01 Le parc de logements
Le parc comprend 20 766 logements dont 17 357 résidences principales, 959 résidences secondaires et 2 449 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 357 | 83,6 % |
| Résidences secondaires | 959 | 4,6 % |
| Logements vacants | 2 449 | 11,8 % |
Le graphique détaille la structure des 20 766 logements: 84 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 12 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 599 | 15,0 % |
| 1919-1945 | 2 560 | 14,8 % |
| 1946-1970 | 4 445 | 25,7 % |
| 1971-1990 | 4 386 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 1 772 | 10,3 % |
| 2006-2019 | 1 524 | 8,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 638 | 9,4 % |
| 2 pièces | 4 009 | 23,1 % |
| 3 pièces | 4 643 | 26,8 % |
| 4 pièces | 3 715 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 352 | 19,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (19 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 485 | 20 073 | 20 766 |
| Rés. principales | 16 548 | 16 858 | 17 357 |
| Rés. secondaires | 544 | 697 | 959 |
| Vacants | 2 393 | 2 517 | 2 449 |
La part de propriétaires atteint 43,7 % à Bergerac, commune de 27 110 hab. à 42 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 077 | 35,0 % |
| Locataires (privé) | 7 836 | 45,1 % |
| Locataires HLM | 3 044 | 17,5 % |
| Logés gratuitement | 399 | 2,3 % |
Occupation des résidences principales — 35,0 % appartiennent à leurs occupants, 62,7 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 390 | 59,9 % |
| Fioul | 256 | 1,5 % |
| Électricité | 6 120 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 73 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 517 | 3,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (60 %), 35 % pour électricité et 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 589 |
| 2 à 4 ans | 4 463 |
| 5 à 9 ans | 3 203 |
| 10 ans ou plus | 6 103 |
| Total ménages | 17 357 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 018 |
| Sous-occupation modérée | 4 751 |
| Sous-occupation accentuée | 3 047 |
| Suroccupation modérée | 1 934 |
| Suroccupation accentuée | 87 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 688 | 27,0 % |
| 1 voiture | 9 865 | 56,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 804 | 16,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 27 % sans véhicule, 57 % mono-motorisés, 16 % multi-motorisés. Par ailleurs, 43,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 195 | 13 176 | 420 | 599 |
| 1975 | 15 274 | 13 518 | 562 | 1 194 |
| 1982 | 16 075 | 14 319 | 484 | 1 272 |
| 1990 | 17 362 | 14 456 | 850 | 2 056 |
| 1999 | 18 004 | 15 708 | 686 | 1 610 |
| 2006 | 18 927 | 15 997 | 661 | 2 270 |
| 2011 | 19 485 | 16 548 | 544 | 2 393 |
| 2016 | 20 073 | 16 858 | 697 | 2 517 |
| 2022 | 20 766 | 17 357 | 959 | 2 449 |
Trajectoire de long terme: 14 195 logements en 1968, 20 766 en 2022 (+46 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 569 | 3 278 | 3 078 | 3 024 | 3 125 | 2 133 |
| Dont vacants > 2 ans | 955 | 1 006 | 935 | 905 | 966 | 1 081 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 128 | 1,1 % |
| Classe B | 435 | 3,6 % |
| Classe C | 5 396 | 44,4 % |
| Classe D | 3 856 | 31,7 % |
| Classe E | 1 646 | 13,6 % |
| Classe F | 522 | 4,3 % |
| Classe G | 164 | 1,4 % |
Le graphique décompose les 12 147 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en C, 49 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 155 | 17,7 % |
| Classe B | 2 931 | 24,1 % |
| Classe C | 3 636 | 29,9 % |
| Classe D | 2 185 | 18,0 % |
| Classe E | 910 | 7,5 % |
| Classe F | 281 | 2,3 % |
| Classe G | 49 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (30 %), et 72 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 132 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 106 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 225 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 108 |
| Classe B | 89 | 346 |
| Classe C | 444 | 4 952 |
| Classe D | 667 | 3 189 |
| Classe E | 414 | 1 232 |
| Classe F | 143 | 379 |
| Classe G | 34 | 130 |
Les maisons affichent une classe dominante D (210 kWh/m²/an), les appartements C (187) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 288 |
| T2 | 695 |
| T3 | 1 479 |
| T4 | 1 004 |
| T5+ | 125 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Périgueux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 20 766 logements dont 17 357 résidences principales, 959 résidences secondaires et 2 449 vacants, Périgueux combine plusieurs fonctions résidentielles. Typologie urbaine marquée: 71,3 % d'appartements et 28,7 % de maisons. Ce contexte résidentiel — Périgueux est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, en contexte de plaine (altitude moyenne: 142 m) — cadre la lecture du parc local.
