À Fontenay-sous-Bois, le marché immobilier se négocie à un prix médian de 6 200 €/m² selon les données DVF 2024. La ville, très dense avec près de 9 000 habitants/km², a enregistré 531 transactions sur un parc de 24 400 logements. Une baisse de 7 % sur un an caractérise un marché en phase de réajustement, où acheteurs et vendeurs cherchent un nouvel équilibre.
Comment se porte le marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
Le recul de 7 % des prix en un an, d'après les données DGFiP, est le signal principal. Il s'accompagne d'un volume de vente correct (531 transactions) pour une commune de cette taille. Les appartements, majoritaires (396 ventes), tirent le marché vers un prix médian de 6 000 €/m², tandis que les maisons (135 ventes) résistent mieux à 6 905 €/m². La fourchette interquartile (4 833 € – 7 900 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs, signe d'un marché segmenté où la qualité du bien et son DPE sont déterminants.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 7 % des prix au m² sur un an à Fontenay-sous-Bois marque une correction après les fortes hausses post-Covid. Ce mouvement est cohérent avec le resserrement du crédit en 2023-2024. Pour un acheteur, cette période peut offrir des opportunités de négociation, d'autant que le marché local reste porté par des indicateurs solides (taux d'emploi de 70,2 %, croissance démographique). Pour un vendeur, il est essentiel de positionner son bien justement : un prix trop ambitieux par rapport à la nouvelle donne du crédit entraînera une stagnation.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
Le parc est composé à 76,4 % d'appartements, reflet d'une urbanisation dense. Près de la moitié des habitants (49,3 %) sont propriétaires. Les acheteurs sont principalement des Franciliens en recherche d'accessibilité, séduits par la gare de Val de Fontenay à 1,2 km, et par un tissu de services très complet (1 651 équipements). Le taux de logements sociaux (34 %) et de résidences secondaires faible (1,1 %) dessinent un marché principalement de résidence principale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 7,2 % de logements vacants et une baisse des prix, le marché penche en faveur de l'acheteur. Toutefois, la demande reste soutenue par la démographie (+2,9 % sur 5 ans) et une construction neuve modérée (1 769 logements autorisés sur 5 ans). Un bien bien positionné, notamment près des transports ou rénové (seulement 11,6 % de passoires), se vendra plus facilement. Pour le vendeur, une estimation précise est cruciale pour ne pas surévaluer.
Dernières ventes enregistrées à Fontenay-sous-Bois
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Fontenay-sous-Bois
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Fontenay-sous-Bois
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Fontenay-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fontenay-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fontenay-sous-Bois totalise 1 769 logements sur 5 ans, soit +23 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 769 logements autorisés sur cinq ans, en hausse de 23 %, confirment l'attractivité de Fontenay-sous-Bois pour les promoteurs. Cette dynamique de construction neuve répond à une demande soutenue dans une Métropole du Grand Paris sous tension. Elle peut, à terme, modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant une alternative. Pour l'acheteur, le neuf représente une garantie sur la performance énergétique. Attention toutefois à la concentration de livraisons dans certains quartiers, qui pourrait temporairement saturer le marché locatif.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Fontenay-sous-Bois suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et un pic en septembre-octobre. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la rentrée. À l'inverse, la période de novembre à janvier est plus calme. Pour un acheteur, cette trêve hivernale peut être propice aux négociations. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-sous-Bois possède un seul monument historique protégé.
- La ville a autorisé 649 logements neufs en 2024, en forte hausse.
- Avec 1 651 équipements, elle offre 34 établissements d'enseignement.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Fontenay-sous-Bois
- Prix médian à 6 200 €/m², en baisse de 7 % sur un an.
- Écart important entre maison (6 905 €/m²) et appartement (6 000 €/m²).
- Revenu médian local de 25 750 €, 3e rang sur 8 dans sa catégorie.
- Densité élevée : 8 959 habitants/km² pour 6 km² de superficie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Fontenay-sous-Bois
Quel est le prix au m² à Fontenay-sous-Bois ?
Le prix médian global est de 6 200 €/m². Il diffère selon le type : 6 905 €/m² pour une maison et 6 000 €/m² pour un appartement, selon les données DVF 2024.
Le prix immobilier à Fontenay-sous-Bois est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 7 % sur un an. Cette correction suit la tendance régionale et offre des opportunités de négociation aux acheteurs.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Les 25% des biens les moins chers se vendent sous 4 833 €/m², et les 25% les plus chers au-dessus de 7 900 €/m². Une maison type de 94 m² représente un budget médian d'environ 650 000 €.
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