Neuilly-sur-Marne offre un rendement locatif brut attractif, estimé à 6,8 % pour les appartements, supérieur à la moyenne francilienne. Néanmoins, le rendement net chute à environ 4,2 % après déduction des charges (gestion, taxe foncière à 37,39 %, vacance locative). Cette rentabilité doit être pondérée par le contexte socio-économique local, avec un taux de chômage de 12 %.
Indices immobiliers de Neuilly-sur-Marne
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (4,3/10) indique un marché équilibré, ni en surchauffe ni atone.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (4,3/10) indique un marché équilibré, ni en surchauffe ni atone.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée (5,3/10) signifie que les prix restent dans une fourchette raisonnable pour la région, sans être bon marché.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée (5,3/10) signifie que les prix restent dans une fourchette raisonnable pour la région, sans être bon marché.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,6/10) confirme une demande locative solide, portée par une forte proportion de locataires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,6/10) confirme une demande locative solide, portée par une forte proportion de locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique faible (3,8/10) écarte tout scénario d'investissement en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique faible (3,8/10) écarte tout scénario d'investissement en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Neuilly-sur-Marne ?
L'investissement locatif à Neuilly-sur-Marne trouve sa raison d'être dans un rendement brut de 6,8 % pour les appartements, supérieur à la plupart des marchés franciliens. Ce chiffre, issu de la Carte des Loyers, doit toutefois être nuancé : une taxe foncière à 37,39 % et un parc où 8,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G) alourdissent la charge et le risque réglementaire. La stratégie la plus cohérente est la location annuelle en ciblant les biens rénovés ou bien isolés pour sécuriser le revenu face aux interdictions de location à venir.
Le profil locatif est soutenu par une proportion de propriétaires occupants limitée (39,6 %) et un taux de vacance faible (3,7 %), signes d'une demande locative structurelle. Cependant, le taux de chômage local de 12 % – l'un des plus élevés de sa catégorie en Seine-Saint-Denis – impose de cibler des biens adaptés aux budgets modestes ou de compter sur une demande extérieure, portée par la desserte en transports. La solvabilité des locataires reste le point de vigilance principal.
La perspective de plus-value à moyen terme est incertaine. La correction de 2024 (-5,3 %) et la chute des permis de construire suggèrent un marché en phase de consolidation. Un investisseur devra donc privilégier la rentabilité locative immédiate et un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans pour lisser les cycles et espérer une revalorisation, conditionnée à l'amélioration des indicateurs économiques locaux.
Profil locatif à Neuilly-sur-Marne
La demande locative est portée par une population jeune (âge médian 35 ans) et des ménages aux revenus modestes (21 000 € de revenu médian). Les profils sont majoritairement des actifs travaillant en Île-de-France, attirés par la proximité des transports (gare de Gagny à 2,9 km) et des familles. La part importante de logements sociaux (41 %) structure un marché locatif où l'offre privée doit se positionner sur la qualité ou le prix.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 65 m² médians, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 18,8 €/m²/mois. Les maisons (16,1 €/m²/mois) offrent un rendement brut plus faible (4,8 %). Le parc ancien domine, mais 15 % des logements ont été construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (8,7 % du parc en F/G), source de travaux obligatoires et de dépréciation future.
Quelles zones cibler à Neuilly-sur-Marne ?
La valorisation varie selon la proximité du centre-bourg, des équipements (29 écoles) et de la gare. Les secteurs bien desservis et plus paisibles capteront une demande locative plus solvable. L'arrivée de la fibre (96,5 % de couverture) est un atout. La construction neuve est en fort recul (-89 % sur 5 ans), limitant le risque de sur-offre à court terme mais indiquant un ralentissement de l'attractivité pour les promoteurs.
