
Sur 104 transactions enregistrées, 82,7 % portent sur des maisons (1 860 €/m²) et 17,3 % sur des appartements (1 663 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 104 | 86 | 18 |
| Prix médian/m² | 1 816 € | 1 860 € | 1 663 € |
| Prix moyen/m² | 1 854 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 132 | 1 700 € |
| 2022 | 133 | 1 942 € |
| 2023 | 114 | 1 825 € |
| 2024 | 103 | 1 891 € |
| 2025 | 104 | 1 816 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone : seulement 18 logements autorisés en 2024, pour une tendance en baisse de 5 % sur cinq ans. Ce ralentissement, couplé à une croissance démographique légèrement positive, limite les risques de sur-offre à court terme. Il indique aussi une certaine maturité du foncier disponible et un marché qui se recentre sur l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie une concurrence limitée par le neuf, mais aussi un parc vieillissant nécessitant une vigilance accrue sur l'état du bien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 734 logements ont été autorisés et 1 450 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 84 %.
Vacance longue durée à Boulazac Isle Manoire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Boulazac Isle Manoire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 278 logements autorisés à à Boulazac Isle Manoire, dont 21 en 2025 (-42 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Boulazac Isle Manoire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boulazac Isle Manoire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité, après déduction des charges incontournables. Ici, le passage de 7,3 % de rendement brut à 3,9 % net pour un appartement s’explique. La taxe foncière à Boulazac Isle Manoire, à 55,97 %, est le premier poste. Viennent ensuite les frais de gestion locative, les assurances, une provision pour travaux et une marge de précaution face à un taux de vacance local de 5,8 %. Pour une maison, la décote est logique : moins de copropriété, mais des charges d’entretien souvent plus lourdes.
Performance énergétique du parc à Boulazac Isle Manoire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 643 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Boulazac Isle Manoire: la classe C domine, 4,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 174 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est contenu, car seulement 4,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ces biens devront être rénovés avant 2028 pour les plus mauvais élèves. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe, mais il reste crucial de vérifier le DPE individuel pour anticiper d’éventuels travaux de rénovation énergétique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces, sous-représentés (16 % du parc) et offrant le meilleur rendement brut. Les maisons anciennes, majoritaires, peuvent séduire les familles mais nécessitent une vigilance sur le DPE : 4,5 % du parc est classé F ou G. Le neuf (382 logements autorisés sur 5 ans) peut attirer une clientèle plus aisée mais expose à une concurrence future.
Quelles zones cibler à Boulazac Isle Manoire ?
Ciblez les secteurs proches de la gare de Boulazac (1,3 km) et du centre-bourg, bien dotés en commerces (93 équipements). La proximité immédiate de l'aéroport de Périgueux-Bassillac (4,9 km) peut générer une demande spécifique liée à l'emploi aéroportuaire. Les nouveaux quartiers, issus des programmes récents, présentent des logements mieux isolés (classe DPE dominante C) mais à la valorisation locative parfois plus faible.
Calculateur de rendement à Boulazac Isle Manoire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Boulazac Isle Manoire
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacance structurel de 5,8 %. La taxe foncière, à 55,97 %, grève significativement le rendement net. En outre, la dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,5 %) rend la demande sensible aux retournements conjoncturels. Enfin, la réglementation thermique (interdiction de location des passoires dès 2025) concerne un parc ancien non négligeable.
Cas pratique : un investissement type à Boulazac Isle Manoire
Pour un appartement type de 63 m² (d’après le prix total médian), comptez environ 111 000 € à l’achat. Au loyer médian de 10,7 €/m², cela génère 674 € de recette mensuelle, soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,9 %, nécessitant un léger effort résiduel de la part de l’investisseur selon son financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Boulazac Isle Manoire
- Oublier la taxe foncière élevée (55,97 %).
- Négliger le taux de vacance local (5,8 %).
- Tabler sur le rendement brut sans charges.
- Ignorer les PPR inondation en cas d’achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit un rythme classique : plus actif au printemps et en début d’automne. La période estivale peut être plus calme, malgré la présence de 8 hébergements touristiques. À noter que la perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Pour acheter, l’hiver peut offrir moins de choix mais parfois plus de marge de négociation, les vendeurs présents étant souvent plus motivés.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 monument historique protégé.