La structure d'occupation de Périgueux penche nettement du côté du locatif (62,7 %). 17,5 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, le compte est bon: 26,7 % en place pour 20,0 % requis.
15,0 % des logements de Périgueux ont été construits avant 1919, un parc ancien qui cohabite avec des constructions plus récentes. Le parc de Périgueux présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 191 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 59,9 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,5 % à son parc résidentiel. 27,0 % des ménages de Périgueux ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Périgueux est en contexte de plaine (altitude moyenne: 142 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 17 357 résidences principales de Périgueux et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Périgueux en 2026 ?
Préfecture de la Dordogne, Périgueux concentre les atouts d'une ville moyenne avec un centre historique riche et une gamme de services complète. Son marché immobilier, après des années de stabilité, affiche une hausse significative en 2024. Ce regain de dynamisme, dans un contexte démographique en léger retrait, mérite une analyse détaillée pour en saisir les opportunités réelles.
Le marché affiche la plus forte hausse annuelle des prix depuis cinq ans, à +9,2 %, porté par une attractivité territoriale élevée malgré un contexte démographique atone.
Verdict
➤ Miser sur Périgueux exige de cibler la petite surface en rendement ou la maison, en acceptant un horizon long terme pour compenser la faible liquidité locale.
Points clés
- ✓ Hausse des prix de 9,2 % en 2024
- ✓ Attractivité territoriale au-dessus de la moyenne
- ✓ Rendement brut des maisons à 6,7 %
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible
- ⚠ Démographie en recul (-3,3 % en 10 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé à 16,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 925 €/m², Périgueux se positionne au-dessus de la médiane nationale.
- Elle affiche des indicateurs plus solides que la moyenne départementale en matière d'équipements et de services.
- Son marché est moins tendu et plus accessible que les principales agglomérations de Nouvelle-Aquitaine.
Analyse du marché immobilier à Périgueux
Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Périgueux : opportunités et risques
Investir à Périgueux en 2026 suppose de jongler avec des signaux contradictoires. D'un côté, le rendement brut des maisons (6,7 %) et la hausse récente des prix suggèrent un potentiel. De l'autre, la taxe foncière élevée (73,75 %), la part non négligeable de passoires thermiques (5,7 %) et la faible accessibilité locale grèvent la rentabilité nette et la liquidité à la revente.
La stratégie la plus cohérente vise le locatif annuel en petit appartement, dont la demande est structurellement portée par la présence étudiante et administrative. Il faut impérativement intégrer dans le calcul le coût de la rénovation énergétique pour les biens anciens, le parc étant composé à 30 % de logements antérieurs à 1945. La loi Climat et Résilience rendra progressivement indécents les logements classés F ou G.
L'horizon doit être long terme. La décroissance démographique et la faible création d'emplois locaux limitent les perspectives de forte appréciation à court ou moyen terme. L'investissement se justifie alors par la recherche d'un rendement modeste mais régulier, couplé à l'acquisition d'un patrimoine dans une ville au cadre de vie qualitatif, bien desservie par la gare et la fibre à 98,8 %.
