01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 723 logements dont 6 010 résidences principales, 169 résidences secondaires et 544 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 010 | 89,4 % |
| Résidences secondaires | 169 | 2,5 % |
| Logements vacants | 544 | 8,1 % |
Le graphique détaille la structure des 6 723 logements: 89 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 593 | 10,0 % |
| 1919-1945 | 543 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 1 261 | 21,3 % |
| 1971-1990 | 1 820 | 30,7 % |
| 1991-2005 | 859 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 852 | 14,4 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 113 | 1,9 % |
| 2 pièces | 530 | 8,8 % |
| 3 pièces | 1 204 | 20,0 % |
| 4 pièces | 1 785 | 29,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 378 | 39,6 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 40 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 960 | 6 384 | 6 723 |
| Rés. principales | 5 388 | 5 643 | 6 010 |
| Rés. secondaires | 112 | 148 | 169 |
| Vacants | 460 | 592 | 544 |
À L'union (53 km, 12 638 hab.), la part de propriétaires s'élève à 65,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 520 | 58,6 % |
| Locataires (privé) | 1 647 | 27,4 % |
| Locataires HLM | 716 | 11,9 % |
| Logés gratuitement | 127 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 58,6 % de propriétaires, 39,3 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 956 | 32,5 % |
| Fioul | 419 | 7,0 % |
| Électricité | 2 689 | 44,7 % |
| Gaz bouteille | 89 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 857 | 14,3 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 45 %. gaz de ville pèse 33 %, autres sources (bois notamment) 14 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 714 |
| 2 à 4 ans | 1 318 |
| 5 à 9 ans | 1 127 |
| 10 ans ou plus | 2 851 |
| Total ménages | 6 010 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 174 |
| Sous-occupation modérée | 1 621 |
| Sous-occupation accentuée | 1 521 |
| Suroccupation modérée | 224 |
| Suroccupation accentuée | 28 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 699 | 11,6 % |
| 1 voiture | 2 990 | 49,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 322 | 38,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 12 % sans, 50 % à une voiture, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 580 | 3 284 | 65 | 231 |
| 1975 | 3 785 | 3 428 | 60 | 297 |
| 1982 | 4 119 | 3 673 | 68 | 378 |
| 1990 | 4 771 | 4 238 | 110 | 423 |
| 1999 | 5 081 | 4 501 | 131 | 449 |
| 2006 | 5 548 | 5 021 | 98 | 428 |
| 2011 | 5 960 | 5 388 | 112 | 460 |
| 2016 | 6 384 | 5 643 | 148 | 592 |
| 2022 | 6 723 | 6 010 | 169 | 544 |
Trajectoire de long terme: 3 580 logements en 1968, 6 723 en 2022 (+88 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 716 | 728 | 608 | 716 | 761 | 559 |
| Dont vacants > 2 ans | 249 | 270 | 261 | 267 | 272 | 315 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 75 | 2,7 % |
| Classe B | 169 | 6,0 % |
| Classe C | 1 289 | 45,8 % |
| Classe D | 760 | 27,0 % |
| Classe E | 344 | 12,2 % |
| Classe F | 117 | 4,2 % |
| Classe G | 61 | 2,2 % |
La classe C domine avec 46 % des diagnostics, et 54 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 820 | 29,1 % |
| Classe B | 579 | 20,6 % |
| Classe C | 714 | 25,4 % |
| Classe D | 432 | 15,3 % |
| Classe E | 199 | 7,1 % |
| Classe F | 55 | 2,0 % |
| Classe G | 16 | 0,6 % |
Répartition climat du parc: A concentre 29 % des diagnostics et 75 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 220 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 88 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 75 | 0 |
| Classe B | 124 | 45 |
| Classe C | 533 | 756 |
| Classe D | 400 | 360 |
| Classe E | 175 | 169 |
| Classe F | 62 | 55 |
| Classe G | 31 | 30 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 177 kWh/m²/an côté maisons, C à 182 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 13 |
| T2 | 73 |
| T3 | 355 |
| T4 | 251 |
| T5+ | 75 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Castelsarrasin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
6 723 logements sont recensés à Castelsarrasin, avec une très forte prédominance des résidences principales (89,4 %). 71,9 % de maisons pour 28,1 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. À l'échelle locale, Castelsarrasin est une commune de l'Occitanie intérieure, dans un relief de plaine, à 72 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, 58,6 % des résidences principales de Castelsarrasin sont occupées par leurs propriétaires, 39,3 % par des locataires. Au plan locatif social, 11,9 % des résidences principales sont en HLM.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 10,0 % du parc date d'avant 1919, 14,4 % d'après 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 180 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). 44,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Castelsarrasin s'est étoffé de +5,3 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 11,6 % de ménages sans voiture, 38,6 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Castelsarrasin est une commune de l'Occitanie intérieure. La commune est dans un relief de plaine, à 72 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Castelsarrasin en 2026 ?
