01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 471 logements dont 1 162 résidences principales, 3 213 résidences secondaires et 96 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 162 | 26,0 % |
| Résidences secondaires | 3 213 | 71,9 % |
| Logements vacants | 96 | 2,1 % |
Le graphique détaille la structure des 4 471 logements: 26 % sont habités en permanence, 72 % épisodiquement et 2 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 2,8 % |
| 1919-1945 | 38 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 145 | 12,5 % |
| 1971-1990 | 299 | 25,7 % |
| 1991-2005 | 285 | 24,5 % |
| 2006-2020 | 362 | 31,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2020 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 17 | 1,5 % |
| 2 pièces | 67 | 5,8 % |
| 3 pièces | 203 | 17,5 % |
| 4 pièces | 383 | 33,0 % |
| 5 pièces ou plus | 492 | 42,3 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 42 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 851 | 3 843 | 4 471 |
| Rés. principales | 1 024 | 1 110 | 1 162 |
| Rés. secondaires | 2 757 | 2 627 | 3 213 |
| Vacants | 70 | 107 | 96 |
En comparaison, Listrac-Médoc (à 17 km) enregistre 78,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 869 | 74,8 % |
| Locataires (privé) | 225 | 19,4 % |
| Locataires HLM | 28 | 2,4 % |
| Logés gratuitement | 41 | 3,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 74,8 % de propriétaires occupants, 21,7 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 | 0,8 % |
| Fioul | 39 | 3,4 % |
| Électricité | 663 | 57,1 % |
| Gaz bouteille | 75 | 6,5 % |
| Autre (bois…) | 376 | 32,4 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 57 %. autres sources (bois notamment) pèse 32 %, gaz bouteille 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 111 |
| 2 à 4 ans | 225 |
| 5 à 9 ans | 249 |
| 10 ans ou plus | 576 |
| Total ménages | 1 162 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 141 |
| Sous-occupation modérée | 259 |
| Sous-occupation accentuée | 347 |
| Sous-occupation très accentuée | 378 |
| Suroccupation modérée | 35 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 69 | 5,9 % |
| 1 voiture | 500 | 43,0 % |
| 2 voitures ou plus | 593 | 51,0 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 755 | 359 | 329 | 67 |
| 1975 | 993 | 407 | 501 | 85 |
| 1982 | 1 756 | 503 | 613 | 640 |
| 1990 | 2 818 | 608 | 2 142 | 68 |
| 1999 | 3 268 | 711 | 2 494 | 63 |
| 2007 | 3 855 | 929 | 2 843 | 83 |
| 2012 | 3 851 | 1 024 | 2 757 | 70 |
| 2017 | 3 843 | 1 110 | 2 627 | 107 |
| 2023 | 4 471 | 1 162 | 3 213 | 96 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 755 à 4 471 logements, soit +492 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 772 | 742 | 648 | 539 | 482 | 283 | 344 |
| Dont vacants > 2 ans | 136 | 154 | 118 | 95 | 347 | 69 | 51 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 6,4 % |
| Classe B | 63 | 9,1 % |
| Classe C | 190 | 27,5 % |
| Classe D | 207 | 30,0 % |
| Classe E | 124 | 17,9 % |
| Classe F | 46 | 6,7 % |
| Classe G | 17 | 2,5 % |
Distribution DPE sur 691 diagnostics: la majorité se situe en classe D (30 %), avec 43 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 216 | 31,3 % |
| Classe B | 338 | 48,9 % |
| Classe C | 100 | 14,5 % |
| Classe D | 15 | 2,2 % |
| Classe E | 12 | 1,7 % |
| Classe F | 6 | 0,9 % |
| Classe G | 4 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (49 %), et 95 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 209 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 254 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 82 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 24 |
| Classe B | 42 | 21 |
| Classe C | 132 | 58 |
| Classe D | 117 | 90 |
| Classe E | 57 | 67 |
| Classe F | 20 | 26 |
| Classe G | 10 | 7 |
Côté maisons, la dominante est C (191 kWh/m²/an); côté appartements, D (228).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 17 |
| T3 | 11 |
| T4 | 9 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carcans (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Carcans est le bourg ayant le prix au m² le plus élevé du département Gironde. (sur 82 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants)
- Carcans est la commune ayant le plus de résidences secondaires du département Gironde. (sur 534 communes) Voir le classement
Résumé
Au millésime 2023, la commune compte 3 213 résidences secondaires dans son parc, soit 71,9 % — un niveau élevé. Le pavillonnaire l'emporte largement (68,5 %), le collectif assurant 31,5 % du parc. Ce contexte résidentiel — Carcans est une commune de la façade atlantique française, à une quinzaine de kilomètres du littoral girondin (16 km) — cadre la lecture du parc local.
