01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 328 logements dont 24 808 résidences principales, 1 296 résidences secondaires et 3 223 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 24 808 | 84,6 % |
| Résidences secondaires | 1 296 | 4,4 % |
| Logements vacants | 3 223 | 11,0 % |
Le graphique détaille la structure des 29 328 logements: 85 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 039 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 2 964 | 12,0 % |
| 1946-1970 | 8 588 | 34,8 % |
| 1971-1990 | 7 503 | 30,4 % |
| 1991-2005 | 2 674 | 10,8 % |
| 2006-2019 | 1 895 | 7,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 251 | 5,0 % |
| 2 pièces | 4 034 | 16,3 % |
| 3 pièces | 6 554 | 26,4 % |
| 4 pièces | 6 144 | 24,8 % |
| 5 pièces ou plus | 6 825 | 27,5 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 28 154 | 28 369 | 29 328 |
| Rés. principales | 24 118 | 23 823 | 24 808 |
| Rés. secondaires | 693 | 797 | 1 296 |
| Vacants | 3 342 | 3 749 | 3 223 |
En comparaison, Albi (à 144 km) enregistre 40,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 612 | 50,8 % |
| Locataires (privé) | 8 723 | 35,2 % |
| Locataires HLM | 3 158 | 12,7 % |
| Logés gratuitement | 314 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 50,8 % de propriétaires occupants, 47,9 % de locataires et 13 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 15 897 | 64,1 % |
| Fioul | 1 152 | 4,6 % |
| Électricité | 6 774 | 27,3 % |
| Gaz bouteille | 146 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 839 | 3,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (27 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 253 |
| 2 à 4 ans | 5 814 |
| 5 à 9 ans | 4 457 |
| 10 ans ou plus | 11 284 |
| Total ménages | 24 808 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 972 |
| Sous-occupation modérée | 7 027 |
| Sous-occupation accentuée | 5 126 |
| Suroccupation modérée | 1 734 |
| Suroccupation accentuée | 57 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 794 | 19,3 % |
| 1 voiture | 13 661 | 55,1 % |
| 2 voitures ou plus | 6 353 | 25,6 % |
Motorisation des ménages: 19 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 16 186 | 15 168 | 223 | 795 |
| 1975 | 19 990 | 18 183 | 416 | 1 391 |
| 1982 | 22 096 | 19 850 | 589 | 1 657 |
| 1990 | 23 949 | 21 340 | 918 | 1 691 |
| 1999 | 25 693 | 22 884 | 849 | 1 960 |
| 2006 | 27 988 | 24 601 | 699 | 2 688 |
| 2011 | 28 154 | 24 118 | 693 | 3 342 |
| 2016 | 28 369 | 23 823 | 797 | 3 749 |
| 2022 | 29 328 | 24 808 | 1 296 | 3 223 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 16 186 à 29 328, soit +81 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 507 | 3 550 | 3 666 | 3 277 | 3 318 | 2 187 |
| Dont vacants > 2 ans | 930 | 960 | 989 | 933 | 902 | 1 088 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 74 | 0,6 % |
| Classe B | 420 | 3,4 % |
| Classe C | 3 625 | 29,0 % |
| Classe D | 4 281 | 34,2 % |
| Classe E | 2 582 | 20,6 % |
| Classe F | 1 084 | 8,7 % |
| Classe G | 455 | 3,6 % |
Le graphique décompose les 12 521 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en D, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 785 | 14,3 % |
| Classe B | 2 435 | 19,4 % |
| Classe C | 2 570 | 20,5 % |
| Classe D | 2 763 | 22,1 % |
| Classe E | 1 872 | 15,0 % |
| Classe F | 860 | 6,9 % |
| Classe G | 236 | 1,9 % |
Répartition climat du parc: D concentre 22 % des diagnostics et 54 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 247 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 247 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 49 | 25 |
| Classe B | 138 | 282 |
| Classe C | 762 | 2 863 |
| Classe D | 1 083 | 3 198 |
| Classe E | 863 | 1 719 |
| Classe F | 457 | 627 |
| Classe G | 216 | 239 |
Les maisons affichent une classe dominante D (235 kWh/m²/an), les appartements D (214) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 178 |
| T2 | 901 |
| T3 | 1 580 |
| T4 | 859 |
| T5+ | 245 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Brive-la-Gaillarde (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
29 328 logements recensés à Brive-la-Gaillarde, répartis entre 24 808 résidences principales, 1 296 secondaires et 3 223 vacants. Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (47,5 % / 52,5 %). Brive-la-Gaillarde est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, dans un relief de plaine, à 115 m d'altitude en moyenne.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (50,8 %) et locataires (47,9 %). La part HLM atteint 12,7 % dans l'offre de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (20,0 %): son taux s'établit à 18,1 %.