Deuxième ville du Tarn-et-Garonne par sa population, Castelsarrasin bénéficie d'une attractivité territoriale notable (IAT 6,4/10) et d'une démographie positive. Son marché immobilier, moins cher que ceux des communes périurbaines de Toulouse, attire une clientèle extérieure. Cette dynamique crée-t-elle une réelle opportunité pour les investisseurs en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 77 % à celui de Castelginest pour des indicateurs locatifs solides, Castelsarrasin constitue un point d'entrée à fort effet de levier dans le Sud-Ouest.
Verdict
➤ Investir ici cible clairement l'investisseur en quête de rendement locatif, prêt à gérer un parc ancien dans un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons (6,9 %)
- ✓ Marché locatif dynamique (IOL 5,7/10)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,8/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,2 %)
- ⚠ Parc ancien à surveiller (19,2 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 714 €/m², Castelsarrasin se situe bien en dessous de la médiane nationale, qui dépasse les 3 000 €/m².
- Son prix médian reste inférieur de plus de 20 % à la moyenne du Tarn-et-Garonne, confirmant son statut de valeur refuge dans le département.
- Le rendement locatif brut (5,2 % sur appartements) est nettement supérieur à ceux des grandes métropoles, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Castelsarrasin
Le marché immobilier de Castelsarrasin affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castelsarrasin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif où les biens bien positionnés se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif où les biens bien positionnés se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (1,8/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein pour la revente au cœur du bassin de vie.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (1,8/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein pour la revente au cœur du bassin de vie.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, portée par la démographie et le taux de propriétaires modéré.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, portée par la démographie et le taux de propriétaires modéré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (2/10) écarte la stratégie de location saisonnière classique ; privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (2/10) écarte la stratégie de location saisonnière classique ; privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1932,3 — Percentile dept : 65/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 186,3 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,4 — Percentile dept : 21/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 41,4 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 63/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1932,3 — Percentile dept : 35/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 22/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 44/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 186,3 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Castelsarrasin : opportunités et risques
Le rendement brut élevé, notamment sur les maisons (6,9 %), est le principal argument. Il faut toutefois immédiatement le nuancer par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 61,83 % en 2024, qui vient substantiellement rogner le rendement net, estimé autour de 3,4 %.
Le parc locatif présente un risque réglementaire non négligeable. Si seulement 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), la part des logements construits avant 1945 (19,2 %) et la classe énergétique moyenne (C, 180 kWh/m²/an) indiquent que de nombreux biens devront être rénovés pour rester louables à moyen terme, engendrant des coûts.
La stratégie la plus cohérente reste donc l'investissement locatif annuel en maison, ciblant les familles, principale demande locative dans une commune où 72,1 % du parc est individuel. La dynamique de construction neuve (105 logements autorisés en 2024) offre une alternative moins risquée sur le plan énergétique, mais avec un rendement initial probablement plus faible.
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Données du marché immobilier à Castelsarrasin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à 1 714 €/m², d'après les 173 transactions DVF 2024, masque une forte dispersion. La fourchette centrale des prix (50 % des ventes) oscille entre 1 331 et 2 355 €/m², un écart qui révèle la diversité du parc, entre centre ancien et constructions récentes en périphérie.
L'écart abyssal avec les communes comparables de la région toulousaine, comme Balma à +135 %, n'est pas seulement géographique. Il s'explique par des indicateurs économiques différents : un taux de chômage local de 16,2 % contre moins de 10 % dans l'aire urbaine de Toulouse, selon l'INSEE. Le marché castelsarrasinois reste donc ancré dans une logique de bassin de vie propre, moins soumis à la pression métropolitaine.
Néanmoins, la croissance démographique (+4,4 % en 10 ans) et la présence d'équipements nombreux (553 selon la Base Permanente des Équipements) forment un socle solide. La gare de Castelsarrasin et la proximité de l'échangeur A62 en font un point de connexion, un atout pour attirer une population active travaillant à Montauban ou même Toulouse.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castelsarrasin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Castelsarrasin ont progressé de 10,9 %, passant de 1 546 €/m² en 2020 à 1 714 €/m² en 2024. La trajectoire révèle un pic en 2022 à 1 760 €/m², suivi d'une correction de -4,2 % en 2023. Cette baisse récente, moins marquée que dans certains territoires, suggère une résilience relative. La comparaison avec les communes voisines est éloquente : l'écart de prix avec des profils similaires comme Fonsorbes ou L'Union dépasse les 65 %. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique indique un marché qui a absorbé une partie de la surchauffe post-Covid et offre désormais un point d'entrée plus rationnel, avec une marge de progression si la démographie locale se maintient.