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Données du marché immobilier à Périgueux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Périgueux, d'après les données DVF 2024, a connu une inflexion notable avec une hausse du prix médian de 9,2 % en un an. Cette progression, la plus forte de la période récente, porte le mètre carré à 1 925 €. Elle s'appuie sur un volume de transactions resté robuste (736 ventes), signe d'une activité soutenue malgré le contexte de taux.
La structure des ventes est révélatrice : les appartements, avec 382 transactions, dominent largement. Leur prix médian (1 945 €/m²) est nettement supérieur à celui des maisons (1 900 €/m²), un écart classique en centre-ville historique. La surface médiane des appartements vendus (41 m²) indique un marché tourné vers l'investissement locatif ou les besoins en logement léger, en phase avec le taux de propriétaires occupant de seulement 35 %.
Néanmoins, cette dynamique des prix contraste avec des indicateurs démographiques fragiles. La population de la commune décroît (-3,3 % en 10 ans) et le taux de chômage atteint 16,5 %. La demande locative et acheteuse est donc en partie exogène, portée par l'attractivité du chef-lieu et son maillage d'équipements exceptionnel pour une ville de cette taille.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Périgueux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Périgueux révèle un tournant en 2024. Après quatre années de stabilité autour de 2 100 €/m², le prix médian a bondi à 1 925 €/m², soit une hausse de 9,2 % sur un an. Cette accélération contraste avec la période 2020-2023 où le marché semblait atone. Elle s'explique en partie par une composition des ventes différente : la part des appartements, plus chers au m², a été importante en 2024 (382 ventes contre 183 maisons). Comparée à ses voisines comme Bergerac, Périgueux conserve un premium de valorisation, mais l'écart se resserre avec Libourne. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché qui vient de prendre de la hauteur, où la négociation pourrait être plus complexe sur les biens les plus demandés.
Évolution du marché immobilier de Périgueux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 788 €/m² à 1 925 €/m² (+7,7 %), pour 572 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière montre un effort d'accession important pour les ménages locaux, nécessitant 8,5 années de revenu médian pour acquérir une maison type. Le rendement brut des appartements (4,7 %) est modeste, et le net (environ 2 %) est sévèrement rogné par les charges, la taxe foncière et une vacance locative estimée à 8 %. Pour une maison, le rendement brut plus attractif (6,7 %) cache un effort d'investissement initial plus lourd. Dans les deux cas, le loyer perçu ne couvre pas la totalité de la mensualité d'un emprunt standard, générant un effort net mensuel résiduel. La viabilité du montage dépend donc d'un apport personnel conséquent et d'une stratégie de trésorerie prudente.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Périgueux (736 en 2024) est en retrait par rapport au pic de 2022 (1 237) mais reste soutenu. Le marché est clairement dominé par les appartements, qui représentent 75 % des ventes et affichent un prix médian de 1 945 €/m² pour une surface médiane de 41 m². Ce profil de biens vendus, majoritairement de petite surface, indique une forte activité d'investissement locatif ou de pied-à-terre. Les maisons, plus rares (190 ventes), sont vendues à un prix médian de 1 900 €/m² pour 94 m² médians. Cette structure confirme un marché actif mais polarisé, où la liquidité est meilleure sur les petits appartements. Le caractère "vendeur" se renforce avec la hausse des prix de 2024.
Répartition des ventes
33,2 % de maisons et 66,8 % d'appartements parmi les 572 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (66,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 900 €/m² pour les maisons et 1 945 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 572 | 190 | 382 |
| Prix médian/m² | 1 925 € | 1 900 € | 1 945 € |
| Prix moyen/m² | 2 433 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 782 | 1 788 € |
| 2022 | 821 | 1 897 € |
| 2023 | 644 | 1 936 € |
| 2024 | 521 | 1 929 € |
| 2025 | 572 | 1 925 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Périgueux est mesurée. Sur les cinq dernières années, 612 logements ont été autorisés, avec une tendance récente à l'accélération (+38 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cependant, le rythme réel en 2024 est faible (33 autorisations), ce qui ne laisse pas présager d'un afflux massif d'offre nouvelle à court terme. Dans un contexte de légère décroissance démographique (-3,3 % en 10 ans), ce faible volume de construction limite les risques de sur-offre et contribue à maintenir une certaine tension sur le parc existant. L'urbanisation se fait probablement par densification ou réhabilitation, en cohérence avec le profil historique de la ville. Pour l'investisseur, cela signifie que la valeur du parc ancien bien situé devrait rester soutenue.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 262 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 134 sur 2013 — soit +95,5 %.