Le bâti de Brive-la-Gaillarde s'étend d'un noyau historique (4,2 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (7,7 % après 2006). Côté DPE, de Brive-la-Gaillarde, le parc fait moins bien que le repère national: D et 220 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 12,3 %. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (64,1 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,4 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 19,3 % de ménages sans voiture, 25,6 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. La commune est dans un relief de plaine, à 115 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Brive-la-Gaillarde en 2026 ?
Pôle économique incontournable de la Corrèze, Brive-La-Gaillarde tire son attractivité de ses équipements et de sa gare TGV. Cette centralité se reflète dans des prix immobiliers qui dépassent ceux des villes comparables de la région. Pour un investisseur, le verdict dépendra de la capacité à composer avec une accessibilité dégradée et un parc vieillissant.
Avec un prix au m² dépassant de 15 % celui d'Angoulême pour un territoire aux indicateurs similaires, Brive-La-Gaillarde capitalise sur son statut de pôle principal de la Corrèze, ce qui justifie une prime de centralité.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler des biens rénovés en centre-ville pour le locatif annuel, en anticipant un effort d'accessibilité important pour les primo-accédants locaux.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct (6,2-6,5 %)
- ✓ Attractivité territoriale dans le top 20 %
- ✓ Marché liquide (986 transactions)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible
- ⚠ Fragilité économique (chômage à 13 %)
- ⚠ Parc vieillissant (12,5 % de passoires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (1 952 €/m²) se situe au-dessus de la médiane nationale pour les villes de cette taille.
- Brive-La-Gaillarde est la commune la plus chère de la Corrèze, avec une valorisation 15 % supérieure à Angoulême.
- Son rendement locatif (6,2 %) dépasse celui des grandes métropoles, offrant un effet de levier plus favorable.
Analyse du marché immobilier à Brive-la-Gaillarde
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Brive-la-Gaillarde : opportunités et risques
Le rendement brut apparent (6,2 % pour les appartements) masque une réalité moins flatteuse. D'après notre modèle, le net tombe autour de 3,3 % une fois intégrées la taxe foncière (54,86 %), la vacance locative et les frais de gestion. Cette charge fiscale représente, à elle seule, l'équivalent d'un mois de loyer perdu chaque année.
Le risque majeur réside dans le parc ancien. Les diagnostics DPE montrent que 12,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), soumis aux interdictions de location à venir. Investir dans l'ancien sans budget rénovation conséquent expose donc à une dépréciation rapide. À l'inverse, le neuf bénéficie d'une dynamique positive, avec 1 090 logements autorisés en 2024.
La stratégie la plus prudente consiste à cibler des appartements rénovés de petite surface en centre-ville ou à proximité immédiate de la gare, où la demande locative est la plus structurée. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 1,5/10) invalide en revanche les projets de location saisonnière classique. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, le temps que les opérations de rénovation urbaine portent leurs fruits sur la valorisation.
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Données du marché immobilier à Brive-la-Gaillarde
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi le seuil des 2 000 €/m² en 2023, une première pour une ville corrézienne. Cette valorisation, selon les données DVF 2024, s'explique par la centralité de Brive, dotée de 2 424 équipements et d'une gare TGV. Le marché est cependant à un tournant : la hausse annuelle n'est plus que de 1,2 %, contre près de 10 % lors des pics post-Covid.
La comparaison avec Angoulême et Albi est éclairante. Brive est 15 % plus chère que la première, bien que les deux villes partagent un profil de préfecture de département. Cet écart s'apparente à une prime pour la vitalité commerciale et la desserte ferroviaire de Brive, mais il pourrait aussi constituer un plafond de verre si les indicateurs économiques locaux (taux de chômage à 13 %) ne s'améliorent pas.
