01 Le parc de logements
Le parc comprend 24 400 logements dont 22 384 résidences principales, 265 résidences secondaires et 1 751 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 22 384 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 265 | 1,1 % |
| Logements vacants | 1 751 | 7,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 24 400.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 531 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 3 650 | 16,5 % |
| 1946-1970 | 7 273 | 32,8 % |
| 1971-1990 | 7 251 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 1 490 | 6,7 % |
| 2006-2019 | 976 | 4,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 005 | 9,0 % |
| 2 pièces | 4 581 | 20,5 % |
| 3 pièces | 6 251 | 27,9 % |
| 4 pièces | 5 196 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 4 351 | 19,4 % |
Distribution par taille: 29 % de petits logements (T1-T2), 19 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 23 355 | 23 600 | 24 400 |
| Rés. principales | 22 255 | 22 225 | 22 384 |
| Rés. secondaires | 174 | 336 | 265 |
| Vacants | 926 | 1 040 | 1 751 |
À titre de comparaison : 27,1 % de part de propriétaires à Sarcelles, à 17 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 044 | 49,3 % |
| Locataires (privé) | 5 200 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 5 707 | 25,5 % |
| Logés gratuitement | 433 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 49,3 % de propriétaires face à 48,7 % de locataires (dont 25 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 15 359 | 68,6 % |
| Fioul | 1 499 | 6,7 % |
| Électricité | 5 277 | 23,6 % |
| Gaz bouteille | 47 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 202 | 0,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 69 % au gaz de ville, 24 % pour électricité, 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 416 |
| 2 à 4 ans | 4 145 |
| 5 à 9 ans | 4 185 |
| 10 ans ou plus | 11 638 |
| Total ménages | 22 384 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 401 |
| Sous-occupation modérée | 5 363 |
| Sous-occupation accentuée | 3 220 |
| Suroccupation modérée | 3 476 |
| Suroccupation accentuée | 531 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 149 | 36,4 % |
| 1 voiture | 11 405 | 51,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 829 | 12,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 36 % sans voiture, 51 % à une voiture et 13 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 50,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 077 | 13 346 | 74 | 657 |
| 1975 | 18 058 | 16 735 | 153 | 1 170 |
| 1982 | 20 957 | 19 408 | 229 | 1 320 |
| 1990 | 21 725 | 20 282 | 389 | 1 054 |
| 1999 | 22 575 | 20 658 | 347 | 1 570 |
| 2006 | 23 166 | 21 792 | 243 | 1 131 |
| 2011 | 23 355 | 22 255 | 174 | 926 |
| 2016 | 23 600 | 22 225 | 336 | 1 040 |
| 2022 | 24 400 | 22 384 | 265 | 1 751 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 14 077 à 24 400, soit +73 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 396 | 1 950 | 1 624 | 1 711 | 1 853 | 1 037 |
| Dont vacants > 2 ans | 221 | 248 | 289 | 304 | 396 | 493 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 112 | 0,7 % |
| Classe B | 284 | 1,8 % |
| Classe C | 6 041 | 37,5 % |
| Classe D | 4 819 | 29,9 % |
| Classe E | 2 923 | 18,1 % |
| Classe F | 1 086 | 6,7 % |
| Classe G | 845 | 5,2 % |
Distribution DPE sur 16 110 diagnostics: la majorité se situe en classe C (37 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 791 | 4,9 % |
| Classe B | 1 931 | 12,0 % |
| Classe C | 6 560 | 40,7 % |
| Classe D | 3 461 | 21,5 % |
| Classe E | 2 240 | 13,9 % |
| Classe F | 843 | 5,2 % |
| Classe G | 284 | 1,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (41 %), 58 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 121 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 312 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 121 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 100 |
| Classe B | 37 | 247 |
| Classe C | 226 | 5 815 |
| Classe D | 461 | 4 358 |
| Classe E | 392 | 2 531 |
| Classe F | 215 | 871 |
| Classe G | 152 | 693 |
Côté maisons, la dominante est D (261 kWh/m²/an); côté appartements, C (209).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 390 |
| T2 | 1 561 |
| T3 | 2 811 |
| T4 | 2 238 |
| T5+ | 542 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fontenay-sous-Bois (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Fontenay-sous-Bois est le grande ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Val-de-Marne. (sur 8 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Fontenay-sous-Bois dispose de 24 400 logements, dont 22 384 résidences principales (91,7 %). Habitat dominé par le collectif (76,7 %), ne laissant que 23,3 % au pavillonnaire. À l'échelle locale, Fontenay-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne, dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (49,3 %) et locataires (48,7 %). 25,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au titre de la loi SRU, Fontenay-sous-Bois est conforme — 34,7 % pour une obligation de 25,0 %.
