01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 153 logements dont 12 570 résidences principales, 110 résidences secondaires et 474 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 570 | 95,6 % |
| Résidences secondaires | 110 | 0,8 % |
| Logements vacants | 474 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 96 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 13 153.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 558 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 1 235 | 9,9 % |
| 1946-1970 | 4 463 | 35,8 % |
| 1971-1990 | 4 151 | 33,3 % |
| 1991-2005 | 822 | 6,6 % |
| 2006-2019 | 1 248 | 10,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 681 | 5,4 % |
| 2 pièces | 1 941 | 15,4 % |
| 3 pièces | 3 800 | 30,2 % |
| 4 pièces | 3 427 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 720 | 21,6 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 22 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 811 | 12 857 | 13 153 |
| Rés. principales | 11 248 | 12 267 | 12 570 |
| Rés. secondaires | 59 | 108 | 110 |
| Vacants | 504 | 481 | 474 |
Villeneuve-La-Garenne, commune de taille similaire à 8 km, affiche 23,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 154 | 49,0 % |
| Locataires (privé) | 2 260 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 3 973 | 31,6 % |
| Logés gratuitement | 182 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 49,0 % appartiennent à leurs occupants, 49,6 % sont louées, avec 32 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 280 | 73,8 % |
| Fioul | 518 | 4,1 % |
| Électricité | 2 539 | 20,2 % |
| Gaz bouteille | 35 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 197 | 1,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 74 %. électricité pèse 20 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 117 |
| 2 à 4 ans | 2 535 |
| 5 à 9 ans | 2 617 |
| 10 ans ou plus | 6 300 |
| Total ménages | 12 570 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 679 |
| Sous-occupation modérée | 3 574 |
| Sous-occupation accentuée | 2 161 |
| Suroccupation modérée | 1 282 |
| Suroccupation accentuée | 176 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 942 | 23,4 % |
| 1 voiture | 7 042 | 56,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 586 | 20,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 23 % sans voiture, 56 % à une voiture et 21 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 65,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 602 | 7 154 | 80 | 368 |
| 1975 | 8 759 | 8 203 | 83 | 473 |
| 1982 | 9 413 | 8 836 | 71 | 506 |
| 1990 | 11 068 | 10 383 | 205 | 480 |
| 1999 | 11 617 | 10 768 | 126 | 723 |
| 2006 | 11 842 | 11 356 | 72 | 414 |
| 2011 | 11 811 | 11 248 | 59 | 504 |
| 2016 | 12 857 | 12 267 | 108 | 481 |
| 2022 | 13 153 | 12 570 | 110 | 474 |
Trajectoire de long terme: 7 602 logements en 1968, 13 153 en 2022 (+73 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 598 | 555 | 547 | 575 | 641 | 346 |
| Dont vacants > 2 ans | 98 | 76 | 62 | 61 | 90 | 106 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,1 % |
| Classe B | 72 | 0,9 % |
| Classe C | 3 028 | 39,8 % |
| Classe D | 2 926 | 38,5 % |
| Classe E | 944 | 12,4 % |
| Classe F | 400 | 5,3 % |
| Classe G | 222 | 2,9 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 41 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 309 | 4,1 % |
| Classe B | 545 | 7,2 % |
| Classe C | 3 289 | 43,3 % |
| Classe D | 2 482 | 32,7 % |
| Classe E | 607 | 8,0 % |
| Classe F | 265 | 3,5 % |
| Classe G | 102 | 1,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (43 %), 55 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 327 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 107 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 327 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 5 |
| Classe B | 8 | 64 |
| Classe C | 105 | 2 923 |
| Classe D | 212 | 2 714 |
| Classe E | 221 | 723 |
| Classe F | 158 | 242 |
| Classe G | 109 | 113 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (285 kWh/m²/an) et appartements en classe C (183).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 214 |
| T2 | 640 |
| T3 | 1 498 |
| T4 | 1 451 |
| T5+ | 333 |
Faut-il investir à Ermont en 2026 ?
À moins de 15 km de Paris, Ermont combine une accessibilité ferroviaire directe avec une densité de services élevée. Son marché immobilier, après une correction significative, interroge les investisseurs. Faut-il saisir l'opportunité en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 éclaire la décision.
Avec un écart de prix de -16 % par rapport à Bezons pour des indicateurs similaires, Ermont offre un point d'entrée stratégique en petite couronne parisienne.
