Avec un rendement brut estimé entre 6,3 % pour les appartements et 7,9 % pour les maisons, Moissac présente des taux attractifs. Néanmoins, le rendement net chute autour de 3,2 % à 3,9 % après charges, reflétant l'impact de la taxe foncière (62,28 %) et d'un taux de vacance structurel de 10,1 %. L'investissement y est donc à étudier avec prudence.
Indices immobiliers de Moissac
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : un marché équilibré où la négociation reste possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : un marché équilibré où la négociation reste possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à l'investissement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à l'investissement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : le marché n'est pas adapté à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : le marché n'est pas adapté à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Moissac ?
Investir à Moissac en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel. Le rendement brut des maisons, à 7,9 %, est exceptionnel pour la région, et même après déduction des charges (dont une taxe foncière à 62,28 %), le net approche les 4 %. Ce rendement est soutenu par une demande locative tangible, avec un taux de propriétaires élevé (60,4 %) limitant l'offre et un parc locatif privé vieillissant.
La prudence s'impose toutefois sur la sélection du bien. Le parc ancien (29,2 % d'avant 1945) et la présence de 7,2 % de passoires thermiques impliquent un audit DPE rigoureux pour éviter les travaux coûteux de rénovation énergétique. De plus, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage structurellement élevé, rend le marché sensible aux conjonctures défavorables et peut affecter la solvabilité des locataires.
La stratégie gagnante combine donc l'acquisition d'une maison nécessitant peu de travaux, dans un secteur proche des commodités ou de la gare, pour capter la demande des ménages modestes ou des nouveaux arrivants. La faible pression touristique (IPTI à 2,7/10) écarte en revanche tout projet de location saisonnière.
Profil locatif à Moissac
La demande locative locale est portée par une population relativement jeune (32,6 % de moins de 30 ans) et un taux de chômage élevé (19,2 %), qui oriente la demande vers des loyers modérés. Les familles et les jeunes actifs constituent le cœur de cible, avec un besoin en T2/T3 et maisons de ville. La faible présence étudiante limite le potentiel en colocation, tandis que le tourisme (5 hébergements) n'indique pas un marché saisonnier majeur.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 73 % du parc et offrent un rendement brut plus élevé (7,9 %). Les appartements, plus chers au m² (1 974 €), conviennent pour des petits budgets d'acquisition. Attention au DPE : seulement 7,2 % des logements sont des passoires (F/G), mais la classe dominante C (190 kWh/m²/an) peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
Quelles zones cibler à Moissac ?
Le centre-bourg, avec ses 12 monuments historiques et ses commerces, offre une attractivité locative certaine. La proximité de la gare de Moissac (0,7 km) et de la gare TGV de Montauban (22,8 km) peut constituer un atout pour attirer des locatifs. Les zones en développement, avec 234 logements autorisés sur 5 ans, présentent un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de peser sur les loyers.
Performance énergétique du parc à Moissac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 495 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Moissac: la classe C domine, 7,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (190 kWh/m²/an) place Moissac légèrement en dessous de la moyenne nationale. Seuls 7,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, 29,2 % du parc construit avant 1945 devra faire l'objet d'audits. Pour un acheteur, cela réduit la probabilité de tomber sur un bien indécence, mais exige de vérifier la conformité des diagnostics.
Construction neuve à Moissac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 234 logements autorisés à à Moissac, dont 17 en 2024 (+175 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très dynamique : +175 % d'autorisations sur les 5 dernières années, avec 234 logements programmés. Ce volume, porté par l'attractivité démographique, confirme la pression de la demande. Cela évite une pénurie qui ferait flamber les prix de l'ancien. Cependant, avec seulement 17 logements autorisés en 2024, le rythme reste maîtrisé et ne crée pas de risque de sur-offre à court terme sur le marché de la revente.
Fourchettes de loyers à Moissac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moissac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé se contracte sous le poids des charges locales. La taxe foncière à Moissac, à 62,28 %, pèse plus qu'ailleurs. Prélevez ensuite environ 20 % pour frais de gestion, vacance locative (taux de 10,1 % sur le parc) et travaux d'entretien. Un rendement net de 3,2 % pour un appartement, calculé après impôt, est réaliste. Cela signifie que pour un loyer de 500 €, il reste moins de 160 € par mois après toutes charges, hors remboursement du crédit.
Calculateur de rendement à Moissac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Moissac ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Moissac
Pour un appartement type de 50 m² à Moissac, comptez environ 98 700 € à l'achat. Avec un loyer médian de 10,4 €/m², cela génère 520 € de revenus mensuels, soit un rendement brut de 6,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le revenu net tombe à environ 170 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel peut être proche de zéro avec un apport personnel conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Moissac
- Négliger la taxe foncière, à 62,28 % à Moissac
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,1 % du parc)
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché local
- Ignorer l'état du DPE et les travaux de rénovation exigés
Le saviez-vous ?
- Moissac compte 12 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 45,7 ans.
- Le taux de chômage local est de 19,2 %.
Risques à connaître avant d'investir à Moissac
Le principal risque est la vacance locative (10,1 % du parc), supérieure à la moyenne nationale, qui peut allonger les périodes d'inoccupation. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage à 19,2 %, rend les loyers sensibles aux retournements conjoncturels. Enfin, la taxe foncière élevée (62,28 %) grève significativement le rendement net, réduisant la rentabilité réelle.
Simulation financière — appartement type 54 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
L'effort résiduel mensuel calculé ici, après déduction du loyer perçu, indique la trésorerie nette à mobiliser pour votre projet. À Moissac, avec un revenu médian local de 19 200 €, une mensualité modeste peut représenter un effort conséquent. Un effort résiduel positif signifie que le bien ne couvre pas son crédit et nécessite un apport personnel solide. Pour un investissement pérenne, visez un loyer qui couvre au moins 80 % de la mensualité, ce qui correspond à une durée d'emprunt adaptée et un apport minimal de 15 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut très attractif (7,9 %)
- Prix d'entrée inférieur aux communes comparables
- Dynamique démographique positive (+1,7 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Fragilité économique locale (chômage à 19,2 %)
- Accessibilité financière faible pour les locaux
Notre verdict
Investir ici suppose de viser le long terme et d'accepter une rentabilité nette modeste (environ 3,5 %). Réservé aux investisseurs capables de supporter une vacance potentielle et de sélectionner des biens très bien situés, proches des services ou de la gare.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Moissac
- Rendement brut locatif : 6,3 % (appart) à 7,9 % (maison)
- Taxe foncière élevée : taux de 62,28 %
- Loyer médian au m² : 10,4 à 10,5 €
- Taux de vacance à considérer : 10,1 %
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Moissac
Quel rendement locatif à Moissac ?
Le rendement brut estimé est de 6,3 % pour un appartement et 7,9 % pour une maison. Le rendement net, après charges, tombe à environ 3,2 % et 3,9 % respectivement, selon nos calculs intégrant taxe foncière et vacance.
Quels risques pour un investisseur à Moissac ?
Les risques majeurs sont un taux de vacance élevé (10,1 %), une taxe foncière à 62,28 % et un marché de l'emploi local fragile (taux de chômage 19,2 %), pouvant affecter la solvabilité des locataires.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les maisons, qui constituent 73 % du parc, offrent un meilleur rendement brut (7,9 %) et correspondent à la demande familiale majoritaire. Ciblez des surfaces entre 70 et 100 m², bien isolées (classe DPE C dominante).
Vous envisagez d'investir à Moissac ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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