Estimer correctement son bien à Neuilly-sur-Marne est la clé pour vendre dans des délais raisonnables, sur un marché en correction.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Neuilly-sur-Marne
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Neuilly-sur-Marne en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Neuilly-sur-Marne issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 64 m² | 3 | 4 797 € | 307 000 € | 15/02/2023 |
| Appartement | 67 m² | 3 | 3 448 € | 231 000 € | 15/02/2023 |
| Appartement | 29 m² | 1 | 3 276 € | 95 000 € | 10/02/2023 |
| Maison | 84 m² | 4 | 5 032 € | 422 650 € | 09/02/2023 |
| Appartement | 65 m² | 3 | 3 846 € | 250 000 € | 08/02/2023 |
| Maison | 48 m² | 3 | 5 521 € | 265 000 € | 07/02/2023 |
Le marché immobilier à Neuilly-sur-Marne
Le marché immobilier de Neuilly-sur-Marne est en phase de correction, avec une baisse des prix de 5,3 % sur un an (DVF 2024). Le prix médian se situe à 3 577 €/m², mais avec de fortes variations : les maisons valent 3 992 €/m², les appartements 3 338 €/m². La fourchette interquartile (2 551 – 4 518 €/m²) montre que la localisation précise, l'état du bien et sa surface sont déterminants. Des facteurs comme la proximité de la gare de Gagny, la classe énergétique dominante (C) et la faible part de passoires (8,7 %) influencent fortement la valorisation.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui bascule en faveur des acheteurs, une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de stagnation. À l'inverse, sous-estimer son bien signifie une perte financière directe. Une estimation professionnelle croise les données de vente réelles (DVF), les spécificités de votre bien (DPE, vue, étage) et les micro-tendances du quartier. À Neuilly-sur-Marne, où le taux de logements vacants (3,7 %) et l'offre neuve en repli créent un équilibre fragile, ce travail d'expertise est indispensable pour fixer un prix attractif et réaliste.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Neuilly-sur-Marne ?
À Neuilly-sur-Marne, la valeur se joue sur plusieurs critères. La proximité immédiate de la gare de Gagny (2,9 km) ou des commerces de centre-ville (106 commerces recensés) tire les prix vers le haut. Pour un appartement, l'étage, la vue et la luminosité sont déterminants. L'état du bien et la performance énergétique (DPE) créent un écart de prix croissant. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition sont clés. Enfin, la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) est un facteur de négociation majeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas votre bien. Un professionnel local évalue l'impact concret d'une cuisine rénovée, d'une copropriété bien gérée ou d'une vue dégagée. Il connaît les prix réels négociés, souvent différents des références DVF. Son réseau lui permet de juger de l'appétence immédiate du marché. Son estimation n'est pas qu'un chiffre, c'est une stratégie de vente : fixer un prix attractif pour générer une concurrence entre acheteurs sérieux et maximiser votre produit.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens en logement social non libres.
- Surestimer l'impact des travaux sans connaître les rendements locaux.
- Vendre sans DPE valide, obligatoire depuis 2021.
- Fixer un prix de départ trop haut dans un marché en baisse (-5,3 %).
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'affaires Paris-Le Bourget n'est qu'à 14,1 km.
- 96,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir avant d'estimer votre bien à Neuilly-sur-Marne
- Marché en correction (-5,3 % sur un an).
- Forte demande locative (41 % de logements sociaux).
- Peu de constructions neuves en projet.
- Fibre disponible pour 96,5 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Neuilly-sur-Marne
Comment estimer son bien à Neuilly-sur-Marne gratuitement ?
Utilisez notre outil en ligne qui s'appuie sur les dernières transactions DVF (246 ventes en 2024) et les caractéristiques précises de votre logement pour une estimation instantanée.
Combien vaut une maison à Neuilly-sur-Marne ?
Le prix médian des maisons est de 3 992 €/m², soit environ 319 000 € pour une surface type de 80 m². La valeur réelle dépend de la rue, de l'état et de la présence de risques naturels (PPRI).
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert connaît les nuances de valeur entre les quartiers, l'impact de la taxe foncière (37,39 %) sur l'attractivité, et peut vous conseiller sur les travaux valorisants, cruciaux dans un parc où 8,7 % des logements sont des passoires.