Verdict
➤ Investir à Ermont exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier, mais le potentiel locatif des appartements justifie l'engagement à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif sur appartements (6,2 %)
- ✓ Desserte ferroviaire exceptionnelle vers Paris
- ✓ Dynamisme démographique et immobilier soutenu
- ⚠ Accessibilité financière très faible pour les locaux
- ⚠ Marché volatil avec correction récente marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² se situe dans le tiers supérieur des communes françaises, typique de la proche banlieue parisienne.
- Légèrement en deçà des prix pratiqués dans les communes voisines mieux dotées comme Bezons ou Deuil-La-Barre.
- Rendement locatif brut des appartements (6,2 %) supérieur à la moyenne des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Ermont
Le marché immobilier d'Ermont affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Ermont
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression élevée indique un marché actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression élevée indique un marché actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible indique un marché porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible indique un marché porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée suggère une demande solide mais des rendements nets à relativiser après charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée suggère une demande solide mais des rendements nets à relativiser après charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible confirme un marché purement résidentiel, sans effet de levier saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible confirme un marché purement résidentiel, sans effet de levier saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3961,3 — Percentile dept : 87/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 44/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7372,3 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 30,2 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,0 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 44/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3961,3 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 16/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 10/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7372,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Ermont : opportunités et risques
L'investissement locatif à Ermont trouve sa justification dans le rendement brut des appartements (6,2 %), supérieur à la moyenne régionale. Selon la carte des loyers du ministère du Logement, le loyer médian de 19 €/m²/mois assure une rentabilité correcte, mais la taxe foncière élevée (39,41 %) rogne significativement le rendement net, estimé à 3,8 % après charges.
La stratégie la plus cohérente vise le locatif annuel en appartement, ciblant les actifs travaillant à Paris ou dans les pôles d'emploi du Val-d'Oise. Il convient toutefois d'être vigilant sur la performance énergétique du bien : avec 8,2 % de passoires thermiques (F/G) dans un parc dominé par la classe C, les travaux de rénovation deviennent un impératif économique et réglementaire.
La dynamique de construction neuve (587 logements autorisés en 5 ans) apporte du modernisme mais aussi un risque de concurrence locative sur le parc ancien. L'investisseur doit donc privilégier les biens bien situés, notamment à proximité immédiate de la gare, et intégrer dans son plan financier une trésorerie pour la mise aux normes.
Simuler un investissement immobilier à Ermont
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Ermont.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Ermont ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Ermont
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 3 933 €/m² enregistré en 2024 par la DGFiP replace Ermont dans la fourchette basse des communes comparables du Val-d'Oise. Cette valorisation, inférieure de 9 % à celle de Deuil-la-Barre, s'explique en partie par une proportion plus élevée de logements sociaux (33 %) et un parc plus ancien (14,4 % d'avant 1945).
La volatilité récente des prix, avec un rebond de +87,2 % sur un an, masque en réalité une stabilisation en deçà du pic de 2022. Cette trajectoire révèle un marché plus sensible aux variations de taux et à la composition des ventes que ses voisines immédiates. L'écart de valorisation avec Bezons, pourtant similaire en termes d'équipements et de desserte, représente une marge de rattrapage potentielle à moyen terme.
Le contexte territorial, marqué par une desserte ferroviaire de premier ordre (gare Ermont Halte à 400 m) et un taux d'emploi local de 68,8 %, continue de soutenir la demande. Néanmoins, le taux de chômage (10,4 %) et le revenu médian modéré (24 940 €) limitent la solvabilité de la demande locale, rendant le marché partiellement dépendant des acquéreurs franciliens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ermont Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Ermont révèle une forte volatilité sur les cinq dernières années. Après une hausse continue jusqu'au pic de 2022 (4 448 €/m²), le marché a connu une correction brutale en 2023, le prix médian chutant à 2 101 €/m² – une anomalie statistique probablement liée à une composition particulière des ventes. Le rebond à 3 958 €/m² en 2024 (+87,2 %) indique une stabilisation, mais à un niveau inférieur de 11,6 % par rapport au pic. Cette trajectoire, plus erratique que dans les communes voisines comme Bezons, indique un marché réactif mais sensible aux changements de composition des biens vendus. Pour un acheteur en 2026, cela implique une vigilance accrue sur la valeur réelle du bien, au-delà des moyennes communales.
