01 Le parc de logements
Le parc comprend 966 logements dont 878 résidences principales, 25 résidences secondaires et 63 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 878 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 25 | 2,6 % |
| Logements vacants | 63 | 6,5 % |
Le graphique détaille la structure des 966 logements: 91 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 110 | 13,1 % |
| 1919-1945 | 56 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 48 | 5,7 % |
| 1971-1990 | 151 | 18,0 % |
| 1991-2005 | 165 | 19,7 % |
| 2006-2019 | 308 | 36,8 % |
La période 2006-2019 concentre 37 % du parc, tandis que 13 % datent d'avant 1919 et 37 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,5 % |
| 2 pièces | 20 | 2,3 % |
| 3 pièces | 117 | 13,3 % |
| 4 pièces | 294 | 33,5 % |
| 5 pièces ou plus | 443 | 50,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (50 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 839 | 885 | 966 |
| Rés. principales | 742 | 800 | 878 |
| Rés. secondaires | 22 | 15 | 25 |
| Vacants | 76 | 70 | 63 |
Berson (1 846 hab., à 12 km) présente 72,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 698 | 79,5 % |
| Locataires (privé) | 134 | 15,3 % |
| Locataires HLM | 26 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 20 | 2,3 % |
La répartition du parc occupé: 79,5 % de propriétaires, 18,2 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 175 | 19,9 % |
| Fioul | 5 | 0,6 % |
| Électricité | 492 | 56,0 % |
| Gaz bouteille | 6 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 201 | 22,9 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 56 %. autres sources (bois notamment) pèse 23 %, gaz de ville 20 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 75 |
| 2 à 4 ans | 143 |
| 5 à 9 ans | 184 |
| 10 ans ou plus | 475 |
| Total ménages | 878 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 104 |
| Sous-occupation modérée | 279 |
| Sous-occupation accentuée | 236 |
| Suroccupation modérée | 31 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 33 | 3,8 % |
| 1 voiture | 296 | 33,7 % |
| 2 voitures ou plus | 549 | 62,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 34 % mono-motorisés, 63 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 390 | 258 | 48 | 84 |
| 1975 | 370 | 260 | 52 | 58 |
| 1982 | 426 | 335 | 44 | 47 |
| 1990 | 476 | 397 | 32 | 47 |
| 1999 | 503 | 442 | 27 | 34 |
| 2006 | 696 | 612 | 19 | 65 |
| 2011 | 839 | 742 | 22 | 76 |
| 2016 | 885 | 800 | 15 | 70 |
| 2022 | 966 | 878 | 25 | 63 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 390 à 966 logements, soit +148 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 72 | 71 | 69 | 78 | 89 | 49 |
| Dont vacants > 2 ans | 32 | 38 | 33 | 26 | 25 | 35 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 6,7 % |
| Classe B | 16 | 8,2 % |
| Classe C | 78 | 40,2 % |
| Classe D | 60 | 30,9 % |
| Classe E | 16 | 8,2 % |
| Classe F | 8 | 4,1 % |
| Classe G | 3 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 55 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 74 | 38,1 % |
| Classe B | 75 | 38,7 % |
| Classe C | 16 | 8,2 % |
| Classe D | 18 | 9,3 % |
| Classe E | 8 | 4,1 % |
| Classe F | 2 | 1,0 % |
| Classe G | 1 | 0,5 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe B, 85 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 68 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 211 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 68 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0 |
| Classe B | 16 | 0 |
| Classe C | 72 | 6 |
| Classe D | 53 | 7 |
| Classe E | 15 | 1 |
| Classe F | 7 | 1 |
| Classe G | 3 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (172), appartements classés D (197), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 7 |
| T3 | 12 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cussac-Fort-Médoc (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Cussac-Fort-Médoc totalise 966 logements en 2022, dominé par la résidence principale (878 unités, 90,9 %). La maison individuelle domine très largement, avec 97,6 % du parc. Ancrage local: la commune est entre océan et marais, sur la côte atlantique, en plaine, à 19 m d'altitude, à 34 km du littoral girondin.