La structure des transactions révèle un équilibre entre maisons et appartements. Ceux-ci, avec une surface médiane de 52 m², correspondent à une demande locative portée par les jeunes actifs et les étudiants. Néanmoins, la part de logements vacants (11 %) et le taux de propriétaires (50,8 %) indiquent un parc où la rotation locative n'est pas aussi fluide que dans les grandes métropoles étudiantes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Brive-la-Gaillarde Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian au mètre carré à Brive-La-Gaillarde a progressé de 19 %, une hausse soutenue qui s'est toutefois nettement ralentie en 2024 (+1,2 %). Cette trajectoire place la commune en tête de la Corrèze, avec un écart significatif par rapport à des préfectures de taille similaire comme Angoulême. La hausse a été portée par les appartements, dont le prix médian (1 913 €/m²) dépasse désormais celui des maisons. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique passée suggère un marché arrivé à maturité, où les opportunités de plus-value rapide se font plus rares et où la sélection du bien devient primordiale. L'écart de valorisation avec les voisines pourrait constituer un plafond, sauf nouvelle impulsion économique locale.
Évolution du marché immobilier de Brive-la-Gaillarde
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Brive-la-Gaillarde évolue de +15,5 %, passant de 1 690 à 1 952 €/m²; 986 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 986 transactions en 2024, le marché briviste reste très actif, affichant même une légère reprise du volume après le recul de 2023. La répartition entre ventes de maisons (469) et d'appartements (646) révèle un parc plutôt équilibré, avec une demande locative soutenue par la présence étudiante et la mobilité des actifs. Le prix moyen global (3 418 €/m²) est significativement plus élevé que le prix médian (1 952 €/m²), indiquant la vente de nombreux biens de standing ou situés dans les quartiers les plus prisés. Ce marché est donc segmenté : côté vendeur dans les secteurs centraux rénovés, côté acheteur dans les couronnes moins chères. La liquidité est réelle, mais la négociation devient plus serrée sur les biens bien placés.
Répartition des ventes
44,5 % de maisons et 55,5 % d'appartements parmi les 986 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (55,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 975 €/m² pour les maisons et 1 913 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 986 | 439 | 547 |
| Prix médian/m² | 1 952 € | 1 975 € | 1 913 € |
| Prix moyen/m² | 2 257 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 037 | 1 690 € |
| 2022 | 1 099 | 1 845 € |
| 2023 | 904 | 1 901 € |
| 2024 | 891 | 1 904 € |
| 2025 | 986 | 1 952 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Brive-La-Gaillarde est robuste, avec 1 070 logements autorisés sur les cinq dernières années et une nette accélération récente (+77 % par rapport à la période précédente). Cette tendance, portée par l'intercommunalité, répond à une pression démographique positive (+1 % sur 5 ans) et vise à étoffer l'offre locative. Pour un investisseur, cela signifie d'une part que de nouveaux programmes pourraient capter une partie de la demande, exerçant une pression à la baisse sur les loyers des biens anciens mal situés. D'autre part, cela confirme l'attractivité résidentielle du bassin. La vigilance s'impose sur les quartiers en développement, où l'offre nouvelle pourrait, à terme, saturer le marché si la croissance démographique venait à fléchir.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 048 logements ont été autorisés et 3 244 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.
