01 Le parc de logements
Le parc comprend 38 401 logements dont 32 713 résidences principales, 1 225 résidences secondaires et 4 463 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 32 713 | 85,2 % |
| Résidences secondaires | 1 225 | 3,2 % |
| Logements vacants | 4 463 | 11,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 85 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 38 401 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 511 | 10,9 % |
| 1919-1945 | 3 041 | 9,4 % |
| 1946-1970 | 8 015 | 24,8 % |
| 1971-1990 | 11 069 | 34,2 % |
| 1991-2005 | 3 191 | 9,9 % |
| 2006-2020 | 3 495 | 10,8 % |
La période 1971-1990 concentre 34 % du parc, tandis que 11 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 318 | 7,1 % |
| 2 pièces | 4 930 | 15,1 % |
| 3 pièces | 8 121 | 24,8 % |
| 4 pièces | 8 030 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 9 314 | 28,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 37 294 | 38 717 | 38 401 |
| Rés. principales | 32 945 | 32 074 | 32 713 |
| Rés. secondaires | 569 | 1 046 | 1 225 |
| Vacants | 3 780 | 5 597 | 4 463 |
À 184 km, Massy (51 729 hab.) enregistre 39,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 827 | 48,4 % |
| Locataires (privé) | 9 540 | 29,2 % |
| Locataires HLM | 6 794 | 20,8 % |
| Logés gratuitement | 552 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 48,4 % de propriétaires, 49,9 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 086 | 64,5 % |
| Fioul | 657 | 2,0 % |
| Électricité | 9 466 | 28,9 % |
| Gaz bouteille | 82 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 423 | 4,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 64 % au gaz de ville, 29 % pour électricité, 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 491 |
| 2 à 4 ans | 7 701 |
| 5 à 9 ans | 5 677 |
| 10 ans ou plus | 13 845 |
| Total ménages | 32 713 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 262 |
| Sous-occupation modérée | 8 743 |
| Sous-occupation accentuée | 6 578 |
| Sous-occupation très accentuée | 7 002 |
| Suroccupation modérée | 2 947 |
| Suroccupation accentuée | 186 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 879 | 21,0 % |
| 1 voiture | 17 189 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 8 645 | 26,4 % |
Équipement automobile des ménages: 21 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 26 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 58,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 23 983 | 22 690 | 350 | 943 |
| 1975 | 28 426 | 26 502 | 458 | 1 466 |
| 1982 | 30 687 | 28 793 | 398 | 1 496 |
| 1990 | 33 877 | 30 956 | 761 | 2 160 |
| 1999 | 36 099 | 32 285 | 668 | 3 146 |
| 2007 | 37 218 | 33 433 | 626 | 3 159 |
| 2012 | 37 294 | 32 945 | 569 | 3 780 |
| 2017 | 38 717 | 32 074 | 1 046 | 5 597 |
| 2023 | 38 401 | 32 713 | 1 225 | 4 463 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 23 983 à 38 401 logements, soit +60 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 804 | 4 638 | 4 925 | 4 194 | 4 244 | 3 043 | 4 100 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 629 | 1 670 | 1 791 | 1 328 | 1 345 | 1 618 | 1 561 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 217 | 0,9 % |
| Classe B | 1 193 | 4,9 % |
| Classe C | 8 146 | 33,4 % |
| Classe D | 9 055 | 37,1 % |
| Classe E | 4 127 | 16,9 % |
| Classe F | 1 253 | 5,1 % |
| Classe G | 433 | 1,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (37 %), 39 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 144 | 12,9 % |
| Classe B | 5 341 | 21,9 % |
| Classe C | 6 836 | 28,0 % |
| Classe D | 5 378 | 22,0 % |
| Classe E | 2 617 | 10,7 % |
| Classe F | 929 | 3,8 % |
| Classe G | 179 | 0,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 28 %, 63 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 176 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 234 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 98 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 58 | 159 |
| Classe B | 145 | 1 048 |
| Classe C | 1 572 | 6 574 |
| Classe D | 2 007 | 7 048 |
| Classe E | 1 054 | 3 073 |
| Classe F | 510 | 743 |
| Classe G | 183 | 250 |
Performance comparée: maisons classées D (212), appartements classés D (194), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 493 |
| T2 | 1 709 |
| T3 | 3 706 |
| T4 | 2 628 |
| T5+ | 841 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bourges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Bourges recense 38 401 logements, dont 32 713 résidences principales (85,2 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (44,3 % / 55,7 %). Le cadre local de Bourges est dans la vallée de la Loire ou ses affluents.
