01 Le parc de logements
Le parc comprend 30 811 logements dont 27 293 résidences principales, 1 260 résidences secondaires et 2 258 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 27 293 | 88,6 % |
| Résidences secondaires | 1 260 | 4,1 % |
| Logements vacants | 2 258 | 7,3 % |
Parmi les 30 811 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 443 | 9,1 % |
| 1919-1945 | 2 435 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 6 934 | 25,8 % |
| 1971-1990 | 8 015 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 4 383 | 16,3 % |
| 2006-2019 | 2 627 | 9,8 % |
La période 1971-1990 concentre 30 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 873 | 10,5 % |
| 2 pièces | 4 508 | 16,5 % |
| 3 pièces | 5 314 | 19,5 % |
| 4 pièces | 6 077 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 8 521 | 31,2 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 31 % de logements de cinq pièces ou plus et 27 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 28 203 | 29 008 | 30 811 |
| Rés. principales | 25 049 | 25 488 | 27 293 |
| Rés. secondaires | 550 | 924 | 1 260 |
| Vacants | 2 605 | 2 597 | 2 258 |
En comparaison, Castres (à 35 km) enregistre 47,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 616 | 46,2 % |
| Locataires (privé) | 10 918 | 40,0 % |
| Locataires HLM | 3 349 | 12,3 % |
| Logés gratuitement | 411 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 46,2 % de propriétaires face à 52,3 % de locataires (dont 12 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 868 | 47,1 % |
| Fioul | 1 640 | 6,0 % |
| Électricité | 11 415 | 41,8 % |
| Gaz bouteille | 167 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 1 203 | 4,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au gaz de ville, 42 % pour électricité, 6 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 447 |
| 2 à 4 ans | 6 536 |
| 5 à 9 ans | 4 116 |
| 10 ans ou plus | 11 195 |
| Total ménages | 27 293 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 153 |
| Sous-occupation modérée | 5 893 |
| Sous-occupation accentuée | 5 285 |
| Suroccupation modérée | 3 304 |
| Suroccupation accentuée | 115 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 945 | 21,8 % |
| 1 voiture | 14 605 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 6 743 | 24,7 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 25 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 64,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 390 | 13 226 | 212 | 952 |
| 1975 | 17 416 | 15 841 | 380 | 1 195 |
| 1982 | 19 532 | 17 277 | 467 | 1 788 |
| 1990 | 21 906 | 19 386 | 750 | 1 770 |
| 1999 | 24 341 | 21 779 | 586 | 1 976 |
| 2006 | 26 750 | 24 118 | 537 | 2 095 |
| 2011 | 28 203 | 25 049 | 550 | 2 605 |
| 2016 | 29 008 | 25 488 | 924 | 2 597 |
| 2022 | 30 811 | 27 293 | 1 260 | 2 258 |
Trajectoire de long terme: 14 390 logements en 1968, 30 811 en 2022 (+114 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 512 | 4 042 | 3 471 | 3 913 | 3 436 | 2 191 |
| Dont vacants > 2 ans | 920 | 1 079 | 1 033 | 912 | 881 | 1 049 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 243 | 1,8 % |
| Classe B | 839 | 6,2 % |
| Classe C | 5 272 | 39,1 % |
| Classe D | 4 348 | 32,2 % |
| Classe E | 1 825 | 13,5 % |
| Classe F | 701 | 5,2 % |
| Classe G | 256 | 1,9 % |
Distribution DPE sur 13 484 diagnostics: la majorité se situe en classe C (39 %), avec 47 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 351 | 24,9 % |
| Classe B | 3 620 | 26,8 % |
| Classe C | 2 613 | 19,4 % |
| Classe D | 2 352 | 17,4 % |
| Classe E | 1 038 | 7,7 % |
| Classe F | 395 | 2,9 % |
| Classe G | 115 | 0,9 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe B, 71 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 216 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 216 kWh/m²/an, contre 88 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 129 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 121 | 122 |
| Classe B | 205 | 634 |
| Classe C | 1 115 | 4 157 |
| Classe D | 1 396 | 2 952 |
| Classe E | 673 | 1 152 |
| Classe F | 337 | 364 |
| Classe G | 91 | 165 |
Performance comparée: maisons classées D (200), appartements classés C (193), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 440 |
| T2 | 643 |
| T3 | 1 535 |
| T4 | 1 406 |
| T5+ | 347 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Albi (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Albi est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Tarn. (sur 314 communes) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Albi dispose de 30 811 logements, dont 27 293 résidences principales (88,6 %). Profil typologique mixte: 49,8 % de maisons et 50,2 % d'appartements. Pour mémoire, Albi est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, à 172 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Structure d'occupation mixte à Albi: 46,2 % de propriétaires, 52,3 % de locataires. 12,3 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune satisfait la loi SRU — 22,6 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le bâti d'Albi s'étend d'un noyau historique (9,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (9,8 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (195 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 47,1 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +6,2 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 21,8 % de ménages sans voiture, 24,7 % à au moins deux voitures.