Vacance longue durée à Périgueux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Périgueux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 519 logements autorisés à à Périgueux, dont 131 en 2025 (-8 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Périgueux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Périgueux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (73,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement brut annonce une performance théorique. Le net, inférieur de moitié environ, intègre les charges réelles. À Périgueux, la taxe foncière sur le bâti est de 73,75 %. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 11,8 %), les frais de gestion, les charges de copropriété et un budget travaux inévitable sur un parc où près de 30 % des logements sont antérieurs à 1945. Ces éléments expliquent l'écart significatif entre les deux indicateurs.
Performance énergétique du parc à Périgueux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 147 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Périgueux: la classe C domine, 5,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine, avec une consommation moyenne de 189 kWh/m²/an. Seulement 5,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire à court terme, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores dès 2025. Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens anciens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et petits appartements (surface médiane 41 m²) sont les plus liquides, avec une demande locative soutenue par les étudiants et les jeunes actifs. Les maisons avec jardin, plus rares (29 % du parc), conviennent aux familles. L'ancien constitue l'essentiel du stock, mais le neuf (612 logements autorisés sur 5 ans) offre une alternative sans travaux et aux DPE performants, cruciale face à la réglementation qui interdira la location des passoires thermiques (5,7 % du parc).
Quelles zones cibler à Périgueux ?
Le centre-ville historique et le secteur de la gare (à 0,7 km du centre) sont prisés pour leur accessibilité et leur animation. Les quartiers périphériques, comme ceux desservis par la ligne de bus structurante, offrent des prix d'acquisition plus modérés pour un loyer similaire. La proximité des équipements (94 sports et loisirs, 540 services de santé) est un levier de valorisation locative. Les zones en développement, notamment près du futur pôle d'échanges, présentent un potentiel de plus-value.
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Risques à connaître avant d'investir à Périgueux
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 11,8 % des logements sont vacants. Le taux de chômage élevé (16,5 %) peut fragiliser la solvabilité de certains locataires. La dépendance à la conjoncture économique locale, avec un tissu de 3 207 entreprises, impose une sélection rigoureuse des profils. Enfin, le risque réglementaire est réel : 30 % du parc est antérieur à 1945 et pourrait nécessiter des travaux de rénovation énergétique coûteux pour rester louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Périgueux
- Oublier la taxe foncière, élevée à 73,75 %.
- Négliger le taux de vacance de 11,8 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (10,4 €/m² maison).
- Omettre un audit DPE sur les biens anciens.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Périgueux suit le rythme classique des villes de taille moyenne : une accélération au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. Pour les vendeurs, mettre en avant le patrimoine (45 monuments) et la douceur du climat hors saison est un atout. Pensez à la taxe foncière, due en septembre, qui peut influencer les calendriers de vente.
Le saviez-vous ?
- Périgueux compte 45 monuments historiques protégés.
- Le taux de logements sociaux (21 %) y est deux fois plus élevé que la moyenne des villes moyennes.
- La ville a perdu 3,3 % de ses habitants en 5 ans, malgré la hausse des prix.
S'installer à Périgueux : cadre de vie et logement
S'installer à Périgueux, c'est choisir une ville à échelle humaine dotée d'un patrimoine historique exceptionnel (45 monuments protégés) et d'une gamme d'équipements et de services très complète, comme en témoigne l'indice ICS de 8,3/10. Avec près de 1 700 équipements recensés par l'INSEE, dont 540 dans le domaine de la santé, la ville offre une autonomie rare pour une préfecture de département.