La détention de son logement domine très largement à Cussac-Fort-Médoc (79,5 % de propriétaires). 3,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc de Cussac-Fort-Médoc combine un noyau ancien (13,1 %) et une couronne plus récente (36,8 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 174 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (56,0 %).
Le parc de Cussac-Fort-Médoc a progressé de +9,2 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 62,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cussac-Fort-Médoc appartient au tissu entre océan et marais, sur la côte atlantique, repère pour lire son marché résidentiel. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 19 m d'altitude, à 34 km du littoral girondin, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Correction marquée sur le marché à Cussac-Fort-Médoc : -7,2 % en un an, dans un contexte de seulement 21 transactions annuelles.
Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Cussac-Fort-Médoc
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cussac-Fort-Médoc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cussac-Fort-Médoc s'établit à 2 237 €, sur la base de 21 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cussac-Fort-Médoc Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cussac-Fort-Médoc
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Cussac-Fort-Médoc évolue de +3,2 %, passant de 2 167 à 2 237 €/m²; 21 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 39 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 21 transactions enregistrées.
Sur 21 transactions enregistrées, 85,7 % portent sur des maisons (2 171 €/m²) et 14,3 % sur des appartements (2 436 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 21 | 18 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 237 € | 2 171 € | 2 436 € |
| Prix moyen/m² | 2 388 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 39 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 33 | 2 167 € |
| 2022 | 41 | 2 034 € |
| 2023 | 19 | 2 220 € |
| 2024 | 20 | 2 411 € |
| 2025 | 21 | 2 237 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 294 logements ont été autorisés et 186 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 63 %.
Vacance longue durée à Cussac-Fort-Médoc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cussac-Fort-Médoc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 78 logements autorisés à à Cussac-Fort-Médoc, dont 8 en 2025 (+59 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cussac-Fort-Médoc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cussac-Fort-Médoc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cussac-Fort-Médoc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 194 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cussac-Fort-Médoc: la classe C domine, 5,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Cussac-Fort-Médoc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cussac-Fort-Médoc : cadre de vie et logement
Cussac-Fort-Médoc, commune de 2 279 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 9 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 64 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cussac-Fort-Médoc
Cussac-Fort-Médoc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cussac-Fort-Médoc
Composition du parc immobilier à Cussac-Fort-Médoc
966 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,0 % du parc à Cussac-Fort-Médoc, 2,0 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Cussac-Fort-Médoc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 838 logements).
- Avant 1919 13,1 % 110 logts
- 1919-1945 6,7 % 56 logts
- 1946-1970 5,7 % 48 logts
- 1971-1990 18,0 % 151 logts
- 1991-2005 19,7 % 165 logts
- 2006-2019 36,8 % 308 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cussac-Fort-Médoc
64 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cussac-Fort-Médoc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cussac-Fort-Médoc
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
190 145 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cussac-Fort-Médoc
Quel est le prix de l'immobilier à Cussac-Fort-Médoc ?
Le prix médian au m² à Cussac-Fort-Médoc est de 2 237 € (données DVF, 21 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 185 000 €.
Comment Cussac-Fort-Médoc se situe-t-elle dans le Gironde ?
Cussac-Fort-Médoc se situe dans la moyenne départementale du Gironde.
Quel rendement locatif espérer à Cussac-Fort-Médoc ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cussac-Fort-Médoc est de 6,6 % (loyer de 11,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cussac-Fort-Médoc.
Communes limitrophes de Cussac-Fort-Médoc
Cussac-Fort-Médoc est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Cussac-Fort-Médoc ressort à 2 237 € (source DVF, 21 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Gironde.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Cussac-Fort-Médoc a augmenté de +3,2 %. Sur l'ensemble de la période, 134 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -7,2 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (85,7 %), vendues autour de 2 171 €/m² pour des surfaces médianes de 85 m². Un bien type de 85 m² revient à environ 184 535 €, soit 8,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,9 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 2,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 78 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 16 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 81 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cussac-Fort-Médoc est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Contexte physique: à 34 km du littoral girondin, en plaine, à 19 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.