Le parc est équilibré entre propriétaires (48,4 %) et locataires (49,9 %). Côté logement social, 20,8 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au titre de la loi SRU, Bourges est conforme — 31,7 % pour une obligation de 20,0 %.
Entre héritage et modernité: 10,9 % de logements d'avant 1919 et 10,8 % postérieurs à 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 198 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 64,5 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements varie peu (-0,8 %). 21,0 % des ménages de Bourges n'ont pas de voiture, 26,4 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Bourges est dans la vallée de la Loire ou ses affluents.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Analyse du marché immobilier à Bourges
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bourges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bourges s'établit à 1 667 €, sur la base de 1020 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bourges se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Cher.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bourges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bourges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 667 €/m² de prix médian pour 1 020 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +8,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
52,1 % de maisons et 47,9 % d'appartements parmi les 1 020 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (52,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 738 €/m² pour les maisons et 1 615 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 020 | 531 | 489 |
| Prix médian/m² | 1 667 € | 1 738 € | 1 615 € |
| Prix moyen/m² | 1 732 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 180 | 1 540 € |
| 2022 | 1 298 | 1 684 € |
| 2023 | 939 | 1 699 € |
| 2024 | 905 | 1 612 € |
| 2025 | 1 020 | 1 667 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 7 298 logements ont été autorisés et 5 794 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.
Vacance longue durée à Bourges
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bourges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bourges: 1 952 logements autorisés sur 5 ans, 275 pour la dernière année (+50 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bourges
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Bourges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bourges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 424 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bourges: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Bourges
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S'installer à Bourges : cadre de vie et logement
Avec 64 186 habitants concentrés sur 68,74 km² (934 hab/km²), Bourges affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 115 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 448 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bourges
Bourges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bourges
Composition du parc immobilier à Bourges
38 401 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 44,6 % de maisons, 55,4 % d'appartements sur un total de 38 401 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bourges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 32 322 logements).
- Avant 1919 10,9 % 3 511 logts
- 1919-1945 9,4 % 3 041 logts
- 1946-1970 24,8 % 8 015 logts
- 1971-1990 34,2 % 11 069 logts
- 1991-2005 9,9 % 3 191 logts
- 2006-2020 10,8 % 3 495 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bourges
2 448 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bourges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi de l'Yèvre amont PPRN Approuvé approuvé le 24/05/2011
- PPRT - Etablissement DGATT Bourges PPRT Approuvé approuvé le 03/08/2023
- NEXTER Munitions (Bourges) PPRT Approuvé approuvé le 21/12/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bourges
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
146 696 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bourges
Quel est le prix de l'immobilier à Bourges ?
Le prix médian au m² à Bourges est de 1 667 € (données DVF, 1020 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 153 000 €.
Comment Bourges se situe-t-elle dans le Cher ?
Bourges se classe au 21ᵉ rang sur 281 communes du Cher — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bourges ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bourges est de 6,6 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Bourges
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Résumé
Le prix médian de Bourges s'établit à 1 667 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Cher. La commune figure parmi les 7 % les plus chères du Cher au mètre carré.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Bourges a augmenté de +8,2 %. Au total, 5 342 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,4 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Bourges: 1 738 €/m² pour les maisons (surface médiane 88 m²) et 1 615 €/m² pour les appartements (56 m²). Le bien médian (88 m² à 152 944 €) équivaut à 6,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,4 €/m² pour un appartement et 9,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,5 % pour un appartement (6,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Bourges (3,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 952 logements autorisés, soit 390/an en moyenne.
Le marché immobilier de Bourges s'interprète dans un contexte plus large — Bourges est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.