Le bâti de Fontenay-sous-Bois s'étend d'un noyau historique (6,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (4,4 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: C dominante et 214 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 12,0 %. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (68,6 % des résidences principales).
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,4 % entre 2016 et 2022. 36,4 % des ménages de Fontenay-sous-Bois ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune francilienne de la première couronne. La commune est dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Fontenay-sous-Bois en 2026 ?
Ville dense du Val-de-Marne intégrée à la Métropole du Grand Paris, Fontenay-sous-Bois a connu une forte appréciation immobilière avant une correction nette en 2024. Son attractivité repose sur une accessibilité ferroviaire exceptionnelle et une démographie dynamique (+2,9 % en 5 ans). Nous examinons si cette correction ouvre une fenêtre pour les investisseurs.
Avec une correction de -7 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible pour un investissement en proche banlieue parisienne.
Verdict
➤ Investir ici exige de sélectionner un bien rénové et bien situé pour espérer un rendement net correct, dans une optique de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,6 % (appartements)
- ✓ Accessibilité exceptionnelle (gare Val de Fontenay)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 25 750 €)
- ⚠ Parc ancien avec 11,6 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 5 961 €/m², Fontenay-sous-Bois dépasse largement la moyenne nationale, caractéristique d'une commune très bien reliée à Paris.
- Son prix au mètre carré se situe au-dessus de la médiane du Val-de-Marne, confirmant son statut de ville attractive de proche banlieue.
- Son rendement locatif brut de 4,6 % pour les appartements est supérieur à celui de nombreuses grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
Le marché immobilier de Fontenay-sous-Bois affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Fontenay-sous-Bois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, un contexte plutôt favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, un contexte plutôt favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité faible (3,3/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut compliquer la revente sans acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité faible (3,3/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut compliquer la revente sans acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,7/10) indique une demande locative présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects mais non exceptionnels.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,7/10) indique une demande locative présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects mais non exceptionnels.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4,3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, peu propice à un investissement saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4,3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, peu propice à un investissement saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6230,1 — Percentile dept : 87/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,9 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8959,5 — Percentile dept : 67/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,9 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,3 — Percentile dept : 57/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,4 — Percentile dept : 46/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 44/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 40/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6230,1 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 33/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 40/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 87/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8959,5 — Percentile dept : 33/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fontenay-sous-Bois : opportunités et risques
Investir à Fontenay-sous-Bois en locatif annuel présente un profil de rendement correct mais exigeant. Le rendement brut de 4,6 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est immédiatement amputé par des charges conséquentes. La taxe foncière, à 40,67 %, représente à elle seule près d'un mois de loyer. Après gestion, vacance et impôts, le rendement net tombe autour de 2,8 %, selon nos estimations.
Un risque majeur réside dans l'état du parc. Les diagnostics DPE disponibles montrent que 11,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Résilience imposera leur interdiction de location à horizon 2028 (F) et 2025 (G). Acquérir un bien mal isolé expose donc à des travaux obligatoires et coûteux, pouvant annihiler toute rentabilité. La classe énergétique dominante du parc est C, ce qui reste correct mais appelle à la vigilance.
La dynamique de construction neuve (1 769 logements autorisés en 5 ans) offre une alternative pour l'investisseur cherchant à éviter les travaux. Néanmoins, cette offre additionnelle, si elle dépasse la demande, pourrait exercer une pression à la baisse sur les loyers de l'ancien. L'investissement n'est donc conseillé qu'avec une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les appartements rénovés, bien situés près des transports, et avec une stratégie de moyen à long terme pour espérer une revalorisation.
