01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 049 logements dont 934 résidences principales, 28 résidences secondaires et 88 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 934 | 89,0 % |
| Résidences secondaires | 28 | 2,7 % |
| Logements vacants | 88 | 8,4 % |
Le graphique détaille la structure des 1 049 logements: 89 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 128 | 14,1 % |
| 1919-1945 | 59 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 244 | 26,9 % |
| 1971-1990 | 219 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 124 | 13,7 % |
| 2006-2019 | 133 | 14,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 0,6 % |
| 2 pièces | 26 | 2,8 % |
| 3 pièces | 103 | 11,0 % |
| 4 pièces | 263 | 28,1 % |
| 5 pièces ou plus | 537 | 57,4 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 57 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 907 | 986 | 1 049 |
| Rés. principales | 820 | 878 | 934 |
| Rés. secondaires | 18 | 30 | 28 |
| Vacants | 69 | 78 | 88 |
80,0 % de part de propriétaires à Ger, commune de population comparable à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 642 | 68,7 % |
| Locataires (privé) | 224 | 24,0 % |
| Locataires HLM | 48 | 5,1 % |
| Logés gratuitement | 19 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 68,8 % de propriétaires occupants, 29,1 % de locataires et 5 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 319 | 34,2 % |
| Fioul | 33 | 3,5 % |
| Électricité | 330 | 35,3 % |
| Gaz bouteille | 17 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 235 | 25,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 35 % au électricité, 34 % pour gaz de ville, 25 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 89 |
| 2 à 4 ans | 178 |
| 5 à 9 ans | 151 |
| 10 ans ou plus | 516 |
| Total ménages | 934 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 95 |
| Sous-occupation modérée | 197 |
| Sous-occupation accentuée | 253 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 59 | 6,3 % |
| 1 voiture | 403 | 43,1 % |
| 2 voitures ou plus | 472 | 50,5 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 81,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 515 | 490 | 5 | 20 |
| 1975 | 610 | 562 | 14 | 34 |
| 1982 | 678 | 630 | 25 | 23 |
| 1990 | 751 | 675 | 24 | 52 |
| 1999 | 794 | 733 | 23 | 38 |
| 2006 | 841 | 775 | 18 | 48 |
| 2011 | 907 | 820 | 18 | 69 |
| 2016 | 986 | 878 | 30 | 78 |
| 2022 | 1 049 | 934 | 28 | 88 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 515 à 1 049 logements, soit +104 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 88 | 99 | 88 | 78 | 83 | 61 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 38 | 36 | 39 | 34 | 38 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 2,0 % |
| Classe B | 9 | 2,9 % |
| Classe C | 127 | 41,5 % |
| Classe D | 103 | 33,7 % |
| Classe E | 39 | 12,7 % |
| Classe F | 14 | 4,6 % |
| Classe G | 8 | 2,6 % |
Le graphique décompose les 306 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en C, 46 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 14,4 % |
| Classe B | 55 | 18,0 % |
| Classe C | 94 | 30,7 % |
| Classe D | 77 | 25,2 % |
| Classe E | 25 | 8,2 % |
| Classe F | 8 | 2,6 % |
| Classe G | 3 | 1,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (31 %), 63 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 231 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 172 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 151 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 231 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 63 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 7 | 2 |
| Classe C | 31 | 96 |
| Classe D | 59 | 44 |
| Classe E | 27 | 12 |
| Classe F | 9 | 5 |
| Classe G | 6 | 2 |
Performance comparée: maisons classées D (207), appartements classés C (163), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 0 |
| T3 | 15 |
| T4 | 33 |
| T5+ | 29 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coarraze (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Coarraze dispose de 1 049 logements, dont 89,0 % sont des résidences principales. Au plan typologique, la maison (79,7 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (20,3 %). Pour mémoire, Coarraze est dans le piémont pyrénéen atlantique, à 337 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, 68,8 % des résidences principales de Coarraze sont occupées par leurs propriétaires, 29,1 % par des locataires. Au plan locatif social, 5,1 % des résidences principales sont en HLM.
Le parc mêle bâti ancien (14,1 % avant 1919) et constructions récentes (14,6 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (184 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 35,3 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +6,4 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 50,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Coarraze est dans le piémont pyrénéen atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est à 337 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Coarraze a bondi de +19,6 % en un an, signal rare sur une commune de 2 177 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 9,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Atlantiques
- Prix en forte hausse : +19,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Coarraze
Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coarraze
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coarraze s'établit à 2 147 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 9,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coarraze Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coarraze
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 994 €/m² → 2 147 €/m² (+7,7 %), volume annuel actuel 19 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 72 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
84,2 % de maisons et 15,8 % d'appartements parmi les 19 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (84,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 186 €/m² pour les maisons et 1 405 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 16 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 147 € | 2 186 € | 1 405 € |
| Prix moyen/m² | 1 898 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 72 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 34 | 1 994 € |
| 2022 | 33 | 1 765 € |
| 2023 | 20 | 1 773 € |
| 2024 | 16 | 1 795 € |
| 2025 | 19 | 2 147 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 182 logements ont été autorisés et 118 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 65 %.
Vacance longue durée à Coarraze
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Coarraze (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Coarraze totalise 37 logements sur 5 ans, soit -16 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Coarraze
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Coarraze
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Coarraze
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 306 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Coarraze est C, avec 7,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Coarraze
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Coarraze : cadre de vie et logement
Coarraze compte 2 177 habitants, à 304 m d'altitude. Le climat local affiche 13,2 °C de moyenne annuelle et 1 377 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 141 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coarraze
Coarraze et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coarraze
Composition du parc immobilier à Coarraze
1 049 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Coarraze est composé très majoritairement de maisons (80,2 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Coarraze
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 908 logements).
- Avant 1919 14,1 % 128 logts
- 1919-1945 6,5 % 59 logts
- 1946-1970 26,9 % 244 logts
- 1971-1990 24,1 % 219 logts
- 1991-2005 13,7 % 124 logts
- 2006-2019 14,6 % 133 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Coarraze
141 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Coarraze
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coarraze
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
216 847 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coarraze
Quel est le prix de l'immobilier à Coarraze ?
Le prix médian au m² à Coarraze est de 2 147 € (données DVF, 19 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 221 000 €.
Comment Coarraze se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Coarraze se situe dans la moyenne départementale du Pyrénées-Atlantiques.
Quel rendement locatif espérer à Coarraze ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coarraze est de 5,3 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coarraze.
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 147 €/m² à Coarraze contre 2 502 €/m² pour les Pyrénées-Atlantiques.
Hausse contenue du prix médian: +7,7 % sur la période 2021-2025. 122 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +19,6 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Coarraze (84,2 % des transactions), à un prix médian de 2 186 €/m². Un bien type de 101 m² revient à environ 220 786 €, soit 10,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Coarraze avoisinent 10,8 €/m² pour les appartements et 9,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 9,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 7 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 57 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Coarraze est dans le piémont pyrénéen atlantique. Coarraze est à 337 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).