01 Le parc de logements
Le parc comprend 240 logements dont 192 résidences principales, 15 résidences secondaires et 33 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 192 | 80,0 % |
| Résidences secondaires | 15 | 6,3 % |
| Logements vacants | 33 | 13,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 80 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 14 % de logements inoccupés sur un total de 240.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 35 | 18,8 % |
| 1919-1945 | 19 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 28 | 15,1 % |
| 1971-1990 | 32 | 17,2 % |
| 1991-2005 | 45 | 24,2 % |
| 2006-2019 | 27 | 14,5 % |
La période 1991-2005 concentre 24 % du parc, tandis que 19 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,5 % |
| 2 pièces | 4 | 2,1 % |
| 3 pièces | 28 | 14,6 % |
| 4 pièces | 46 | 24,0 % |
| 5 pièces ou plus | 113 | 58,9 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 59 %, les T1-T2 3 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 219 | 234 | 240 |
| Rés. principales | 173 | 181 | 192 |
| Rés. secondaires | 32 | 25 | 15 |
| Vacants | 14 | 28 | 33 |
À titre de comparaison : 64,0 % de part de propriétaires à Ousse-Suzan, à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 136 | 70,8 % |
| Locataires (privé) | 41 | 21,4 % |
| Locataires HLM | 12 | 6,3 % |
| Logés gratuitement | 3 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,8 %, locataires 27,6 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 6,8 % |
| Électricité | 65 | 33,9 % |
| Gaz bouteille | 3 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 111 | 57,8 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 58 %. électricité pèse 34 %, fioul 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 24 |
| 2 à 4 ans | 39 |
| 5 à 9 ans | 25 |
| 10 ans ou plus | 104 |
| Total ménages | 192 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 56 |
| Sous-occupation accentuée | 67 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 7,8 % |
| 1 voiture | 65 | 33,9 % |
| 2 voitures ou plus | 112 | 58,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 34 % à une voiture, 58 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 144 | 126 | 0 | 18 |
| 1975 | 155 | 137 | 3 | 15 |
| 1982 | 173 | 136 | 24 | 13 |
| 1990 | 180 | 137 | 21 | 22 |
| 1999 | 185 | 152 | 22 | 11 |
| 2006 | 206 | 174 | 29 | 3 |
| 2011 | 219 | 173 | 32 | 14 |
| 2016 | 234 | 181 | 25 | 28 |
| 2022 | 240 | 192 | 15 | 33 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 144 à 240 logements, soit +67 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 19 | 26 | 30 | 35 | 37 | 18 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,6 % |
| Classe B | 2 | 3,6 % |
| Classe C | 15 | 26,8 % |
| Classe D | 16 | 28,6 % |
| Classe E | 13 | 23,2 % |
| Classe F | 7 | 12,5 % |
| Classe G | 1 | 1,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (29 %), 34 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 30,4 % |
| Classe B | 26 | 46,4 % |
| Classe C | 8 | 14,3 % |
| Classe D | 2 | 3,6 % |
| Classe E | 1 | 1,8 % |
| Classe F | 2 | 3,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (46 %), 91 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 259 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 303 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 200 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 162 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 47 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 47 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 303 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 15 | 0 |
| Classe D | 15 | 1 |
| Classe E | 11 | 2 |
| Classe F | 4 | 3 |
| Classe G | 0 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (200 kWh/m²/an) et appartements en classe F (343).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 5 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Garein (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
33 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Garein (13,8 % des 240 unités). La maison individuelle domine très largement, avec 91,3 % du parc. Ancrage local: la commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en plaine, à 76 m d'altitude.
Avec 70,8 % de propriétaires et 27,6 % de locataires, Garein se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le segment social représente 6,3 % du parc occupé à titre principal.
Le parc de Garein combine un noyau ancien (18,8 %) et une couronne plus récente (14,5 % après 2006). Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 218 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 14,3 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le autres sources (bois notamment) équipe 57,8 % des logements occupés à titre principal.
Le nombre de logements de Garein varie peu sur la période 2016–2022. 58,3 % des ménages de Garein disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Garein est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 76 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le marché immobilier de Garein a bondi de +25,9 % en un an, signal rare sur une commune de 424 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Landes (210ᵉ rang sur 325 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +25,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Garein
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Garein
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Garein s'établit à 1 742 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Garein Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Garein
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 742 €/m² de prix médian pour 4 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -5,6 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 106 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 742 € | 1 742 € |
| Prix moyen/m² | 1 667 € | |
| Surface médiane | – | 106 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 1 845 € |
| 2022 | 7 | 1 610 € |
| 2023 | 2 | 2 073 € |
| 2024 | 7 | 1 384 € |
| 2025 | 4 | 1 742 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 4 sur 2013 — soit 0,0 %.
Construction neuve à Garein (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 15 logements autorisés à à Garein, dont 2 en 2025 (+7 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Garein
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Garein
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Garein
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 56 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Garein: la classe D domine, 14,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Garein
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Garein : cadre de vie et logement
Garein, commune de 424 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 073 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Garein
Garein et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Garein
Composition du parc immobilier à Garein
240 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,3 % du parc à Garein, 8,7 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Garein
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 186 logements).
- Avant 1919 18,8 % 35 logts
- 1919-1945 10,2 % 19 logts
- 1946-1970 15,1 % 28 logts
- 1971-1990 17,2 % 32 logts
- 1991-2005 24,2 % 45 logts
- 2006-2019 14,5 % 27 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Garein
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Garein
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Garein
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
184 652 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Garein
Quel est le prix de l'immobilier à Garein ?
Le prix médian au m² à Garein est de 1 742 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 185 000 €.
Comment Garein se situe-t-elle dans le Landes ?
Garein se situe au 210ᵉ rang du Landes sur 325 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Garein ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Garein est de 5,7 % (loyer de 8,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Garein.
Résumé
Le prix médian au m² à Garein ressort à 1 742 € (source DVF, 4 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Landes.
Repli du prix médian: -5,6 % entre 2021 et 2025 à Garein. Sur l'ensemble de la période, 32 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +25,9 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 742 €/m² pour une surface médiane de 106 m². Rapporté au revenu médian de Garein, un logement de 106 m² (184 652 €) représente 8,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,7 € (appartements) et 8,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (6,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 15 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 3 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 80 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Garein est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Garein est en plaine, à 76 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.