- L’aéroport de Périgueux-Bassillac n’est qu’à 4,9 km.
- Le score numérique de la commune est de 8/100.
S'installer à Boulazac Isle Manoire : cadre de vie et logement
S'installer à Boulazac Isle Manoire, c'est choisir les avantages d'une petite ville intégrée à la première couronne de Périgueux. La commune offre un cadre de vie complet avec 458 équipements recensés par l'INSEE, dont 93 commerces et 68 établissements de santé, garantissant une autonomie au quotidien. La desserte est un atout majeur, avec la gare de Boulazac à 1,3 km et l'aéroport de Périgueux-Bassillac à moins de 5 km, facilitant les déplacements.
Le cadre est cependant soumis à des risques naturels identifiés, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques (inondation, ruissellement) actifs. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation de ces documents d'urbanisme, sous peine de surprises sur l'assurabilité ou les travaux autorisés.
Carte du marché immobilier à Boulazac Isle Manoire
Boulazac Isle Manoire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Boulazac Isle Manoire
Avec une température moyenne annuelle de 13,4 °C et 915 mm de précipitations, le climat de Boulazac Isle Manoire est doux et modérément arrosé. Les hivers sont généralement peu rigoureux, l’altitude moyenne de 137 m limitant les gelées persistantes. Ce profil climatique convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et un cadre de vie extérieur agréable une grande partie de l’année, sans les excès de chaleur ou de froid.
À qui s'adresse Boulazac Isle Manoire ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants recherchant une maison individuelle à proximité des services. Les retraités (31,1 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre sécurisant. Les profils nomades ou très mobiles pourront être gênés par l'éloignement relatif de la gare TGV (Brive à 60 km).
Avantages et limites à Boulazac Isle Manoire
✓ Points forts
- Densité élevée de services et commerces (458 équipements).
- Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles.
- Bonnes connexions routières et aéroportuaire (aéroport à 4,9 km).
- Performance énergétique moyenne correcte (DPE classe C dominante).
- Démographie stable et légèrement croissante (+0,3 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, 26 arrêtés de catastrophe).
- Rendement net locatif faible, limitant l'attrait pour les investisseurs.
- Éloignement des grandes infrastructures ferroviaires (TGV à 60 km).
Composition du parc immobilier à Boulazac Isle Manoire
5 304 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 81,8 % du parc à Boulazac Isle Manoire, 18,2 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (81,8 %), signe d’un habitat plutôt familial et ancré. La part de propriétaires-occupants (65,1 %) est élevée, ce qui témoigne d’un marché résidentiel stable et peu spéculatif. Seulement 2,2 % de résidences secondaires et 5,8 % de logements vacants indiquent une pression limitée du tourisme et une demande locale prépondérante. C’est un marché où l’acheteur type est souvent un ménage sédentaire souhaitant s’installer durablement.
Ancienneté du parc à Boulazac Isle Manoire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 749 logements).
- Avant 1919 5,2 % 245 logts
- 1919-1945 4,0 % 188 logts
- 1946-1970 15,3 % 726 logts
- 1971-1990 30,6 % 1 453 logts
- 1991-2005 22,3 % 1 057 logts
- 2006-2019 22,7 % 1 079 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Boulazac Isle Manoire
458 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Boulazac Isle Manoire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par trois Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation pour l’Agglomération de Périgueux, et ruissellement à Atur et Boulazac. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou des obligations d’information en cas de vente. 26 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement, principalement pour inondations et coulées de boue. Consulter le cadastre des zones inondables est une étape indispensable.
Erreurs à éviter quand on achète à Boulazac Isle Manoire
- Oublier de vérifier le DPE avant offre.
- Ne pas consulter les PPR actifs de la zone.
- Négocier sans connaître le prix au m² local.
- Surestimer le potentiel de revente immédiat.
Points clés à retenir à Boulazac Isle Manoire
- Prix médian à 1 819 €/m² en 2024.
- Rendement brut appartements : 7,3 %.
- 81,8 % de maisons dans le parc.
- Marché stable, 65,1 % de propriétaires.
