01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 536 logements dont 4 128 résidences principales, 100 résidences secondaires et 309 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 128 | 91,0 % |
| Résidences secondaires | 100 | 2,2 % |
| Logements vacants | 309 | 6,8 % |
Le graphique détaille la structure des 4 536 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 415 | 10,1 % |
| 1919-1945 | 434 | 10,5 % |
| 1946-1970 | 835 | 20,3 % |
| 1971-1990 | 1 029 | 25,0 % |
| 1991-2005 | 692 | 16,8 % |
| 2006-2019 | 717 | 17,4 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (25 %), 17 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 95 | 2,3 % |
| 2 pièces | 377 | 9,1 % |
| 3 pièces | 736 | 17,8 % |
| 4 pièces | 1 260 | 30,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 660 | 40,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (40 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 201 | 4 376 | 4 536 |
| Rés. principales | 3 673 | 3 889 | 4 128 |
| Rés. secondaires | 56 | 51 | 100 |
| Vacants | 473 | 436 | 309 |
À Saint-Loubès (29 km, 10 027 hab.), la part de propriétaires s'élève à 62,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 404 | 58,2 % |
| Locataires (privé) | 1 212 | 29,4 % |
| Locataires HLM | 434 | 10,5 % |
| Logés gratuitement | 79 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 58,2 % de propriétaires face à 39,9 % de locataires (dont 11 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 670 | 40,5 % |
| Fioul | 146 | 3,5 % |
| Électricité | 1 781 | 43,1 % |
| Gaz bouteille | 53 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 478 | 11,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (43 %), suivi par gaz de ville (40 %) et autres sources (bois notamment) (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 568 |
| 2 à 4 ans | 873 |
| 5 à 9 ans | 736 |
| 10 ans ou plus | 1 951 |
| Total ménages | 4 128 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 638 |
| Sous-occupation modérée | 965 |
| Sous-occupation accentuée | 1 244 |
| Suroccupation modérée | 158 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 560 | 13,6 % |
| 1 voiture | 2 103 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 464 | 35,5 % |
Équipement automobile des ménages: 14 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 74,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 219 | 1 966 | 112 | 141 |
| 1975 | 2 459 | 2 154 | 167 | 138 |
| 1982 | 2 787 | 2 443 | 131 | 213 |
| 1990 | 3 064 | 2 663 | 121 | 280 |
| 1999 | 3 285 | 2 953 | 101 | 231 |
| 2006 | 3 605 | 3 267 | 70 | 269 |
| 2011 | 4 201 | 3 673 | 56 | 473 |
| 2016 | 4 376 | 3 889 | 51 | 436 |
| 2022 | 4 536 | 4 128 | 100 | 309 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 219 à 4 536 logements, soit +104 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 475 | 432 | 433 | 381 | 436 | 299 |
| Dont vacants > 2 ans | 155 | 155 | 119 | 120 | 121 | 154 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 2,1 % |
| Classe B | 81 | 5,1 % |
| Classe C | 629 | 39,2 % |
| Classe D | 542 | 33,8 % |
| Classe E | 199 | 12,4 % |
| Classe F | 92 | 5,7 % |
| Classe G | 27 | 1,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (39 %), 46 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 363 | 22,6 % |
| Classe B | 504 | 31,4 % |
| Classe C | 312 | 19,5 % |
| Classe D | 253 | 15,8 % |
| Classe E | 117 | 7,3 % |
| Classe F | 47 | 2,9 % |
| Classe G | 7 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: B concentre 31 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 165 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 85 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 222 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 5 |
| Classe B | 67 | 14 |
| Classe C | 387 | 242 |
| Classe D | 378 | 164 |
| Classe E | 149 | 50 |
| Classe F | 68 | 24 |
| Classe G | 22 | 5 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 191 kWh/m²/an côté maisons, C à 193 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 9 |
| T2 | 114 |
| T3 | 200 |
| T4 | 171 |
| T5+ | 16 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coutras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Coutras s'établit à 4 536 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (91,0 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 79,1 % de maisons et 20,9 % d'appartements. Côté cadre local, Coutras est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine.
La propriété reste majoritaire à Coutras: 58,2 % contre 39,9 % de locataires. Le parc social représente 10,5 % des résidences principales. Au titre de la SRU, Coutras est classée en carence — 12,4 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (10,1 % avant 1919) et constructions récentes (17,4 % après 2006). Le parc de Coutras présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 192 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. 43,1 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Coutras affiche une croissance de son parc de +3,7 % depuis 2016. Répartition équilibrée de la motorisation: 13,6 % de ménages sans voiture, 35,5 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Coutras est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (324ᵉ rang sur 532 communes)
Analyse du marché immobilier à Coutras
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coutras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coutras s'établit à 1 819 €, sur la base de 110 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coutras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coutras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 110 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 819 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,1 % de maisons et 20,9 % d'appartements parmi les 110 transactions enregistrées.
79,1 % maisons, 20,9 % appartements sur 110 ventes: le collectif pèse 20,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 110 | 87 | 23 |
| Prix médian/m² | 1 819 € | 1 810 € | 1 875 € |
| Prix moyen/m² | 1 827 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 176 | 1 717 € |
| 2022 | 153 | 1 892 € |
| 2023 | 141 | 1 909 € |
| 2024 | 106 | 1 772 € |
| 2025 | 110 | 1 819 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 062 autorisations et 590 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.
Vacance longue durée à Coutras
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Coutras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 186 logements autorisés à à Coutras, dont 26 en 2025 (-31 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Coutras
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Coutras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Coutras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 603 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Coutras: la classe C domine, 7,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Coutras
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Coutras : cadre de vie et logement
Coutras, commune de 8 678 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 19 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 384 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coutras
Coutras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coutras
Composition du parc immobilier à Coutras
4 536 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 80,7 % du parc à Coutras, 19,3 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Coutras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 122 logements).
- Avant 1919 10,1 % 415 logts
- 1919-1945 10,5 % 434 logts
- 1946-1970 20,3 % 835 logts
- 1971-1990 25,0 % 1 029 logts
- 1991-2005 16,8 % 692 logts
- 2006-2019 17,4 % 717 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Coutras
384 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Coutras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coutras
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
174 624 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coutras
Quel est le prix de l'immobilier à Coutras ?
Le prix médian au m² à Coutras est de 1 819 € (données DVF, 110 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 174 000 €.
Comment Coutras se situe-t-elle dans le Gironde ?
Coutras se situe au 324ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Coutras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coutras est de 6,5 % (loyer de 9,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Coutras
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Résumé
Le prix médian au m² à Coutras ressort à 1 819 € (source DVF, 110 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Gironde.
Le prix médian de Coutras gagne +5,9 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 686 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie largement pavillonnaire à Coutras: 79,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 810 €/m². Rapporté au revenu médian de Coutras, un logement de 96 m² (173 760 €) représente 8,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,1 € (appartements) et 9,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,7 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 37 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Coutras est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (21 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.