Vacance longue durée à Brive-la-Gaillarde
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Brive-la-Gaillarde (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Brive-la-Gaillarde totalise 1 075 logements sur 5 ans, soit +94 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Brive-la-Gaillarde
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Brive-la-Gaillarde
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut du rendement brut (environ 6,5 %) au net (environ 3,5 %) s'explique par des charges incontournables. La taxe foncière sur le bâti à Brive est de 54,86 %, un prélèvement significatif. Il faut y ajouter les frais de gestion, les provisions pour copropriété dans l'ancien, et surtout l'entretien. Le parc local, avec 16 % de logements antérieurs à 1945, peut générer des travaux. Prévoyez également une marge pour la vacance, le taux de logements vacants étant de 11 %. Ces éléments pèsent sur la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Brive-la-Gaillarde
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 521 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Brive-la-Gaillarde est D, avec 12,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et une consommation énergétique moyenne de 221 kWh/m²/an montrent un parc assez énergivore. Les passoires thermiques (F/G) représentent 12,5 % du parc diagnostiqué. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : les logements classés F ou G seront interdits à la location en 2025 (G) et 2028 (F). C'est aussi un poste de travaux potentiellement lourd. Privilégier un bien déjà rénové ou budgétiser une mise aux normes devient indispensable, sous peine de dépréciation future.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements (52 m² médians) sont adaptés à la location à un couple ou un jeune actif. Leur prix au m² (1 913 €) est plus élevé que celui des maisons, mais ils offrent une meilleure liquidité. Les maisons (90 m² médians) à 1 975 €/m² ciblent les familles. Attention au parc ancien : 16,2 % des logements sont antérieurs à 1945 et 12,5 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), sujet à rénover avant 2028.
Quelles zones cibler à Brive-la-Gaillarde ?
Le centre-ville historique et les abords de la gare TGV concentrent la demande locative pour les appartements. La périphérie, desservie par 11 équipements de transport, attire les familles en quête de maisons. Aucune zone en fort développement n'émerge clairement, mais la dynamique de construction neuve (+77 % d'autorisations sur 5 ans) pourrait créer une offre concurrente à la location, notamment en diffusant la demande.
Calculateur de rendement à Brive-la-Gaillarde
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Brive-la-Gaillarde
Le risque de vacance est réel (taux de vacance structurel de 11 %). La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 13 %) rend la solvabilité des locataires sensible aux conjonctures. La saisonnalité liée au tourisme (20 hébergements) reste modérée. Le risque réglementaire est majeur : 12,5 % du parc est en DPE F/G, impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires pour continuer à louer à partir de 2025 (G) et 2028 (F).
Cas pratique : un investissement type à Brive-la-Gaillarde
Pour un appartement type de 52 m² à Brive (112 684 €), le loyer moyen attendu est de 590 € par mois (11,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 640 € (avec 10 % d'apport). L'effort résiduel mensuel est donc faible (50 €). Le rendement brut s'élève à 6,3 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le rendement net tombe autour de 3,3 %, nécessitant une trésorerie d'appoint.
Erreurs à éviter quand on investit à Brive-la-Gaillarde
- Oublier la taxe foncière à 54,86 %.
- Négliger le taux de vacance (11,0 %).
- Surévaluer les loyers sur des biens énergivores.
- Ne pas provisionner pour des travaux dans l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier briviste suit un rythme classique avec une accélération au printemps et en septembre, après les vacances. La vente en automne permet à l'acheteur de régler la taxe foncière l'année suivante. La faible part du tourisme (20 hébergements) limite l'effet saisonnier lié aux résidences secondaires. Vendre entre avril et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de trouver des opportunités avec des vendeurs plus pressés, mais l'offre est alors réduite.
Le saviez-vous ?
- Brive possède 20 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Brive-Vallée de la Dordogne est à 14 km.
- L'âge médian des Brivistes est de 46,9 ans.
S'installer à Brive-la-Gaillarde : cadre de vie et logement
Avec 2 424 équipements recensés par l'INSEE, Brive-La-Gaillarde offre un cadre de vie complet, supérieur à celui de beaucoup de villes de taille comparable. Les résidents bénéficient d'une gamme étendue de commerces, de services de santé et d'établissements scolaires, le tout dans un rayon restreint. La connectivité est excellente (100 % du territoire couvert en très haut débit), un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire n'est pas sans contraintes. Le Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPR) couvre le bassin de Brive, et la commune a subi 14 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces risques, bien que gérables, doivent être intégrés dans le choix du quartier et dans le coût de l'assurance. Par ailleurs, l'indice de vieillissement élevé (250,2) et la part des 60 ans et plus (34,4 %) dessinent un profil démographique âgé, qui influence le type de services et le rythme de vie.