Évolution du marché immobilier d'Ermont
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 909 €/m² à 3 958 €/m² (+1,3 %), pour 280 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour un appartement type de 65 m² à 3 684 €/m² (soit 239 460 €) montrent un effort conséquent. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 1 360 €. Le loyer médian estimé (1 235 €/mois) ne couvre que 91 % de cette charge, laissant un effort résiduel net d'environ 125 € mensuels. Le rendement brut de 6,2 % est atténué par des charges importantes (taxe foncière à 39,41 %, gestion, vacance) pour un net estimé à 3,8 %. Cet équilibre précaire souligne que la rentabilité est conditionnée à un apport personnel significatif et à un taux d'emprunt maîtrisé.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 280 transactions en 2024, le volume d'activité à Ermont est en retrait par rapport aux années précédentes (400 ventes en 2021, 588 en 2023), mais reste soutenu. Les appartements dominent le marché (150 ventes, 63 % du volume), avec une surface médiane de 65 m² et un prix médian de 3 613 €/m². Les maisons (130 ventes) se négocient à 4 369 €/m² pour 84 m² médians. Cette répartition et la fourchette de prix resserrée (3 190 – 4 696 €/m²) dessinent un marché liquide et standardisé, plutôt orienté acheteur après la correction de 2023. Le profil typique des biens vendus est un logement de taille moyenne, correspondant à une demande locative et résidentielle classique.
Répartition des ventes
46,4 % de maisons et 53,6 % d'appartements parmi les 280 transactions enregistrées.
Sur 280 transactions enregistrées, 46,4 % portent sur des maisons (4 369 €/m²) et 53,6 % sur des appartements (3 613 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 280 | 130 | 150 |
| Prix médian/m² | 3 958 € | 4 369 € | 3 613 € |
| Prix moyen/m² | 4 270 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 383 | 3 909 € |
| 2022 | 354 | 4 398 € |
| 2023 | 295 | 4 053 € |
| 2024 | 226 | 3 942 € |
| 2025 | 280 | 3 958 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Ermont est vigoureuse, avec 587 logements autorisés sur les cinq dernières années et une accélération nette en 2024 (351 logements, +85 % par rapport à la période précédente). Cette tendance, couplée à une croissance démographique modérée (+1,4 % sur 5 ans), répond à une pression sur le parc existant et soutient l'attractivité de la commune. Toutefois, ce volume important d'offre nouvelle, notamment dans un contexte de ralentissement des transactions, pourrait tempérer la hausse des prix à moyen terme. L'investisseur doit donc privilégier les biens dans les secteurs déjà consolidés plutôt que dans les zones en cours d'urbanisation massive.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 432 autorisations et 1 478 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 61 %.
Vacance longue durée à Ermont
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ermont (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 559 logements autorisés à à Ermont, dont 7 en 2025 (+70 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ermont
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ermont
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net à Ermont chute d'environ 2,4 points entre le brut et le net. La taxe foncière, à 39,41 % du revenu cadastral, en est la première cause. Viennent s'ajouter les charges de copropriété (environ 15 €/m²/an en moyenne), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer) et une provision pour vacance et travaux, dans un marché locatif dynamique avec seulement 3,6 % de logements vacants.
Performance énergétique du parc à Ermont
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 599 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ermont: la classe C domine, 8,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier d'Ermont affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (193 kWh/m²/an). Seuls 8,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Attention cependant : la loi Climat étend progressivement l'interdiction de location à ces logements les plus énergivores. Un bien classé F ou G représente donc un risque réglementaire et une future obligation de travaux pour tout investisseur ou bailleur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 65 m²), qui correspondent à la demande locative majoritaire. Le parc récent (10 % post-2006) offre des DPE performants mais à un prix d’entrée élevé. L’ancien peut offrir une meilleure rentabilité brute, mais attention aux 8,2 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui devront être rénovées d’ici 2028, un risque financier à intégrer.
Quelles zones cibler à Ermont ?
La localisation est cruciale. Les secteurs les plus proches de la gare Ermont Halte sont évidemment plébiscités. Le centre-bourg, avec ses 123 commerces et services, constitue un pôle attractif. Les zones en développement, où 587 logements neufs sont prévus, pourraient générer une offre concurrente mais aussi revitaliser certains quartiers. La desserte en transports (THD à 88,4 %) est un atout uniforme.
Calculateur de rendement à Ermont
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Ermont
Le principal risque est celui d’une vacance locative supérieure à la moyenne. Bien que le taux de vacance structurel soit faible (3,6 %), la concentration de l’offre neuve pourrait saturer certains segments. La loi Climat impose la rénovation des logements les plus énergivores d’ici 2028, une charge potentielle. Enfin, la dépendance à un seul flux locatif (actifs franciliens) rend le marché sensible aux crises économiques.