Le cadre de vie est marqué par un climat tempéré (13,4°C de moyenne) et un environnement à dominante urbaine. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) et un PPR Mouvements de Terrain, des contraintes à vérifier lors de l'acquisition. Le parc de logements est majoritairement collectif (71,2 % contre 28,8 % de maisons), avec une offre locative sociale représentant 21 % du parc.
Carte du marché immobilier à Périgueux
Périgueux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Périgueux
Avec une température moyenne annuelle de 13,4 °C et des précipitations de 915 mm, Périgueux bénéficie d'un climat océanique adouci. Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès, l'altitude de 110 m atténuant les fortes chaleurs. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un rythme de vie paisible, à l'abri des extrêmes climatiques, et appréciant la verdure que ces pluies entretiennent.
À qui s'adresse Périgueux ?
Périgueux s'adresse en priorité aux ménages attachés au patrimoine et à une vie de province apaisée. Les jeunes actifs travaillant dans les services publics ou privés (taux d'emploi 60,5 %) y trouvent logement et animation. Les familles sont attirées par la diversité scolaire (44 établissements) et les espaces verts. Les retraités, représentant 30,3 % de la population, apprécient l'accès aux soins et le calme relatif. La ville convient moins aux chercheurs d'emploi, le taux de chômage y étant de 16,5 %, et à ceux qui privilégient une métropole très animée.
Avantages et limites à Périgueux
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (45 monuments protégés)
- Accès complet aux services (santé, éducation, commerces)
- Desserte correcte (gare, aéroport proche, autoroute)
- Prix d'entrée modérés par rapport à d'autres préfectures
- Cadre de vie vert, au cœur du Périgord
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,5 %), fragilisant l'économie locale
- Démographie en léger déclin (-3,3 % en 5 ans)
- Risques naturels (inondation) dans certains secteurs
Composition du parc immobilier à Périgueux
20 766 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (71,2 %) sur un total de 20 766 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 71,2 % collectif, reflète son statut de ville préfecture. Seulement 35 % des habitants sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif actif et un potentiel de primo-accédants. Le taux de résidences secondaires (4,6 %) est faible, indiquant une faible pression touristique sur le marché résidentiel. Un logement vacant sur huit (11,8 %) suggère cependant une rotation ou des biens en attente de réhabilitation.
Ancienneté du parc à Périgueux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 286 logements).
- Avant 1919 15,0 % 2 599 logts
- 1919-1945 14,8 % 2 560 logts
- 1946-1970 25,7 % 4 445 logts
- 1971-1990 25,4 % 4 386 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 772 logts
- 2006-2019 8,8 % 1 524 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Périgueux
1 697 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Périgueux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à quelques risques naturels, principalement les inondations (PPRI de l'agglomération) et les mouvements de terrain (PPRMTVA). Dix-neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon est classé faible et la sismicité très faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives ou d'assurabilité pesant sur le bien.
Cas pratique : un achat type à Périgueux
Une maison de 94 m² (médian 176 720 €) représente 8,5 années du revenu médian local (20 740 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 850 €. À cela s'ajoutent les charges courantes et la taxe foncière de 73,75 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Périgueux
- Ne pas consulter les PPR (inondation, mouvements de terrain).
- Acheter sans vérifier la fibre (98,8 % éligible).
- Ignorer la composition du parc (71 % d'appartements).
- Sous-estimer le coût des travaux en rénovation.
Points clés à retenir à Périgueux
- Prix médian à 1 925 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut maison : 6,7 %, le double de celui d'un appartement.
- Climat doux : moyenne annuelle de 13,4 °C.
- Marché dynamique : prix en hausse de 9,2 % sur un an.
- Taxe foncière élevée à 73,75 % du revenu cadastral.
- Parc à 71 % collectif, majorité d'appartements.
- 35 % de propriétaires seulement, potentiel d'acheteurs.
- Les appartements (1 945 €/m²) sont 41 % plus chers que les maisons.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Périgueux ?