Performance énergétique du parc à Neuilly-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 931 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Neuilly-sur-Marne: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,7 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C dominante et seulement 8,7 % de passoires (F/G) placent Neuilly-sur-Marne dans une situation favorable. Le risque de dépréciation réglementaire à court terme est limité. Cependant, la future interdiction de location des logements classés F (2028) et E (2034) concerne encore une partie du parc. Pour un achat, privilégier un bien classé D ou mieux devient un standard pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Construction neuve à Neuilly-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Neuilly-sur-Marne: 282 logements autorisés sur 5 ans, 30 pour la dernière année (-89 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La chute de 89 % des autorisations de logements neufs sur les 5 dernières années est un signal fort. Elle indique un ralentissement brutal de la production, souvent lié à la difficulté de monter des opérations rentables. Cela limite le risque de sur-offre nouvelle à court et moyen terme, préservant la valeur du parc existant. À l'inverse, cela peut traduire un manque d'attractivité pour les promoteurs, nécessitant de surveiller la dynamique économique communale.
Fourchettes de loyers à Neuilly-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Neuilly-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute d'environ 2,6 points pour les appartements. La taxe foncière, à 37,39 % à Neuilly-sur-Marne, en est le premier poste. Il faut y ajouter la charge de copropriété (variable), les frais de gestion locative (~8 % du loyer), les assurances et une provision pour travaux. Un taux de vacance de 3,7 % en moyenne sur la commune doit aussi être provisionné. Le rendement net de 4,2 % est ainsi votre vraie marge avant impôt.
Calculateur de rendement à Neuilly-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Neuilly-sur-Marne ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Neuilly-sur-Marne
Pour un appartement type de 65 m² à 3 338 €/m², comptez environ 217 k€. Le loyer moyen atteint 1 222 € par mois. Avec un crédit à 110 % sur 20 ans (taux 3,5 %), la mensualité est d'environ 1 300 €. L'effort résiduel est de 78 € par mois, pour un rendement brut de 6,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Neuilly-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière, à 37,39 % à Neuilly-sur-Marne.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (DPE).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (18,8 €/m² en appartement).
- Choisir une copropriété sans vérifier l'état des comptes et les travaux votés.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'affaires Paris-Le Bourget n'est qu'à 14,1 km.
- 96,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Neuilly-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 3,7 % des logements sont déjà vacants. La taxe foncière élevée (37,39 %) grève la rentabilité nette. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage de 12 %, peut fragiliser la solvabilité des locataires. Enfin, la présence d'un PPRI (inondation) sur la commune implique de vérifier la situation du bien et l'assurabilité.
Simulation financière — appartement type 65 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le ratio mensualité/loyer indiqué est votre effort de trésorerie. À Neuilly-sur-Marne, avec des loyers moyens de 18,8 €/m² pour les appartements, une opération bien calibrée peut générer un léger cash-flow positif ou neutre après crédit. L'effort résiduel, souvent compris entre 100 et 300 € par mois pour un T2, correspond à votre épargne forcée. Pour un investisseur, l'objectif est que cet effort soit le plus faible possible, compensé par l'appréciation du bien et la constitution du capital via le remboursement du prêt.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut attractif de 6,8 %
- Correction récente de -5,3 % : point d'entrée potentiel
- Dynamique démographique soutenue (+11,5 % en 5 ans)
− Points d'attention
- Taux de chômage élevé (12 %) : solvabilité locale fragile
- Construction neuve en chute libre (-89 %) : offre future contrainte
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement récent ou à rénover, en bon état énergétique, pour attirer une clientèle d'actifs. Le rendement brut est correct, mais la forte fiscalité et les risques socio-économiques exigent une sélection rigoureuse du bien et une gestion active.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Neuilly-sur-Marne
- Rendement brut appartements : 6,8 %, net approx. 4,2 %.
- Taxe foncière élevée à 37,39 %, premier poste de charges.
- Taux de vacance modéré à 3,7 % du parc.
- Loyer moyen des appartements : 18,8 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Neuilly-sur-Marne
Est-il rentable d'investir à Neuilly-sur-Marne ?
Le rendement brut des appartements est de 6,8 %, mais le net tombe à environ 4,2 % après charges. La rentabilité est réelle mais modérée, à condition de bien choisir le bien.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, comptez sur un loyer moyen de 18,8 €/m²/mois, soit un rendement brut de 6,8 %. Pour une maison, le rendement brut n'est que de 4,8 %.
Quels sont les risques principaux ?
Les risques incluent une vacance locative potentielle (3,7 % de logements vacants), une taxe foncière élevée (37,39 %) et la présence de passoires thermiques (8,7 % du parc) à rénover.
Vous envisagez d'investir à Neuilly-sur-Marne ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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