01 Le parc de logements
Le parc comprend 510 logements dont 369 résidences principales, 82 résidences secondaires et 58 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 369 | 72,4 % |
| Résidences secondaires | 82 | 16,1 % |
| Logements vacants | 58 | 11,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 72 % d'habitat permanent, 16 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 510.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 160 | 43,2 % |
| 1919-1945 | 35 | 9,5 % |
| 1946-1970 | 35 | 9,5 % |
| 1971-1990 | 63 | 17,0 % |
| 1991-2005 | 45 | 12,2 % |
| 2006-2019 | 32 | 8,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (43 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 43 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,8 % |
| 2 pièces | 25 | 6,8 % |
| 3 pièces | 64 | 17,4 % |
| 4 pièces | 93 | 25,3 % |
| 5 pièces ou plus | 183 | 49,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (50 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 477 | 504 | 510 |
| Rés. principales | 402 | 384 | 369 |
| Rés. secondaires | 38 | 58 | 82 |
| Vacants | 38 | 63 | 58 |
59,1 % de part de propriétaires à Eynesse, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 242 | 65,6 % |
| Locataires (privé) | 97 | 26,3 % |
| Locataires HLM | 14 | 3,8 % |
| Logés gratuitement | 16 | 4,3 % |
La répartition du parc occupé: 65,4 % de propriétaires, 30,1 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 60 | 16,3 % |
| Fioul | 87 | 23,6 % |
| Électricité | 137 | 37,1 % |
| Gaz bouteille | 16 | 4,3 % |
| Autre (bois…) | 69 | 18,7 % |
Le électricité équipe 37 % des résidences principales, devant fioul (24 %) et autres sources (bois notamment) (19 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 33 |
| 2 à 4 ans | 63 |
| 5 à 9 ans | 65 |
| 10 ans ou plus | 208 |
| Total ménages | 369 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 60 |
| Sous-occupation modérée | 88 |
| Sous-occupation accentuée | 87 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 47 | 12,7 % |
| 1 voiture | 197 | 53,4 % |
| 2 voitures ou plus | 125 | 33,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 380 | 310 | 34 | 36 |
| 1975 | 366 | 317 | 23 | 26 |
| 1982 | 363 | 310 | 20 | 33 |
| 1990 | 438 | 330 | 38 | 70 |
| 1999 | 424 | 359 | 40 | 25 |
| 2006 | 448 | 390 | 35 | 22 |
| 2011 | 477 | 402 | 38 | 38 |
| 2016 | 504 | 384 | 58 | 63 |
| 2022 | 510 | 369 | 82 | 58 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 380 logements à l'origine, 510 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 121 | 117 | 104 | 102 | 77 | 62 |
| Dont vacants > 2 ans | 79 | 82 | 61 | 58 | 49 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 6 | 4,4 % |
| Classe C | 26 | 19,1 % |
| Classe D | 39 | 28,7 % |
| Classe E | 39 | 28,7 % |
| Classe F | 18 | 13,2 % |
| Classe G | 8 | 5,9 % |
La classe D domine avec 29 % des diagnostics, et 24 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 10,3 % |
| Classe B | 49 | 36,0 % |
| Classe C | 37 | 27,2 % |
| Classe D | 11 | 8,1 % |
| Classe E | 14 | 10,3 % |
| Classe F | 10 | 7,4 % |
| Classe G | 1 | 0,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (36 %), et 74 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 169 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 251 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 146 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 6 | 0 |
| Classe C | 22 | 4 |
| Classe D | 36 | 3 |
| Classe E | 35 | 4 |
| Classe F | 14 | 4 |
| Classe G | 8 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (235), appartements classés C (255), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 3 |
| T3 | 7 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gensac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 510 logements dont 369 résidences principales, 82 résidences secondaires et 58 vacants, Gensac combine plusieurs fonctions résidentielles. Pavillonnaire à très forte intensité: 88,8 % du parc se compose de maisons (453 unités). Ce contexte résidentiel — Gensac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 9 m) — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à Gensac: 65,4 % contre 30,1 % de locataires. Côté logement social, 3,8 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 43,4 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 237 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 19,1 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par électricité (37,1 % des résidences principales).
Le parc de Gensac est stable sur la période 2016-2022 (+1,2 %). 12,7 % des ménages de Gensac n'ont pas de voiture, 33,9 % en possèdent au moins deux.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Gensac est en contexte de plaine (altitude moyenne: 9 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,4 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Gironde
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Gensac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gensac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gensac s'établit à 1 252 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gensac fait partie du quart des communes les moins chères du Gironde.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gensac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gensac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Gensac évolue de -8,2 %, passant de 1 364 à 1 252 €/m²; 9 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 130 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 252 € | 1 252 € |
| Prix moyen/m² | 1 316 € | |
| Surface médiane | – | 130 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 19 | 1 364 € |
| 2022 | 18 | 1 356 € |
| 2023 | 17 | 1 290 € |
| 2024 | 9 | 1 143 € |
| 2025 | 9 | 1 252 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 24 autorisations et 14 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 58 %.
Vacance longue durée à Gensac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gensac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 4 logements autorisés à à Gensac, dont 1 en 2025 (0 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Gensac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gensac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gensac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 136 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gensac: la classe D domine, 19,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gensac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gensac : cadre de vie et logement
Gensac compte 687 habitants, à 76 m d'altitude. Le climat local affiche 13,5 °C de moyenne annuelle et 790 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 46 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gensac
Gensac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gensac
Composition du parc immobilier à Gensac
510 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,2 % du parc à Gensac, 10,8 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gensac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 369 logements).
- Avant 1919 43,4 % 160 logts
- 1919-1945 9,5 % 35 logts
- 1946-1970 9,5 % 35 logts
- 1971-1990 17,1 % 63 logts
- 1991-2005 12,2 % 45 logts
- 2006-2019 8,7 % 32 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gensac
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gensac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gensac
Pour une maison de 130 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 760 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gensac
Quel est le prix de l'immobilier à Gensac ?
Le prix médian au m² à Gensac est de 1 252 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 130 m² (surface médiane locale), compter environ 163 000 €.
Comment Gensac se situe-t-elle dans le Gironde ?
Gensac figure parmi les communes les plus abordables du Gironde, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Gensac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gensac est de 7,4 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gensac.
Communes limitrophes de Gensac
Gensac est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Gensac est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 252 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale. Côté classement départemental, Gensac compte parmi les 10 % les plus abordables de la Gironde.
Le prix médian au m² à Gensac diminue de -8,2 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 72 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +9,5 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 252 €/m² pour une surface médiane de 130 m². Un bien type de 130 m² revient à environ 162 760 €, soit 8,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,1 € (appartements) et 7,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 16,1 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve reste limitée: 4 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Gensac s'interprète dans un contexte plus large — Gensac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 9 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).