Albi est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — à 172 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Albi en 2026 ?
Préfecture du Tarn et ville d'art, Albi bénéficie d'une attractivité résidentielle et touristique indéniable, soutenue par une démographie positive (+4,7 % en 5 ans). Pourtant, son marché immobilier présente des signes de fatigue après une forte hausse. L'analyse des données 2024 permet de trancher sur son potentiel réel pour l'investisseur.
Le marché albigeois, en correction de 5,8 % après un pic, offre un rendement brut supérieur à 5,4 % dans un contexte d'attractivité territoriale très soutenue.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le rendement locatif annuel à moyen terme, en acceptant une liquidité de revente potentiellement limitée.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut attractif (>5,4 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage local élevé (15,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 227 €/m², Albi se situe au-dessus de la moyenne nationale.
- Son prix dépasse de 25 % celui de Castres, la deuxième ville du Tarn.
- Son rendement locatif brut de 5,4 % surpasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Albi
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Albi : opportunités et risques
L'investissement locatif à Albi vise clairement le rendement brut annuel, situé entre 5,4 % et 5,7 %. La taxe foncière, l'une des plus élevées du département à 64,48 %, grève cependant significativement la rentabilité nette, qui chute autour de 2,6 % après charges. Le faible taux de passoires thermiques (7,1 % en F/G) limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience.
Avec un taux de chômage local de 15,8 %, la demande locative repose en partie sur des populations fragiles, mais aussi sur les étudiants et les actifs attirés par les 5 458 entreprises du bassin. La stratégie gagnante consiste donc à cibler des biens bien situés, idéalement dans le parc récent (près de 10 % construit après 2006) ou rénové, pour capter cette demande solvable.
La forte dynamique de construction neuve (2 680 logements autorisés en 5 ans) pourrait, à terme, créer une concurrence sur le segment locatif. L'investisseur doit privilégier les biens présentant un avantage distinctif (emplacement, qualité de la rénovation) pour se prémunir contre ce risque de sur-offre.
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Données du marché immobilier à Albi
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Albi s'établit à 2 227 €/m² en 2024, en repli de 5,8 % sur un an. Cette correction fait suite à une hausse spectaculaire entre 2020 et 2022, où les prix avaient gagné plus de 22 %. La baisse des transactions (−15 % en un an) confirme ce ralentissement et donne plus de pouvoir de négociation aux acquéreurs, selon la DGFiP.
L'écart entre maisons (2 057 €/m²) et appartements (2 464 €/m²) révèle une demande concentrée sur le cœur de ville et les petites surfaces, logique pour une préfecture dotée d'un centre historique classé à l'UNESCO. Néanmoins, cette demande est aujourd'hui moins solvable, comme en témoigne l'indice d'accessibilité dégradé à 0,8/10.
À l'échelle régionale, Albi conserve un premium de valorisation face à Castres ou Carcassonne, justifié par son statut de pôle administratif et universitaire. Cette position dominante dans le Tarn constitue un atout structurel, même si le marché traverse une phase de digestion.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Albi Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Albi a connu une progression fulgurante de près de 14 %, passant de 1 954 €/m² à 2 227 €/m². Le pic a été atteint en 2022 à 2 389 €/m², avant une correction modérée. Cette trajectoire, bien supérieure à la moyenne départementale, a été portée par l'attractivité de la cité épiscopale et la pression démographique. La baisse récente de 5,8 % en 2024, couplée à une chute des transactions, indique un marché en phase de consolidation, offrant potentiellement des opportunités de négociation absentes il y a deux ans, d'après les données DGFiP.