Évolution du marché immobilier de Castelsarrasin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 444 €/m² → 1 739 €/m² (+20,4 %), volume annuel actuel 173 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 173 transactions enregistrées en 2024, le marché de Castelsarrasin affiche un volume d'activité soutenu, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022 (près de 330 ventes). La répartition penche nettement vers l'immobilier individuel : 143 ventes de maisons contre 87 pour les appartements. Le prix moyen global (4 119 €/m²) est très supérieur au prix médian (1 714 €/m²), signe d'un marché segmenté avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le profil typique des biens vendus est une maison de 102 m² ou un appartement de 62 m². Ce volume et cette structure confirment un marché liquide, plutôt orienté vendeur sur les segments les plus demandés, mais avec des opportunités de négociation sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
82,7 % de maisons et 17,3 % d'appartements parmi les 173 transactions enregistrées.
82,7 % maisons, 17,3 % appartements sur 173 ventes: le collectif pèse 17,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 173 | 143 | 30 |
| Prix médian/m² | 1 739 € | 1 752 € | 1 664 € |
| Prix moyen/m² | 1 867 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 222 | 1 444 € |
| 2022 | 238 | 1 666 € |
| 2023 | 197 | 1 573 € |
| 2024 | 178 | 1 596 € |
| 2025 | 173 | 1 739 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Castelsarrasin est vigoureuse. Selon les données SITADEL, 488 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération nette : +91 % par rapport à la période précédente. La seule année 2024 compte 105 autorisations. Cette tendance répond à une pression démographique concrète (+2,9 % de population sur 5 ans). Elle témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune et de la confiance des promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement du parc et des opportunités dans le neuf, mais aussi un risque de concentration de l'offre à moyen terme si la demande ne suit pas au même rythme. Les zones en cours d'urbanisation méritent une attention particulière.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 698 autorisations et 1 130 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Vacance longue durée à Castelsarrasin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Castelsarrasin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Castelsarrasin totalise 465 logements sur 5 ans, soit +76 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castelsarrasin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castelsarrasin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Castelsarrasin, la taxe foncière sur le bâti (61,83 %) pèse significativement. Ajoutez-y la provision pour charges (eau, entretien), les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 8,1 %). Des travaux de rénovation, notamment pour sortir un logement de la classe F ou G (6,4 % du parc), réduisent aussi la rentabilité nette.
Performance énergétique du parc à Castelsarrasin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 815 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Castelsarrasin est C, avec 6,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) place le parc de Castelsarrasin dans une moyenne nationale acceptable, mais avec une marge de progression. Attention aux 6,4 % de passoires thermiques (F/G) : leur mise en location sera interdite en 2025 (G) et 2028 (F). Un bien classé E ou inférieur représente un risque réglementaire et nécessitera des travaux de rénovation avant 2034 pour tous les logements. Cette contrainte pèse sur la valorisation et la négociation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons anciennes, de taille moyenne (102 m²), offrent le meilleur rendement brut. Leur DPE classe C dominant (180 kWh/m²/an) est un atout, mais 6,4 % du parc est encore en passoire thermique (F/G), un risque réglementaire à partir de 2025. Les appartements, plus chers à l'achat, visent une clientèle étudiante ou monoactive. Le neuf (14,4 % du parc construit après 2006) séduit pour sa performance énergétique, mais son prix au m² réduit la rentabilité brute.
Quelles zones cibler à Castelsarrasin ?
Le centre-bourg, avec ses 5 monuments historiques et ses commerces, peut justifier des loyers au m² plus élevés pour les appartements. La proximité immédiate de la gare (0,6 km) est un argument fort pour les actifs mobiles. Les quartiers périphériques, avec des maisons individuelles, répondent à une demande familiale. La construction neuve (488 logements autorisés en 5 ans) se concentre en périphérie, ce qui pourrait créer une offre concurrentielle à moyen terme.
Calculateur de rendement à Castelsarrasin
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Risques à connaître avant d'investir à Castelsarrasin
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,1 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, peut fragiliser les solvabilités. La taxe foncière, à 61,83 %, grève significativement le rendement net. Enfin, les risques naturels (PPRI Garonne, retrait-gonflement des argiles) peuvent entraîner des surprimes d'assurance et limiter la revente. Une expertise préalable est cruciale.