Carte du marché immobilier à Brive-la-Gaillarde
Brive-la-Gaillarde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Brive-la-Gaillarde
Avec une température moyenne de 13 °C et 904 mm de pluie annuelle, Brive bénéficie d'un climat océanique dégradé, plus doux et moins humide que le nord du Limousin. L'altitude modeste (167 m) limite les jours de gel. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées sans excès, avec des hivers supportables et des étés chauds. Il est favorable à un mode de vie actif en extérieur et à un jardinage aisé, un atout pour les maisons avec terrain.
À qui s'adresse Brive-la-Gaillarde ?
La ville s'adresse aux familles (32,1 % de moins de 30 ans, nombreuses écoles), aux retraités (34,4 % de 60 ans et plus) appréciant les services de santé, et aux actifs mobiles profitant du TGV pour Paris (environ 3h30). Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, surtout en maison, avec un effort d'épargne de 8,1 ans de revenus médians. L'indice de vieillissement de 250,2 indique une population âgée plus nombreuse que les jeunes, influençant le type de services et la demande immobilière.
Avantages et limites à Brive-la-Gaillarde
✓ Points forts
- Prix d'entrée raisonnable (2 041 €/m² médian)
- Centralité et services nombreux (2 424 équipements)
- Desserte TGV et aérienne (aéroport à 14 km)
- Patrimoine historique et cadre vert (20 monuments)
- Climat doux (13°C de moyenne annuelle)
− À prendre en compte
- Risques naturels (PPR inondation actif, radon)
- Parc immobilier énergivore (classe D dominante)
- Taux de chômage élevé (13 %, rang 1/1 du département)
Composition du parc immobilier à Brive-la-Gaillarde
29 328 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Brive-la-Gaillarde combine 47,9 % de maisons et 52,1 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (48 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (51 %) et le faible taux de résidences secondaires (4,4 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Cependant, le taux de logements vacants (11 %) est notable ; il peut refléter des biens en attente de rénovation ou localisés dans des quartiers moins demandés. Ce marché attire donc à la fois des familles en quête de maisons et des investisseurs pour du locatif, avec une base solide de demandeurs résidentiels.
Ancienneté du parc à Brive-la-Gaillarde
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 663 logements).
- Avant 1919 4,2 % 1 039 logts
- 1919-1945 12,0 % 2 964 logts
- 1946-1970 34,8 % 8 588 logts
- 1971-1990 30,4 % 7 503 logts
- 1991-2005 10,8 % 2 674 logts
- 2006-2019 7,7 % 1 895 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Brive-la-Gaillarde
2 424 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Brive-la-Gaillarde
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPR couvrant le bassin de Brive. Le risque technologique lié au site Butagaz fait aussi l'objet d'un PPRT. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un potentiel significatif dans le sous-sol corrézien, nécessitant une vigilance sur la ventilation. En revanche, la sismicité est très faible. Consulter le zonage précis en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) est une étape obligatoire pour tout achat, afin de connaître les contraintes exactes du terrain.
Cas pratique : un achat type à Brive-la-Gaillarde
Pour une maison type de 90 m² (170 820 €), le prix représente environ 8 années du revenu médian local (21 210 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 870 €. Il faut ajouter environ 13 000 € de frais de notaire. Ce budget est accessible à un couple de salariés aux revenus médians, illustrant l'accessibilité relative de la propriété à Brive.
Erreurs à éviter quand on achète à Brive-la-Gaillarde
- Zapper la consultation du PPR inondation.
- Acheter sans diagnostic radon en sous-sol.
- Ignorer la classe DPE moyenne (D).
- Négocier sans connaître le marché local.
Points clés à retenir à Brive-la-Gaillarde
- Prix médian au m² : 1 952 € en 2024.
- Rendement brut locatif : environ 6,5 %.
- Climat doux : 13 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable : 51 % de propriétaires occupants.
- Les appartements (1 913 €/m²) sont plus chers que les maisons (1 975 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 54,86 %.
- Parc équilibré : 48 % de maisons.
- Le DPE impacte fortement la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Brive-la-Gaillarde ?