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Données du marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier fontenaysien, après un pic en 2021-2022, est entré dans une phase de correction. Selon les données DVF 2024, le prix médian a reculé de 7 % sur un an, pour s'établir à 5 961 €/m². Cette baisse, la plus marquée sur cinq ans, ramène les prix près de leurs niveaux de 2020 et traduit un réajustement après la surchauffe post-Covid. Le volume de transactions, stable à 531 ventes, indique cependant que le marché reste liquide.
La comparaison avec les communes de profil similaire est édifiante : Fontenay-sous-Bois est 50 % plus chère que Corbeil-Essonnes ou Sarcelles. Cet éart s'explique par des indicateurs radicalement différents, à commencer par une accessibilité exceptionnelle via la gare de Val de Fontenay, desservie par le RER A et E. Cette connexion directe à Paris et à La Défense constitue le socle de son attractivité et justifie une prime importante, même en période de correction.
Le contexte démographique et économique, d'après l'INSEE, apporte une nuance. La croissance démographique (+2,9 % en 5 ans) et le taux d'emploi de 70,2 % sont solides. Toutefois, le revenu médian des habitants (25 750 €) est insuffisant pour accéder au marché local, ce qui signifie que la demande d'achat est largement portée par des actifs extérieurs. Cette dépendance rend le marché plus sensible aux cycles franciliens qu'à une dynamique purement locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur cinq ans révèle un cycle complet : après une forte hausse culminant à près de 7 000 €/m² en 2021-2022, le prix médian a entamé une correction, perdant 7 % en 2024. Cette baisse ramène les niveaux proches de ceux de 2020, effaçant une partie des gains de la période post-Covid. Les maisons, avec un prix médian de 7 065 €/m², résistent légèrement mieux que les appartements (5 579 €/m²), mais l'ensemble du marché est en phase de consolidation. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus raisonnable, mais dans un contexte où la tendance future dépendra de la capacité de la demande à suivre, compte tenu du niveau de prix toujours élevé pour le département.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-sous-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 552 transactions en 2025 et affiche une évolution de -11,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 5 961 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Fontenay-sous-Bois reste actif avec 531 ventes en 2024, un volume en léger retrait par rapport au pic de 2021 (783 transactions) mais stable sur un an. Les appartements dominent largement (390 ventes, soit 75 % du volume), avec une surface médiane de 50 m², reflétant un parc adapté aux célibataires et couples. Les maisons, plus rares (162 ventes), affichent une surface médiane de 94 m² et un prix au m² supérieur. Cette structure confirme un marché urbain, liquide, où la compétition est plus forte sur les biens familiaux. La baisse des prix indique un rééquilibrage en faveur des acheteurs après des années de vendeurs.
Répartition des ventes
29,3 % de maisons et 70,7 % d'appartements parmi les 552 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (70,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 7 065 €/m² pour les maisons et 5 579 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 552 | 162 | 390 |
| Prix médian/m² | 5 961 € | 7 065 € | 5 579 € |
| Prix moyen/m² | 6 476 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 726 | 6 755 € |
| 2022 | 667 | 6 905 € |
| 2023 | 531 | 6 593 € |
| 2024 | 462 | 5 889 € |
| 2025 | 552 | 5 961 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Fontenay-sous-Bois est soutenue, avec 1 769 logements autorisés sur les cinq dernières années et une accélération de 23 % par rapport à la période précédente. Pour 2024, 649 logements sont prévus. Cette offre neuve importante répond à une pression démographique constante (+2,9 % en 5 ans) et vise à densifier un territoire de seulement 6 km². Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement du parc et des opportunités dans le neuf, mais aussi un risque de pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien si l'offre dépasse la demande. La localisation de ces programmes, souvent près des nœuds de transport, sera déterminante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 712 autorisations et 4 698 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 70 %.