Cas pratique : un investissement type à Ermont
Pour un appartement type de 65 m² à Ermont, comptez environ 239 460 € à l'achat. Il se louera autour de 1 235 € par mois (19 €/m²), générant un rendement brut de 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net avoisine 3,8 %, et l'effort mensuel résiduel pour l'investisseur peut être proche de zéro avec un crédit adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Ermont
- Négliger la taxe foncière, élevée à Ermont (39,41 %).
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (19 €/m²).
- Choisir un financement inadapté à la rentabilité nette réelle.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Ermont suit le rythme francilien : une forte activité de mars à juin, puis une reprise en septembre après les congés d'été. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée scolaire dans leur nouveau logement. Acheter en novembre-décembre peut parfois offrir des opportunités, les vendeurs étant plus pressés. Pensez à la date de règlement de la taxe foncière (mi-septembre) pour planifier votre calendrier.
Le saviez-vous ?
- Ermont dispose de 1 006 équipements publics et privés sur seulement 4 km².
- La commune a autorisé 351 logements neufs en 2024, en hausse de 85 %.
- L'âge médian des Ermontois est de 38,4 ans, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Ermont : cadre de vie et logement
Avec plus de 1 000 équipements recensés par l'INSEE, dont 335 services et 135 commerces, Ermont offre un cadre de vie complet et pratique pour le quotidien. La commune se caractérise par une forte densité de services de proximité, complétée par une offre de santé conséquente (335 équipements). La connexion numérique est excellente, avec 88,4 % des logements éligibles à la fibre, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le transport est le point fort du territoire : la gare Ermont Halte, située à moins de 10 minutes à pied du centre, relie directement Paris Saint-Lazare. Cette accessibilité, combinée à une démographie jeune (âge médian de 38,4 ans), dessine le profil d'une ville de banlieue active et connectée, attractive pour les familles et les professionnels mobiles. Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements, correspond à cette demande urbaine et pratique.
Carte du marché immobilier à Ermont
Ermont et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ermont
Avec 11,8 °C de température moyenne annuelle et 619 mm de pluie, le climat d'Ermont est typique de l'Île-de-France : doux et modérément arrosé. Les hivers sont frais sans excès, les étés agréables. Ce profil tempéré convient aux personnes recherchant un équilibre, sans les rigueurs du nord ni la chaleur accablante du sud. L'altitude de 54 m limite les risques de gelées prononcées.
À qui s'adresse Ermont ?
Cette commune s’adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un accès rapide à Paris sans en payer le prix. Les familles y trouvent 23 établissements scolaires et de nombreux services. Les retraités (22,1 % de la population) peuvent apprécier la centralité et le tissu commercial. En revanche, ceux qui cherchent le calme et l’espace pourront être gênés par la densité et les risques naturels recensés (4 types).
Avantages et limites à Ermont
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare en centre-ville.
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Vie de commune complète avec plus de 1 000 équipements et commerces.
- Dynamisme démographique (+5.2% en 10 ans) assurant un certain dynamisme.
- Prix au m² encore inférieurs à ceux de nombreuses communes de la proche couronne.
Composition du parc immobilier à Ermont
13 153 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (71,8 %) sur un total de 13 153 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier d'Ermont est équilibré : 28,2 % de maisons individuelles face à une majorité d'appartements. Avec 49 % de propriétaires occupants et un taux de résidences secondaires très faible (0,8 %), le marché est stable, porté par des habitants ancrés. La part de logements sociaux (33 %) et de vacants (3,6 %) reste dans la moyenne, indiquant une demande solide et une rotation saine des biens.
Ancienneté du parc à Ermont
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 478 logements).
- Avant 1919 4,5 % 558 logts
- 1919-1945 9,9 % 1 235 logts
- 1946-1970 35,8 % 4 463 logts
- 1971-1990 33,3 % 4 151 logts
- 1991-2005 6,6 % 822 logts
- 2006-2019 10,0 % 1 248 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ermont
1 006 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ermont
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Ermont présente un profil de risque naturel très faible, avec une sismicité négligeable et un faible potentiel radon. La commune a cependant connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des inondations et coulées de boue. Il est essentiel de consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et l'état des risques (ERP) pour tout bien, notamment en fond de vallée ou sur les pentes, afin de connaître les contraintes constructives éventuelles.
Cas pratique : un achat type à Ermont
Pour acquérir une maison familiale de 84 m² à Ermont au prix médian de 373 296 €, un ménage au revenu médian local (24 940 €) devrait y consacrer environ 15 années de revenus. Avec un apport de 10 % (37 330 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Ermont
- Ne pas vérifier le DPE avant d'acheter, sous peine de travaux.