Erreurs à éviter quand on investit à Castelsarrasin
- Négliger la taxe foncière, élevée à 61,83 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,1 %).
- Acheter une passoire thermique F/G sans budgéter sa rénovation.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,6 €/m² pour un appart).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme scolaire, avec une nette accélération au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre). L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant la fin d'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. L'été, malgré un ralentissement, peut offrir des opportunités avec moins de concurrence entre acheteurs.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 5 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 41,8 ans.
- Le taux de couverture de la fibre et du THD est de 38,0 %.
S'installer à Castelsarrasin : cadre de vie et logement
S'installer à Castelsarrasin, c'est choisir une petite ville dotée d'un niveau d'équipements remarquable pour sa taille : 94 commerces, 124 établissements de santé et 42 infrastructures sportives ou de loisirs. Ce maillage, couplé à 19 établissements scolaires, en fait un pôle de centralité pour les villages alentour, loin de l'image de la commune dortoir.
Le cadre de vie est marqué par la confluence du Tarn et de la Garonne, mais aussi par un risque inondation concret, avec un PPRI actif sur le bassin de la Garonne. Les 30 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que ce risque doit être intégré dans le choix du bien et dans le coût de l'assurance. Le climat, avec des températures moyennes de 13,6°C et des précipitations modérées (699 mm/an), est typiquement du Sud-Ouest.
Le profil démographique, avec un âge médian de 41,8 ans et 36,5 % de moins de 30 ans, est équilibré, même si l'indice de vieillissement (149,9) indique une part significative de seniors. La connectivité numérique, avec seulement 38 % des logements éligibles à la fibre, reste un point faible à surveiller pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Castelsarrasin
Castelsarrasin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castelsarrasin
Avec une température moyenne annuelle de 13,6°C et seulement 699 mm de précipitations, le climat de Castelsarrasin est doux et relativement sec, typique du bassin de la Garonne. Les hivers y sont modérés, l'altitude de 79 m limitant les gelées fréquentes. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans chaleur estivale excessive, idéal pour les activités de plein air et un faible coût de chauffage.
À qui s'adresse Castelsarrasin ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison individuelle à un prix raisonnable. Les retraités (28,8 % de la population a 60 ans et plus) y trouvent également une ville calme et bien pourvue en services de santé (124 équipements). Les actifs travaillant à Montauban ou Toulouse (via le TGV) apprécient la connexion ferroviaire. Le faible score numérique (5/100) et la couverture fibre partielle (38 %) peuvent en revanche freiner les télétravailleurs intensifs.
Avantages et limites à Castelsarrasin
✓ Points forts
- Prix au m² abordable (1 714 € médian)
- Large majorité de maisons individuelles (72,1 %)
- Accès ferroviaire pratique (gare sur place, TGV à 19 km)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Parc immobilier globalement économe (DPE classe C dominante)
Composition du parc immobilier à Castelsarrasin
6 723 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Castelsarrasin combine 72,1 % de maisons et 27,9 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très ancré dans l'accession, avec 58,6 % de propriétaires occupants et seulement 2,5 % de résidences secondaires. Cette forte proportion de résidences principales indique un marché stable, peu spéculatif, porté par des besoins en logement durables. La prédominance des maisons individuelles (72,1 % du parc) attire principalement les familles et les primo-accédants. Le taux de vacance (8,1 %) reste à surveiller, pouvant indiquer des tensions localisées ou un parc vieillissant.
Ancienneté du parc à Castelsarrasin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 926 logements).
- Avant 1919 10,0 % 593 logts
- 1919-1945 9,2 % 543 logts
- 1946-1970 21,3 % 1 261 logts
- 1971-1990 30,7 % 1 820 logts
- 1991-2005 14,5 % 859 logts
- 2006-2019 14,4 % 852 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Castelsarrasin
553 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Castelsarrasin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par plusieurs plans de prévention des risques (PPR), principalement liés aux inondations de la Garonne (PPRI) et au retrait-gonflement des argiles (PPRN). La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Vérifiez systématiquement le zonage du bien et l'existence d'arrêtés de catastrophe naturelle (30 recensés historiquement) pour anticiper les surprimes d'assurance habitation.
Cas pratique : un achat type à Castelsarrasin
Pour une maison type de 102 m² (au prix médian de 1 667 €/m²), le budget s'élève à environ 170 034 € hors frais de notaire. Cela représente 8,5 années du revenu médian local (19 970 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans génère une mensualité de capital et intérêts d'environ 865 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Castelsarrasin
- Ne pas consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) en vigueur.