Évolution du marché immobilier d'Albi
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 095 €/m² à 2 231 €/m² (+6,5 %), pour 669 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 102 m² (200 532 €) représente 9,3 années de revenu médian local, un effort considérable. Le loyer moyen escompté de 9,3 €/m²/mois ne couvrirait qu'une partie de la mensualité d'un crédit standard, laissant un effort net mensuel significatif. Le rendement brut de 5,7 % pour les maisons est atténué par une taxe foncière élevée (64,48 %) et des charges de gestion, conduisant à un rendement net estimé autour de 2,8 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel conséquent.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 669 transactions en 2024, le marché albigeois reste actif mais en net repli par rapport aux 1 188 ventes de 2022. La répartition est équilibrée entre maisons (347 ventes, médiane à 2 057 €/m²) et appartements (322 ventes, médiane à 2 464 €/m²). Le volume plus faible et la baisse des prix médians indiquent un basculement vers un marché plus favorable à l'acheteur, où la négociation reprend ses droits. Le profil des biens vendus reste classique : maisons de 102 m² en moyenne et appartements de 51 m², selon les derniers chiffres DVF.
Répartition des ventes
51,9 % de maisons et 48,1 % d'appartements parmi les 669 transactions enregistrées.
Sur 669 transactions enregistrées, 51,9 % portent sur des maisons (2 057 €/m²) et 48,1 % sur des appartements (2 464 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 669 | 347 | 322 |
| Prix médian/m² | 2 231 € | 2 057 € | 2 464 € |
| Prix moyen/m² | 2 515 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 949 | 2 095 € |
| 2022 | 936 | 2 266 € |
| 2023 | 765 | 2 264 € |
| 2024 | 701 | 2 186 € |
| 2025 | 669 | 2 231 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction est vigoureuse à Albi, avec 2 680 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 86 %. Cette accélération, portée par l'intercommunalité (C2A), répond à une pression démographique réelle et à l'attractivité du territoire. Toutefois, un tel afflux de logements neufs, s'il n'est pas totalement absorbé par la demande, pourrait peser sur les prix de l'ancien à moyen terme. L'enjeu pour l'investisseur est de distinguer les zones en renouvellement urbain pérennes des simples opérations de densification, d'après les données SITADEL.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
10 962 logements autorisés cumulés, 6 920 commencés: la dynamique récente affiche 2 106 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Albi
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Albi (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 903 logements ont été autorisés à à Albi, +52 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Albi
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Albi
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (64,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut affiché (5,4 % pour les appartements) au rendement net (2,6 %) révèle l'impact des prélèvements et frais récurrents. La taxe foncière sur le bâti à Albi s'élève à 64,48 %. Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), une provision pour travaux et un taux de vacance locative lié au taux de logements vacants de 7,3 % dans la commune. Ces éléments divisent quasiment par deux la rentabilité apparente. Source DGFiP 2024, INSEE.
Performance énergétique du parc à Albi
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 484 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Albi: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Albi affiche une performance énergétique moyenne avec une classe dominante C et une consommation de 195 kWh/m²/an. Seuls 7,1 % des logements sont classés F ou G (passoires thermiques). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque immédiat pour les acheteurs. Néanmoins, la loi Climat et Résilience impose l'interdiction de location des passoires d'ici 2028 (G en 2025, F en 2028). Vérifier le DPE reste donc crucial pour tout investissement locatif. Source ADEME, 12 749 diagnostics.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petites surfaces pour la location. Les appartements de 51 m² médians (type T2/T3) sont adaptés aux étudiants et jeunes actifs. Le parc ancien est dominant (18,2 % d'avant 1945), avec une vigilance nécessaire sur le DPE : 7,1 % des logements sont des passoires (F/G). Le neuf (9,8 % construits après 2006) est plus rare mais évite les rénovations énergétiques coûteuses.
Quelles zones cibler à Albi ?
Le centre historique, autour de la cathédrale, est le plus recherché pour sa proximité avec les commodités et son patrimoine. La périphérie, mieux dotée en maisons, cible les familles. Les quartiers bien reliés à la gare d'Albi (0,8 km du centre) et à la zone universitaire offrent un débouché locatif plus stable. Les nouveaux programmes, en hausse de 86 % d'autorisations sur 5 ans, pourraient créer une sur offre temporaire dans certains secteurs.
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Risques à connaître avant d'investir à Albi
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 7,3 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé, peut fragiliser la solvabilité des locataires. La contrainte DPE est réelle : une partie du parc est énergivore (classe dominante C, 195 kWh/m²/an) et les passoires thermiques seront interdites à la location à horizon 2028.
Cas pratique : un investissement type à Albi
Pour un appartement type de 50 m² à Albi, le prix médian d'achat est d'environ 123 900 €. Avec un loyer médian de 11,2 €/m², cela génère 560 € de revenu mensuel. En intégrant les charges (taxe foncière, gestion, provision travaux), le rendement net tombe autour de 2,6 %. Avec un crédit sur 20 ans, un investisseur doit viser un apport conséquent pour obtenir une mensualité inférieure au loyer et dégager un cash-flow positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Albi
- Négliger la taxe foncière spécifique à Albi (64,48 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Se fier au seul rendement brut, sans calculer le net.