À Brive, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. La proximité de la gare TGV (0,9 km), des commerces (536 équipements) et des écoles influence aussi fortement le prix. Pour une maison, la taille et l'exposition du terrain sont déterminantes. Dans l'ancien, un appartement rénové avec ascenseur dans un secteur patrimonial (20 monuments historiques) peut voir sa valeur dépasser la moyenne. À l'inverse, un logement mal isolé ou situé en étage élevé sans ascenseur subit une décote. L'expertise locale permet de quantifier ces écarts.
Estimation indicative d'une maison à Brive-la-Gaillarde
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
175 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance prolongée (le taux local est de 11 %). Un prix trop bas génère une moins-value. Seule une analyse fine intégrant la surface, l'état, l'année de construction (seulement 7,7 % du parc est post-2006), la localisation exacte et les données de transaction réelles (1 115 par an) permet de se positionner correctement. La taxe foncière, à 54,86 %, est aussi un élément pris en compte par les acquéreurs et influence la valeur perçue.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Brive : la différence de valeur entre un secteur proche du centre-ville et un quartier plus résidentiel, l'impact d'une vue dégagée ou de la fibre (déjà présente à 90 %). Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes. Son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix. Enfin, il anticipe les évolutions réglementaires, comme les restrictions sur les passoires thermiques, cruciales pour une estimation pérenne. C'est une garantie pour vendre dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix médian au m².
- Oublier l'impact d'un DPE F ou G.
- Sous-estimer la valeur d'un terrain.
- Négliger la concurrence du neuf.
Investir à Brive-la-Gaillarde : passer à l'action
Les chiffres DVF et les indices composites donnent une photographie fine du marché. Pour transformer cette analyse en acquisition réussie, une expertise locale est indispensable, notamment pour identifier les biens éligibles aux aides à la rénovation et évaluer l'impact réel de la taxe foncière sur la rentabilité.
Les données posent un diagnostic précis, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien et le secteur.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Brive-La-Gaillarde grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 1 115 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brive-la-Gaillarde
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Brive-La-Gaillarde ?
Le prix médian est de 1 952 €/m², mais le prix moyen, tiré par les biens de standing, atteint 3 418 €/m². Pour une maison de 90 m², il faut compter environ 171 000 €, et 113 000 € pour un appartement de 52 m².
Brive-La-Gaillarde est-elle plus chère que ses voisines comme Angoulême ?
Oui, Brive-La-Gaillarde est environ 15 % plus chère qu'Angoulême (1 735 €/m²) et 4 % plus chère qu'Albi (1 966 €/m²). Cette prime s'explique par son statut de pôle économique principal en Corrèze et sa desserte TGV.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Brive-La-Gaillarde ?
Le rendement brut est de 6,2 % pour les appartements et 6,5 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 3,3 à 3,5 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Brive ?
Les principaux risques sont la fragilité économique (taux de chômage à 13 %), la part importante de passoires thermiques (12,5 %) soumises à la loi Climat, et une taxe foncière élevée (54,86 %) qui réduit la rentabilité nette.
Où se situent les quartiers les plus demandés à Brive-La-Gaillarde ?
La demande locative et résidentielle se concentre sur le centre historique, les secteurs rénovés, et les zones bien desservies par les transports, notamment à proximité de la gare TGV. Les projets neufs se développent également en périphérie, le long des axes structurants.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Brive-La-Gaillarde affiche un prix médian 15 % supérieur à Angoulême (2 041 €/m² contre 1 735 €/m²), l'écart de valorisation ne se justifie pas entièrement par des indicateurs locatifs ou économiques supérieurs, ce qui limite la marge de plus-value à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brive-la-Gaillarde.
Communes limitrophes de Brive-la-Gaillarde
Brive-la-Gaillarde est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 952 €/m² à Brive-la-Gaillarde contre 1 464 €/m² pour la Corrèze. Au classement départemental, Brive-la-Gaillarde se place dans les 9 % de communes les plus chères de la Corrèze.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Brive-la-Gaillarde a progressé de +15,5 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 4 917 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 44,5 % de maisons et 55,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (90 m² à 177 750 €) équivaut à 8,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Brive-la-Gaillarde avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Brive-la-Gaillarde (4,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Brive-la-Gaillarde: l'équivalent de 215 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Brive-la-Gaillarde est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 115 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.