À Périgueux, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation : proximité du centre-ville historique et de ses 45 monuments, des écoles (44 établissements) ou de la gare (à 0,7 km du centre). L'état du bâti est crucial face à un parc ancien (29,8 % d'avant 1945). Une bonne exposition et un terrain agrémentent le prix. En appartement, l'étage et la vue comptent. Enfin, la performance énergétique (classe DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation et la capacité de financement.
Estimation indicative d'une maison à Périgueux
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
179 025 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation, alimentant le stock de 11,8 % de logements vacants. Une estimation trop basse vous prive de la plus-value potentielle dans un marché en hausse. Seule une analyse fine, intégrant la surface, la typologie (71 % d'apparts dans les ventes), l'année de construction, l'état et la localisation exacte, permet de se positionner justement. Avec un revenu médian local de 20 740 €, le pouvoir d'achat des acquéreurs est limité, rendant la précision du prix demandé encore plus cruciale pour attirer les profils solvables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue votre bien singulier. Il connaît les écarts de prix entre le secteur de la gare et les coteaux, l'impact d'une rénovation réussie ou d'une cave voûtée. Il intègre l'état réel, invisible sur les bases de données, et la rareté des biens récents (8,8 % construits après 2006). Son réseau lui permet de négocier avec des acheteurs sérieux, souvent décisif dans un marché où 35 % seulement des habitants sont propriétaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen sans pondérer par la surface.
- Oublier l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Négliger la proximité des 44 écoles ou de la gare.
- Vendre sans connaître le taux de 11,8 % de logements vacants.
Investir à Périgueux : passer à l'action
Les données DVF et INSEE offrent une photographie du marché. Pour transformer cette analyse en investissement viable, l'expertise d'un professionnel qui maîtrise les spécificités du parc ancien périgourdin et les micro-secteurs est indispensable. Le timing d'acquisition est crucial dans un marché en tension.
Ces chiffres posent un diagnostic. Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des quartiers et du parc ancien.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Périgueux grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 736 ventes réelles à Périgueux
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Périgueux
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Périgueux ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 925 €/m² pour l'ensemble des biens en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 1 945 €/m² et les maisons à 1 900 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Périgueux ?
Le marché vient de connaître une hausse de 9,2 % en 2024, après des années de stabilité. Ce rebond peut réduire la marge de négociation à court terme, mais la ville reste plus accessible que d'autres pôles de Nouvelle-Aquitaine.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Périgueux ?
Le rendement brut est d'environ 4,7 % pour les appartements et 6,7 % pour les maisons. Le rendement net est nettement inférieur, autour de 2 % après déduction des charges, de la taxe foncière et d'une provision pour vacance.
Périgueux est-elle plus chère que Bergerac ?
Oui, le prix médian au mètre carré est environ 25 % plus élevé à Périgueux (1 925 €/m²) qu'à Bergerac (1 744 €/m²). Cet écart s'explique par le statut de préfecture et la densité d'équipements supérieure.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Périgueux ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (chômage à 16,5 %), la décroissance démographique, la taxe foncière élevée et la présence de risques naturels (inondation, mouvements de terrain) soumis à des plans de prévention.
Marché immobilier des communes voisines
Périgueux présente un écart de valorisation important avec des villes comparables : 35 % plus chère que Villeneuve-sur-Lot mais 12 % moins chère que Libourne, un effet de levier à étudier en fonction des indicateurs économiques.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Périgueux.
Communes limitrophes de Périgueux
Périgueux est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Périgueux ressort à 1 925 € (source DVF, 572 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Dordogne.
Le prix médian de Périgueux gagne +7,7 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 3 340 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Périgueux: 1 900 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 1 945 €/m² pour les appartements (50 m²). Un bien type de 93 m² revient à environ 176 700 €, soit 8,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 10,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (4,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Périgueux: l'équivalent de 104 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Périgueux est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Périgueux est en contexte de plaine (altitude moyenne: 142 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.