- Ne pas vérifier le classement DPE du bien avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
À Albi, le marché immobilier suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale peut être plus calme, mais l'affluence touristique liée à la Cité épiscopale (classée UNESCO) maintient une certaine dynamique. Noter que la taxe foncière est exigible en octobre, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Albi compte 38 monuments historiques protégés, dont la cathédrale Sainte-Cécile.
- La ville dispose de 2 782 équipements, dont 897 en santé et 175 en sports.
- L'aéroport d'Albi-Le Séquestre n'est qu'à 2,8 km du centre-ville.
S'installer à Albi : cadre de vie et logement
S'installer à Albi, c'est profiter d'une ville de taille humaine (51 290 habitants) dotée d'une offre de services exceptionnelle pour le Sud-Ouest : 2 782 équipements recensés par l'INSEE, dont près de 900 dans le domaine de la santé. La cité épiscopale, joyau patrimonial, et les berges du Tarn offrent un cadre de vie agréable, complété par un climat tempéré (13,8 °C de moyenne).
La connexion numérique est excellente (fibre à 91,4 %), facilitant le télétravail. En revanche, la dépendance à la voiture reste forte pour les déplacements régionaux, la gare TGV la plus proche étant à Montauban (65 km). Le territoire est soumis à un plan de prévention des risques d'inondation (PPRi), un facteur à vérifier impérativement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Albi
Albi et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Albi
Avec une température moyenne annuelle de 13,8 °C et 734 mm de précipitations par an, Albi bénéficie d'un climat océanique altéré, doux et relativement sec. Les hivers sont modérés, limitant les jours de gel, et les étés chauds mais rarement caniculaires. Ce climat convient particulièrement aux personnes cherchant à éviter les rigueurs du nord ou l'humidité excessive du littoral atlantique. Il favorise également un cadre de vie agréable, valorisant les espaces extérieurs des maisons individuelles.
À qui s'adresse Albi ?
Albi s'adresse principalement aux retraités (33,6 % de la population a 60 ans et plus) séduits par le calme et les services médicaux. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux écoles et à la part importante de maisons (50,1 %). Les jeunes actifs et étudiants sont attirés par la vie culturelle et la taille humaine de la ville, malgré un marché de l'emploi local contraint (taux d'emploi de 57,3 %).
Avantages et limites à Albi
✓ Points forts
- Patrimoine UNESCO et 38 monuments historiques.
- Densité d'équipements et de services exceptionnelle (2 782 au total).
- Climat doux (13,8°C de moyenne) et environnement préservé.
- Parc immobilier majoritairement de bonne qualité énergétique (classe C dominante).
- Démographie dynamique (+4,7% en 5 ans) assurant un certain dynamisme.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (15,8%), pesant sur l'économie locale.
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actif).
- Éloignement relatif des grands axes TGV (65 km de Montauban).
Composition du parc immobilier à Albi
30 811 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 15 353 maisons et 15 306 appartements à à Albi.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements d'Albi est équilibré, avec 50,1 % de maisons et près de la moitié d'appartements. La forte proportion de résidences principales (environ 89 %) et de propriétaires occupants (46,2 %) indique un ancrage résidentiel solide et un marché moins spéculatif. Le taux modéré de résidences secondaires (4,1 %) et le taux de vacance (7,3 %) indiquent une pression démographique soutenue mais sans pénurie aiguë. Ce mix attire à la fois des familles en maisons et des jeunes actifs ou étudiants en appartements. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Albi
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 836 logements).
- Avant 1919 9,1 % 2 443 logts
- 1919-1945 9,1 % 2 435 logts
- 1946-1970 25,8 % 6 934 logts
- 1971-1990 29,9 % 8 015 logts
- 1991-2005 16,3 % 4 383 logts
- 2006-2019 9,8 % 2 627 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Albi
2 782 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Albi
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Albi est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), notamment pour les inondations du Tarn et de ses affluents (PPRi de l'Albigeois) et pour l'effondrement de berges. La commune a enregistré 25 arrêtés de catastrophe naturelle. Le risque radon est présent à un niveau moyen et la sismicité est très faible. Avant tout achat, il est impératif de consulter le rapport géorisques et l'état des risques, car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux. Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Albi
Pour acquérir une maison type de 100 m² à Albi au prix médian de 1 966 €/m², il faut compter environ 196 600 € hors frais de notaire. Cela représente environ 9,1 années du revenu médian local (21 650 €). Avec un apport de 10 %, empruntant le reste sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Albi
- Oublier de consulter le PPRi inondation pour un bien près du Tarn.