- Oublier de consulter l'état des risques naturels (ERNT).
- Se fier au seul prix médian, très variable selon les quartiers.
- Sous-estimer les frais de notaire (8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Ermont
- Prix médian à 3 933 €/m², en hausse de 87,2 % sur un an.
- Rendement net d'environ 3,8 % pour un appartement après charges.
- Classe énergétique dominante C pour le parc immobilier.
- Le prix au m² peut varier du simple au double selon la rue.
- Écart important entre maisons (4 369 €/m²) et appartements (3 613 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 39,41 % du revenu cadastral.
- 49 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Un DPE dégradé (classe F/G) peut réduire la valeur de 10 à 20 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ermont ?
À Ermont, la valeur d'un bien est d'abord liée à sa localisation précise : la proximité de la gare (0,4 km) ou du centre-ville avec ses 123 commerces prime. Pour un appartement, l'étage, la présence d'un ascenseur et la vue influencent le prix au m². Pour une maison, la surface du terrain et son orientation sont cruciales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, un bien rénové se vendant jusqu'à 20 % plus cher qu'un bien à rénover.
Estimation indicative d'une maison à Ermont
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
356 220 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance prolongée, un prix trop bas une moins-value immédiate. À Ermont, avec seulement 3,6 % de logements vacants, la fenêtre de tir pour vendre vite est favorable, mais elle se refermera avec l’arrivée programmée de 351 logements neufs en 2024. Une estimation professionnelle, intégrant les spécificités locales comme la taxe foncière élevée (39,41 %) ou la classe énergétique dominante (C), permet de positionner votre bien de façon optimale et négociée.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés d'Ermont : les écarts de prix entre le quartier de la gare et les zones plus résidentielles. Son expertise permet d'ajuster l'estimation en fonction de l'état réel, des ravalements récents ou des défauts cachés. Il sait également valoriser des atouts invisibles sur les bases de données, comme la qualité d'une copropriété. Enfin, il dispose d'un réseau d'acheteurs sérieux et peut négocier en connaissance de cause, sécurisant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen de la commune.
- Oublier de valoriser une rénovation récente ou un DPE performant.
- Ne pas tenir compte de la demande spécifique pour les maisons.
- Vendre sans professionaliser la présentation du bien.
Investir à Ermont : passer à l'action
Transformer ces données en décision concrète nécessite une expertise fine du terrain et des opportunités. Notre réseau de professionnels locaux connaît Ermont en profondeur et peut vous aider à identifier le bon bien au juste prix.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ermont grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 233 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché ermontois
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ermont
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Ermont
Quel est le prix immobilier moyen à Ermont ?
Le prix médian global à Ermont est de 3 933 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 3 613 €/m², et les maisons à 4 369 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Ermont ?
Le marché a connu une correction en 2023 et un rebond partiel en 2024. Avec un rendement locatif brut de 6,2 % pour les appartements, l'investissement peut être pertinent à condition de sélectionner un bien économe et bien situé, pour un horizon de moyen terme.
Ermont est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Ermont est moins chère que plusieurs communes comparables : -9 % par rapport à Deuil-la-Barre et -16 % par rapport à Bezons. Elle est en revanche légèrement plus chère que Pierrefitte-sur-Seine ou Villeneuve-la-Garenne.
Quel rendement locatif espérer à Ermont ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,2 % pour les appartements et 4,7 % pour les maisons. Le rendement net, après déduction de la taxe foncière (39,41 %), des charges de gestion et de la vacance, avoisine les 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Ermont ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare Ermont Halte, pour leur accessibilité à Paris. Les zones avec une forte concentration de commerces et de services, bénéficiant d'une bonne connexion fibre, sont également plébiscitées.
Marché immobilier des communes voisines
Ermont affiche un décote de 16 % par rapport à Bezons, tout en offrant un rendement locatif supérieur et une desserte ferroviaire similaire, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ermont.
Communes limitrophes d'Ermont
Ermont est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Ermont dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 958 €/m² observés en 2026.
Le prix médian au m² à Ermont est stable entre 2021 et 2025 (+1,3 %). Sur l'ensemble de la période, 1 538 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 369 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 3 613 €/m² (63 m²). Un bien type de 90 m² revient à environ 393 210 €, soit 15,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,0 € (appartements) et 17,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Ermont: 559 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 112 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (61 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Ermont est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.