Avec 74,8 % de propriétaires et 21,7 % de locataires, Carcans se range du côté des communes à majorité propriétaire. 2,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc de Carcans est plutôt récent: 31,2 % des logements ont été construits depuis 2006. Le parc de Carcans cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 207 kWh/m²/an. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 57,1 % des résidences principales.
Entre 2017 et 2023, le parc de Carcans a progressé de +16,3 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. Profil fortement motorisé: 51,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la façade atlantique française. Carcans est à une quinzaine de kilomètres du littoral girondin (16 km), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Carcans en 2026 ?
Parmi les 530 communes du Gironde, Carcans se place dans le top 2 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 12,1 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif i
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Gironde
Analyse du marché immobilier à Carcans
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Carcans : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Carcans
Estimation sur un maison type de 82 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Carcans.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Carcans ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Carcans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carcans s'établit à 4 129 €, sur la base de 76 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Carcans se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Gironde.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carcans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carcans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 265 €/m² à 4 129 €/m² (+26,5 %), pour 76 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 30 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
64,5 % de maisons et 35,5 % d'appartements parmi les 76 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 64,5 % des mutations, pour un prix médian de 4 115 €/m² (maisons) contre 4 207 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 76 | 49 | 27 |
| Prix médian/m² | 4 129 € | 4 115 € | 4 207 € |
| Prix moyen/m² | 4 682 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 30 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 100 | 3 265 € |
| 2022 | 98 | 3 985 € |
| 2023 | 72 | 4 115 € |
| 2024 | 67 | 3 820 € |
| 2025 | 76 | 4 129 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 38 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 60 sur 2013 — soit -36,7 %.
Vacance longue durée à Carcans
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Carcans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 286 logements autorisés à à Carcans, dont 19 en 2025 (+72 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Carcans
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Carcans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Carcans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 691 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Carcans: la classe D domine, 9,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Carcans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Carcans : cadre de vie et logement
Village rural de 2 415 habitants sur 175,40 km² (14 hab/km²), Carcans offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 225 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carcans
Carcans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carcans
Composition du parc immobilier à Carcans
4 471 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (70,5 %) et collectif (29,5 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Carcans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 162 logements).
- Avant 1919 2,8 % 33 logts
- 1919-1945 3,3 % 38 logts
- 1946-1970 12,5 % 145 logts
- 1971-1990 25,7 % 299 logts
- 1991-2005 24,5 % 285 logts
- 2006-2020 31,2 % 362 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Carcans
225 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Carcans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRIF de la commune de Carcans PPRN Approuvé approuvé le 30/03/2010
- PPR - Carcans PPRN Approuvé approuvé le 31/12/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carcans
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
338 578 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Carcans : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Carcans grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Carcans
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Carcans
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Carcans
Quel est le prix de l'immobilier à Carcans ?
Le prix médian au m² à Carcans est de 4 129 € (données DVF, 76 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 337 000 €.
Comment Carcans se situe-t-elle dans le Gironde ?
Carcans se classe au 11ᵉ rang sur 530 communes du Gironde — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Carcans ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carcans est de 3,3 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Carcans prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carcans.
Communes limitrophes de Carcans
Carcans est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Carcans est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 129 €/m² en 2026, soit +19,9 % de plus que la médiane de la Gironde (3 445 €/m²). La commune figure parmi les 2 % les plus chères de la Gironde au mètre carré.
Forte valorisation observée: le m² médian de Carcans gagne +26,5 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 413 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +8,1 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Carcans: 4 115 €/m² pour les maisons (surface médiane 82 m²) et 4 207 €/m² pour les appartements (30 m²). Rapporté au revenu médian de Carcans, un logement de 82 m² (337 430 €) représente 12,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,6 € (appartements) et 11,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,6 %, un niveau intermédiaire. Avec 71,9 % de résidences secondaires, Carcans est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 286 logements autorisés au permis de construire à Carcans — un rythme moyen de 57 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 69 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Carcans s'interprète dans un contexte plus large — Carcans est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une quinzaine de kilomètres du littoral girondin (16 km).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.