Vacance longue durée à Fontenay-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fontenay-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fontenay-sous-Bois totalise 1 758 logements sur 5 ans, soit +36 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fontenay-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontenay-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 4,6 % pour un appartement à Fontenay-sous-Bois doit être amputé d'environ 1,8 point pour obtenir le rendement net. La taxe foncière, élevée à 40,67 % de la valeur locative cadastrale, est le premier poste. Il faut ensuite compter les charges de copropriété (variables), les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), l'assurance PNO et une provision pour travaux et vacance locative. Avec un taux de vacance de 7,2 % sur la commune, prévoir 1 à 2 mois sans loyer par an est prudent.
Performance énergétique du parc à Fontenay-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 110 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fontenay-sous-Bois est C, avec 12,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (212 kWh/m²/an) place le parc de Fontenay-sous-Bois dans une situation intermédiaire. Toutefois, 11,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire concret : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. L'acheteur-investisseur doit impérativement budgéter des travaux de rénovation pour ces biens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et petits appartements (surface médiane de 50 m²) sont les plus liquides, avec un loyer estimé à 22,9 €/m²/mois. Les maisons, plus rares (23,6 % du parc), offrent un rendement brut plus faible (3,4 %). Attention au parc ancien : 23,4 % des logements sont antérieurs à 1945 et 11,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier majeur avec la loi Climat.
Quelles zones cibler à Fontenay-sous-Bois ?
Les secteurs les plus demandés sont évidemment proches de la gare de Val de Fontenay, nœud multimodal. Le centre-ville historique, avec son monument classé et ses commerces (209 équipements), présente aussi une forte attractivité. Les quartiers en renouvellement, bénéficiant des 1 769 logements neufs autorisés sur 5 ans, peuvent offrir des opportunités, mais avec un risque de sur-offre temporaire.
Calculateur de rendement à Fontenay-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Fontenay-sous-Bois
Le risque de vacance, estimé à 8 %, est réel dans un parc ancien où la concurrence avec le neuf s'intensifie. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. Le risque réglementaire lié au DPE est crucial : un bien classé F ou G (11,6 % du parc) devra être rénové, ce qui implique un investissement supplémentaire. Enfin, la taxe foncière élevée (40,67 %) pèse sur la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Fontenay-sous-Bois
Pour un appartement de 50 m² à Fontenay-sous-Bois, comptez environ 300 000 € à l'achat (au prix médian de 6 000 €/m²). Avec un loyer de 22,9 €/m², cela génère 1 145 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut s'établit à 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,8 %, soit un revenu net mensuel d'environ 700 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Fontenay-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,67 % à Fontenay.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 7,2 %).
- Surévaluer les loyers face à l'offre neuve concurrente.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Fontenay-sous-Bois suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et un pic en septembre-octobre. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la rentrée. À l'inverse, la période de novembre à janvier est plus calme. Pour un acheteur, cette trêve hivernale peut être propice aux négociations. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-sous-Bois possède un seul monument historique protégé.
- La ville a autorisé 649 logements neufs en 2024, en forte hausse.
- Avec 1 651 équipements, elle offre 34 établissements d'enseignement.
S'installer à Fontenay-sous-Bois : cadre de vie et logement
S'installer à Fontenay-sous-Bois, c'est opter pour la commodité des déplacements franciliens. La gare de Val de Fontenay, à 1,2 km du centre, est un nœud multimodal (RER A et E, futur Grand Paris Express) qui place Paris à moins de 20 minutes. La commune elle-même est bien pourvue en équipements quotidiens, avec 209 commerces et 354 établissements de santé recensés par l'INSEE, garantissant une autonomie appréciable.
Le profil démographique, avec un âge médian de 38,8 ans et 37,6 % de moins de 30 ans, dessine une ville jeune et active, ce qui se ressent dans l'animation des quartiers. Le parc de logements, composé à 23,6 % de maisons individuelles, offre une diversité de typologies. Cependant, la densité élevée (8 959 hab/km²) et la superficie réduite (6 km²) impliquent un environnement urbain dense, avec peu d'espaces naturels. La fibre est déployée à 100 %, un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
Fontenay-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fontenay-sous-Bois
Avec une température moyenne de 12,5 °C et des précipitations annuelles de 684 mm, Fontenay-sous-Bois bénéficie d'un climat océanique dégradé typique de l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil tempéré, avec peu de jours de gel marqués, convient particulièrement aux familles et aux actifs recherchant une certaine douceur et évitant les extrêmes climatiques. L'altitude moyenne de 77 m limite les risques de brouillards persistants.