- Faire une offre sans avoir obtenu le DPE du bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un logement ancien (19,2 % d'avant 1945).
- Oublier de vérifier le taux effectif global (TAEG) de plusieurs banques.
Points clés à retenir à Castelsarrasin
- Prix médian à 1 714 €/m², en hausse de 1,6 % sur un an.
- Rendement brut net supérieur sur les maisons (6,9 % vs 5,2 %).
- Climat doux avec 13,6°C de moyenne et 699 mm de pluie.
- Marché stable avec 58,6 % de propriétaires occupants.
- Écart important entre maisons (1 752 €/m²) et appartements (1 664 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 61,83 % sur le bâti en 2024.
- Parc composé à 72,1 % de maisons individuelles.
- Le DPE est un facteur de valorisation critique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Castelsarrasin ?
À Castelsarrasin, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs de valorisation, devant le simple prix au m². Pour une maison, la surface du terrain et la proximité des écoles (19 établissements) ou du centre-ville avec ses 94 commerces influencent fortement le prix. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont déterminants. La proximité de la gare (0,6 km) peut constituer un atout. Un bien rénové, classe B ou A, se vendra avec une décote bien moindre qu'une passoire thermique, dont le coût des travaux à venir est intégralement déduit par les acheteurs.
Estimation indicative d'une maison à Castelsarrasin
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
173 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute risque d'allonger considérablement le délai de vente dans un marché où 264 biens sont vendus chaque année. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre capital. Les données brutes (prix au m² médian) sont un point de départ, mais insuffisantes. Seule une analyse qui croise la surface, la typologie, l'état, la localisation exacte (y compris vis-à-vis des risques naturels comme le PPRI Garonne) et les tendances de demande (forte proportion de maisons) permet de fixer un prix de vente réaliste et compétitif. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne capturent pas les micro-marchés de Castelsarrasin, comme la différence entre le centre historique et les quartiers récents. Un expert local connaît l'impact réel d'un DPE F sur la négociation, la valeur ajoutée d'une rénovation récente, et la demande spécifique pour les maisons de village avec jardin. Il ajuste son estimation en fonction de l'état réel, des défauts cachés et du potentiel de valorisation. Son réseau lui permet aussi de pré-qualifier des acquéreurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix obtenu.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon le type de bien.
- Ne pas ajuster le prix en fonction de la classe énergétique (DPE).
- Ignorer l'impact des équipements de proximité (écoles, commerces).
- Vendre sans connaître le volume de neuf autorisé (488 logements).
Investir à Castelsarrasin : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF et des indices composites donne une photographie précise. Pour transformer cette vue d'ensemble en acquisition rentable, une expertise hyperlocale est indispensable, notamment pour sélectionner un bien éligible aux aides à la rénovation dans un parc où près d'un logement sur cinq date d'avant 1945.
Les données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des secteurs et du parc.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Castelsarrasin grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 264 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelsarrasin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Castelsarrasin ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 714 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré vers le haut par quelques biens prestigieux, atteint 4 119 €/m². La majorité des transactions (50 %) se situe entre 1 331 et 2 355 €/m².
Castelsarrasin est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Castelsarrasin est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 66 % à celui de Fonsorbes et de 87 % à celui de L'Union, pour des communes classées dans la même catégorie démographique et d'équipements.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Castelsarrasin ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,2 % pour les appartements et 6,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche respectivement 2,6 % et 3,4 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Castelsarrasin ?
Le marché a connu une correction de -4,2 % en 2023 après un pic en 2022. Les prix de 2024 se stabilisent, suggérant une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en quête de rendement, dans un contexte de demande locative soutenue.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des équipements pour capter la demande locative familiale. Méfiez-vous des zones inondables identifiées par le PPRI Garonne, qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castelsarrasin.
Communes limitrophes de Castelsarrasin
Castelsarrasin est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Castelsarrasin s'établit à 1 739 € sur 173 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Tarn-et-Garonne (1 957 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Castelsarrasin a progressé de +20,4 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 1 008 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +9,0 % sur le prix médian.
Le marché de Castelsarrasin est dominé par les maisons individuelles — 82,7 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 752 €/m² pour 100 m² en surface médiane. Un bien type de 100 m² revient à environ 175 200 €, soit 8,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Castelsarrasin avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Castelsarrasin: 465 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 93 par an.
Côté contexte, Castelsarrasin est une commune de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 72 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).