- Maisons 1 864 €/m², appartements 1 663 €/m².
- Rendement net approximatif : 3,9 %.
- Climat doux, moyenne 13,4 °C.
- Peu de résidences secondaires (2,2 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boulazac Isle Manoire ?
À Boulazac Isle Manoire, la valeur d’un bien dépend d’abord de sa localisation précise. La proximité des 93 commerces, des 10 établissements scolaires ou de la gare (1,3 km) prime. Pour une maison, la surface du terrain et l’état général (seulement 9,1 % du parc est antérieur à 1945) sont déterminants. Pour un appartement, l’étage, la présence d’ascenseur et les charges de copro pèsent. Enfin, un bon DPE (classe C ou mieux) devient un argument de vente de plus en plus fort face à la réglementation.
Estimation indicative d'une maison à Boulazac Isle Manoire
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
181 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans ce contexte. Surévaluer votre bien peut le laisser plus de 100 jours sur le marché, tandis que le sous-évaluer signifie perdre plusieurs milliers d'euros. Des facteurs comme le DPE (seulement 4,5 % de passoires), la proximité de la gare ou l'exposition aux risques inondation (PPRI actif) influencent fortement la valeur. Une estimation professionnelle intègre ces paramètres locaux souvent négligés par les algorithmes en ligne.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local saisit les nuances. Il connaît l’impact d’une rue sur l’autre, la valeur ajoutée d’une rénovation récente ou la pénalité d’un DPE F. Il évalue l’état réel des fondations, de la toiture ou de l’installation électrique, éléments invisibles dans un prix au m². Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux et de négocier en connaissance de cause, sécurisant et optimisant souvent la transaction bien au-delà de l’estimation automatique.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m².
- Oublier l’impact d’un mauvais DPE (F/G).
- Ne pas tenir compte de l’état des réseaux.
- Vendre sans connaître les projets d’urbanisme.
Investir à Boulazac Isle Manoire : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. Identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon quartier exige une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau d'experts locaux vous guide pour transformer cette analyse en opération concrète et sécurisée.
Les données posent un diagnostic, mais chaque bien a ses spécificités : une expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Boulazac Isle Manoire grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Boulazac Isle Manoire
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Boulazac Isle Manoire
Quel est le prix immobilier moyen à Boulazac Isle Manoire ?
Le prix médian est de 1 819 €/m² en 2024. Pour une maison type de 99 m², il faut compter environ 203 k€, et 111 k€ pour un appartement de 63 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Boulazac Isle Manoire ?
Le marché connaît une correction de -3,7 % en 2024, ce qui peut offrir des opportunités de négociation. L'investissement locatif est pertinent uniquement en location annuelle, avec un rendement net d'environ 3,9 % après charges.
Boulazac Isle Manoire est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 15 % moins chère que Sarlat-La-Canéda (2 292 €/m²) mais 10 % plus chère que Malemort (1 799 €/m²), se positionnant comme une alternative centrale dans le Grand Périgueux.
Quel rendement locatif espérer à Boulazac Isle Manoire ?
Le rendement brut est de 7,3 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 3,4 % à 3,9 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
La commune est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (inondation, ruissellement). Il est crucial de vérifier la situation du bien. De plus, la taxe foncière est élevée (55,97 %), impactant la rentabilité locative.
Marché immobilier des communes voisines
Boulazac Isle Manoire offre un effet de levier certain face à Sarlat-La-Canéda (+15 % plus chère) tout en présentant des indicateurs locatifs plus solides que Tulle (-43 %), un écart de valorisation à exploiter.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boulazac Isle Manoire.
Communes limitrophes de Boulazac Isle Manoire
Boulazac Isle Manoire est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Boulazac Isle Manoire ressort à 1 816 € (source DVF, 104 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Dordogne.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Boulazac Isle Manoire a augmenté de +6,8 %. Sur l'ensemble de la période, 586 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (2024-2025): -4,0 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 82,7 % des ventes concernent des maisons, à 1 860 €/m² en médiane. Le bien médian (100 m² à 186 000 €) équivaut à 8,0 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,7 € (appartements) et 10,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Boulazac Isle Manoire (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 278 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 56 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Boulazac Isle Manoire est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 142 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).