À qui s'adresse Fontenay-sous-Bois ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans l'est parisien, attirés par les transports et les services. L'âge médian de 38,8 ans et la part importante de moins de 30 ans (37,6 %) confirment ce profil. Les primo-accédants peuvent y trouver leur compte pour un appartement, tandis que l'achat d'une maison représente un projet plus ambitieux, nécessitant 25,2 ans de revenu médian local.
Avantages et limites à Fontenay-sous-Bois
✓ Points forts
- Desserte RER A et E exceptionnelle à Val de Fontenay.
- Ville très bien équipée (commerce, santé, écoles).
- Prix au m² inférieur à Paris et aux communes de l'ouest parisien.
- Dynamisme démographique (+2,9% en 5 ans).
- Parc immobilier majoritairement en classe DPE C (212 kWh/m²/an).
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (près de 9 000 hab./km²).
- Taxe foncière sur le bâti élevée (40,67%).
- Présence de risques naturels (anciennes carrières, argiles) soumis à PPR.
Composition du parc immobilier à Fontenay-sous-Bois
24 400 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Fontenay-sous-Bois est majoritairement collectif: 76,4 % d'appartements contre 23,6 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Fontenay-sous-Bois est marqué par une forte proportion de logements collectifs (76,4 %) et une part de propriétaires occupants de 49,3 %. Ces chiffres indiquent un marché ancré dans le résidentiel, avec une stabilité certaine. Cependant, le taux de logements vacants (7,2 %) et la part significative de logements sociaux (34 %) peuvent moduler la dynamique de valorisation selon les quartiers. L'acheteur type est souvent un ménage primo-accédant ou en consolidation, attiré par la mixité de l'offre.
Ancienneté du parc à Fontenay-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 22 171 logements).
- Avant 1919 6,9 % 1 531 logts
- 1919-1945 16,5 % 3 650 logts
- 1946-1970 32,8 % 7 273 logts
- 1971-1990 32,7 % 7 251 logts
- 1991-2005 6,7 % 1 490 logts
- 2006-2019 4,4 % 976 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fontenay-sous-Bois
1 651 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fontenay-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fontenay-sous-Bois est soumis à deux plans de prévention des risques (PPR) : "Anciennes Carrières" et "Argiles". Le premier concerne des risques de mouvements de terrain liés à d'anciennes excavations, le second le retrait-gonflement des argiles. La commune a fait l'objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Avant toute offre, il est crucial de consulter le certificat d'urbanisme pour savoir si le bien est en zone PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité et imposer des études géotechniques pour construire.
Cas pratique : un achat type à Fontenay-sous-Bois
Pour une maison de 94 m² (surface correspondant au prix total médian de 649 070 €), comptez environ 680 000 € frais de notaire inclus. Cela représente 26,4 années du revenu médian local (25 750 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 4 % sur 20 ans conduit à une mensualité hors assurance d'environ 3£700 €. Cela nécessite un revenu stable conséquent pour respecter le taux d'endettement maximal.
Erreurs à éviter quand on achète à Fontenay-sous-Bois
- Omettre de vérifier si le bien est en zone PPR argiles ou carrières.
- Ne pas exiger un DPE récent avant de faire une offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (23,4 % avant 1945).
- Négliger l'impact des 34 % de logements sociaux sur l'environnement.
Points clés à retenir à Fontenay-sous-Bois
- Prix médian à 5 961 €/m², en baisse de 7 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,6 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne et 684 mm de pluie.
- Écart important entre maison (7 065 €/m²) et appartement (5 579 €/m²).
- Rendement net d'environ 2,8 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier à 76,4 % d'appartements, 23,6 % de maisons.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare et état énergétique.