- Négocier sans connaître la baisse des prix de 5,8 % sur un an.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un logement ancien.
- Choisir un quartier sans vérifier la couverture fibre (91,4 %).
Points clés à retenir à Albi
- Prix médian de 2 227 €/m², en baisse de 5,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,4 % pour les appartements.
- Climat doux, avec 13,8 °C de température moyenne annuelle.
- Les appartements sont 26 % plus chers au m² que les maisons.
- Rendement net estimé divisé par deux, à 2,6 %.
- 50,1 % de maisons dans un parc équilibré et ancré.
- Prix très sensibles à la localisation intra-muros.
- Le prix total médian d'une maison s'élève à 200 532 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Albi ?
À Albi, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité du centre-ville historique, des 50 établissements scolaires ou des 473 commerces tire les prix vers le haut. Pour les maisons, la taille du terrain et l'état général sont primordiaux. Pour les appartements, l'étage (avec vue ou non), la présence d'ascenseur et la qualité de la copropriété font la différence. Un DPE performant (classe A ou B) devient un atout valorisant face à la réglementation. Enfin, l'exposition sud et la tranquillité du quartier, face à une rue passante, peuvent créer des écarts de prix de l'ordre de 10 à 15 %. L'offre culturelle et patrimoniale, avec 38 monuments historiques, confère aussi une plus-value.
Estimation indicative d'une maison à Albi
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 331 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes de calcul automatique utilisent des moyennes qui ne capturent pas les subtilités des micro-marchés albigeois. Un professionnel local connaît la valeur exacte d'une ruelle pavée près de la cathédrale versus un quartier résidentiel en périphérie. Il évalue l'état réel du bien, les travaux à prévoir et les défauts invisibles sur les données. Son expertise permet de fixer un prix de vente juste, évitant une surévaluation qui mène à l'invendabilité ou une sous-évaluation qui vous lèse. Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux et de négocier efficacement, sécurisant toute la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² comme unique référence.
- Ne pas valoriser un DPE performant dans un parc majoritairement en classe C.
- Oublier que le prix des maisons varie fortement avec le terrain.
- Vendre sans connaître le volume de neuf en construction (2 680 logements).
Investir à Albi : passer à l'action
Les indices composites et les transactions DVF donnent le cadre, mais l'acquisition se gagne dans le détail : état du bien, exposition, potentiel de valorisation. Notre réseau de professionnels sur place décrypte ces subtilités pour transformer une analyse en opération réussie.
Ces chiffres tracent une trajectoire. Sa matérialisation dépend d'une connaissance intime des rues et des biens.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Albi grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 779 ventes récentes à Albi
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Albi
Quel est le prix immobilier moyen à Albi ?
Le prix médian à Albi est de 2 227 €/m² en 2024. Les appartements sont plus chers (2 464 €/m²) que les maisons (2 057 €/m²), selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Albi ?
Le marché est en correction (-5,8 % en 2024) avec moins de transactions, ce qui peut créer des opportunités de négociation. L'accessibilité reste très difficile pour les acheteurs locaux.
Albi est-elle plus chère que Castres ?
Oui, le prix au m² à Albi est environ 25 % plus élevé qu'à Castres. Cet écart s'explique par le statut de préfecture et l'attractivité patrimoniale d'Albi.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Albi ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,4 % pour un appartement et 5,7 % pour une maison. La taxe foncière élevée réduit sensiblement le rendement net.
Quels sont les risques naturels à Albi ?
Le principal risque est l'inondation (PPRi actif). La commune a fait l'objet de 25 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est crucial de consulter le plan de prévention avant d'acheter.
Marché immobilier des communes voisines
Albi affiche un prix au m² 22 % plus élevé que Carcassonne pour des indicateurs économiques similaires, un écart de valorisation qui demande une analyse fine du rapport rendement/risque.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Albi.
Communes limitrophes d'Albi
Albi est entourée de 15 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Albi (2 231 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +25,2 % par rapport dans le Tarn.
Le marché immobilier d'Albi est en hausse progressive: +6,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 4 020 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 51,9 % de maisons et 48,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 101 m² revient à environ 207 757 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Albi: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 9,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,5 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (4,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 2 903 logements autorisés au permis de construire à Albi — un rythme moyen de 581 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Côté contexte, Albi est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 172 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.