- Revenu médian local de 25 750 €, 3e rang sur 8 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fontenay-sous-Bois ?
À Fontenay-sous-Bois, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité de la gare du Val de Fontenay (à 1,2 km du centre) peut créer une surcote. L'état du bien et son DPE sont devenus déterminants : une passoire thermique se vend avec une décote significative. Pour un appartement, l'étage, la présence d'un ascenseur et la vue influent. La surface du terrain pour une maison est un facteur clé dans une ville dense de 6 km². Enfin, la proximité des 35 établissements scolaires et des 209 commerces reste un atout majeur pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Fontenay-sous-Bois
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
536 490 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, surévaluer son bien entraîne une stagnation et une perte de crédibilité. Sous-évaluer, c'est perdre de l'argent. Une estimation professionnelle, s'appuyant sur les données DVF et une connaissance fine des micro-quartiers (comme les zones sous PPR), permet de se positionner stratégiquement. Elle tient compte des nouveaux critères de valorisation, comme le DPE, devenu un élément négociateur majeur. Pour un vendeur, c'est l'assurance de fixer un prix attractif et réaliste pour vendre dans des délais raisonnables, malgré un taux de vacance de 7,2 %.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² (6 200 €), mais ne capture pas les réalités des micro-marchés fontenaysiens. Un professionnel local évalue l'impact d'une rue calme, de la qualité de la copropriété, ou de la vue dégagée. Il connaît l'attractivité relative des quartiers face aux 1 769 logements neufs autorisés. Surtout, il intègre l'état réel et les travaux à prévoir, facteurs cruciaux dans un parc où 23,4 % des logements sont antérieurs à 1945. Cette expertise est un levier pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (6 200 €).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare Val de Fontenay.
- Ne pas anticiper la décote d'une mauvaise performance énergétique.
- Vouloir trop vite rentabiliser des travaux d'aménagement.
Investir à Fontenay-sous-Bois : passer à l'action
Identifier une opportunité dans les données est une chose. La concrétiser par l'acquisition du bon bien, au bon prix, en est une autre. Un professionnel local est indispensable pour naviguer ce marché en transition.
Les chiffres dressent un état des lieux. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine du terrain.
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontenay-sous-Bois
Quel est le prix moyen d'un appartement à Fontenay-sous-Bois ?
Le prix médian des appartements s'élève à 5 579 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 50 m², le prix total approche les 300 000 €.
Le marché immobilier à Fontenay-sous-Bois est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une correction de 7 % du prix médian global en 2024. Après un pic en 2021-2022, le marché se réajuste, offrant des opportunités d'achat.
Fontenay-sous-Bois est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Fontenay-sous-Bois est significativement plus chère. Son prix au m² est par exemple 50 % plus élevé qu'à Corbeil-Essonnes ou Sarcelles, en raison de sa desserte exceptionnelle et de sa localisation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fontenay-sous-Bois ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 4,6 %, selon la carte des loyers. Après charges (taxe foncière, gestion), le rendement net est d'environ 2,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il est conseillé de cibler les secteurs les plus proches de la gare de Val de Fontenay et du RER, ainsi que les rues commerçantes du centre, où la demande locative est la plus forte et la plus stable.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré un prix au m² 50 % supérieur à celui de Corbeil-Essonnes ou Sarcelles, Fontenay-sous-Bois bénéficie de indicateurs bien plus solides (transports, équipements), offrant un effet de levier certain pour les investisseurs acceptant ce premium.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontenay-sous-Bois.
Communes limitrophes de Fontenay-sous-Bois
Fontenay-sous-Bois est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Fontenay-sous-Bois est un marché d'exception — 5 961 €/m² sur 552 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Val-de-Marne.
Correction observée: -11,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 2 938 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Fontenay-sous-Bois: maisons à 7 065 €/m² et appartements à 5 579 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (90 m² à 635 850 €) équivaut à 24,7 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fontenay-sous-Bois avoisinent 22,9 €/m² pour les appartements et 19,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Fontenay-sous-Bois (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Fontenay-sous-Bois: l'équivalent de 352 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fontenay-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 110 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).